Социалку обеспечивают застройщики
Строительство школ, детских садов и других социальных объектов по-прежнему падает на плечи частных строительных компаний. Именно на них возложена серьезная часть исполнения обязательство Петербурга перед жителями за рамками Адресной инвестиционной программы (АИП).
Режим самоизоляции заставил городские власти пересмотреть параметры бюджета, в том числе расходы на АИП. Первоначально заложенные траты в размере почти 100 млрд рублей сократились до 67,7 млрд.
На социальную инфраструктуру выделено 24,6 млрд рублей, на дороги — 19,9 млрд, на объекты энергетики — 17,2 млрд, на выкуп жилья в городскую собственность — почти 6 млрд рублей. Расходы на объекты социальной инфраструктуры, отметили чиновники, составляют более 45% от общего объема АИП. К концу года город намерен получить 53 социальных объекта, 18 — дорожно-транспортной инфраструктуры, а также несколько объектов коммунального хозяйства.
Стройка держится на плаву
Поскольку бюджет подвергся секвестру, расходы на АИП сократились в большинстве комитетов, однако Комитет по строительству «пострадал» в меньшей мере.
Изначально его расходы по АИП составляли 27 млрд рублей, после секвестра официальная цифра пока не подтверждена. Планы по количеству социальных объектов пока также не менялись. В частности, планировалось вести 37 социальных объектов, в том числе четыре школы и одиннадцать детских садов на общую сумму около 7 млрд рублей.
Город построит только часть из запланированных школ и детских садов — три школы и восемь ДДУ решено выкупить у застройщиков. В марте текущего года утверждены предельные цены на выкуп этих объектов у застройщиков: типовую школу на 825 мест с бассейном за 1,085 млрд рублей, типовой детский сад на 220 мест — за 340 млн рублей.
Помимо объектов АИП, 23 объекта планируется получить за счет внебюджетных средств, т. е. за счет частного бизнеса.
Родному городу
Исполнение АИП по итогам полугодия составило 29% — примерно на уровне прошлых лет. Однако показатели освоения бюджета ухудшились у КРТИ (24,4 против 30,7% за аналогичный период прошлого года) и КИО (30,1 против 40,3% за аналогичный период прошлого года). У Комитета по строительству, напротив, показатели лучше, чем в предыдущие годы: бюджет исполнен на 36,3%, в части АИП — на 35,4%.
За первую половину года сдано более 60 объектов, в том числе физкультурно- оздоровительный комплекс в Приморском районе, котельная в Калининском районе, бизнес-центр в Московском районе, очистные сооружения и торгово-развлекательный центр в Красносельском районе, многоэтажный гаражный комплекс в Калининском районе и т. д.
В Ленобласти за первую половину года в рамках АИП введены в эксплуатацию спорткомплекс в Сосновом Бору, амбулатория в Кингисеппском районе и две школы во Всеволожском.
Застройщики заметно помогают выполнять обязательства властей перед жителями.
Так, «Главстрой СПб» ввел в эксплуатацию детский сад на 220 мест в ЖК «Северная долина» в Выборгском районе. Сдан детский сад в ЖК «София» Группы ЛСР; детский сад на 110 мест в ЖК «Новый Петергоф» в Петродворцовом районе ГК «Абсолют Строй Сервис». Группа ЛСР завершает строительство школы в ЖК «Цивилизация».
Один из крупнейших «внебюджетных источников» — Setl Group, взявшая на себя обязательства ввести в своих ЖК в 2020 году пять детских садов и три школы. Школа в ЖК «Чистое небо» уже сдана. Также школы запланированы в ЖК «Солнечный город» и «ArtLine в Приморском». Детские сады строятся в ЖК «Чистое небо», «Солнечный город» и «Pulse на набережной».
Недавно сдан ЖК «Философия на Московской», где располагается встроенный детский сад. Аналогичное ДДУ также строится в ЖК «Облака на Лесной». Такие детские сады сдаются одновременно с жилым корпусом, как в ЖК «Лайф Приморский» ГК «Пионер» или в ЖК «Дом на Космонавтов» Группы «Эталон».
