Семь «ключей» строительной отрасли эпохи коронавируса
Ситуация в России, да и во всем мире, развивается стремительно. Дополнительную динамику течению событий придала пандемия коронавируса, ставшая вызовом для всех сфер человеческой деятельности. И строительная отрасль не стала исключением.
«Строительный Еженедельник» выбрал семь ключевых факторов, больше всего повлиявших на развитие строительного комплекса в России с тех пор, как «грянул гром» коронавирусной инфекции.
Коронавирус
Первым из них стала собственно пандемия COVID-19, мощно ударившая по всем сегментам строительной отрасли. «Наступление» коронавируса шло сразу же по нескольким направлениям.
Введение ограничительных мер затормозило строительные процессы. В ряде регионов, например, в Москве и Подмосковье, Крыму, Новосибирской области, власти принимали решение на какой-то период времени полностью остановить работу стройплощадок.
Инфекция вывела из строя целые отрасли экономики. Следствием стало увеличение безработицы, падение реальных доходов граждан и, как следствие, стремительное снижение спроса на жилье.
Почти полный запрет на личные контакты при минимальном развитии технологий, да и просто психологически приемлемой практики удаленных продаж также больно ударили по реализации квартир в новостройках.
«В связи с режимом самоизоляции мы наблюдаем резкий спад продаж жилья. Так, за пятнадцать дней апреля мы видим 65% падения по отношению к марту. Прогнозируем, что по итогам апреля у нас будет 70-процентное снижение», — заявил Сергей Гордеев, глава ГК ПИК, работающей в девяти регионах. Ситуация в субъектах РФ с небольшими рынками жилья была еще хуже.
Господдержка
Президент России Владимир Путин в ходе совещания по проблемам строительного комплекса, выдвинул ряд инициатив, направленных на стабилизацию положения в отрасли. «На этапе восстановления экономики именно стройка должна стать одним из локомотивов роста, который потянет за собой и другие сектора», — заявил он.
Поддержка носила комплексный характер, направленный как на обеспечение строительного комплекса объемами работ, так и на поддержку спроса на рынке. В число мер помощи вошли:
- программа субсидирования государством процентной ставки по ипотеке до уровня 6,5% годовых на весь период кредитования;
- докапитализация Фонда защиты прав дольщиков на 30 млрд рублей с возможностью пустить эти средства на интенсификацию достройки проблемных объектов;
- обеспечение низкомаржинальных компаний отрасли кредитованием на льготных условиях;
- повышение финансирования инфраструктурного строительства, улучшение условий госзаказа в этой сфере, в частности, путем увеличения аванса по контракту до 50%;
- увеличение финансирования строительства жилья в рамках программы расселения аварийного фонда и др.
Ипотека
Самым действенным антикризисным оружием властей стала программа льготной ипотеки. Согласно опросу, проведенному Единым реестром застройщиков среди девелоперов России, такого мнения придерживается 67,5% респондентов. Второе-третье места с большим отрывом (24,3% голосов) занимают получение льготного банковского кредитования и мораторий на штрафы и санкции за просрочку ввода.
Льготная ипотека позволила обеспечить платежеспособный спрос на жилье и тем самым поддержать застройщиков по всей России. По данным Центробанка, на начало июля было выдано 80,5 тыс. кредитов на сумму более 205 млрд рублей.
«Стимулирование спроса на жилье с помощью льготной ипотеки вызвало рост продаж у застройщиков, что предотвратило банкротство предприятий в сфере строительства и смежных отраслях, где суммарно в России насчитывается порядка 15 млн рабочих мест», — дает оценку промежуточным итогам реализации программы вице-премьер РФ Марат Хуснуллин.
Рынок
Ситуация на региональных рынках новостроек слишком различна, чтобы можно было дать сводный результат мер поддержки. Поэтому остановимся на ситуации в Петербурге, которую, впрочем, многие эксперты называют одной из самых спокойных и благополучных в стране.
По данным Аналитического центра ДОМ.РФ, средняя ставка по ипотечным кредитам в СЗФО в мае 2020 года составила 7,4% годовых — это самый низкий показатель за всю историю ипотечного рынка. Согласно оценкам девелоперских компаний, доля продаж квартир с использованием льготной ипотеки колеблется в диапазоне 65–85%. «В июне с использованием льготной ипотеки заключалось в среднем около 80% сделок. При этом доля ипотеки с господдержкой в объеме всех ипотечных сделок составила порядка 90%», — отмечает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
В результате суммарный объем продаж с начала года составил 1,85 млн кв. м, что даже превышает показатели стабильных лет (например, первое полугодие 2015 и 2017 годов). Рост платежеспособного спроса в сочетании с рекордно низким пополнением предложения (за первое полугодие 2020 года на рынок вышло на 61% меньше жилья, чем за аналогичный период прошлого года) простимулировал рост цен. С начала года в сегменте масс-маркет в Петербурге он составил 7,6%. Эксперты высказывают мнение, что рост продолжится и по итогам года составит не менее 10%.
