Диагноз рынка недвижимости: отложенный спрос
Когда вернутся деньги… То состояние, которое сегодня переживает рынок недвижимости, является классическим случаем дефляции, или дефицита денег, и соответственно, кризис недвижимости закончится тогда, когда на рынок вернутся деньги, - считает директор по развитию ГК «БН» Вячеслав Костров. Дефляция чревата ростом безработицы и социального напряжения, поэтому большинство правительств мира стараются гасить ее при помощи финансовых инъекций, побочным эффектом которых является инфляция. А в условиях инфляции начинается гонка сбережений. Вопрос в чем сберегать – в рублях или долларах – очень важен для рынка недвижимости. «Мы говорим о притоке или оттоке капитала, а на самом деле это одно и то же», - размышляет эксперт. С тех пор, как в 2006 г. произошла либерализация валютного регулирования, никто не может хотя бы на глазок оценить объем валютных сбережений российских граждан. Все долларовые запасы путешествуют из России в оффшоры и обратно вслед за владельцами, превращая попытки подсчитать индексы соотношения цен в рублевом и валютном эквиваленте, а также принять за точку отсчета количество денег, находящихся в банковских ячейках, в бесполезную трату времени. Даже если инфляция в США приведет к падению курса доллара, до тех пор, пока существуют такие «эмитенты», как экспортно-сырьевые компании, доллар не уйдет с российского рынка. В то же время, если в России не будет резкого скачка инфляции и процесс этот пойдет более-менее сглажено, деньги начнут возвращаться на рынок недвижимости, - полагает В.Костров. Однако возвращение это, скорее всего, может сказаться очередным рецидивом «маникально-депрессивной экономики», в результате которого доступ к покупкам по самым низким ценам получит все тот же ограниченный слой потенциальных покупателей. Рынок для 7% Гонка сбережений, возможно, как-то и объясняет отложенный спрос на элитное жилье, но о ней нельзя говорить применительно к покупкам жилья бизнес-класса, поскольку средний класс, в расчете на который оно строится, теряя работу и заработки, уже не может делать сбережений. И уж, тем более, таким образом не объяснишь отказ от покупки жилья эконом-класса. Каждая из этих групп потенциальных покупателей обладает собственной психологией, - считает директор по рекламе и PR АН «Балтрос» Светлана Аршинникова. В действительности ценник на самые дешевые квартиры в черте города от 2,5 млн. рублей в сочетании с термином «жилье эконом-класса» выглядит странно. Чтобы купить дом эконом-класса в коттеджном поселке, нужно иметь жилье в городе на продажу. У потенциальных приобретателей в этом секторе попросту нет собственных сбережений, либо их недостаточно даже для первоначального взноса, - замечает президент Гильдии аналитиков рынка недвижимости Сергей Бобашев. В то же время, по его данным, к настоящему времени практически обнулился спрос на дорогие квартиры бизнес-класса. А в целом спрос на строящееся жилье сократился за время кризиса с 15-17 до 5-7%. Еще менее утешительное мнение по этому поводу высказал директор Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости» Михаил Бимон. По его словам, купить жилье на первичном рынке могут позволить себе лишь 2-2,5%. Если воспринимать отложенный спрос как потребность, которая не может быть реализована по причине низкого уровня доходов, то этот спрос колоссален, - соглашается генеральный директор АН «Адвекс-Московский», преподаватель Института недвижимости Максим Чернов. Самым эффективным инструментом его стимулирования, безусловно, является ипотека. Человек, взявший кредит, лоялен и не отвлекается от работы. Но делать ипотечный кредит доступным (со ставкой ниже уровня инфляции) в России пока нельзя по той простой причине, что деньги будут разворованы, - считает эксперт. Комната как единица измерения? Сегодня мечта практически любого представителя малого бизнеса – это покупка помещения на первых этажах строящихся жилых домов, - отмечает М.