Социалку обеспечивают застройщики
Строительство школ, детских садов и других социальных объектов по-прежнему падает на плечи частных строительных компаний. Именно на них возложена серьезная часть исполнения обязательство Петербурга перед жителями за рамками Адресной инвестиционной программы (АИП).
Режим самоизоляции заставил городские власти пересмотреть параметры бюджета, в том числе расходы на АИП. Первоначально заложенные траты в размере почти 100 млрд рублей сократились до 67,7 млрд.
На социальную инфраструктуру выделено 24,6 млрд рублей, на дороги — 19,9 млрд, на объекты энергетики — 17,2 млрд, на выкуп жилья в городскую собственность — почти 6 млрд рублей. Расходы на объекты социальной инфраструктуры, отметили чиновники, составляют более 45% от общего объема АИП. К концу года город намерен получить 53 социальных объекта, 18 — дорожно-транспортной инфраструктуры, а также несколько объектов коммунального хозяйства.
Стройка держится на плаву
Поскольку бюджет подвергся секвестру, расходы на АИП сократились в большинстве комитетов, однако Комитет по строительству «пострадал» в меньшей мере.
Изначально его расходы по АИП составляли 27 млрд рублей, после секвестра официальная цифра пока не подтверждена. Планы по количеству социальных объектов пока также не менялись. В частности, планировалось вести 37 социальных объектов, в том числе четыре школы и одиннадцать детских садов на общую сумму около 7 млрд рублей.
Город построит только часть из запланированных школ и детских садов — три школы и восемь ДДУ решено выкупить у застройщиков. В марте текущего года утверждены предельные цены на выкуп этих объектов у застройщиков: типовую школу на 825 мест с бассейном за 1,085 млрд рублей, типовой детский сад на 220 мест — за 340 млн рублей.
Помимо объектов АИП, 23 объекта планируется получить за счет внебюджетных средств, т. е. за счет частного бизнеса.
Родному городу
Исполнение АИП по итогам полугодия составило 29% — примерно на уровне прошлых лет. Однако показатели освоения бюджета ухудшились у КРТИ (24,4 против 30,7% за аналогичный период прошлого года) и КИО (30,1 против 40,3% за аналогичный период прошлого года). У Комитета по строительству, напротив, показатели лучше, чем в предыдущие годы: бюджет исполнен на 36,3%, в части АИП — на 35,4%.
За первую половину года сдано более 60 объектов, в том числе физкультурно- оздоровительный комплекс в Приморском районе, котельная в Калининском районе, бизнес-центр в Московском районе, очистные сооружения и торгово-развлекательный центр в Красносельском районе, многоэтажный гаражный комплекс в Калининском районе и т. д.
В Ленобласти за первую половину года в рамках АИП введены в эксплуатацию спорткомплекс в Сосновом Бору, амбулатория в Кингисеппском районе и две школы во Всеволожском.
Застройщики заметно помогают выполнять обязательства властей перед жителями.
Так, «Главстрой СПб» ввел в эксплуатацию детский сад на 220 мест в ЖК «Северная долина» в Выборгском районе. Сдан детский сад в ЖК «София» Группы ЛСР; детский сад на 110 мест в ЖК «Новый Петергоф» в Петродворцовом районе ГК «Абсолют Строй Сервис». Группа ЛСР завершает строительство школы в ЖК «Цивилизация».
Один из крупнейших «внебюджетных источников» — Setl Group, взявшая на себя обязательства ввести в своих ЖК в 2020 году пять детских садов и три школы. Школа в ЖК «Чистое небо» уже сдана. Также школы запланированы в ЖК «Солнечный город» и «ArtLine в Приморском». Детские сады строятся в ЖК «Чистое небо», «Солнечный город» и «Pulse на набережной».
Недавно сдан ЖК «Философия на Московской», где располагается встроенный детский сад. Аналогичное ДДУ также строится в ЖК «Облака на Лесной». Такие детские сады сдаются одновременно с жилым корпусом, как в ЖК «Лайф Приморский» ГК «Пионер» или в ЖК «Дом на Космонавтов» Группы «Эталон».
На территории Ленобласти застройщики также успели сдать несколько социальных объектов, которые на территории Ленобласти, как правило, возводятся по программе «Стимул», пришедшей на смену региональной программе «Соцобъекты в обмен на налоги». Застройщики передают земельный участок и полностью рассчитанный проект властям, строительство объекта — уже забота области.
