Социалку обеспечивают застройщики
Строительство школ, детских садов и других социальных объектов по-прежнему падает на плечи частных строительных компаний. Именно на них возложена серьезная часть исполнения обязательство Петербурга перед жителями за рамками Адресной инвестиционной программы (АИП).
Режим самоизоляции заставил городские власти пересмотреть параметры бюджета, в том числе расходы на АИП. Первоначально заложенные траты в размере почти 100 млрд рублей сократились до 67,7 млрд.
На социальную инфраструктуру выделено 24,6 млрд рублей, на дороги — 19,9 млрд, на объекты энергетики — 17,2 млрд, на выкуп жилья в городскую собственность — почти 6 млрд рублей. Расходы на объекты социальной инфраструктуры, отметили чиновники, составляют более 45% от общего объема АИП. К концу года город намерен получить 53 социальных объекта, 18 — дорожно-транспортной инфраструктуры, а также несколько объектов коммунального хозяйства.
Стройка держится на плаву
Поскольку бюджет подвергся секвестру, расходы на АИП сократились в большинстве комитетов, однако Комитет по строительству «пострадал» в меньшей мере.
Изначально его расходы по АИП составляли 27 млрд рублей, после секвестра официальная цифра пока не подтверждена. Планы по количеству социальных объектов пока также не менялись. В частности, планировалось вести 37 социальных объектов, в том числе четыре школы и одиннадцать детских садов на общую сумму около 7 млрд рублей.
Город построит только часть из запланированных школ и детских садов — три школы и восемь ДДУ решено выкупить у застройщиков. В марте текущего года утверждены предельные цены на выкуп этих объектов у застройщиков: типовую школу на 825 мест с бассейном за 1,085 млрд рублей, типовой детский сад на 220 мест — за 340 млн рублей.
Помимо объектов АИП, 23 объекта планируется получить за счет внебюджетных средств, т. е. за счет частного бизнеса.
Родному городу
Исполнение АИП по итогам полугодия составило 29% — примерно на уровне прошлых лет. Однако показатели освоения бюджета ухудшились у КРТИ (24,4 против 30,7% за аналогичный период прошлого года) и КИО (30,1 против 40,3% за аналогичный период прошлого года). У Комитета по строительству, напротив, показатели лучше, чем в предыдущие годы: бюджет исполнен на 36,3%, в части АИП — на 35,4%.
За первую половину года сдано более 60 объектов, в том числе физкультурно- оздоровительный комплекс в Приморском районе, котельная в Калининском районе, бизнес-центр в Московском районе, очистные сооружения и торгово-развлекательный центр в Красносельском районе, многоэтажный гаражный комплекс в Калининском районе и т. д.
В Ленобласти за первую половину года в рамках АИП введены в эксплуатацию спорткомплекс в Сосновом Бору, амбулатория в Кингисеппском районе и две школы во Всеволожском.
Застройщики заметно помогают выполнять обязательства властей перед жителями.
Так, «Главстрой СПб» ввел в эксплуатацию детский сад на 220 мест в ЖК «Северная долина» в Выборгском районе. Сдан детский сад в ЖК «София» Группы ЛСР; детский сад на 110 мест в ЖК «Новый Петергоф» в Петродворцовом районе ГК «Абсолют Строй Сервис». Группа ЛСР завершает строительство школы в ЖК «Цивилизация».
Один из крупнейших «внебюджетных источников» — Setl Group, взявшая на себя обязательства ввести в своих ЖК в 2020 году пять детских садов и три школы. Школа в ЖК «Чистое небо» уже сдана. Также школы запланированы в ЖК «Солнечный город» и «ArtLine в Приморском». Детские сады строятся в ЖК «Чистое небо», «Солнечный город» и «Pulse на набережной».
