Рынок жилой недвижимости: Теорема о стимулировании спроса
Международный конгресс по строительству IBC, состоявшийся в рамках «Интерстройэкспо-2009», поднял множество вопросов, одинаково актуальных как для бизнеса и власти, так и для конечного потребителя. Пока ответы на эти вопросы в большинстве случаев намечены пунктиром. Тем не менее, состоявшийся обмен мнениями между представителями государства и строительного бизнеса позволил найти точки взаимопонимания, в том числе в вопросе о необходимости совершенствования федерального законодательства. Большинство участников дискуссии высказали мнение о необходимости срочного пересмотра подходов к стимулированию строительного рынка.
Замороженные дольщики
Больше всего участники конгресса разошлись в оценке «степени замороженности» строящихся объектов. Глава Комитета по бюджету и налогам ГД РФ Александр Коган заявил, что на сегодняшний день заморожено 100% проектов высотной застройки. Впрочем, этим заявлением депутат, являющийся координатором программы «Свой дом», подчеркивал преимущества малоэтажного строительства.
Президент Союза инженеров-сметчиков Павел Горячкин оценивает объем замороженного строящегося жилья в РФ в 60-65%. Согласно данным, озвученным вице-президентом Гильдии управляющих и девелоперов Санкт-Петербурга Николаем Вечером, объем приостановленного жилищного строительства в нашем городе составляет более 66% всего строящегося жилья, или 5,3 млн. кв.м. А объем незавершенного строительства в целом по СЗФО, по данным Ассоциации экономического взаимодействия «Северо-Запад», с лета прошлого года увеличился в 7,5 раз.
Впрочем, и эта оценка другими участниками дискуссии была сочтена пессимистичной. «Я не согласен с цифрами по «заморозке», которые здесь приводятся, - заявил президент Гильдии аналитиков рынка недвижимости Сергей Бобашев. – Быть может, они актуальны для Москвы, где ситуация и в самом деле несколько хуже, чем в Петербурге. У нас из того, что было заявлено на рынке, сегодня заморожено от силы 15%». Глава Консалтингового центра «Петербургской недвижимости» Михаил Бимон напомнил о том, что во многих случаях приостановление реализации проектов не является долгосрочным. Меняются концепции, меняются генподрядчики», - пояснил он.
Проблема заморозки – это в первую очередь проблема «обманутых дольщиков». Новая волна «обманутых дольщиков» уже поднялась в Омске и Твери, - заявил с трибуны конгресса А.Коган. Большинство дольщиков недостроенных многоквартирных домов, как правило, подписывали договора в обход закона «О долевом строительстве многоквартирных домов». Пострадавшие активнее других протестных групп населения. «Это совсем не то, что шахтеры, которые приезжали в Москву, чтобы посидеть на асфальте и постучать по нему каской. Человек, потерявший жилье, не остановится ни перед чем. И властям вряд ли удастся уйти в сторону от этой проблемы», - предупреждает П.Горячкин. Петербургские аналитики полагают, что недопущение появления новых обманутых дольщиков зависит от действий региональных органов власти.
А если инструмент не работает?
Стоит ли возрождать ипотеку – еще один вопрос, вылившийся в дискуссию на заседании конгресса IBC. По мнению А.Когана, оживить рынок во II полугодии 2009 г. помогут активные вливания государственных и заемных средств в АИЖК.
Совокупный объем государственных антикризисных вливаний в ипотечное кредитование составил к настоящему времени порядка 320 млрд. рублей. Во II полугодии 2009 г., как только эти деньги появятся на рынке, ситуация сдвинется с мертвой точки, считает А. Коган.
Другого мнения придерживается президент Ассоциации банков Северо-Запада Владимир Джикович. По его мнению, коммерческие банки не вернутся на рынок ипотечного кредитования. «У нас в стране нет другого источника длинных денег, кроме государства. Все банки, которые предоставляли ипотечные кредиты, были уверены, что смогут рефинансировать их через структуры АИЖК. Оказалось, что денег у АИЖК нет, и доверие к нему потеряно», - пояснил В.Джикович. По его словам, тех ресурсов, которые выделяются агентству сегодня, явно недостаточно. «Государственные банки, безусловно, будут предоставлять ипотечные кредиты. Но того массового понятия ипотеки, к которому мы привыкли, уже не будет», - резюмировал эксперт.
