Социалку обеспечивают застройщики
Строительство школ, детских садов и других социальных объектов по-прежнему падает на плечи частных строительных компаний. Именно на них возложена серьезная часть исполнения обязательство Петербурга перед жителями за рамками Адресной инвестиционной программы (АИП).
Режим самоизоляции заставил городские власти пересмотреть параметры бюджета, в том числе расходы на АИП. Первоначально заложенные траты в размере почти 100 млрд рублей сократились до 67,7 млрд.
На социальную инфраструктуру выделено 24,6 млрд рублей, на дороги — 19,9 млрд, на объекты энергетики — 17,2 млрд, на выкуп жилья в городскую собственность — почти 6 млрд рублей. Расходы на объекты социальной инфраструктуры, отметили чиновники, составляют более 45% от общего объема АИП. К концу года город намерен получить 53 социальных объекта, 18 — дорожно-транспортной инфраструктуры, а также несколько объектов коммунального хозяйства.
Стройка держится на плаву
Поскольку бюджет подвергся секвестру, расходы на АИП сократились в большинстве комитетов, однако Комитет по строительству «пострадал» в меньшей мере.
Изначально его расходы по АИП составляли 27 млрд рублей, после секвестра официальная цифра пока не подтверждена. Планы по количеству социальных объектов пока также не менялись. В частности, планировалось вести 37 социальных объектов, в том числе четыре школы и одиннадцать детских садов на общую сумму около 7 млрд рублей.
Город построит только часть из запланированных школ и детских садов — три школы и восемь ДДУ решено выкупить у застройщиков. В марте текущего года утверждены предельные цены на выкуп этих объектов у застройщиков: типовую школу на 825 мест с бассейном за 1,085 млрд рублей, типовой детский сад на 220 мест — за 340 млн рублей.
Помимо объектов АИП, 23 объекта планируется получить за счет внебюджетных средств, т. е. за счет частного бизнеса.
Родному городу
Исполнение АИП по итогам полугодия составило 29% — примерно на уровне прошлых лет. Однако показатели освоения бюджета ухудшились у КРТИ (24,4 против 30,7% за аналогичный период прошлого года) и КИО (30,1 против 40,3% за аналогичный период прошлого года). У Комитета по строительству, напротив, показатели лучше, чем в предыдущие годы: бюджет исполнен на 36,3%, в части АИП — на 35,4%.
За первую половину года сдано более 60 объектов, в том числе физкультурно- оздоровительный комплекс в Приморском районе, котельная в Калининском районе, бизнес-центр в Московском районе, очистные сооружения и торгово-развлекательный центр в Красносельском районе, многоэтажный гаражный комплекс в Калининском районе и т. д.
В Ленобласти за первую половину года в рамках АИП введены в эксплуатацию спорткомплекс в Сосновом Бору, амбулатория в Кингисеппском районе и две школы во Всеволожском.
Застройщики заметно помогают выполнять обязательства властей перед жителями.
Так, «Главстрой СПб» ввел в эксплуатацию детский сад на 220 мест в ЖК «Северная долина» в Выборгском районе. Сдан детский сад в ЖК «София» Группы ЛСР; детский сад на 110 мест в ЖК «Новый Петергоф» в Петродворцовом районе ГК «Абсолют Строй Сервис». Группа ЛСР завершает строительство школы в ЖК «Цивилизация».
Один из крупнейших «внебюджетных источников» — Setl Group, взявшая на себя обязательства ввести в своих ЖК в 2020 году пять детских садов и три школы. Школа в ЖК «Чистое небо» уже сдана. Также школы запланированы в ЖК «Солнечный город» и «ArtLine в Приморском». Детские сады строятся в ЖК «Чистое небо», «Солнечный город» и «Pulse на набережной».
Недавно сдан ЖК «Философия на Московской», где располагается встроенный детский сад. Аналогичное ДДУ также строится в ЖК «Облака на Лесной». Такие детские сады сдаются одновременно с жилым корпусом, как в ЖК «Лайф Приморский» ГК «Пионер» или в ЖК «Дом на Космонавтов» Группы «Эталон».
На территории Ленобласти застройщики также успели сдать несколько социальных объектов, которые на территории Ленобласти, как правило, возводятся по программе «Стимул», пришедшей на смену региональной программе «Соцобъекты в обмен на налоги». Застройщики передают земельный участок и полностью рассчитанный проект властям, строительство объекта — уже забота области.