Недавно сдан ЖК «Философия на Московской», где располагается встроенный детский сад. Аналогичное ДДУ также строится в ЖК «Облака на Лесной». Такие детские сады сдаются одновременно с жилым корпусом, как в ЖК «Лайф Приморский» ГК «Пионер» или в ЖК «Дом на Космонавтов» Группы «Эталон».
На территории Ленобласти застройщики также успели сдать несколько социальных объектов, которые на территории Ленобласти, как правило, возводятся по программе «Стимул», пришедшей на смену региональной программе «Соцобъекты в обмен на налоги». Застройщики передают земельный участок и полностью рассчитанный проект властям, строительство объекта — уже забота области.
Так, компания «Отделстрой» вместе с вводом последних корпусов ЖК «Новый Оккервиль» сдала встроенный детский сад на 150 мест. Еще один детский сад на территории ЖК — на 295 мест — готовится к сдаче до конца года.
Структура «Строительного треста», компания «СТ-Новоселье», сдала школу на 550 учеников в ЖК NEWПИТЕР, также готов детский сад на 150 мест в ЖК «Капитал». Компания «Северный город» (Группа RBI) сдала детский сад на 95 мест в ЖК EcoCity. «Полис Групп» успела достроить в ЖК «Краски лета» детский сад на 100 мест и общеобразовательную школу. Школу построила и ГК «Арсенал недвижимость» в ЖК «Энфилд». Частный детский сад на 180 мест открывается в ЖК «Муринский Посад» ГК ЦДС. Еще один детский сад на 260 мест заработает в ЖК «Новое Горелово» компании «Ленрусстрой».
Коронавирусная коррекция
Длительный карантин обернулся секвестром для целого ряда инфраструктурных объектов в Петербурге. Так, федеральный бюджет пока не будет финансировать проекты, старт которых был назначен на 2020 год. Отложено до лучших времен строительство здания Верховного суда, высокоскоростной магистрали Москва — Санкт-Петербург, первого этапа Южной широтной магистрали.
Городской бюджет сократил расходы на строительство развязок на ЗСД, инженерную подготовку территории «ИТМО-Хайпарк», реконструкцию и строительство участков дорог, мостов в разных районах. Снова откладывается строительство новых станций метрополитена, хотя почти построенные станции «Большой проспект» и «Казаковская», видимо, все же будут запущены.
Также сокращаются расходы на приобретение социальных квартир.
Бюджет не выделяет денег на фонтаны, общественные туалеты, а также наружное освещение.
Главным образом средств не получат объекты, работы на которых не успели начаться до прихода коронавируса.
Мнение
Марк Окунь, генеральный директор ИСК «Отделстрой»:
- Федеральная программа «Стимул» начала действовать в России в 2016 году. Ее цель — дать возможность застройщикам снизить себестоимость строительства в проектах комплексного освоения территории и, как следствие, сделать жилье более доступным для покупателей. Ведь в этом случае расходы на возведение соцобъектов не надо закладывать в стоимость квадратного метра.
Застройщик предоставляет муниципальным властям инженерно подготовленный участок, а также проект соцобъекта с пройденной экспертизой и полученным разрешением на строительство. Далее муниципальные власти проводят конкурс на выбор подрядчика и сами курируют строительство в роли заказчика. Работы финансируются из федерального (67%), областного (29,7%) и местного (3,3%) бюджетов.
По своей сути программа «Стимул» хорошая. Но, как всегда, в ходе реализации возникают подводные камни. Во-первых, недостаточное финансирование. Бюджет, который выделяется на строительство того или иного соцобъекта, берется на основании Национальных строительных расценок, а не реальной сметы конкретного объекта. По факту государство финансирует лишь 60–70% стоимости. Остальное подрядчику вынужден компенсировать застройщик, который выступает инвестором.
Кроме того, весь процесс очень забюрократизирован. Например, чтобы внести по ходу строительства небольшие правки или заменить материалы, приходится проходить длинный путь согласований.