В.Джикович также отметил, что условия рефинансирования, предложенные АИЖК, не приносят никакого облегчения заемщикам и невыгодны для них: в обмен на годовую рассрочку заемщик получает в нагрузку дополнительный кредит, его обязательства возрастают.
В то же время банки ничем не могут облегчить участь застройщиков. Будучи вынужденными все время обращаться к депозитам, они не могут предоставить кредит со ставкой ниже 19%. Те застройщики, которые имеют просрочку по ранее выданным кредитам, не торопятся соглашаться с условиями банков по реструктуризации. «Они предпочитают загонять банки в тупик и вынуждают их обращаться в суд», - отметил В.Джикович, подчеркнув, что кредитные истории станут одним из самых важных факторов развития сотрудничества после кризиса.
Вице-президент «Союзпетростроя» Льва Каплан считает, что ипотеку, по крайне мере, в том виде, в котором она существовала до сих пор, оживлять вообще не следует. «Если финансовый инструмент не работает, от него нужно отказаться и придумать новый», - заявил он.
Оценив медлительность властей как легкомыслие, а суждения прессы – напротив: как нагнетание паники, Л.Каплан предложил государству начать, наконец, бороться с всеобщей неуверенностью и нервозностью на рынке, выступив в качестве гаранта возврата строителями банковских кредитов – начиная с проектирования и заканчивая стадией начальной готовности строительства жилья.
Альтернатива проектного кредитования
По мнению Л.Каплана, резкий спад на строительном рынке обусловлен не только кризисом. Он напоминает, что перегрев рынка подстегивался ростом потребительского кредитования физических лиц. Механизм ипотеки в форме, введенной в РФ, лишь способствовал повышению цен на жилье, что на фоне кризиса обернулось резким снижением платежеспособного спроса. В Санкт-Петербурге, по мнению Л.Каплана, пагубную роль сыграл расчет на привлечение крупных, преимущественно федеральных застрйщиков для реализации проектов комплексного развития территорий. В то же время средние компании, вводившие прежде до 50-60 % жилья в городе, в течение 2 последних лет не могли получить участки для строительства, и в связи с этим уходили с рынка или из региона. При декларируемой заботе о малом и среднем бизнесе в сфере строительства именно он, по выражению Л.Каплана, «оказался в загоне».
Чтобы оживить спрос и преодолеть неуверенность как оставшихся на рынке строительных компаний, равно как и приобретателей жилья, вице-президент «Союзпетростроя» предлагает перейти от кредитования физических лиц на стадии строительства к широко распространенному на Западе проектному кредитованию. «При этом коммерческий банк кредитует застройщика под своим строжайшим контролем. Застройщик завершает строительство жилого дома и продает готовые квартиры или государству, или населению. При этом возникают предпосылки настоящей ипотеке, убираются всякого рода посредники в виде девелоперских фирм, устраняется опасность двойных продаж и т.д. и т.п», отметил он.
По мнению Л.Каплана, «проектное кредитование не требует никаких залогов от застройщика, однако, банки нуждаются в сравнительно «длинных» деньгах на время строительства дома». Для этого «Союзпетрострой» предлагает определить коммерческие банки, готовые включиться в такую программу, и оказать им целевую государственную поддержку под строгим контролем государства, что исключит нецелевое использование средств.
Как напоминает Л.Каплан, сами коммерческие банки уже остро ощущают потребность в кредитовании реальной экономики, но без необоснованных рисков. «Проектное кредитование» - как раз тот финансовый инструмент, где минимизированы банковские риски. В свою очередь, уверенность населения следует подкрепить и тем, что строительные компании входят в саморегулируемые организации, где существует субсидиарная ответственность друг за друга, подчеркнул он.
Как выяснилось из выступления главы Комитета по строительству правительства Санкт-Петербурга Вячеслав Семененко, Смольный уже позаботился о создании специальной рабочей группы, которая выступит в роли посредника между банкирами и застройщиками. В группу войдут, если и не первые лица банковского сообщества, то, во всяком случае, высококвалифицированные специалисты по кредитованию, пообещал он. Он заверил, что регламент новой рабочей группы будет опубликован в ближайшее время.