Так, компания «Отделстрой» вместе с вводом последних корпусов ЖК «Новый Оккервиль» сдала встроенный детский сад на 150 мест. Еще один детский сад на территории ЖК — на 295 мест — готовится к сдаче до конца года.
Структура «Строительного треста», компания «СТ-Новоселье», сдала школу на 550 учеников в ЖК NEWПИТЕР, также готов детский сад на 150 мест в ЖК «Капитал». Компания «Северный город» (Группа RBI) сдала детский сад на 95 мест в ЖК EcoCity. «Полис Групп» успела достроить в ЖК «Краски лета» детский сад на 100 мест и общеобразовательную школу. Школу построила и ГК «Арсенал недвижимость» в ЖК «Энфилд». Частный детский сад на 180 мест открывается в ЖК «Муринский Посад» ГК ЦДС. Еще один детский сад на 260 мест заработает в ЖК «Новое Горелово» компании «Ленрусстрой».
Коронавирусная коррекция
Длительный карантин обернулся секвестром для целого ряда инфраструктурных объектов в Петербурге. Так, федеральный бюджет пока не будет финансировать проекты, старт которых был назначен на 2020 год. Отложено до лучших времен строительство здания Верховного суда, высокоскоростной магистрали Москва — Санкт-Петербург, первого этапа Южной широтной магистрали.
Городской бюджет сократил расходы на строительство развязок на ЗСД, инженерную подготовку территории «ИТМО-Хайпарк», реконструкцию и строительство участков дорог, мостов в разных районах. Снова откладывается строительство новых станций метрополитена, хотя почти построенные станции «Большой проспект» и «Казаковская», видимо, все же будут запущены.
Также сокращаются расходы на приобретение социальных квартир.
Бюджет не выделяет денег на фонтаны, общественные туалеты, а также наружное освещение.
Главным образом средств не получат объекты, работы на которых не успели начаться до прихода коронавируса.
Мнение
Марк Окунь, генеральный директор ИСК «Отделстрой»:
- Федеральная программа «Стимул» начала действовать в России в 2016 году. Ее цель — дать возможность застройщикам снизить себестоимость строительства в проектах комплексного освоения территории и, как следствие, сделать жилье более доступным для покупателей. Ведь в этом случае расходы на возведение соцобъектов не надо закладывать в стоимость квадратного метра.
Застройщик предоставляет муниципальным властям инженерно подготовленный участок, а также проект соцобъекта с пройденной экспертизой и полученным разрешением на строительство. Далее муниципальные власти проводят конкурс на выбор подрядчика и сами курируют строительство в роли заказчика. Работы финансируются из федерального (67%), областного (29,7%) и местного (3,3%) бюджетов.
По своей сути программа «Стимул» хорошая. Но, как всегда, в ходе реализации возникают подводные камни. Во-первых, недостаточное финансирование. Бюджет, который выделяется на строительство того или иного соцобъекта, берется на основании Национальных строительных расценок, а не реальной сметы конкретного объекта. По факту государство финансирует лишь 60–70% стоимости. Остальное подрядчику вынужден компенсировать застройщик, который выступает инвестором.
Кроме того, весь процесс очень забюрократизирован. Например, чтобы внести по ходу строительства небольшие правки или заменить материалы, приходится проходить длинный путь согласований.
Анзор Берсиров, руководитель проектов комплексного освоения территорий компании «Строительный трест»:
- Новосельская общеобразовательная школа первого сентября откроет двери для своих первых учеников.
Школа представляет собой трехэтажное здание общей площадью 11,3 тысячи кв. м и внушительной пришкольной территорией, на которой разместились современный стадион с футбольным полем и беговыми дорожками, игровые площадки с турниками, столами для игры в настольный теннис, яма для прыжков в длину и полоса препятствий.
Внутри помимо кабинетов находится большое разграниченное библиотечное пространство, в котором имеются компьютерные классы, медиатека и приватные зоны для чтения книг и написания домашних заданий. В распоряжении школьников просторный спортзал, оборудованный новейшими снарядами для физической подготовки, вместительный актовый зал (до 400 человек) и современная столовая.
Мы решили отказаться от привычных школьных раздевалок с вешалками — для учеников как младших, так и старших классов установлены компактные персональные шкафчики. Кроме того, для удобства учеников младших классов предусмотрен отдельный вход в здание школы и спортивные площадки, соответствующие возрасту. Все это позволит вчерашним выпускникам детских садов плавно пройти период адаптации.