Анзор Берсиров, руководитель проектов комплексного освоения территорий компании «Строительный трест»:
- Новосельская общеобразовательная школа первого сентября откроет двери для своих первых учеников.
Школа представляет собой трехэтажное здание общей площадью 11,3 тысячи кв. м и внушительной пришкольной территорией, на которой разместились современный стадион с футбольным полем и беговыми дорожками, игровые площадки с турниками, столами для игры в настольный теннис, яма для прыжков в длину и полоса препятствий.
Внутри помимо кабинетов находится большое разграниченное библиотечное пространство, в котором имеются компьютерные классы, медиатека и приватные зоны для чтения книг и написания домашних заданий. В распоряжении школьников просторный спортзал, оборудованный новейшими снарядами для физической подготовки, вместительный актовый зал (до 400 человек) и современная столовая.
Мы решили отказаться от привычных школьных раздевалок с вешалками — для учеников как младших, так и старших классов установлены компактные персональные шкафчики. Кроме того, для удобства учеников младших классов предусмотрен отдельный вход в здание школы и спортивные площадки, соответствующие возрасту. Все это позволит вчерашним выпускникам детских садов плавно пройти период адаптации.
Пристальное внимание уделено трудовым дисциплинам: швейное дело, столярное, токарное, домоводство и т. д. Для их изучения выделено целое крыло первого этажа. Школьные мастерские снабжены современными станками, швейными машинками, бытовым кухонным оборудованием. От губернатора Ленинградской области Александра Дрозденко поступило предложение создать смешанные группы, где мальчики и девочки смогут по собственному желанию посещать любую дисциплину — будь то домоводство или слесарное дело. Ведь хорошим поваром или инженером-конструктором в будущем может стать абсолютно любой учащийся. Если эта идея будет воплощена в жизнь, то Новосельская школа станет первопроходцем в нашем регионе.
Новосельская школа передана муниципальному образованию Ломоносовского района в рамках программы «Соцобъекты в обмен на налоги». Это не первый наш объект, переданный Ленинградской области. Ранее по программе была выкуплена школа в жилом комплексе «Капитал» в Кудрово и детский сад в Новоселье.
В свое время именно программа «Соцобъекты в обмен на налоги» оказала огромное влияние на строительство в Ленинградской области, и массовый приход застройщиков в регион отчасти был связан именно с ней, так как она способствовала созданию понятных правил работы. Ведь в этом случае девелоперы могли не закладывать в экономику проекта стоимость возведения школ и детских садов, так как они в дальнейшем выкупались государством.
Комитет госстройнадзора и госэкспертизы Ленобласти провел семинар об изменениях законодательства в градостроительной сфере. В ходе мероприятия был освещен широкий круг вопросов в этой области.
Новации происходят постоянно, и застройщикам не всегда удается оперативно в них разобраться. Именно для решения этой проблемы Госстройнадзор региона регулярно проводит семинары, в ходе которых специалисты ведомства оказывают консультационную помощь и отвечают на конкретные вопросы представителей строительных компаний.
«За прошлый год нами было выявлено нарушений значительно больше, чем годом ранее. То ли вы стали работать хуже, то ли мы – лучше», – пошутил председатель Комитета госстройнадзора и госэкспертизы Ленобласти Денис Горбунов. Он отметил также, что как раз с целью сокращения числа нарушений ведомство проводит семинар, поскольку есть понимание, что большая часть обнаруженных ошибок – есть следствие неосведомленности, а не намеренной халатности.
Замглавы Комитета госстройнадзора и госэкспертизы Ленобласти Алексей Абузов привел неутешительную статистику прошлого года. Нарушения были выявлены в ходе 69% проверок, выполненных ведомством. Выдано предписаний об устранении нарушений – 652, назначено штрафов на общую сумму более 21 млн рублей.