Конкретный способ «проектного кредитования» - в применении, впрочем, не столько к жилищному строительству, а к инновационным начинаниям в стройиндустрии, предложил на одном из круглых столов конгресса замдиректора ОАО «Санкт-Петербургский зональный научно-исследовательский и проектный институт жилищно-гражданских зданий» Михаил Кнатько. По его мнению, власти могли бы помочь участникам рынка, взяв на себя экспертизу эффективности проектов, при условии, что положительное заключение стало бы своего рода «рекомендательным письмом» власти при предоставлении банковских кредитов.
На конгрессе также неоднократно звучало предложение о субсидировнии за счет государственных средств дольщикам-получателям ипотечных кредитов разницу между ставками на кредит коммерческих банков и уровнем инфляции в данном году.
По словам А.Когана поправки к закону о долевом строительстве, предполагают введение с 2010 г. жестких штрафов за работу по «серым схемам». Сумма штрафов с одного дома на 200 квартир может достигать 10 млн. рублей. Учитывая это, нельзя не согласиться с Л.Капланом в том, что средства на им компенсации у государства найдутся.
Альтернативы альтернативе
Выдвигаются и другие альтернативы аккумулирования денежных средств граждан с целью обеспечения платежеспособного спроса на жилье: жилищно-накопительных кооперативы и строительные сберегательные кассы.
В текст законопроекта о жилищно-накопительных кооперативах, который в настоящий момент проходит процесс согласования в Правительстве РФ, внесены поправки, регламентирующие процесс предоставления земельных участков. Как отметил А.Коган, земля будет предоставляться бесплатно – кооперативам, объединяющим льготные слои населения, и по цене, не выше чем 30% от кадастровой стоимости – всем прочим жилищно-накопительным кооперативам.
«По сути в законопроекте предлагается новый способ финансовой организации граждан в целях как малоэтажного, так и высотного жилищного строительства, - заявил он. – Государство будет обязано выделить этим кооперативам землю, помочь подыскать застройщика и организовать инженерное обеспечение и инфраструктуру».
При этом жилищно-накопительные кооперативы льготников будут закрытыми, а перечень льготников будет устанавливаться на региональном уровне.
По словам заведующего юридической компанией «Юринформцентр» Павла Штепана, цены на недвижимость будут относительно стабильны в течение длительного периода времени, а в период стабильности идеально работают накопительные схемы. Принятие закона о стройсберкассах, по его мнению, выгодно в первую очередь государству, поскольку связывает средства населения, что, в свою очередь, позволяет снизить инфляцию.
«Во всех странах западной и центральной Европы государство стимулирует население к накоплению. Опыт этих государств показывает, что внедрение схем накопления с целью приобретения жилой недвижимости ведет к увеличению налогов, темпов строительства жилья, а так же влияет на снижение процентных ставок и в конечном итоге на снижение стоимости жилья», - уверен эксперт.
По словам генерального директора агентства недвижимости «Невский простор» Александра Гиновкера, накопление средств населения с целью приобретения жилья по схеме стройсберкасс является наиболее подходящей для России. Однако законодательная база данного проекта до сих пор не создана.
Принцип работы стройсберкасс состоит в том, что вкладчик в течение 2-7 лет делает вклады фиксированного объема. Когда общая сумма составит 30-50% стоимости квартиры, вкладчик получает право на получение кредита для ее покупки. Кредиты предоставляются на срок от 7 до 15 лет.
Цены по осени считают?
Как известно, замедление темпов капитального строительства на фоне кризиса резко сократило спрос на строительные материалы – при том, что предложение в течение 2008 г. неуклонно росло. Итогом стало беспрецедентное падение цен на основные виды стройматериалов.
По данным президента группы компаний СЗНК Юрия Рафальского, среднерыночные цены на бетон в Санкт-Петербурге упали до уровня 3100-3200 руб./куб.м. Это показатели, близкие к минимальным, считает он. Производители рассчитывают на улучшение тенденции на рынке с началом строительного сезона.