Пристальное внимание уделено трудовым дисциплинам: швейное дело, столярное, токарное, домоводство и т. д. Для их изучения выделено целое крыло первого этажа. Школьные мастерские снабжены современными станками, швейными машинками, бытовым кухонным оборудованием. От губернатора Ленинградской области Александра Дрозденко поступило предложение создать смешанные группы, где мальчики и девочки смогут по собственному желанию посещать любую дисциплину — будь то домоводство или слесарное дело. Ведь хорошим поваром или инженером-конструктором в будущем может стать абсолютно любой учащийся. Если эта идея будет воплощена в жизнь, то Новосельская школа станет первопроходцем в нашем регионе.
Новосельская школа передана муниципальному образованию Ломоносовского района в рамках программы «Соцобъекты в обмен на налоги». Это не первый наш объект, переданный Ленинградской области. Ранее по программе была выкуплена школа в жилом комплексе «Капитал» в Кудрово и детский сад в Новоселье.
В свое время именно программа «Соцобъекты в обмен на налоги» оказала огромное влияние на строительство в Ленинградской области, и массовый приход застройщиков в регион отчасти был связан именно с ней, так как она способствовала созданию понятных правил работы. Ведь в этом случае девелоперы могли не закладывать в экономику проекта стоимость возведения школ и детских садов, так как они в дальнейшем выкупались государством.
С января 2019 года в России действует упрощенный процесс регистрации граждан в домах, расположенных в садоводческих товариществах. Но дача, на которой можно прописаться, должна соответствовать ряду важных условий.
По оценке экспертов, около 15% россиян постоянно проживают на своих дачах. Ранее прописаться в таких домах было достаточно сложно. Возможность постоянного проживания в них очень часто приходилось доказывать через суд. С 1 января 2019 года вступил в силу 217-ФЗ, регулирующий положения о садоводстве и огородничестве. Ряд его новелл устранил препятствия для регистрации граждан на даче.
Соответствуя стандартам
Новый закон упразднил большинство видов объединений садоводов. Оставлены только две юридические формы: садоводческие некоммерческие товарищества и огороднические некоммерческие товарищества. При этом прописаться можно только в жилых строениях первой из них.
По словам генерального директора ГУП «ГУИОН» Аллы Эккерман, загородная жилая постройка, в которой возможна прописка, должна быть пригодна для круглогодичного проживания – в частности, по составу помещений, размерам комнат, высоте потолков, наличию в них отопления, вентиляции, водоснабжения, канализации, электроснабжения, а также радиовещания. Это должно быть отдельно стоящее здание с количеством этажей не более чем три и высотой не более 20 м. Постройка не должна быть предназначена для последующего раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
Все эти нововведения законодательства, отмечает эксперт, должны сегодня учитывать владельцы земельных участков, планируя новое строительство на своем садовом участке или желая поставить на кадастровый учет уже возведенную постройку и получить в ней прописку.
«На наш взгляд, очень часто целесообразность получения постоянной регистрации в садовом доме упирается в уровень развития окружающей инфраструктуры. Согласитесь, для многих наших граждан не последнюю роль играет наличие рядом с домом, и желательно даже в шаговой доступности, различных магазинов (в первую очередь продуктовых), асфальтовых дорог, взрослых и детских поликлиник, больниц, аптек, детских садиков и школ. И когда возможности для комфортного проживания в доме не совпадают со степенью развитости окружающей инфраструктуры, вопрос о прописке там отпадает сам собой», – считает Алла Эккерман.
Эксперты отмечают ряд сложностей, связанных с пропиской в садоводческих товариществах. Руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства компании «Пепеляев Групп» в Петербурге Елена Крестьянцева поясняет, что зарегистрироваться можно не в любом садовом строении, а только в пригодном для проживания на основании решения органа местного самоуправления. Согласно порядку признания садового дома жилым, на него должны быть оформлены правоустанавливающие документы, присвоен кадастровый номер. «Это первая сложность, поскольку права на дачные дома далеко не у всех оформлены надлежащим образом. Также необходимо заказать у члена СРО в области инженерных изысканий обследование дома на предмет соответствия нормам строительной и пожарной безопасности. Высок риск не получить положительное заключение, поскольку дачные дома строились не профессионалами. Срок рассмотрения заявления о признании дома жилым длительный – 45 дней с момента подачи всех необходимых документов. Если прибавить еще время обследования дома, то процесс может занять несколько месяцев», – полагает специалист.