Так, компания «Отделстрой» вместе с вводом последних корпусов ЖК «Новый Оккервиль» сдала встроенный детский сад на 150 мест. Еще один детский сад на территории ЖК — на 295 мест — готовится к сдаче до конца года.
Структура «Строительного треста», компания «СТ-Новоселье», сдала школу на 550 учеников в ЖК NEWПИТЕР, также готов детский сад на 150 мест в ЖК «Капитал». Компания «Северный город» (Группа RBI) сдала детский сад на 95 мест в ЖК EcoCity. «Полис Групп» успела достроить в ЖК «Краски лета» детский сад на 100 мест и общеобразовательную школу. Школу построила и ГК «Арсенал недвижимость» в ЖК «Энфилд». Частный детский сад на 180 мест открывается в ЖК «Муринский Посад» ГК ЦДС. Еще один детский сад на 260 мест заработает в ЖК «Новое Горелово» компании «Ленрусстрой».
Коронавирусная коррекция
Длительный карантин обернулся секвестром для целого ряда инфраструктурных объектов в Петербурге. Так, федеральный бюджет пока не будет финансировать проекты, старт которых был назначен на 2020 год. Отложено до лучших времен строительство здания Верховного суда, высокоскоростной магистрали Москва — Санкт-Петербург, первого этапа Южной широтной магистрали.
Городской бюджет сократил расходы на строительство развязок на ЗСД, инженерную подготовку территории «ИТМО-Хайпарк», реконструкцию и строительство участков дорог, мостов в разных районах. Снова откладывается строительство новых станций метрополитена, хотя почти построенные станции «Большой проспект» и «Казаковская», видимо, все же будут запущены.
Также сокращаются расходы на приобретение социальных квартир.
Бюджет не выделяет денег на фонтаны, общественные туалеты, а также наружное освещение.
Главным образом средств не получат объекты, работы на которых не успели начаться до прихода коронавируса.
Мнение
Марк Окунь, генеральный директор ИСК «Отделстрой»:
- Федеральная программа «Стимул» начала действовать в России в 2016 году. Ее цель — дать возможность застройщикам снизить себестоимость строительства в проектах комплексного освоения территории и, как следствие, сделать жилье более доступным для покупателей. Ведь в этом случае расходы на возведение соцобъектов не надо закладывать в стоимость квадратного метра.
Застройщик предоставляет муниципальным властям инженерно подготовленный участок, а также проект соцобъекта с пройденной экспертизой и полученным разрешением на строительство. Далее муниципальные власти проводят конкурс на выбор подрядчика и сами курируют строительство в роли заказчика. Работы финансируются из федерального (67%), областного (29,7%) и местного (3,3%) бюджетов.
По своей сути программа «Стимул» хорошая. Но, как всегда, в ходе реализации возникают подводные камни. Во-первых, недостаточное финансирование. Бюджет, который выделяется на строительство того или иного соцобъекта, берется на основании Национальных строительных расценок, а не реальной сметы конкретного объекта. По факту государство финансирует лишь 60–70% стоимости. Остальное подрядчику вынужден компенсировать застройщик, который выступает инвестором.
Кроме того, весь процесс очень забюрократизирован. Например, чтобы внести по ходу строительства небольшие правки или заменить материалы, приходится проходить длинный путь согласований.
Анзор Берсиров, руководитель проектов комплексного освоения территорий компании «Строительный трест»:
- Новосельская общеобразовательная школа первого сентября откроет двери для своих первых учеников.
Школа представляет собой трехэтажное здание общей площадью 11,3 тысячи кв. м и внушительной пришкольной территорией, на которой разместились современный стадион с футбольным полем и беговыми дорожками, игровые площадки с турниками, столами для игры в настольный теннис, яма для прыжков в длину и полоса препятствий.
Внутри помимо кабинетов находится большое разграниченное библиотечное пространство, в котором имеются компьютерные классы, медиатека и приватные зоны для чтения книг и написания домашних заданий. В распоряжении школьников просторный спортзал, оборудованный новейшими снарядами для физической подготовки, вместительный актовый зал (до 400 человек) и современная столовая.