«В преддверии строительного сезона производители цемента уже заявляют о том, что их цены ушли ниже точки рентабельности и что они намерены поднимать цены, - сообщил Ю.Рафальский. – В марте и начале апреля мы фиксируем 13-процентный рост спроса по сравнению с февралем и мартом соответственно. Это дает нам повод прогнозировать остановку падения цен и их дальнейших подъем в течение лета-осени».
В сфере нерудных материалов (щебень, песок), по данным СЗНК, уже наблюдается стабилизация негативных тенденций. В марте с карьеров Ленобласти отгружено нерудных материалов уже не на 89% (как в январе), а на 26% меньше, чем за аналогичные периоды 2008 г. По мере приближения строительного сезона на рынке наблюдается определенная стабилизация, хотя падение объемов относительно 2008 г. сохраняется.
Государственное финансирование дорожного строительства также традиционно начинается во II квартале. В СЗНК рассчитывают, что дорожный госзаказ остановит падение спроса на щебень и позволит предприятиям стройиндустрии увеличить объемы отгрузок. По мнению топ-менеджеров компании, если говорить об антикризисных мерах, то они должны быть направлены именно на стимулирование спроса на жилье, то есть на поддержку строителей.
Таким образом, и строители, и производители стройматериалов рассчитывают на стимулирующие меры государства для оживления спроса на рынке и на участие в государственных проектах. Впрочем, представители федеральных структур отметили, что повышение стоимости строительства объектов по госзаказам часто происходит по вине самих участников строительного рынка. Так, подрядчики систематически пересматривают сметную стоимость работ в сторону увеличения, завышают объемы выполненных работ (особенно вспомогательных), неправильное применяют нормы и расценки на работы по новым технологиям. Нередко применяются завышенные индивидуальные расценки и индексов пересчета сметной стоимости, согласуемых на основе сговора с отдельными чиновниками.
Глава департамента жилищной политики Министерства регионального развития РФ Сергей Баринов, перечислив эти распространенные недостатки, признал, что масштаб задач, стоящих перед строительным комплексом страны, требует выработки новых подходов к правилам определения стоимости строительства. Участники конгресса позитивно восприняли слова чиновника о том, что положения закона № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд», позволяющие допускать к производству строительных работ сомнительных подрядчиков и «фирм-однодневок», должны быть пересмотрены.
Нельзя сказать, чтобы представители государства и бизнеса достигли полного согласия в важнейшем вопросе о способах стимулирования строительной отрасли. Однако две стороны дискуссии услышали друг друга, и в равной степени рассчитывают теперь на разум и оперативность антикризисной работы друг друга.
Наталья Стандровская
Страдания нового Генерального плана развития Санкт-Петербурга близятся к завершению. Однако застройщики не склонны считать, что его принятие – это панацея от конфликтов между строителями и общественностью.Колоссальная работа
Владимира Яковлева сменила на посту губернатора Валентина Матвиенко, вместе с ней в город пришли и другие порядки – разработка Генплана заметно активизировалась. И как в свое время заметил один из чиновников Комитета по градостроительству и архитектуре (КГА), документом «верхнего уровня, который послужит отправной точкой для разработки всей градорегулирующей документации, в частности, правил землепользования и застройки, включающих градостроительные регламенты для каждой территориальной зоны города», Генплан, видимо, все-таки станет.
На прошлой неделе председатель КГА Александр Викторов сообщил нам, что в течение полугода проект Генерального плана прошел обсуждения во всех муниципальных образованиях Санкт-Петербурга, в административных районах, проведены согласования со всеми отраслевыми комитетами правительства. Все полученные замечания вносились в материалы проекта.
Если все пойдет, как задумано, то КГА в скором времени сможет разработать правила землепользования и застройки, которые также должны быть приняты как закон, и с 1 января 2006 года город начнет жить по-новому, имея основные документы градостроительного развития.