На территории Ленобласти застройщики также успели сдать несколько социальных объектов, которые на территории Ленобласти, как правило, возводятся по программе «Стимул», пришедшей на смену региональной программе «Соцобъекты в обмен на налоги». Застройщики передают земельный участок и полностью рассчитанный проект властям, строительство объекта — уже забота области.
Так, компания «Отделстрой» вместе с вводом последних корпусов ЖК «Новый Оккервиль» сдала встроенный детский сад на 150 мест. Еще один детский сад на территории ЖК — на 295 мест — готовится к сдаче до конца года.
Структура «Строительного треста», компания «СТ-Новоселье», сдала школу на 550 учеников в ЖК NEWПИТЕР, также готов детский сад на 150 мест в ЖК «Капитал». Компания «Северный город» (Группа RBI) сдала детский сад на 95 мест в ЖК EcoCity. «Полис Групп» успела достроить в ЖК «Краски лета» детский сад на 100 мест и общеобразовательную школу. Школу построила и ГК «Арсенал недвижимость» в ЖК «Энфилд». Частный детский сад на 180 мест открывается в ЖК «Муринский Посад» ГК ЦДС. Еще один детский сад на 260 мест заработает в ЖК «Новое Горелово» компании «Ленрусстрой».
Коронавирусная коррекция
Длительный карантин обернулся секвестром для целого ряда инфраструктурных объектов в Петербурге. Так, федеральный бюджет пока не будет финансировать проекты, старт которых был назначен на 2020 год. Отложено до лучших времен строительство здания Верховного суда, высокоскоростной магистрали Москва — Санкт-Петербург, первого этапа Южной широтной магистрали.
Городской бюджет сократил расходы на строительство развязок на ЗСД, инженерную подготовку территории «ИТМО-Хайпарк», реконструкцию и строительство участков дорог, мостов в разных районах. Снова откладывается строительство новых станций метрополитена, хотя почти построенные станции «Большой проспект» и «Казаковская», видимо, все же будут запущены.
Также сокращаются расходы на приобретение социальных квартир.
Бюджет не выделяет денег на фонтаны, общественные туалеты, а также наружное освещение.
Главным образом средств не получат объекты, работы на которых не успели начаться до прихода коронавируса.
Мнение
Марк Окунь, генеральный директор ИСК «Отделстрой»:
- Федеральная программа «Стимул» начала действовать в России в 2016 году. Ее цель — дать возможность застройщикам снизить себестоимость строительства в проектах комплексного освоения территории и, как следствие, сделать жилье более доступным для покупателей. Ведь в этом случае расходы на возведение соцобъектов не надо закладывать в стоимость квадратного метра.
Застройщик предоставляет муниципальным властям инженерно подготовленный участок, а также проект соцобъекта с пройденной экспертизой и полученным разрешением на строительство. Далее муниципальные власти проводят конкурс на выбор подрядчика и сами курируют строительство в роли заказчика. Работы финансируются из федерального (67%), областного (29,7%) и местного (3,3%) бюджетов.
По своей сути программа «Стимул» хорошая. Но, как всегда, в ходе реализации возникают подводные камни. Во-первых, недостаточное финансирование. Бюджет, который выделяется на строительство того или иного соцобъекта, берется на основании Национальных строительных расценок, а не реальной сметы конкретного объекта. По факту государство финансирует лишь 60–70% стоимости. Остальное подрядчику вынужден компенсировать застройщик, который выступает инвестором.
Кроме того, весь процесс очень забюрократизирован. Например, чтобы внести по ходу строительства небольшие правки или заменить материалы, приходится проходить длинный путь согласований.
Анзор Берсиров, руководитель проектов комплексного освоения территорий компании «Строительный трест»:
- Новосельская общеобразовательная школа первого сентября откроет двери для своих первых учеников.
Школа представляет собой трехэтажное здание общей площадью 11,3 тысячи кв. м и внушительной пришкольной территорией, на которой разместились современный стадион с футбольным полем и беговыми дорожками, игровые площадки с турниками, столами для игры в настольный теннис, яма для прыжков в длину и полоса препятствий.
Внутри помимо кабинетов находится большое разграниченное библиотечное пространство, в котором имеются компьютерные классы, медиатека и приватные зоны для чтения книг и написания домашних заданий. В распоряжении школьников просторный спортзал, оборудованный новейшими снарядами для физической подготовки, вместительный актовый зал (до 400 человек) и современная столовая.