Чернов. А в результате дальше первого этажа порой ничего не строится. Тем самым 5-7%, на которые могут рассчитывать продавцы «первички», жилье, может быть, уже и не нужно. Для них это – знак богатства или способ вложения денег, - предполагает П.Костров. До революции в Петербурге существовал вполне развитый рынок недвижимости. Он был поделен собственниками – владельцами доходных домов, - напомнил М.Чернов. При этом единицей измерения емкости рынка считалась не квартира, а комната. Комнаты делились на углы, а иногда сдавалось даже полкойки, то есть какой-нибудь рабочий мог сдать в субаренду на пол дня своему приятелю, работающему в другую смену. При этом съемщик не должен был согласовывать такие вопросы с хозяином. И сегодня в Петербурге сдается в аренду примерно одна пятая существующего жилищного фонда, то есть порядка 250-300 тысяч квартир, - сообщил С.Бобашев. Существенным препятствием для вовлечения этой части жилфонда в оборот является, по его мнению, устаревшее жилищное законодательство, не позволяющее ухудшать условий проживания. Тем не менее, условия проживания все равно ухудшаются, - настаивает М.Чернов. Семьи растут, не имея при этом возможности разъехаться из коммуналок и малогабаритного жилья. Сдающееся жилье могло бы оживить рынок и сдвинуть с мертвой точки ожидания наиболее выгодных покупок, - считает С.Бобашев. Но к вопросу обмена недвижимости, мало кто притрагивался и до кризиса. Кроме того, сдающееся в аренду жилье можно было бы использовать в качестве залогов для покупки жилья на первичном рынке, который до сих пор служит своего рода придатком по отношению к вторичному, поскольку его основное назначение сегодняь – это создание возможности улучшить условия проживания для тех, кто уже имеет жилье. Маневренная отморозка Строительный рынок хотя и не умер, но заморожен почти абсолютно, - считает генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер. По его мнению, даже если объемы строящегося жилья в Петербурге сократятся с 3 млн. до 300-400 тысяч кв. м, и спрос по-прежнему будет опережать предложение, говорить о неизбежности близящегося роста цен все равно нельзя. «Есть только предпосылки для роста, но грамотного объяснения того, как все будет развиваться, я лично не вижу», - заявил эксперт. Есть ли какие-нибудь доказательства того, что сегодняшний кризис не будет развиваться по японскому сценарию с длительным периодом спада? Что будет через полгода, как скажется период заморозки на уверенности потенциальных покупателей, инвесторов и застройщиков? Эти вопросы требуют всесторонней оценки. В частности, даже при открытой кредитной линии инвесторы часто предпочитают отказываться от ранее намеченных планов. Хорошо, если рынок удастся разморозить вовремя. А что если компании, заморозившие свои объекты, сократившие штаты и оставшиеся без работы, попросту начнут закрываться? Если ГосДума РФ поддержит поправки к ФЗ-214 о долевом строительстве, то замороженные объекты все же будут достраиваться. Но при этом следует учесть, что в этом случае не весь строительный комплекс станет подконтрольным правоохранительным органам, - отметил М.Чернов. Достроенное, но не распроданное жилье, лучше всего использовать в качестве маневренного фонда для тех, кто хочет и имеет возможность приобрести жилье, - предлагает С.Бобашев. Все-таки это лучше, чем ничего, и чем вмешательство прокуратуры. Н.Черемных
Что такое отложенный спрос – отсутствие денег или отсутствие уверенности в завтрашнем дне? Можно ли его измерить, и если да, то в чем? И как, в конечном счете, излечиться от этого недуга, охватившего рынок недвижимости? Ответить на эти вопросы попытались участники круглого стола «Отложенный спрос: мифы и реальность», организованного Институтом недвижимости и ГК «Бюллетень Недвижимости».