По мнению депутата Законодательного собрания Владимира Гольмана, только два документа должны определять развитие города до 2025 года: закон «О генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга» и «Правила землепользования и застройки», которые также будут утверждены как закон. «Никаких других нормативных актов быть больше не должно, чтобы строителям и архитекторам не приходилась ходить по многочисленным инстанциям за разрешительными и согласующими документами. Такого положения, как сейчас, не будет – согласование не должно занимать больше времени, чем сам процесс строительства. То, что только два закона будут определять дальнейшее развитие города – благо для всех. В споре родилась истина. Проделана колоссальная работа, и надо довести ее до конца», – заметил г-н Гольман.
Однако, по словам депутата, надо помнить одно: город живой организм, и он не может незыблемо держаться за свой вид. За многими историческими фасадами располагаются коммуналки, в которых невозможно жить, поэтому надо думать не только о том, как сохранить исторические фасады, но и об удобстве людей, которые живут в этих домах.
Дух противоречивости
Как сообщил генеральный директор компании «М-Индустрия» Денис Тихонов, такой глобальный документ, как Генеральный план развития Санкт-Петербурга не может служить догматическим материалом при решении практических моментов. Тот проект, который существует на настоящий момент, имеет множество спорных моментов, даже касающихся объектов, находящихся в стадии строительства. «Что же можно говорить о проектах, которые находятся в стадии проектирования, – размышляет г-н Тихонов. – Разделение территорий по характеристикам их использования существенно изменено относительно существующего, причем территория исторического центра значительно уменьшена. Данный аспект с одной стороны может облегчить работу застройщиков в инвестиционно привлекательных местах, с другой стороны вызывает опасения с точки зрения защиты памятников архитектуры, многие из которых попали в разряд открытых для реконструкции и строительства. Весь проект Генерального плана проникнут подобным духом противоречивости».
Денис Тихонов не склонен считать, что принятие Генплана – это панацея от конфликтов. Ибо в любом случае, по его мнению, Генеральный план – это общие, глобальные тенденции развития города, перспектива его развития, указанные направления, но не более того. Возможно, удастся снять некоторые противоречия, касающиеся функционального назначения некоторых объектов застройки, но количество других вопросов, возникающих с принятием нового Генплана, скорее всего, превысит то число сегодняшних проблем, которые он сможет решить.
В свою очередь, президент инвестиционно-промышленнной группы «Источник» Мирон Шакира говорит, что конфликтов между застройщиками и населением «в общем-то, не было». «После сдачи объекта облагораживается не только застроенное место, но и улица и даже квартал, – говорит г-н Шакира. – Если проанализировать инфраструктуру Петербурга, то на Васильевском острове и Петроградской стороне много мест для застройки. Например, здания с брандмауэрами выглядят как крепостные стены и нарушают общую целостность улиц. Однако благодаря определенным действиям заинтересованных лиц создаются движения и даже организуются пикеты против строительства, где зачастую жители соседних домов даже не присутствуют».
Заместителю директора ЗАО «Агентство Бекар» Леониду Сандалову «не очень нравится, что запрещение нового строительства и строгий регламент относится к очень маленькой старой части города». «Отдельные пустыри в центре города, куда во время войны попали снаряды, совершенно не красят наш город, – утверждает г-н Сандалов. – Такие пустыри надо застраивать, даже если они находятся в центре. Важно соблюдать архитектурный стиль нашего города».
Андрей Теплоухов
На днях петербургские застройщики поделились с нами своими мнения о проблемах развития рынка и о возможном кризисе строительной отрасли.
Генеральный директор ООО «Строительная компания «Петербургская Недвижимость» Василий Селиванов:– О кризисе рынка говорить не приходится. Именно рыночная система все еще нормально работает и демонстрирует естественные процессы – вопреки навязанным «непрозрачным» правилам игры. То, что мы наблюдаем в отношениях спрос-предложение-цена в последний год – это естественная рыночная коррекция, практически один в один повторяющая классические модели, описанные в учебниках по маркетингу. Растущее предложение и высокие цены вызвали спад спроса и в течение года компенсировались нулевой ценовой динамикой. Рынок пришел в состояние неустойчивого равновесия.
Следующий естественный этап – коррекция предложения. Если раньше рынок был похож на топку, в которой сгорало все, что только не забросишь – теперь для нее подходит только «хорошая сухая береза». Иными словами, прошло время непродуманных проектов в стиле «абы как». Наступает период профессионального девелопмента.