Мы решили отказаться от привычных школьных раздевалок с вешалками — для учеников как младших, так и старших классов установлены компактные персональные шкафчики. Кроме того, для удобства учеников младших классов предусмотрен отдельный вход в здание школы и спортивные площадки, соответствующие возрасту. Все это позволит вчерашним выпускникам детских садов плавно пройти период адаптации.
Пристальное внимание уделено трудовым дисциплинам: швейное дело, столярное, токарное, домоводство и т. д. Для их изучения выделено целое крыло первого этажа. Школьные мастерские снабжены современными станками, швейными машинками, бытовым кухонным оборудованием. От губернатора Ленинградской области Александра Дрозденко поступило предложение создать смешанные группы, где мальчики и девочки смогут по собственному желанию посещать любую дисциплину — будь то домоводство или слесарное дело. Ведь хорошим поваром или инженером-конструктором в будущем может стать абсолютно любой учащийся. Если эта идея будет воплощена в жизнь, то Новосельская школа станет первопроходцем в нашем регионе.
Новосельская школа передана муниципальному образованию Ломоносовского района в рамках программы «Соцобъекты в обмен на налоги». Это не первый наш объект, переданный Ленинградской области. Ранее по программе была выкуплена школа в жилом комплексе «Капитал» в Кудрово и детский сад в Новоселье.
В свое время именно программа «Соцобъекты в обмен на налоги» оказала огромное влияние на строительство в Ленинградской области, и массовый приход застройщиков в регион отчасти был связан именно с ней, так как она способствовала созданию понятных правил работы. Ведь в этом случае девелоперы могли не закладывать в экономику проекта стоимость возведения школ и детских садов, так как они в дальнейшем выкупались государством.
О том, что российское законодательство, в том числе в строительной сфере, отличается противоречивостью, запутанностью и разнонаправленностью посылов, заложенных в различные акты, сказано уже немало.
Генеральный директор ООО «ЭКСПЕРТ-ПРОЕКТ» Максим Яковлев рассказал «Строительному Еженедельнику» о проблемах в законодательстве, касающихся экспертного сопровождения в строительстве и проектировании.
– Как отмечают в Министерстве строительства и ЖКХ РФ, по поручению министра Владимира Якушева Минстроем разработаны меры, при которых экспертиза «встраивается» в процесс строительства, – это новый подход Минстроя к ликвидации административных барьеров при проектировании и строительстве, с полным сохранением требований к безопасности объектов. Законодательные изменения, по мнению Минстроя, призваны ликвидировать один из самых болезненных на сегодняшний день вопросов в области экспертизы и строительства – необходимость повторной экспертизы при любых, в том числе незначительных, изменениях проектной документации.
Федеральным законом от 27 июня 2019 года № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" и отдельные законодательные акты РФ» создан институт экспертного сопровождения в строительстве и проектировании.
Что же понимается под этим звучным громким названием «институт экспертного сопровождения»? Можно предположить, что имеется в виду совокупность правовых норм, образующая обособленную часть отрасли права, правовые нормы которого обладают самостоятельностью и автономией, так как регулируют независимые друг от друга, но возникающие в одной отрасли права самостоятельные вопросы.
В настоящее время институт экспертного сопровождения состоит из внесения изменений и дополнений в статью 49 Градостроительного кодекса РФ.
Давайте рассмотрим часть этих институциональных новелл.
Несмотря на то, что, по всей видимости, эти изменения в Градостроительной кодекс разрабатывал новый состав юристов (для написания норм применен особо изощренный искусственный язык), к сожалению, необходимо обратить внимание не на нормативную сторону документа, а на некоторые существенные нюансы, сокрытые в недрах «буквосочетания» и требующие их пояснения.
Рассмотрим части 3.8 и 3.9 статьи 49 ГК РФ:
В соответствии с частью 3.8 Градостроительного кодекса РФ, экспертиза проектной документации по решению застройщика может не проводиться в отношении изменений, внесенных в проектную документацию, получившую положительное заключение экспертизы проектной документации, если такие изменения одновременно:
1) не затрагивают несущие строительные конструкции объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы;
2) не влекут за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования линейных объектов;
3) не приводят к нарушениям требований технических регламентов, санитарно-эпидемиологических требований, требований в области охраны окружающей среды, требований государственной охраны объектов культурного наследия, требований к безопасному использованию атомной энергии, требований промышленной безопасности, требований к обеспечению надежности и безопасности электроэнергетических систем и объектов электроэнергетики, требований антитеррористической защищенности объекта;
4) соответствуют заданию застройщика или технического заказчика на проектирование, а также результатам инженерных изысканий.