Каменноостровский дворец 117 лет простоял без капитального ремонта. Как пояснила 30 января на брифинге в Смольном председатель Комитета по государственному контролю использования и охраны памятников (КГИОП) Вера Дементьева, Санкт-Петербург получил право расходовать бюджетные средства на содержание федеральных памятников в январе
Тайны и легенды Каменностровского дворца
До сих пор дворец был закрыт для экскурсий, за исключением единственной, состоявшейся в
А между тем памятник действительно имеет большое историческое и художественное значение. Согласно некоторым источникам, дворец - это одна из первых построек Джакомо Кваренги в Северной столице. По этой версии, сроки строительства датируются 1776-1782 гг. В свою очередь председатель петербургского КГИОПа очень надеется, что по ходу реставрации удастся отстоять версию об авторстве проекта Василия Баженова. В одном из источников сведения, подтверждающие тот факт, что Баженов занимался «новыми чертежами для Его Императорского Высочества к Каменному острову» имеются. Если бы эти сведения подтвердились, у Петербурга бы появился по крайне мере один баженовский памятник.
Однако спор между историками и искусствоведами еще не решен. Доподлинно известно лишь, что в
Дворец вошел в историю в основном как любимая резиденция Александра I. Во времена этого императора на втором этаже Каменностровского дворца располагался Тайный кабинет М. Сперанского, в котором готовились проекты преобразования России в парламентскую монархию. Легендарный кабинет не виден по фасаду дворца, ученые пока лишь надеются обнаружить его в ходе расчисток. 6 августа
Дворец неоднократно перестраивался, в том числе при участии таких именитых архитекторов, как В.Бренна, Л.Руска, В.Стасов. Значительным изменениям в конце XIX в. подверглась часть его интерьеров. Однако, в некоторых залах на первом, парадном этаже дворца сохранились фрагменты художественной отделки конца XVIII - начала XIX вв., в том числе четыре панно с видами Древнего Рима, исполненные темперой по штукатурке. Росписи двух кабинетов, трех «покоев» и одного зала принадлежат кисти известного живописца Федора Щербакова.
«Вы знаете, с каким сомнением мы относимся к реконструкции 60-х, - говорит Дементьева. - Слава Богу, дворец не подвергался реконструкции в эти годы. Нас долгое время беспокоило, что первый этаж использовался под процедурные мероприятия, связанные, в том числе, с водой. В здании были бесконечные протечки. Одну из стен с росписью военные закрасили маслом».
Мечта исследователей и реставраторов
В декабре
«Реставрация исторических зданий накладывает на нас огромную ответственность, - говорит, генеральный директор компании Алексей Лапин. - Для того чтобы воссоздать первоначальную красоту архитектуры одного из красивейших городов мира, мы используем самые современные технологии реставрации. Работе всегда предшествует обследование. По его результатам составляется технологическая программа производства реставрационных работ с учетом климатических особенностей Петербурга».
На сегодняшний день имеется только научная документация по проекту. Так получилось, что долгое время до и после революции дворец был обделен вниманием исследователей. Основная масса работы в этом направлении была проведена сотрудниками КГИОП в последние годы. В результате интерьеры дворца хорошо изучили художники, интерес которых привлекают старинная иконография и подлинная скульптура.
Теперь же, по словам председателя Союза реставраторов Санкт-Петербурга Нины Шангиной, речь пойдет не только о реставрации исторических зданий в их нынешнем виде, но и о восстановлении многих утраченных элементов архитектуры.
По сути дела, ученые и реставраторы будут действовать параллельно. Так, очевидно, появится необходимость производства материалов, идентичных по составу тем, что использовались при постройке исторического здания. Большие ожидания специалистов связаны с работами по расчистке интерьеров от чужеродных, поздних наслоений.
По итогам научных изысканий, к ноябрю
Концепция второго рождения
«Нас полностью устраивает планировка дворца. Перестраиваться он ни в коем случае не будет», - говорит Вера Дементьева. Один или два зала дворца будут отведены под зал заседаний и протокольных мероприятий. Один из залов будет использован для презентации градостроительных проектов и выставок. Остальные помещения в парадной части дворца и на втором этаже, включая кабинет Александра I, будут превращены в музейные экспозиции. Впрочем, пока на втором этаже работа по выявлению и переписи предметов охраны будет вестись параллельно расчистке интерьеров.
