Семь «ключей» строительной отрасли эпохи коронавируса
Ситуация в России, да и во всем мире, развивается стремительно. Дополнительную динамику течению событий придала пандемия коронавируса, ставшая вызовом для всех сфер человеческой деятельности. И строительная отрасль не стала исключением.
«Строительный Еженедельник» выбрал семь ключевых факторов, больше всего повлиявших на развитие строительного комплекса в России с тех пор, как «грянул гром» коронавирусной инфекции.
Коронавирус
Первым из них стала собственно пандемия COVID-19, мощно ударившая по всем сегментам строительной отрасли. «Наступление» коронавируса шло сразу же по нескольким направлениям.
Введение ограничительных мер затормозило строительные процессы. В ряде регионов, например, в Москве и Подмосковье, Крыму, Новосибирской области, власти принимали решение на какой-то период времени полностью остановить работу стройплощадок.
Инфекция вывела из строя целые отрасли экономики. Следствием стало увеличение безработицы, падение реальных доходов граждан и, как следствие, стремительное снижение спроса на жилье.
Почти полный запрет на личные контакты при минимальном развитии технологий, да и просто психологически приемлемой практики удаленных продаж также больно ударили по реализации квартир в новостройках.
«В связи с режимом самоизоляции мы наблюдаем резкий спад продаж жилья. Так, за пятнадцать дней апреля мы видим 65% падения по отношению к марту. Прогнозируем, что по итогам апреля у нас будет 70-процентное снижение», — заявил Сергей Гордеев, глава ГК ПИК, работающей в девяти регионах. Ситуация в субъектах РФ с небольшими рынками жилья была еще хуже.
Господдержка
Президент России Владимир Путин в ходе совещания по проблемам строительного комплекса, выдвинул ряд инициатив, направленных на стабилизацию положения в отрасли. «На этапе восстановления экономики именно стройка должна стать одним из локомотивов роста, который потянет за собой и другие сектора», — заявил он.
Поддержка носила комплексный характер, направленный как на обеспечение строительного комплекса объемами работ, так и на поддержку спроса на рынке. В число мер помощи вошли:
- программа субсидирования государством процентной ставки по ипотеке до уровня 6,5% годовых на весь период кредитования;
- докапитализация Фонда защиты прав дольщиков на 30 млрд рублей с возможностью пустить эти средства на интенсификацию достройки проблемных объектов;
- обеспечение низкомаржинальных компаний отрасли кредитованием на льготных условиях;
- повышение финансирования инфраструктурного строительства, улучшение условий госзаказа в этой сфере, в частности, путем увеличения аванса по контракту до 50%;
- увеличение финансирования строительства жилья в рамках программы расселения аварийного фонда и др.
Ипотека
Самым действенным антикризисным оружием властей стала программа льготной ипотеки. Согласно опросу, проведенному Единым реестром застройщиков среди девелоперов России, такого мнения придерживается 67,5% респондентов. Второе-третье места с большим отрывом (24,3% голосов) занимают получение льготного банковского кредитования и мораторий на штрафы и санкции за просрочку ввода.
Льготная ипотека позволила обеспечить платежеспособный спрос на жилье и тем самым поддержать застройщиков по всей России. По данным Центробанка, на начало июля было выдано 80,5 тыс. кредитов на сумму более 205 млрд рублей.
«Стимулирование спроса на жилье с помощью льготной ипотеки вызвало рост продаж у застройщиков, что предотвратило банкротство предприятий в сфере строительства и смежных отраслях, где суммарно в России насчитывается порядка 15 млн рабочих мест», — дает оценку промежуточным итогам реализации программы вице-премьер РФ Марат Хуснуллин.
Рынок
Ситуация на региональных рынках новостроек слишком различна, чтобы можно было дать сводный результат мер поддержки. Поэтому остановимся на ситуации в Петербурге, которую, впрочем, многие эксперты называют одной из самых спокойных и благополучных в стране.
По данным Аналитического центра ДОМ.РФ, средняя ставка по ипотечным кредитам в СЗФО в мае 2020 года составила 7,4% годовых — это самый низкий показатель за всю историю ипотечного рынка. Согласно оценкам девелоперских компаний, доля продаж квартир с использованием льготной ипотеки колеблется в диапазоне 65–85%. «В июне с использованием льготной ипотеки заключалось в среднем около 80% сделок. При этом доля ипотеки с господдержкой в объеме всех ипотечных сделок составила порядка 90%», — отмечает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
В результате суммарный объем продаж с начала года составил 1,85 млн кв. м, что даже превышает показатели стабильных лет (например, первое полугодие 2015 и 2017 годов). Рост платежеспособного спроса в сочетании с рекордно низким пополнением предложения (за первое полугодие 2020 года на рынок вышло на 61% меньше жилья, чем за аналогичный период прошлого года) простимулировал рост цен. С начала года в сегменте масс-маркет в Петербурге он составил 7,6%. Эксперты высказывают мнение, что рост продолжится и по итогам года составит не менее 10%.