В соответствии с частью 3.9 Градостроительного кодекса РФ, оценка соответствия изменений, внесенных в проектную документацию, получившую положительное заключение экспертизы проектной документации (в том числе изменений, не предусмотренных частью 3.8 настоящей статьи), требованиям технических регламентов, санитарно-эпидемиологическим требованиям, требованиям в области охраны окружающей среды, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям к безопасному использованию атомной энергии, требованиям промышленной безопасности, требованиям к обеспечению надежности и безопасности электроэнергетических систем и объектов электроэнергетики, требованиям антитеррористической защищенности объекта, заданию застройщика или технического заказчика на проектирование, результатам инженерных изысканий по решению застройщика или технического заказчика может осуществляться в форме экспертного сопровождения органом исполнительной власти или организацией, проводившими экспертизу проектной документации, которые подтверждают соответствие внесенных в проектную документацию изменений указанным в настоящей части требованиям.
Подтверждение соответствия вносимых в проектную документацию изменений требованиям, указанным в части 3.8 статьи 49 ГК РФ исполняется специалистом по организации архитектурно-строительного проектирования в должности главного инженера проекта (часть 4.2 статьи 51 ГК РФ), а подтверждение соответствия вносимых в проектную документацию изменений требованиям, указанным в части 3.9 статьи 49 ГК РФ, исполняется организацией по проведению экспертизы (часть 4.3 статьи 51 ГК РФ).
Рассмотрим пункты 3 и 4 части 3.8 статьи 49 ГК РФ
В соответствии с пунктом 3, если какие-либо изменения внесены во все разделы и подразделы проектной документации (ПЗ, ПЗУ, АР, КР, ОВ, ВК, ЭО, СС, ТХ, ЭЭ, ПОС, ПОД, ООС, ПБ, ОДИ, ТБЭ), главный инженер проекта обязан единолично подтвердить, что они не приводят к нарушениям, указанным в пункте 3 части 3.8 статьи 49 ГК РФ (требованиям технических регламентов, санитарно-эпидемиологических требованиям, требованиям в области охраны окружающей среды, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям к безопасному использованию атомной энергии, требованиям промышленной безопасности, требованиям к обеспечению надежности и безопасности электроэнергетических систем и объектов электроэнергетики, требованиям антитеррористической защищенности объекта).
Между тем оценка соответствия именно этим требованиям и является предметом экспертизы, который определен частью 5 статьи 49 ГК РФ.
Таким образом, главный инженер проекта при подтверждении внесенных изменений проводит экспертизу этих разделов и заменяет собой 7-10 экспертов, аттестованных на право проведения экспертизы по различным направлениям деятельности.
В соответствии с пунктом 4, главный инженер проекта должен подтвердить, что изменения, внесенные в проектную документацию, соответствуют заданию застройщика или технического заказчика на проектирование.
Задание на проектирование оформляется до начала проектирования, и, соответственно, этот пункт подразумевает, что главный инженер проекта, выполнив свою функцию по подготовке утверждения задания на проектирование (пункт 1 части 3 статьи 55.5-1 ГК РФ), в процессе проектирования может решить не выполнить требования утвержденного им же задания!
Рассмотрим пункт 4 части 3.9 статьи 49 ГК РФ.
Именно в этой статье введено понятие процедуры экспертного сопровождения. Какие же изменения в проектную документацию подпадают под экспертное сопровождение по смыслу части 3.9 статьи 49 ГК РФ?
В части 3.9 статьи 49 ГК РФ отсутствует перечень этих изменений, а есть норма, которая говорит о том, что в их число входят изменения, которые не предусмотрены частью 3.8 статьи 49 ГК РФ.
Какие же изменения не предусмотрены частью 3.8 статьи 49 ГК РФ?
1. В пункте 1 части 3.8 – это проектная документация, в которую внесены изменения, затрагивающие несущие строительные конструкции объекта капитального строительства.