Центральным помещением дворца останется Двусветный или Овальный зал. Среди его убранства - барельефы с изображением женских фигур, олицетворяющих «Правосудие и Надежду», «Истину и Справедливость», изящные кариатиды в египетском стиле с бронзовыми светильниками в поднятых руках, а также лепные грифоны над боковыми дверьми и печи с большими зеркалами и скульптурным изображением орлов. К Овальному залу примыкает аванзал, где в простенках окон, выходящих в сад, установлены зеркала, в них отражаются древние архитектурные пейзажи, с которыми гармонирует зелень сада. Еще один не менее интересный объект реставрации - Музыкальная комната, расположенная в левом крыле Северного флигеля дворца, в которой установлены бюсты известных композиторов. Впрочем, всех объектов на территории дворца не перечислить.
Перепланировка затронет Кухонный корпус, который будет использован под создание гостиницы для размещения иностранных делегаций, возможно, Трубный (Котельный) корпус, которые не имеют художественной ценности. На территории комплекса имеются хозяйственные постройки (гаражи, конюшни), а также здание бывшей оранжереи, участь которых пока не определена.
Предполагается сохранить существующий подъезд к дворцу по набережной Малой Невки и отреставрировать ворота, построенные в XVIII в. одновременно с дворцом. Кроме того, в планах КГИОПа - обустройство подъезда к комплексу с воды. Прилегающий к дворцу сад, первоначально регулярный, был перепланирован в 1810-х гг. архитектором Тома де Томоном и получил пейзажную планировку, в основных чертах сохранившуюся до нашего времени. Томону приписываются ворота в дворцовом саду, решенные в виде арки. После прокладки в XIX в. Каменноостровского пр. сад был отделен от него чугунной оградой. Деревья на большей части сада очень старые, некоторые, по все потребуется заменить. А маленький Угольный садик перед дворцом реставрировался совсем недавно и очень качественно, его лишь нужно слегка обновить.
Наибольших усилий потребует комплексный реставрационный ремонт фасадов зданий и оград, а также реставрация декоративно-художественной отделки исторических интерьеров. В помещениях, не имеющих исторической отделки, нужно будет выполнить отделочные работы по проекту декоративно-художественного оформления интерьеров.
По окончании I этапа, после разработки окончательного варианта проекта и составления проектно-сметной документации, КГИОП проведет несколько тендеров. На вопрос, будут ли привлекаться иностранные фирмы к участию в этих тендерах, председатель комитета отвечает неопределенно. «Хотелось бы все сделать собственными силами. Но в Петербурге на сегодняшний день имеется большой дефицит проектных мощностей», - говорит Вера Дементьева. По ее словам, интерес к такому объекту, как Каменностровский дворец должен быть очень велик, в том числе и за рубежом, его очень хорошо знают, например, итальянцы.
Впрочем, у петербургских проектировщиков в запасе 11 месяцев. Предварительные расчеты, сделанные КГИОП показывают, что в целом реставрация займет не менее 2,5 лет и на нее будет потрачено порядка 300-400 млн. рублей, не считая 112 млн., запланированных городским бюджетом на I этап работ.
В Сосновом Бору заканчиваются подготовительные работы по строительству ЛАЭС-2. На встрече с журналистами генеральный директор ЛАЭС Олег Лебедев заявил о том, что на строительство будет привлечено порядка двух тысяч рабочих, в том числе из Белоруссии и Украины. Договор генерального подряда на строительство второй АЭС должен быть подписан не позднее марта 2008 г. Уже сейчас на строительной площадке ЛАЭС-2 задействовано около 330 человек. Каким образом будет решаться проблема размещения строителей, как, впрочем, и вообще «жилищный вопрос», который волнует многих сотрудников станции – вопрос не праздный и даже более чем насущный. Это вопрос касается и безопасности в том числе.