Конечно, это отразится на составе участников рынка. Но речь идет вовсе не об уходе опытных девелоперов. И, надеемся, не о банкротствах. Мы ожидаем, что уходить будут, в первую очередь, мелкие компании и непрофильные инвесторы, не имеющие достаточных знаний и умений в сфере девелопмента.
Вообще же серьезнейший системный кризис мы видим в другом. А именно в системе городского регулирования рынка. Город не желает признавать абсурдности многих возникающих ситуаций, не может и, кажется, не хочет помогать инвесторам в разрешении целого пула вопросов, требующих именно волевого вмешательства властей. Это касается очень многих вещей, и, в первую очередь, нежелания города формировать благоприятный инвестиционный климат и «прозрачные» четкие правила работы. Это касается и нового закона о долевом строительстве, который поверг всех участников рынка, мягко говоря, в состояние полной растерянности…
Чем грозят все эти моменты? Недопоступлением средств в городской бюджет. Снижением темпов строительства, возникновением долгостроев. Наконец, такое явление, как доступное жилье, в подобных условиях не сможет появиться никогда.
Президент корпорации «Строймонтаж» Артур Кириленко: – На совещании в городском правительстве мы уже поднимали вопрос о том что, рынок немножко перегрелся: все понахватались объектов по новым рыночным ценам (80-100 долларов и выше за один квадратный метр), влезли в стройку, себестоимость догнала стоимость, в итоге рентабельность стала уже неприемлемой. Плюс ко всему рынок все-таки находится в перезатоваренном состоянии. И это, как следствие, явилось причиной того, что на последних торгах не было ни спроса на представленные земельные участки, ни участников, соответственно, не было и реализации «пятен».
Таким образом, можно сделать вывод: строительные компании, отдающие себе объективный отчет об объемах реализации жилья, находятся сейчас в критическом состоянии. И, в частности, наша компания, сократившая в 2005 году свои объемы производства почти вдвое не по причине того, что у нас нет желания или возможности строить, а просто-напросто потому, что мы можем оказаться в состоянии переизбытка товара в виде квартир, квадратных метров, которые в принципе никому не будут нужны.
Поэтому стремление государства построить 3 миллиона квадратных метров жилья к 2008 году по Петербургу и 80 миллионов квадратных метров к 2010 году по России в принципе мне понятно. И, наверное, если бы я был бы президентом страны, тоже шел бы по этой программе: чем больше внутренний валовый продукт страны, тем она живет лучше. Но, видимо, чиновники поняли желание нашего президента буквально и дословно, и начали активно действовать, чтобы в городе, в стране строился тот самый объем, о котором я упоминал, однако ничего для реализации этого объема, к сожалению, не делается.
Этому есть подтверждения: большинство компаний сегодня испытывают очень серьезный дефицит денежных средств, в том числе наши коллеги, с которыми мы каждую неделю встречаемся и делимся впечатлениями и ощущениями о развитии строительного рынка. Все находятся в некой тревоге, понимая, что они не в состоянии обеспечить те строительные объемы, которые ими запланированы.
Генеральный директор Холдинга RBI Эдуард Тиктинский:– Строительный рынок вступил в новую фазу своего развития, когда нет столь стремительного роста цен, достигавшего в отдельные месяцы 8 процентов как в прошлом году. В отдельных случаях цены даже упали (как на первичном, так и на вторичном рынках), покупательская активность снизилась, а объем предложения напротив увеличился (объем строящего жилья в продаже на 31 процент выше, чем, например, в марте 2004 года).
Ситуация критична для застройщиков, многие из которых не выполняют внутренние планы продаж. Нерегулярные денежные поступления от дольщиков, как следствие – сложности с финансированием строительства объектов, а вместе с тем себестоимость строительства постоянно растет. Прибыль застройщиков минимальна. В таких условиях у компаний сокращаются и возможности для вложения средств в покупку новых «пятен», освоения новых проектов и прочее. Последствия этого рынок ощутит через пару лет и вряд ли порадует покупателей таким объемом предложения, как сегодня.
Очевидно, что с наибольшими трудностями сталкиваются небольшие компании, и постепенно рынок будет двигаться в сторону дальнейшей концентрации сил.