Мы решили отказаться от привычных школьных раздевалок с вешалками — для учеников как младших, так и старших классов установлены компактные персональные шкафчики. Кроме того, для удобства учеников младших классов предусмотрен отдельный вход в здание школы и спортивные площадки, соответствующие возрасту. Все это позволит вчерашним выпускникам детских садов плавно пройти период адаптации.
Пристальное внимание уделено трудовым дисциплинам: швейное дело, столярное, токарное, домоводство и т. д. Для их изучения выделено целое крыло первого этажа. Школьные мастерские снабжены современными станками, швейными машинками, бытовым кухонным оборудованием. От губернатора Ленинградской области Александра Дрозденко поступило предложение создать смешанные группы, где мальчики и девочки смогут по собственному желанию посещать любую дисциплину — будь то домоводство или слесарное дело. Ведь хорошим поваром или инженером-конструктором в будущем может стать абсолютно любой учащийся. Если эта идея будет воплощена в жизнь, то Новосельская школа станет первопроходцем в нашем регионе.
Новосельская школа передана муниципальному образованию Ломоносовского района в рамках программы «Соцобъекты в обмен на налоги». Это не первый наш объект, переданный Ленинградской области. Ранее по программе была выкуплена школа в жилом комплексе «Капитал» в Кудрово и детский сад в Новоселье.
В свое время именно программа «Соцобъекты в обмен на налоги» оказала огромное влияние на строительство в Ленинградской области, и массовый приход застройщиков в регион отчасти был связан именно с ней, так как она способствовала созданию понятных правил работы. Ведь в этом случае девелоперы могли не закладывать в экономику проекта стоимость возведения школ и детских садов, так как они в дальнейшем выкупались государством.
Впервые за почти 15-летнюю историю Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» от ужесточения требований документа власти готовы перейти к их либерализации. Эксперты идею поддерживают, но на фоне общей ситуации в отрасли считают ее полумерой.
Очередные поправки в 214-ФЗ анонсировал глава Минстроя РФ Владимир Якушев, заявивший, что корректировки снимут с застройщиков требования, неуместные в рамках проектного финансирования. В числе таковых – опыт работы девелопера на рынке не менее трех лет, не менее 10 тыс. кв. м построенного жилья, наличие собственных средств на расчетном счете в размере не менее 10% от стоимости проекта и пр.
По словам министра, в условиях перехода отрасли на проектное финансирование и использование эскроу-счетов многие из требований 214-ФЗ становятся излишними, поскольку уполномоченный банк-кредитор с успехом возьмет на себя все контролирующие функции над застройщиком. «На сегодняшний день банк определяет, что для выдачи проектного финансирования ему достаточно тех залогов, которые застройщик ему предоставляет. Он уже не будет привязываться строго к тем требованиям, которые были прописаны раньше в законе», – отметил он.
Ту же мысль озвучил председатель Комитета Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев, заявивший, что следующим этапом реформы долевого строительства станет либерализация допуска застройщиков на рынок. Под этом он имеет в виду снижение требований к девелоперам, претендующим на реализацию жилищных проектов различной сложности, – в частности, исключение процедуры госконтроля на стройках жилья.
«Мы изначально планировали после перехода на эскроу-счета снижать какие-то требования и барьеры, которые стоят на пути застройщиков. Мы же, в конце концов, все заинтересованы в развитии жилищного строительства, просто оно не должно быть за счет граждан», – говорит депутат.
Девелоперы выразили позитивное отношение к этой декларации о намерениях властей. Однако не уверены, что новации дадут особый эффект. «Прекрасно, что избыточные препоны снимаются. Для провинциальных рынков в России требования по поводу 10 тыс. построенного жилья могли бы стать проблемой», – отмечает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
С ней согласна директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова: «Снижение требований к застройщикам – это положительная мера. Строгие ограничения по опыту работы и наличию завершенных проектов фактически закрывают вход на рынок для новых компаний и «отсекают» от него часть действующих. Все это приводит к снижению конкуренции и, как следствие, к возможному ухудшению качества на фоне растущих цен».