Он рассказал также о новациях, внесенных в законодательство, касающихся работы органов госстройнадзора. В частности, теперь надзор должен осуществляться в отношении любых объектов, сметная стоимость работ на которых, в соответствии с требованиями Градкодекса РФ, подлежит проверке на предмет достоверности ее определения. «То есть это касается любых объектов, возводящихся по госзаказу, – уточнил чиновник. – Между тем, в наше ведомство пока не обращались ни по одному такому зданию, что очень странно. Видимо, люди не успевают отслеживать изменения в законодательстве».
Алексей Абузов напомнил также, что в настоящее время требуется обязательное повторное прохождение экспертизы проектной документации, если в нее вносятся изменения технических решений, которые затрагивают конструктивные и другие характеристики безопасности объекта. Он добавил, что эта норма в ближайшее время должна претерпеть изменения: «Даны поручения по разработке процедуры внесения изменения в проект без прохождения повторной экспертизы. Но пока требования в законодательстве существуют, их нужно исполнять».
Чиновник отметил также, что, в соответствии с Законом № 342-ФЗ, вступили в силу поправки в Градкодекс РФ, согласно которым, если планируемый объект будет находиться в зоне с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), проект подлежит исключительно государственной экспертизе. Земельным кодексом РФ определено 28 видов таких зон. «Соответственно, учитывать фактор ЗОУИТ необходимо уже на этапе проектирования и прохождения экспертизы», – подчеркнул он.
Денис Горбунов коснулся вопроса отклонений параметров фактически построенного объекта от тех, которые указывались в проекте. Он подчеркнул, что отклонение на 10%, которое некоторыми трактуется как «незначительное», таковым считаться не может. Если жилой дом спроектирован и утвержден на 10 тыс. кв. м, а построен на 11 тыс. «квадратов» – это уже другой объект, и он требует повторного прохождения согласований», – подчеркнул глава Комитета.
Алексей Абузов отметил также недопустимость использования объектов строительства, не соответствующих функциональному назначению земельного участка.
О новой форме отчетности застройщика, работающего с использованием схемы долевого привлечения средств, а также особенностях работы в Единой информационной системе жилищного строительства рассказала начальник отдела контроля и надзора в области долевого строительства Комитета госстройнадзора и госэкспертизы Ленобласти Анастасия Алексеева. «Сейчас происходит переход на новую систему привлечения средств в отрасль. Но, по предварительной оценке, около 70% уже запущенных проектов соответствуют установленным критериям и будут достраиваться с привлечением денежных средств по 214-ФЗ, по старой схеме. Поэтому требования в этой сфере сохраняют актуальность в полной мере», – подчеркнула она.
Мнение
Денис Горбунов, председатель Комитета госстройнадзора и госэкспертизы Ленобласти:
– Полномочия по регистрации градостроительных планов земельных участков, которые застройщики получают в органах местного самоуправления, переданы нашему ведомству. Подчеркну, что работа с Комитетом переведена в электронную форму. Срок рассмотрения у нас составляет 5 рабочих дней. Если градплана участка приходится ждать дольше – значит, произошли какие-то задержки в органах местного самоуправления. Рассмотрено около 500 таких документов. Их качество, к сожалению, часто совершенно неудовлетворительно, поэтому и бывают отказы. Впрочем, надо отметить, что постепенно сотрудники администрации поняли предъявляемые нами требования – и проблем в этой сфере стало меньше.
Обсуждение развития современных инновационных технологий и реализации принятого в 2018 году национального проекта «Цифровая экономика Российской Федерации» стало важной составной частью мероприятий Петербургского международного экономического форума в 2019 году.
Причем происходило это не потому, что деловая программа была сформирована вокруг этой темы. Просто какую бы актуальную проблематику развития как российской, так в целом и мировой экономики ни застрагивали эксперты, вопросы цифровизации «автоматически» попадали в число дискутируемых.
Исключением не стала и конференция «Строительный и жилищно-коммунальный комплекс России: трансформация», прошедшая в первый день форума. Хотя собравшиеся эксперты и обсуждали самый широкий спектр проблематики, связанной со строительным комплексом и ЖКХ, они постоянно застрагивали вопросы цифровизации этих отраслей.