Исторический шанс
Видимо, эффективность принятых мер произвела серьезное впечатление на руководство страны. Во всяком случае уже в мае Президент Владимир Путин на заседании Госсовета призвал продолжить стимулирование отрасли. «Жилищная проблема — вечная проблема России; она всегда остро стояла и никогда не была решена. У нас есть такой исторический шанс», — заявил он. Глава государства выделил несколько ключевых задач, которые необходимо решить для того, чтобы добиться успеха в этом вопросе:
- продолжать стимулировать спрос на жилье за счет рыночных механизмов, прежде всего ипотеки, «Правительству совместно с Центробанком нужно искать пути снижения ставки по таким кредитам, искать новые механизмы привлечения финансовых ресурсов в ипотеку»;
- «разбюрократить принятие решений о выдаче земли, не раздавать ее "своим да нашим"», избавиться от коррупционных схем, освободить бизнес от ненужного давления правоохранительных органов;
- начать формирование современного рынка арендного жилья, для чего Правительству предложено озаботиться реализацией пилотных проектов в этой сфере в крупных городах;
- сделать ценообразование в строительстве более современным, четким и прозрачным и ряд других.
Новый указ
Несмотря на эффективность антикризисных мер, стало очевидно, что прорывного развития строительной отрасли, которое намечалось в рамках Нацпроекта по жилью, в ближайшие годы добиться не получится. Финансовый ресурс, который мог быть направлен на интенсификацию строительства, на практике пришлось пустить на недопущение обвала.
По данным Росстата по итогам первого полугодия 2020 года ввод жилья в РФ составил 28 млн кв. м, уменьшившись на 7,1% в сравнении с аналогичным периодом 2019 года. Замглавы Минстроя Никита Стасишин признал, что выполнение цели по увеличению к 2024 году ежегодного объема ввода жилья в 120 мл кв. м придется передвинуть как минимум на три года вперед в связи со сложной экономической ситуацией. «Думаю, будем корректировать целевой показатель по 2024 году до 100 млн кв. м. Выйти на 120 млн кв. м постараемся в 2027 году», — сказал он.
Соответствующие выводы были сделаны и на самом высоком уровне. Следствием стало подписание Владимиром Путиным Указа «О национальных целях развития РФ на период до 2030 года». Документ не отменят принципов, заложенных в нацпроект, но, с учетом сложившихся обстоятельств, пролонгирует возможность их достижения до 2030 года.
Также ставятся задачи по улучшению качества городской среды в 1,5 раза; росту доли дорожной сети в городских агломерациях, соответствующей нормативам, до 85%; созданию устойчивой системы обращения с ТКО, обеспечивающей сортировку всех отходов и снижение в два раза объема отходов, направляемых на полигоны; снижению в два раза выбросов загрязняющих веществ и др.
Нормативка
Красной нитью во всех выступлениях Президента по строительной тематике идет мысль о необходимости модернизации нормативной базы. «Нужно менять различные устаревшие правила и СНиПы… Ценообразование вообще сложный вопрос во всех отраслях — и в промышленности, и в стройке, и в других сферах», — заявил он в ходе медиафорума Общероссийского народного фронта.
«Особое внимание прошу уделить темам, которые относятся к базовым, определяющим состояние отрасли. Это — техническое регулирование и ценообразование в строительстве. Здесь, безусловно, накопилось много острых и застарелых проблем», — повторил Глава государства на заседании Госсовета.
По словам Марата Хуснуллина, начата работа по сокращению инвестиционно-строительного цикла на год. Проведена оптимизация законодательства и нормирования, в результате чего: на 30% сокращено количество обязательных норм и правил в строительстве; выпущено постановление, позволяющее выбирать поставщика, проектировщика и подрядчика в одном контракте; оптимизирован 44-ФЗ, приняты девять законов, направленных на снижение административных барьеров и уменьшение временных и финансовых издержек застройщика.
Вр. и. о. губернатора Петербурга Александр Беглов за полчаса до запуска новых станций Фрунзенско-Приморской (фиолетовой) линии петербургского метрополитена решил не пускать пассажиров под землю. Открытие трех станций отложено на две недели, а наивные петербуржцы так верили чиновникам.