2. В пункте 2 части 3.8 – это изменения проектной документации линейных объектов, влекущие за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования линейных объектов.
3. В пункте 3 части 3.8 – если изменения приводят к нарушениям требований технических регламентов, санитарно-эпидемиологических требований, требований в области охраны окружающей среды, требований государственной охраны объектов культурного наследия, требований к безопасному использованию атомной энергии, требований промышленной безопасности, требований к обеспечению надежности и безопасности электроэнергетических систем и объектов электроэнергетики, требований антитеррористической защищенности объекта.
4. В пункте 4 части 3.8 – если изменения не соответствуют заданию застройщика или технического заказчика на проектирование, а также результатам инженерных изысканий.
Если первые два пункта понятны, то моя трактовка смыслов пунктов 3 и 4 вызвала у меня сомнения в собственной адекватности. Неужели я не в состоянии постичь смысл документа, текст которого прошел сотни согласований, принят Государственной Думой, Советом Федераций и подписан Президентом?
Но мои сомнения развеяло знакомство с проектом изменений в Постановление Правительства РФ № 145 «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий», официально опубликованным для обсуждения и наверняка прошедшим не одно согласование.
В этом «удивительном» по содержанию документе появилась новая форма самой экспертизы, «государственная экспертиза в форме экспертного сопровождения», что противоречит Градостроительному кодексу РФ, в котором предусмотрена исключительно одна форма экспертизы.
Также в измененной статье 44 (в развитие частей 3.8 и 3.9 статьи 49 ГК РФ) изложены два абсурдных требования о том, что проектная документация и (или) результаты инженерных изысканий направляются повторно (2 раза и более) на государственную экспертизу:
в) при внесении изменений в проектную документацию, получившую положительное заключение государственной экспертизы, в случае если изменения приводят к нарушениям требований технических регламентов, санитарно-эпидемиологических требований, требований в области охраны окружающей среды, требований государственной охраны объектов культурного наследия, требований к безопасному использованию атомной энергии, требований промышленной безопасности, требований к обеспечению надежности и безопасности электроэнергетических систем и объектов электроэнергетики, требований антитеррористической защищенности объекта;
г) при внесении изменений в проектную документацию, получившую положительное заключение государственной экспертизы, в случае если изменения не соответствуют заданию застройщика или технического заказчика на проектирование, а также результатам инженерных изысканий;
То есть застройщик должен сначала сам как-то провести экспертизу (так как именно оценка этим требованиям является предметом экспертизы проектной документации) и должен выяснить, соответствуют или не соответствуют проектные решения установленным требованиям и заданию на проектирование, только в случае выявления несоответствия обязательно обратиться в организацию экспертизы для проведения экспертизы проектной документации.
В этом случае ГИП сознательно должен разработать документацию, не соответствующую техническим регламентам и заданию на проектирование!
Также, из смысла Градостроительного кодекса РФ и подпункта «а» статьи 44 проекта изменений к Постановлению Правительства РФ № 145 от 5 марта 2007 года, после устранения недостатков, указанных в отрицательном заключении государственной экспертизы, проводится повторная государственная экспертиза. Но она не может проводиться в форме экспертного сопровождения, а проводится в виде «обычной» повторной экспертизы.
По моему скромному мнению, в результате такого извращения здравого смысла принятые положения Градостроительного кодекса и предполагаемые изменения подзаконного акта не раскрывают ни сути, ни порядка экспертного сопровождения и не устанавливают требований к документу о подтверждении соответствия вносимых в проектную документацию изменений требованиям, указанным в части 3.9 статьи 49 ГК РФ.
В связи с тем, что изменения к Постановлению Правительства РФ № 145 от 5 марта 2007 года еще не приняты, есть надежда, что в процессе его обсуждения родится адекватный нормативно-правовой акт, соответствующий декларируемым задачам, а статьи Градостроительного кодекса, относящиеся к «институту экспертного сопровождения», будут откорректированы или уточнены.
Кстати
Официально сообщается, что Минстроем РФ до 2024 года планируется принятие 289 новых и актуализация 635 действующих нормативно-технических документов, обеспечивающих внедрение передовых технологий и установление ограничений на использование в проектировании и строительстве устаревших технологий. Также в настоящее время осуществляется подготовка Стратегии развития строительной отрасли РФ на период до 2030 года. В ее разработке, по данным Минстроя, приняли участие более 1000 экспертов, которые работали в 11 проектных командах по основным направлениям Стратегии.