От стратегии до практики
Министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев часть своего доклада посвятил осуществляющейся в настоящее время разработке двух важнейших документов – Стратегии развития строительной отрасли РФ на период до 2030 года и Стратегии развития ЖКХ РФ до 2035 года. Он подчеркнул, что главная задача, которая стоит перед ведомством – обеспечить, чтобы это были не «сухие» бумаги, а «живые», наполненные идеями и инициативами документы перспективного развития.
«В основу изменений планируется заложить современные информационные технологии и платформенные решения, обеспечивающие коллективное управление информацией и «бесшовность» процессов проектирования, строительства, эксплуатации объектов капитального строительства», – подчеркнул министр, добавив, что ведомство будет проводить максимально широкое обсуждение идей, закладываемых в стратегии, и рассчитывает на активную позицию экспертных отраслевых сообществ.
Как следовало из сообщений многих выступающих, цифровые технологии уже постепенно проникают во все отрасли российской экономики. Процесс идет, надо его стимулировать и направлять, отмечали эксперты.
Так, заместитель руководителя Федерального казначейства Анна Катамадзе рассказала о внедрении цифровых технологий в работу ведомства. «Весь процесс работы с государственным заказом (а примерно половина его – это строительные работы в различных сферах) переведен в «цифру», все процедуры осуществляются только в электронной форме», – подчеркнула она.
По словам специалиста, если сначала участники процесса – и заказчики, и подрядчики – относились к новациям несколько настороженно, то теперь все поняли преимущества такой технологии работы. «Ведь электронный формат всем серьезно упрощает жизнь. Ушли в прошлое «грузовики» документации, отпала необходимость приезжать лично, отсутствует коррупциогенная составляющая», – отметила Анна Катамадзе, добавив, что внесенные Законом № 71-ФЗ корректировки в Закон № 44-ФЗ серьезно облегчили, упростили и ускорили работу с госзаказом.
Между тем, секретарь Общественной палаты РФ Валерий Фадеев затронул проблему косности административного аппарата. «Внедрить цифровые технологии в российскую бюрократическую систему сложнее, чем покорить Марс», – образно выразился он.
А президент НОСТРОЙ Антон Глушков, согласившись с важностью и необходимостью широчайшего внедрения инновационных технологий, в том числе цифровых, отметил, что это инвестиционноемкий процесс: «Любые инновации – это сначала затраты. В текущих непростых условиях на строительном рынке государство должно стимулировать игроков инвестировать средства в инновации, путем предоставления налоговых вычетов или с помощью иных мер поддержки».
В свою очередь, экс-замглавы Минстроя РФ, вр. и. о. губернатора Мурманской области Андрей Чибис, признав серьезное значение инвестиционного фактора, отметил, что инновации – это не только затратно, но и выгодно. «Практика показывает, что высокая экономическая эффективность цифровых технологий позволяет окупать запущенные проекты в этой сфере, а в перспективе – и экономить средства благодаря их применению», – заявил чиновник.
Генеральный директор, председатель правления АО «СУЭК» Владимир Рашевский также коснулся вопроса экономической оправданности инвестиций. По его словам, крупные энергетические компании за последние 7 лет инвестировали около 1,5 трлн рублей, в том числе и в инновационные технологии. Это говорит о том, что бизнес уверен в рентабельности вложений.
Глобальный тренд
Участники конференции подчеркивали глобальность тренда цифровизации. Вице-президент по стандартам Ассоциации телекоммуникационной промышленности (TIA) Дэвид Бэйн отметил, что строительная отрасль России имеет возможность применять цифровые разработки, уже сделанные в мире. При этом он подчеркнул, что российские специалисты уже сейчас могут вносить – и уже вносят – свой вклад в развитие IT-индустрии.