За полчаса до открытия станций «Проспект Славы», «Шушары» и «Дунайская» (это событие назначалось на 11:00 в пятницу, 5 сентября) чиновники озаботились безопасностью пассажиров и решили повременить.
«Мы коллегиально приняли это решение буквально за 30 минут до открытия этой станции. Мы посоветовались все вместе, мне доложили о состоянии дел. Я хочу сказать, что метростроевцы выполнили практически все свои обязательства, метрополитен тоже выполнил все свои обязательства, и сегодня все станции метро готовы», – пояснил Беглов.
Это не первый перенос даты запуска – в тестовом режиме станции работают с августа, поскольку открытие назначалось на 1 сентября, а изначально в качестве срока ввода фигурировал 2018 год.
Но сначала денег на достройку не хватало, потом обнаружились недоделки, в частности, протечки. Предполагалось, что подрядчик – компания «Метрострой» – устранит недоделки к 5 сентября.
О предстоящем открытии было широко заявлено, поэтому окрестные жители начали собираться у станций за несколько часов до их открытия. Но ожидания оказались бесплодными, и к 11:30 желающие первыми прокатиться по новому участку ветки постепенно разошлись.
Метро в этой части Петербурга жители ждут уже давно. Его необходимость очевидна. К проектированию удалось приступить только в 2010 году. К 2012-му проект был готов. Строительство стартовало в 2013-м. Общая сумма затрат на строительство новых станций и участка линии метро составила 33,99 млрд рублей.
Кроме открытия станций жители Шушар и Купчино лишились в один момент только что стартовавших маршрутов общественного транспорта. Незадолго до открытия метро «Пассажиравтотранс» объявил о запуске нового автобусного маршрута. Экспресс № 330 должен был начать движение по маршруту «Станция метро «Шушары» – Колпино, Оборонная улица» прямо в 11 часов, вместе с открытием станций.
В 12:00 того же дня к станции метро «Шушары» планировалось перенести конечные пункты ряда маршруток, а также включать в маршрут автобуса № 197 заезд на площадку возле станции метро «Шушары».
Соответственно, пока все остается по-старому.
Не удастся любителям дизайна и коллекционерам дождаться электронной карты и брелока «Подорожник» в оригинальном дизайне, специально разработанных к 5 сентября. Их планировалось продавать на вновь открытых станциях.
Не факт, что через две недели на станциях будет все отлажено и они примут пассажиров. Но и пассажиры вряд ли будут столь же активны, как в пятницу, 5 сентября, в 11 часов.
Историю завышенных тарифов для жителей комплекса «Новое Горелово» в Ломоносовском районе Ленобласти можно завершить – есть целых три варианта решения проблемы. Пока власти медлят с выбором пути, жители продолжают оплачивать дорогие жилищно-коммунальные услуги.
ЖК «Новое Горелово» строится и заселяется постепенно, сейчас готовы три дома. Пока был готов и заселялся первый корпус, услуги ЖКХ оплачивал застройщик – компания «ЛенРусСтрой». Когда началось заселение еще двух домов, жильцы всех трех получили квитанции на оплату жилищно-коммунальных услуг по немыслимо высоким тарифам: кубометр холодной воды стоит для них 71,24 рубля, горячей – 220,84 рубля, водоотведение – 76,19 рубля.
Областной Комитет по тарифам утвердил конечный тариф, он должен действовать до конца текущего года. Причины для высокой стоимости услуг есть. Например, ЖК находится на территории Ленобласти, а ресурсоснабжающая организация «Ленинградские областные коммунальные системы» (ЛОКС) получает воду от ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга». Тариф «Водоканала» для «чужих» потребителей выше, чем для жителей Петербурга.
Способы снизить тарифы есть, и даже в нескольких вариантах. Во-первых, это переход на прямые договоры жильцов с поставщиком. По расчетам ЛОКС, тарифы в этом случае сократятся на 10–15 рублей на воду и на 15–17 рублей на канализование. Этот вариант – самый очевидный и не вызывает вопросов.
Второй вариант потребует времени. В июле в Координационном совете Петербурга и Ленобласти губернатор региона Александр Дрозденко предложил унифицировать регулирование коммунальных тарифов для обоих регионов. «С тарифами на жилищно-коммунальные услуги есть сложности. Если петербургский «Водоканал» «подходит» близко к границе регионов и подключает потребителей Ленинградской области, то тариф для них вырастает. Водопровод на границе с областью обеспечивает другая компания, которая делает накрутку на эксплуатацию», – прокомментировал он.