В то же время Федеральным законом № 342-ФЗ от 3 августа 2018 года были внесены корректировки в часть 12 статьи 48 ГК РФ. Изменен состав проектной документации. Для приведения Постановления Правительства РФ № 87 от 16 февраля 2008 года в соответствие Градостроительному кодексу введение части 12 статьи 48 ГК РФ было отложено до 1 января 2019 года. Сейчас уже сентябрь, изменения до сих пор не приняты.
Постепенное уменьшение Центральным банком России ключевой ставки создает предпосылки для снижения банками ставок по ипотечным кредитам. Это, в свою очередь, делает ипотеку более доступной для широкого круга граждан, что обеспечивает сохранение высокого уровня спроса на рынке жилья.
Впрочем, по оценке экспертов, не только уровень процентной ставки влияет на выбор банка покупателями, но и предлагаемые сервисы, прежде всего – цифровые.
Ставки – вниз
Совет директоров Банка России 6 сентября 2019 года принял решение снизить ключевую ставку на 0,25 п. п., до 7% годовых. Отметим, что это уже третье понижение с начала лета. Больше того, не исключено, что тренд получит продолжение. «При развитии ситуации в соответствии с базовым прогнозом Банк России будет оценивать целесообразность дальнейшего снижения ключевой ставки на одном из ближайших заседаний Совета директоров», – говорится в сообщении Центробанка. Следующее заседание запланировано на 25 октября 2019 года.
По оценке генерального директора компании CBRE в России Владимира Пинаева, вероятность дальнейшего снижения ключевой ставки достаточно высока. «Смягчение кредитно-денежной политики обусловлено продолжающимся сокращением темпов годовой инфляции и уменьшением проинфляционных рисков», – считает он.
Снижение размера «ключа», по экспертным оценкам, создало предпосылки для дальнейшего понижения российскими банками ставок по ипотечным кредитам. Напомним, предыдущие решения Центробанка по уменьшению ключевой ставки также вызывали волны падения снижения ипотечных ставок. В результате средневзвешенная ставка по выдаваемым жилищным кредитам с пикового значения в апреле на уровне 10,56% годовых к июлю снизилась до 10,24%. Более свежих данных, отражающих результаты снижения ставок по ипотеке в августе, Банк России еще не публиковал. Но, по экспертным оценкам, средневзвешенная ставка к началу сентября могла преодолеть психологическую отметку в 10% годовых.
В сентябре же тренд получил дальнейшее развитие. Уже традиционно пионером стал Сбербанк. Он объявил о снижении процентных ставок в тот же день, когда было принято решение Центробанка, – 6 августа. Уменьшение составило 0,5 п. п. на готовое и строящееся жилье, загородную недвижимость, строительство жилого дома, покупку гаража и машино-места, нецелевой кредит под залог недвижимости и рефинансирование кредитов других банков. Кроме того, до 0,2 п. п. был увеличен дисконт для участников зарплатного проекта Сбербанка – до 0,5 п. п. Таким образом, минимальная ставка на приобретение жилья на вторичном рынке снизилась до 9,1% годовых. А минимальная ставка на покупку квартиры в новостройке в рамках совместных программ с застройщиками составила 7,6%.
Следом о снижении ставок сообщили другие игроки ипотечного рынка.
А в середине сентября Сбербанк предложил еще одну меру по улучшению условий для ипотечных заемщиков. Он снизил размер минимального первоначального взноса для получения ипотечного кредита с 15% до 10% для участников зарплатного проекта. Также взнос снижен с 50% до 30% для клиентов, оформляющих ипотеку без подтверждения дохода и занятости на территории Северо-Западного и Уральского федеральных округов. «Ни для кого не секрет, что нередки случаи, когда граждане, имеющие необходимость в улучшении жилищных условий, не берут ипотечные кредиты только по той причине, что не могут собрать достаточную сумму для первоначального взноса. Или период накопления этих денег заставляет их откладывать приобретение квартиры. Уверен, что предпринятые меры по оптимизации условий получения ипотечного кредита в части снижения первоначального взноса позволят людям купить новое жилье, не отодвигая решение квартирного вопроса на неопределенное будущее», – отмечает директор направления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Вячеслав Лебедев.