Бесспорно, нелегко и крупным компаниям, но за счет масштаба деятельности, опыта работы, репутации компании, продуманной маркетинговой политики, а также умелого сочетания различных источников финансирования (помимо средств дольщиков это могут быть банковские кредиты, облигационные займы, как, например, в нашей компании «Северный город» и др.) им несколько проще справляться с ситуацией.
Приплюсуйте к этому и новое законодательство, которое можно назвать революционным для рынка строящегося жилья. Новые правила и нормы во многом стали весьма неожиданными для застройщиков. Да, они четко прописывают права дольщиков, но вместе с тем, значительно повышают риски застройщиков.
Одна из показательных тенденций рынка – снижение доли инвесторов. В первой половине прошлого года при росте цен в отдельные месяцы, повторюсь, до 8 процентов, привлекательность рынка недвижимости как потенциального для вложений возросла. Доходность вложений в новое жилье достигала 40-50 процентов, а в отдельных случаях и 100 процентов годовых. Среди общего количества покупателей на долю инвесторов приходилось 10-15 процентов в месяц. Сегодня число инвесторов среди покупателей минимально – единичные сделки.
Сложившаяся ситуация показала и несостоятельность схем финансирования в основном за счет дольщиков. Оптимальна комбинация финансовых инструментов, а в каких пропорциях – это решает каждая компания, исходя из целей, текущих объемов строительства и проч. Если говорить о нас, то примерно половина всего объема финансирования осуществляется за счет дольщиков, порядка 15 процентов – собственные средства, по столько же приходится на банковские кредиты и средства от размещения облигаций.
Президент ИС ФПГ «РОССТРО» Александр Макаров:– Начавшаяся в прошлом году структурная перестройка рынка явилась объективной необходимостью. Рынок требовал перемен, и они начались с принятием пакета документов по совершенствованию жилищной сферы. Формально введены новые условия, требования, формат, регламент и правила работы. Но они еще не работают или работают с большими погрешностями, создавая «пробки» в продвижении проектов, заключении сделок. Так недостаточно регламентирована основная схема работы на первичном рынке жилья («долевого участия в строительстве»), введены громоздкие процедуры согласований и регистрации. Простые вопросы, решающиеся в день или два, стали разрешаться в течение нескольких месяцев. Сроки стали соразмерны этапам строительства объектов. И таких «мелочей» по проекту наберется не один десяток. Проекты «замерли». Обороты на первичном и вторичном рынке снизились в разы, что стало дополнительной причиной затоваривания рынка.
К 2005 году на первичном рынке «зависло» порядка 2 млн кв. метров жилья, при рыночной цене 700-800 долларов за квадратный метр. С таким объемом и при такой цене рынок справится не раньше, чем через два года. При этом начальная цена по новым проектам составляет уже 1200 долларов за квадратный метр.
Прогнозируется усиление конкуренции первичному рынку со стороны вторичного рынка жилья. Вторичный рынок со своим своеобразием – «провокатор» и предвестник кризиса. Не привязанный к затратам на строительство объектов вторичный рынок, достаточно гибко реагирует на изменение объемов предложения, желания и возможности клиента. Именно вторичный рынок в 2003 году спровоцировал рост цен.
Конкуренцию новому городскому строительству составляет и сформировавшийся сектор загородного строительства. Серьезным конкурентом первичному рынку становится и государство с программой массовой застройки жилья.
Рынок сегодня в достаточно сложном положении. Тем не менее, действительно есть интересанты, заинтересованные в еще большем ухудшении ситуации. Есть и те, кто не понимает последствий, распространяя всякого рода слухи и домыслы. Есть и желающие скрыть и приукрасить действительную ситуацию на рынке.
Если кризис состоится, на пару лет сократятся обороты на первичном и вторичном рынке недвижимости, в строительной отрасли и стройиндустрии. Сократятся поступления в бюджет. Уйдет часть операторов рынка. Сократятся рабочие места. Экономика города станет беднее. Но состоявшиеся сегодня перемены позволят рынку обновиться, и заработать масштабнее, сильнее, качественнее.
Подготовил Андрей Теплоухов