Регионы пришли к соглашению, однако систему предстоит сначала выстроить. При этом не известно, каков окажется тариф для жителей Ленобласти. Директор по развитию АО «ЛОКС» Константин Костюченко пока может только предполагать, что тарифы на территории города и области будут одинаковы благодаря большим объемам деятельности ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга», хотя в этом случае ЛОКС станут транзитером, стоимость услуг которого также попадет в состав тарифа.
Видимо, этот вариант наиболее внятен и надежен, однако перейти к нему скоро не получится.
Но, подчеркивает Константин Костюченко, прямые договоры возможны при любом варианте.
Неоднозначный вариант
Есть и третий вариант – субсидирование затрат ЛОКС из бюджета. По такой схеме работает целый ряд организаций в Ленобласти. Заявку на субсидию ЛОКС подали давно, Комитет по тарифам уже рассчитал примерный размер компенсации – не более 30 млн рублей в год. Решение должен принять губернатор, однако тут-то и встретились подводные камни.
В частности, в ситуацию вмешалось МУП «Управление жилищно-коммунальным хозяйством муниципального образования Виллозское сельское поселение», имеющее на территории этого поселения (к которому относятся пос. Новогорелово и ЖК «Новое Горелово») статус гарантирующей организации. Однако, как установили чиновники Комитета по тарифам, данное МУП не работает на территории ЖК. Причем, как подчеркивается в протоколе недавнего совещания в комитете с участием заинтересованных сторон, у предприятия нет правовых оснований заключать с ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» договор на водоснабжение и водоотведение.
Константин Костюченко добавил: сети в Новогорелово выстроены и принадлежат ЛОКС, договор с ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» на покупку ресурса у ЛОКС также заключен, ЛОКС осуществляют подключение домов к сетям инженерно-технического обеспечения и обслуживают эти сети, а МУП, обращаясь за установлением тарифов как на 2018-й, так на 2019–2021 годы, территорию поселка в свою заявку не включало.
Между тем представители МУП с завидным упорством агитируют жителей комплекса заключить договор с предприятием, обещая снижение тарифов в два раза, но не объясняя механизма, который позволит это сделать.
В ходе битвы за право собирать с квартировладельцев ЖК «Новое Горелово» плату за коммунальные ресурсы МУП добралось до прокуратуры. И прокуратура (видимо, следуя букве закона) решила, что муниципальное предприятие имеет право на это, поскольку обладает статусом гарантирующей организации. Позиция ведомства вполне может помешать решению губернатора направить на снижение тарифов бюджетные деньги.
На действия муниципалов ЛОКС уже пожаловались в ФАС. Жалоба на организацию, которая призывает жителей ЖК к противоправным действиям и публикует документы, подписанные задним числом, антимонопольное ведомство рассмотрит 12 октября. Также ЛОКС направили обращение прокурору Ленинградской области, попросив провести соответствующую проверку.
К воде подключились все
В июле в попытке решить проблему тарифов застройщик организовал общее собрание жильцов с участием ЛОКС и МУП. Многократно повторенные объяснения застройщика и поставщика о способах снизить тарифы и о необходимости выступать единым фронтом тогда не привели к внятному результату. В том числе этому мешали представители МУП.
Но теперь жильцы вместе с «ЛенРусСтрой» и ЛОКС включились в процесс. На портале change.org Артём Александров от имени всех жителей опубликовал петицию с требованием к властям установить для жителей комплекса «Новое Горелово» справедливые тарифы на воду. «Мы знаем, что наши ресурсоснабжающая и управляющая компании обращались к Администрации Ленинградской области с просьбой компенсировать разницу в тарифах, но никакого ответа пока им не поступало. Мы знаем, что такая компенсация делается для некоторых районов Ленинградской области, например для пос. Мурино, где живут мои коллеги по работе! Но одно дело просьба компаний, а другое дело – несколько тысяч жителей, моих соседей, которые живут в новых домах в нашем районе. Некоторые из нас просто не в состоянии оплатить коммуналку вовремя», – указано в петиции.
Из петиции в адрес властей
«…тариф для наших домов на 2019 год составляет более 70 рублей за 1 куб. м! Это существенно – более чем в два раза – превышает тариф, установленный для города Санкт-Петербурга! Причем санкт-петербургские дома с тарифом 32 рубля расположены в 400 м от наших домов!!! Половина моих соседей, включая меня, приобрели квартиры в ипотеку и еще многие годы будут платить ежемесячно существенные суммы. Мы не можем себе позволить выделять дополнительно из семейного бюджета ежемесячно по 4–5 тыс. на воду!»