«Амнистия» торопит
Отметим, что 13 лет назад в стране была запущена «дачная амнистия», предполагающая упрощенную регистрацию прав собственности на приусадебные участки и строения на них. Ее несколько раз продлевали. Последняя «крайняя дата» – 1 марта 2020 года, но часть положений «амнистии» заканчивает действие 28 февраля 2019 года.
Поскольку упрощенный порядок регистрации того, что уже создано, действует в течение нескольких лет, отмечает юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Константин Клошко, за это время было легализовано подавляющее большинство объектов, в том числе для налогообложения.
Эксперт напомнил, что в 70 субъектах РФ благодаря региональным законам уже действует порядок налогообложения объектов недвижимости физлиц исходя из кадастровой стоимости. Кроме того, с 1 января 2019 года изменился порядок перерасчета налога на имущество физлиц. Он будет производиться только в том случае, если не повлечет за собой увеличения ранее уплаченной суммы. В случае оспаривания кадастровой стоимости сведения о ее новом значении, установленном после 1 января 2019 года решением суда или комиссии при управлении Росреестра, будут учитываться при определении налоговой базы начиная с периода налогообложения объекта по оспоренной кадастровой стоимости. «С учетом приведенных изменений в порядке определения налогооблагаемой базы представляется, что на возможное изменение размера имущественных налогов граждан в первую очередь окажут влияние рыночные факторы», – считает Константин Клошко.
По словам генерального директора ООО «Первое кадастровое бюро» Андрея Козодаева, пока садоводы-дачники еще имеют возможность не уведомлять о строительстве и реконструкции домов местную администрацию. С 1 марта 2019 года уведомление должно быть обязательным. Кроме того, вводятся новые требования к сносу объектов капитального строительства. В связи с этим меняется и состав исходных документов для подготовки акта обследования.
Эксперт напоминает, что при регистрации строения одним из обязательных документов является технический паспорт, который разрабатывается кадастровым инженером.
«В целом, выбор кадастровой компании зависит от уровня задач. Если у вас в собственности садовый дом с прямоугольным земельным участком, можно обратиться к кадастровому инженеру как к ИП. Информацию о кадастровом инженере можно найти в Интернете. А если вы хотите поставить на кадастровый учет многоквартирный дом, надо провести определенный отбор. Компания не должна состоять из двух кадастровых инженеров и одного ксерокса. Не исключу привлечения службы безопасности, для определения надежности компании, и финансиста, который убедит руководство в том, что, если за работу, которая стоит 100 тыс. рублей, подрядчик предлагает 50 тыс. рублей, значит, подрядчик либо не выполнит работу, либо выполнит с соответствующим качеством», – подчеркивает Андрей Козодаев.
Кстати
В настоящее время на территории 172 муниципальных образований Петербурга и Ленобласти действуют свыше 3 тыс. садоводств. На них расположено более 700 тыс. участков.
Именно таков суммарный объем инвестиций в проекты развития транспортной инфраструктуры Петербургской агломерации, представленные главе Минтранса Евгению Дитриху. Регионы просят федерального софинансирования.
Презентация состоялась в минувшую пятницу на совещании по вопросу развития транспортной системы Петербурга и Ленобласти.
Вр. и. о. губернатора Петербурга Александр Беглов заявил, что развитие транспортной инфраструктуры города в последние годы сильно отставало от реальных потребностей. И возможностей только городского бюджета наверстать это отставание, совершенно очевидно, не хватает, поэтому Северная столица рассчитывает на федеральное софинансирование.
Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко подчеркнул, что транспортные артерии города и области представляют собой единую систему – и развивать их возможно только в комплексе. Он также добавил, что развитие транспортной инфраструктуры Петербургской агломерации в силу ее стратегического положения – вопрос общегосударственной важности.