Жилищная проблема рассматривалась недавно руководством ЛАЭС на специальном совещании. К сожалению, в рамках финансирования проекта решить вопрос о размещении строителей не удается. Поэтому, скорее всего генеральный подрядчик будет прорабатывать вопрос о том, стоит ли возводить автономный строительный городок или же позволить субподрядчикам самостоятельно заниматься размещением своего персонала. В любом случае персонал должен быть размещен в непосредственной близости от строительной площадки. В любом случае, строительство временного жилья для рабочих, которые будут привлечены, будет связано с накладными расходами подрядных организаций.
Сроки строительства, согласно проекту, составят не менее пяти лет. По оценкам специалистов, этого времени вполне достаточно, чтобы построить объект такого уровня. Строительство первой станции в Сосновом Бору проходило в гораздо более сложных условиях. Тогда в качестве рабочих привлекли солдат. Конечно, были проблемы с созданием инфраструктуры, поскольку кроме леса и воды вокруг ничего не было. А теперь имеется возможность переброски энергии с существующей станции, что позволит существенным образом сократить затраты. По сути дела строительство будет вестись на отчасти подготовленной почве. Здесь некогда планировалось построить блоки для реактора ВВЭР-640. Но этот проект был заморожен, а площадка осталась.
В то же время, если продолжить сравнивать строительство ЛАЭС-1 и ЛАЭС-2, следует упомянуть и том, что на строительстве первой станции было очень мало подрядных организаций. Очень многое было сделано руками будущих сотрудников. Сегодня же мировой опыт показывает, что лучше нанять специалистов. Желательно, правда, чтобы это были специалисты, которые бы поставляли оборудование и изготавливали его. Такая концепция запуска крупных предприятий разработана на Западе. В дальнейшем она подразумевает, что тот, кто поставлял оборудование, тот и приедет на эти три недели или месяц, в зависимости от того, сколько у них будет длиться перегрузка, произведет ремонт или наладку, поставит свою печать. Короче говоря, гарантирует на очередной год и уедет.
Но тут, как и в ситуации с будущими строителями, снова встает вопрос о размещении, возможно, целых бригад сотрудников. Между тем, разработчики Генерального плана Соснового Бора рекомендуют городу расширять свою территорию, поскольку на имеющихся площадях городу тесно. Настолько, что даже сосновоборское кладбище находится в Ломоносовском районе. И если рассуждать в этом аспекте, то через пять лет понадобится еще и жилье для будущих сотрудников ЛАЭС-2. Хотя для работы на автоматизированной и усовершенствованной ЛАЭС-2 потребуется всего 800 человек. Для сравнения – количество сотрудников ЛАЭС-1 составляет сегодня порядка 6 тысяч человек.
По словам заместителя генерального директора ЛАЭС по управлению персоналом Николая Кириллова, на сегодняшний день примерно треть сотрудников станции – около 2 тысяч человек – не имеет жилья. При этом на ЛАЭС имеется дефицит кадров, и, кроме того, руководство станции хотело бы омолодить кадровый состав квалифицированного персонала. Но там, где привлекаются молодые кадры, там и проблема жилья встает наиболее остро. Вначале молодому сотруднику нужна хотя бы комната в общежитии, хотя бы временное жилье. Но пройдет не так уж много времени, и он обзаведется семьей.
Можно было бы с учетом планов по строительству пунктов удаленного управления обеими станциями, говорить о небольшом сокращении штатов ЛАЭС-1 в будущем. Но оно коснется в первую очередь малоквалифицированного обслуживающего персонала, а не инженеров и управленцев. Кроме того, думать о привлечении молодых специалистов, имея в виду возможность их размещения в общежитиях, теперь тоже стало невозможно. Свои общежития ЛАЭС была вынуждена передать в муниципальную собственность, как и многие другие бюджетные организации, уступающие по закону «социалку» местным властям. Если власти снимут с них статус общежития, то комнаты будут признаны коммунальными квартирами.