Однако на фоне перехода на проектное финансирование такие новации можно назвать полумерой, говорит эксперт. «Для новичков рынка и компаний, не дотягивающих до «стандарта», явно будут создаваться менее выгодные условия. Либерализируют на уровне госконтроля, а все может в итоге упереться в неподъемные ставки от банка, например», – прогнозирует Надежда Калашникова. «Не думаю, что за счет таких косметических поправок можно снять напряжение, связанное с доступом к проектному финансированию», – добавляет Светлана Денисова.
Мнение
Владимир Якушев, глава Минстроя РФ:
– По мере перехода на новую схему финансирования строительства жилья и, соответственно, отказа от «долевки», из Закона № 214-ФЗ законодатели должны удалить большую часть жестких ограничений и требований, появившихся в этом документе для предотвращения появления проблемных объектов. После перехода к проектному финансированию эти нормы станут избыточны.
Члены Экспертного совета НОСТРОЙ обсудили возможность введения обязательного страхования членов СРО и меры по борьбе с «потребительским терроризмом» дольщиков.
Состоявшееся в Санкт-Петербурге заседание прошло под руководством нового председателя – вице-президента СРО «Объединение строителей СПб» Алексея Белоусова, сменившего на этом посту недавно избранного президента НОСТРОЙ Антона Глушкова. В поле зрения собравшихся попал широкий спектр вопросов, касающихся деятельности строительных компаний.
Нет потребительскому терроризму
Особое внимание на заседании уделили вопросам так называемого «потребительского терроризма» дольщиков, обретающим особую остроту в связи со введением в жилищном строительстве механизмов эскроу-счетов и проектного финансирования.
В последнее время растет количество исков от участников долевого строительства с требованием финансовых компенсаций за некачественно выполненные отделочные работы. В соответствии с Законом «О защите прав потребителей», выбор способа компенсации между требованием об устранении недостатков и денежной выплатой предоставлен пострадавшей стороне. И дольщики требуют финансовых компенсаций, размер которых составляет 300–400 тыс. рублей и является, по мнению региональных застройщиков, чрезмерным, особенно при распространенной во многих округах стоимости квартиры в 1,5 млн рублей.
Члены Экспертного совета приняли решение поддержать проект поправок в Закон «О защите прав потребителей» о неприменении его к отношениям, возникающим на основании договора долевого участия в строительстве. Предполагается, что эта мера вернет в отношения застройщиков и дольщиков баланс интересов и простимулирует последних в качестве способа компенсации отдавать предпочтение требованиям об устранении недостатков.
Техзаказчик может не быть изыскателем
Согласно действующей нормативной базе, организации, выполняющие функции технического заказчика, должны состоять в СРО трех видов – изыскательской, проектной и строительной. Но при этом заключаемый с техническим заказчиком договор далеко не всегда предусматривает организацию и координацию работ по инженерным изысканиям. Кроме этого, практика включения задания на выполнение инженерных изысканий в договор подряда на подготовку проектной документации распространена достаточно широко.
В связи с этим Экспертный совет поддержал предложение о необходимости внесения поправки в ГрК об отмене для техзаказчиков обязательного членства в изыскательской СРО, за исключением случаев, когда организация работ по инженерным изысканиям является частью контракта.
Обязательная страховка
С самого начала работы СРО в строительной отрасли ими активно использовался механизм страхования ответственности своих членов. Мотивация была очевидной – наличие страховки позволяло строительным компаниям в разы снизить размер взноса в компенсационный фонд СРО. Но 372-ФЗ от 3 июня 2016 года ситуацию изменил, оговорив в Градкодексе фиксированные размеры взносов в компенсационные фонды возмещения вреда (ВВ) и обеспечения договорных обязательств (ОДО), без возможности их уменьшения при использовании страхования.
Таким образом, финансовые стимулы к обеспечению своей имущественной ответственности через страхование у членов СРО исчезли, и страхование сейчас используется намного реже. Вместе с тем Комитет НОСТРОЙ по страхованию, охране труда и финансовым инструментам строительного рынка считает страхование передовым и эффективным инструментом и предлагает внести поправки в ГрК, переводящие требование о страховании членов СРО из разряда добровольных в обязательные. Указывается, что данная мера повысит и уровень защищенности интересов заказчика, который получит возможность компенсации неисполнения договора не только из фонда ОДО, но и из средств страховщика.
Соответствующий проект поправок в ГрК, представленный членам Экпертного совета председателем Комитета Никитой Загускиным, был участниками заседания поддержан.