На реализацию первоочередных по важности транспортных проектов Санкт-Петербургу необходимо около 210 млрд рублей, сообщил вице-губернатор города Эдуард Батанов. Он перечислил эти проекты, которые планируется реализовать до 2025 года: реконструкция Московского шоссе (ориентировочная стоимость строительства – 7 млрд рублей), автодороги А-180 «Нарва» от железнодорожной станции «Лигово» до Красного Села (3,1 млрд), Ропшинского шоссе от Санкт-Петербургского шоссе до границы города, со строительством развязки на пересечении с железнодорожными путями Ораниенбаумского направления (3,5 млрд), путепровода на проспекте Энгельса (1,4 млрд), самого проспекта Энгельса от улицы Михаила Дудина до КАД (1,6 млрд), развязки КАД с подключением улично-дорожной сети Кронштадта (1,1 млрд); а также строительство путепровода в створе улицы Юннатов (3,2 млрд), развязки на пересечении Московского шоссе с Дунайским проспектом (8,2 млрд), магистрали М-49 на участке от Приморского шоссе до развязки с ЗСД, с устройством путепровода через железнодорожные пути Сестрорецкого направления (8,2 млрд), первого этапа Южной широтной магистрали (7,5 млрд), путепровода через железнодорожные пути Сосновоборского направления в створе Дворцового проспекта и Морской улицы в Ломоносове (3,7 млрд).
Суммарно на эти проекты необходимы инвестиции в объеме 48,5 млрд рублей. В том числе город рассчитывает привлечь федеральное софинансирование в объеме 17,9 млрд рублей, сообщил Эдуард Батанов.
Отдельно был представлен проект Восточного скоростного диаметра. Его масштаб, а соответственно, и инвестиционная емкость – гораздо больше, чем у всех вышеперечисленных проектов, вместе взятых. Только на петербургскую часть проекта нужно 159,2 млрд рублей (на областную – еще 12,1 млрд). Эдуард Батанов отметил, что идеальным вариантом стала бы реализация проекта ВСД в формате ГЧП с федеральным участием.
Однако глава Минтранса РФ Евгений Дитрих сказал, что шансов на это практически нет, поскольку на федеральном уровне сформирован пул проектов ГЧП с участием РФ до 2025 года, и попасть в него не получится. По его словам, город должен ориентироваться на свои силы и искать сильного инвестора. «На Федерацию надейся, а сам не плошай», - заявил министр.
Заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин представил на совещании крупнейшие транспортные проекты региона, которые планируется реализовать до 2024 года и на которые областные власти надеются привлечь федеральное софинансирование.
В их число входят: строительство мостов через Волхов на подъезде к Киришам (ориентировочная стоимость проекта – 3,4 млрд рублей) и через Свирь у Подпорожья (3,5 млрд), автодорожного выезда в створе Пискаревского проспекта в обход Мурино и Нового Девяткино с выходом на дорогу «Петербург – Матокса» (6,9 млрд), областного участка ВСД (12,1 млрд), подъезда ко Всеволожску (8,6 млрд), подъезда от КАД до трассы М-11 «Нарва» (6,2 млрд), от КАД до дороги «Петербург – Матокса» для обеспечения работы ТПУ «Девяткино» (1,6 млрд), а также реконструкция дороги «Петербург – Колтуши» на участке «КАД – Колтуши (8 млрд). Таким образом, суммарный объем инвестиций в эти проекты достигает почти 43 млрд рублей.
Но это еще не все проекты развития транспортной инфраструктуры, запланированные в агломерации. Александр Беглов сообщил, что с ОАО «РЖД» будет подписан договор по развитию Петербургского железнодорожного узла, с объемом инвестиций 83 млрд рублей. Он предполагает вынос грузовых путей за пределы города, приведение облика вокзалов в соответствие с культурными и архитектурными традициями Северной столицы.
Заместитель генерального директора ОАО «РЖД» Пётр Кацыв сообщил также, что совместно с городом и областью при подготовке предложений по включению мероприятий в Комплексный план был составлен перечень приоритетных проектов на общую сумму свыше 290 млрд рублей, включая развитие радиальных направлений. «Первоочередными из рассмотренных мероприятий по развитию узла являются: усиление Московского направления и проект организации пригородного пассажирского железнодорожного сообщения на участке Левашово – Сертолово», – подчеркнул он.
Владимир Якушев, генеральный директор компании «Воздушные ворота Северной столицы» (оператор аэропорта «Пулково»), заявил, что компания в марте представит свое видение дальнейшего развития аэровокзала (напомним, завершен только первый этап реконструкции объекта). При этом он подчеркнул, что петербургским властям необходимо, наконец, определиться с обеспечением транспортной связи с аэропортом, пассажиропоток которого неуклонно растет. «При этом Пулковское шоссе с наземным транспортом уже сейчас плохо справляется с нагрузкой. К 2023 году пассажиропоток аэропорта достигнет, по нашим прогнозам, 25 млн человек, и шоссе окончательно утратит способность его "переварить"», – подчеркнул Владимир Якушев.