Возможно, новые коммунальные квартиры и не подарок для города. И уже сейчас сосновоборцы не высказывают особенной толерантности по отношению обитанию в их городе в течение ближайших пяти лет двух тысяч строителей. Они даже обращаются к руководству станции с просьбами оградить город от общения с гастрбайтерами. И никакие разъяснения относительно того, что строительные организации из Украины и Белоруссии, которые примут участие в строительстве, имеют лицензии, договора и постоянный, стабильный штат сотрудников, в таких случаях не действуют. В воображении обывателя все равно возникает известный образ - измотанные, не имеющие возможности для полноценного отдыха, соблюдения норм гигиены и питания, люди, соседство которых неизменно внушает чувство потенциальной угрозы.
Но если бы для будущих строителей были созданы условия комфортного проживания, такие опасения потеряли бы актуальность. К примеру, финские технологии изготовления временного жилья включают сборные конструкции, обеспечивая возможность компактного хранения и последующего использования или даже передачи в аренду на время, когда они не будут нужны. Однако, несмотря на то, что город обязан ЛАЭС энергоснабжением, а в проект строительства ЛАЭС-2 включено, в том числе строительство бойлерной районного теплоснабжения, городские власти и российские, судя по всему, не имеют возможности реализовать в ходе данного проекта финский опыт.
«У нас имеются программы по обеспечению жильем, разработанные на период до 2009 года. 56 квартир мы построим благодаря договору долевого строительства. В результате 250 человек из тех, кто придет работать на станцию в этом году, получат временное жилье, - говорит Николай Кириллов. - Есть у нас и ипотечная программа. Она действует на уровне концерна «Росэнергоатом». Но условие получения кредита таково, что первоначальный взнос в приобретение жилья составляет 30% от его стоимости. Остальное оплачивает ипотечный фонд концерна на счет кредитополучателя. Этот кредит предоставляется с рассрочкой до 15 лет под 7% годовых».
На вопрос, может ли молодой специалист получить такой кредит, замдиректора по социальным вопросам отвечает, что теоретически может, даже если он отработал на ЛАЭС всего лишь год. «Допустим, что у меня есть список желающих участвовать в ипотечном проекте, - говорит Кириллов. - Но раз человек записывается в программу, он должен 30% первого взноса иметь уже сегодня. А теперь давайте посчитаем. Сколько стоит у нас, скажем, однокомнатная квартира, площадью, скажем, в 40 кв.м.? Если 1 кв. м стоит примерно 40 тысяч рублей, то квартира в 40 кв. м стоит порядка 1,6 млн рублей. Получается, что для участия в ипотеке нужно иметь примерно 500 тысяч рублей. При этом нужно понимать, что атомная станция, это такой объект, где есть и управленцы высокого класса, высококлассные инженеры, но есть и уборщицы, буфетчицы, кастелянши, которым зарплата позволяет только питаться и даже не всегда они имеют возможность даже детей учить за свои деньги. И совершенно естественно, что у большинства сотрудников нет таких денег. Поэтому пока только небольшое количество, порядка 400 человек у нас числится в желающих участвовать».
Возможно, условия ипотечного кредитования изменятся, и, может быть, это произойдет в самом ближайшем будущем. «Сейчас мы готовим изменения, в сторону снижения суммы первого взноса для молодых и уменьшения ставки по кредиту и раздвижки времени погашения до 25 лет», - говорит Кириллов. Притом, что прийти поработать на атомную станцию год-два попросту невозможно – договора со специалистами заключаются только на длительные сроки – такие условия кредитования могут оказаться вполне привлекательными.
Остается надеяться, что и проблема размещения строителей новой атомной станции в Сосновом Бору, будет решена более-менее цивилизованным образом. Хотя бы на том основании, что проблема безопасности ЛАЭС волнует не только жителей Соснового Бора, Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Наталья Стандровская