По его словам, использование цифровых технологий и принятых в этой сфере международных стандартов не только положительно влияет на скорость и экономическую эффективность осуществления работ, но и может стать дополнительным плюсом для обеспечения инвестиционной привлекательности того или иного проекта. Это является явным свидетельством прозрачности проекта и применения современных высокодоходных технологий при его реализации, считает специалист.
Партнер, глобальный лидер по проектированию и строительству компании EY Эрин Робертс отметил, что для распространения любой новой технологии нужно время. «Инновации не появляются из ничего, их нужно готовить. Многие технологии, которыми мы сейчас широко пользуемся, существовали и раньше, но были почти незаметны. Нужны определенный уровень их развития и условия, в том числе экономические, для их массового распространения», – говорит он.
По мнению эксперта, важнейшее влияние в ближайшем будущем будут иметь пять технологий. К ним Эрин Робертс отнес системы ERP, управление информацией, облачные технологии, сенсорные технологии и 5G.
Кристоф Кастан, директор по развитию программы цифрового строительства Egis (седьмая в мире по обороту компания, реализующая проекты в области развития транспортной инфраструктуры), подчеркнул революционность изменений, которые происходят в строительной отрасли благодаря применению цифровых технологий. «Благодаря BIM мы фактически отказываемся от такого привычного, ставшего уже классическим инструмента, как чертеж. Вся информация о проекте содержится в его цифровой модели. Это касается и самих расчетов, и разработки рабочей документации, и комплектации, и ценообразования и сметы, и даже эксплуатации объекта. BIM позволяет нам в электронном виде отслеживать весь жизненный цикл объекта, лучше понимать происходящие процессы, управлять рисками», – заявил он.
Как отметил специалист, этим достоинства BIM не исчерпываются. Ведь технология позволяет осуществлять прямые коммуникации между всеми участниками процесса строительства и эксплуатации – от проектировщиков и поставщиков материалов и конструкций до строителей и управляющих служб. Это позволяет избежать различных неточностей, недопонимания, разночтений и прочих проблем, равнее бывших почти неизбежными, особенно при реализации крупных проектов. По оценке Кристофа Кастана, в ближайшие два года оборот работ с использованием BIM-технологий удвоится.
О преимуществах BIM говорил и генеральный директор Группы «Эталон» Геннадий Щербина. «Это важнейшая технологическая новинка, которая позволит радикально улучшить качество проектирования и строительства любых объектов, а также оптимизировать расходы. Поэтому наша компания всемерно поддерживает те усилия, которые предпринимает Минстрой РФ, с 2016 года активно подключившийся к работе по внедрению этого метода», – отметил он.
При этом эксперт призвал активнее действовать в этом направлении. «На наш взгляд, необходимо ввести обязательность использования BIM-технологий при реализации проектов социальных объектов по всей стране. Такая мера не только повысит качество проектирования и строительства и обеспечит оптимизацию экономических характеристик проекта, но и позволит отсечь от участия в тендерах демпингующие компании-однодневки. Их участие в конкурсах, при определяющем факторе цены предложения за госконтракт, приводит к тому, что качество работ на соцобъектах не выдерживает критики, а сроки ввода срываются. Таким образом, обязательность использования BIM-технологий в этой сфере позволит нормализовать ситуацию в этом сегменте и удалить недобросовестные компании, не меняя базовых принципов Закона № 44-ФЗ», – резюмировал Геннадий Щербина.
В заключение мероприятия Владимир Якушев еще раз подчеркнул важность нацпроектов. «Они помогли нам лучше и глубже понять проблемы, которые перед нами стоят. А высокие заявленные цели и жесткие сроки их достижения заставили нас мобилизовать силы и сосредоточиться на выполнении действительно важных для всей страны и всего общества задач», – отметил министр.
Фото: Игорь Бакустин, пресс-служба Сбербанка, пресс-служба правительства Петербурга