Драйвер рынка
И до формирования тренда на снижение ставок по кредитам ипотека была одним из ведущих драйверов развития жилищного рынка Санкт-Петербурга и Ленобласти. По итогам продаж в первом полугодии 2019 года, доля сделок с использованием ипотеки на первичном рынке, по оценкам экспертов, в среднем находилась примерно на уровне 40%.
Игроки рынка оценивают ее по-разному, но единодушно признают серьезное влияние этого фактора. По данным «Группы ЛСР», в первом полугодии доля сделок с использованием ипотеки составила 48%. В «Строительном тресте» говорят о 51%, в Группе «Эталон» – о 42%, в «БФА-Девелопмент» – о 30%.
По мнению экспертов, снижение процентных ставок банками в июле–сентябре дает новый, еще более сильный толчок росту спроса на рынке жилья. По словам руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, значение ипотеки как одного из драйверов формирования спроса переоценить сложно. «Соответственно, либерализация условий жилищного кредитования граждан станет позитивным фактором для рынка недвижимости», – отмечает эксперт.
С этим мнением согласна начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. По ее словам, в компании ожидают заметного роста числа сделок с использованием ипотечных кредитов по итогам второго полугодия текущего года.
Не только ставки
По оценке экспертов, уровень ставок, безусловно, является важнейшим фактором для граждан. Но не единственным. В последнее время все большее значение приобретают сервисы, предлагаемые банками покупателям. И в первую очередь это касается возможности работы через сеть Интернет, что позволяет экономить время, а главное, минимизирует необходимость посещения офисов банка.
Именно поэтому цифровые сервисы банков развиваются в последнее время очень динамично. И в этом смысле также показателен опыт Сбербанка. Через свою электронную площадку «ДомКлик» банк сегодня проводит порядка 30% всех ипотечных сделок. Сервис помогает серьезно ускорить процесс – быстро выбрать, оформить, совершить сделку и зарегистрировать недвижимость. И все это – онлайн.
«ДомКлик» дает возможность выбрать наиболее интересный объект в актуальной, ежедневно обновляемой базе недвижимости (как на первичном, так и на вторичном рынке, как жилья, так и апартаментов), а также выполнить индивидуальный расчет кредитных платежей на специально разработанном калькуляторе. Здесь же можно подать заявку и получить предварительное одобрение ипотеки, проконсультироваться по любым вопросам со специалистом.
Но этим его возможности не исчерпываются. Благодаря сервису по анализу цен покупатель или продавец могут узнать рыночную стоимость объекта и сравнить с похожими вариантами – как по размерам, так и по локации. Информация в достаточной мере объективна, поскольку аккумулируется из массива данных по ипотечным сделкам Сбербанка и объявлениям в «ДомКлик». Конечно, сама оценка носит справочный характер. Но она, во-первых, сэкономит время на изучение рынка перед покупкой или продажей квартиры, а во-вторых, предоставит более точную информацию о стоимости жилья.
Но новые возможности делают покупку жилья не только проще и удобнее, но и безопаснее. С помощью сервиса «Правовая экспертиза» потенциальный покупатель может проанализировать документы по объекту недвижимости, проследить всю историю переходов права собственности, проверить надежность продавца на предмет банкротства, судебных споров, задолженности по налогам, наличия исполнительных производств, иных проблемных нюансов.
Действует также «Конструктор сделки» – это сервис для купли-продажи недвижимости без ипотеки. Подготовиться к сделке можно в онлайн-режиме, а в офис банка приехать только на подписание документов.
Немаловажно добавить, что разработанные интерфейсы просты и удобны в использовании даже для людей, не являющихся «ветеранами Интернета». «Мы надеемся, что такие факторы, как заметное снижение ставок по ипотечным кредитам и уменьшение размера первоначального взноса в сочетании возможностями по выбору наиболее подходящего объекта, а также ипотечной программы, которые предоставляет сервис «ДомКлик», позволят гражданам уже сегодня найти оптимальный вариант для улучшения жилищных условий», – резюмирует Вячеслав Лебедев.