Исторический шанс
Видимо, эффективность принятых мер произвела серьезное впечатление на руководство страны. Во всяком случае уже в мае Президент Владимир Путин на заседании Госсовета призвал продолжить стимулирование отрасли. «Жилищная проблема — вечная проблема России; она всегда остро стояла и никогда не была решена. У нас есть такой исторический шанс», — заявил он. Глава государства выделил несколько ключевых задач, которые необходимо решить для того, чтобы добиться успеха в этом вопросе:
- продолжать стимулировать спрос на жилье за счет рыночных механизмов, прежде всего ипотеки, «Правительству совместно с Центробанком нужно искать пути снижения ставки по таким кредитам, искать новые механизмы привлечения финансовых ресурсов в ипотеку»;
- «разбюрократить принятие решений о выдаче земли, не раздавать ее "своим да нашим"», избавиться от коррупционных схем, освободить бизнес от ненужного давления правоохранительных органов;
- начать формирование современного рынка арендного жилья, для чего Правительству предложено озаботиться реализацией пилотных проектов в этой сфере в крупных городах;
- сделать ценообразование в строительстве более современным, четким и прозрачным и ряд других.
Новый указ
Несмотря на эффективность антикризисных мер, стало очевидно, что прорывного развития строительной отрасли, которое намечалось в рамках Нацпроекта по жилью, в ближайшие годы добиться не получится. Финансовый ресурс, который мог быть направлен на интенсификацию строительства, на практике пришлось пустить на недопущение обвала.
По данным Росстата по итогам первого полугодия 2020 года ввод жилья в РФ составил 28 млн кв. м, уменьшившись на 7,1% в сравнении с аналогичным периодом 2019 года. Замглавы Минстроя Никита Стасишин признал, что выполнение цели по увеличению к 2024 году ежегодного объема ввода жилья в 120 мл кв. м придется передвинуть как минимум на три года вперед в связи со сложной экономической ситуацией. «Думаю, будем корректировать целевой показатель по 2024 году до 100 млн кв. м. Выйти на 120 млн кв. м постараемся в 2027 году», — сказал он.
Соответствующие выводы были сделаны и на самом высоком уровне. Следствием стало подписание Владимиром Путиным Указа «О национальных целях развития РФ на период до 2030 года». Документ не отменят принципов, заложенных в нацпроект, но, с учетом сложившихся обстоятельств, пролонгирует возможность их достижения до 2030 года.
Также ставятся задачи по улучшению качества городской среды в 1,5 раза; росту доли дорожной сети в городских агломерациях, соответствующей нормативам, до 85%; созданию устойчивой системы обращения с ТКО, обеспечивающей сортировку всех отходов и снижение в два раза объема отходов, направляемых на полигоны; снижению в два раза выбросов загрязняющих веществ и др.
Нормативка
Красной нитью во всех выступлениях Президента по строительной тематике идет мысль о необходимости модернизации нормативной базы. «Нужно менять различные устаревшие правила и СНиПы… Ценообразование вообще сложный вопрос во всех отраслях — и в промышленности, и в стройке, и в других сферах», — заявил он в ходе медиафорума Общероссийского народного фронта.
«Особое внимание прошу уделить темам, которые относятся к базовым, определяющим состояние отрасли. Это — техническое регулирование и ценообразование в строительстве. Здесь, безусловно, накопилось много острых и застарелых проблем», — повторил Глава государства на заседании Госсовета.
По словам Марата Хуснуллина, начата работа по сокращению инвестиционно-строительного цикла на год. Проведена оптимизация законодательства и нормирования, в результате чего: на 30% сокращено количество обязательных норм и правил в строительстве; выпущено постановление, позволяющее выбирать поставщика, проектировщика и подрядчика в одном контракте; оптимизирован 44-ФЗ, приняты девять законов, направленных на снижение административных барьеров и уменьшение временных и финансовых издержек застройщика.
Ипотечный рынок оказался в сложной ситуации, на которую давит одновременно несколько масштабных факторов. С одной стороны, волатильность рубля к мировым валютам и пандемия коронавируса, затормозившая развитие экономики, не могут не иметь последствий с точки зрения платежеспособности граждан. С другой – федеральные власти требуют стимулировать строительный рынок и готовят меры поддержки. Ипотека в России оказалась на распутье.
По данным единого института развития в жилищной сфере ДОМ.РФ, из топ-15 банков по объему выдачи ипотечных кредитов с середины марта восемь повысили ставку по кредитам на новостройки и по рефинансированию, десять – по кредитам на вторичном рынке. Среди организаций, поднявших ставки, – Альфа-банк, Банк «Открытие», Росбанк, Райффайзенбанк, ЮниКредит банк, Транскапиталбанк и ряд других. Рост в основном находится в диапазоне 1-2 п.п.
Процесс поднятия начался после обвала цены на нефть и последовавшего затем снижения курса рубля к основным мировым валютам. Пандемия коронавируса, охватившая всю планету, приведшая к резкому сокращению международной торговли и больно ударившая экономическому развитию практически всех стран (эксперты говорят о начале нового мирового кризиса), дала дополнительный стимул к сросту ставок.
Сохранение Центральным банком ключевой ставки на прежнем уровне (6% годовых) притормозило тенденцию, но не смогло ее остановить. По оценке аналитиков госкомпании ДОМ.РФ, основным фактором роста ставок стало увеличение стоимости фондирования: доходность ОФЗ выросла на 0,7-0,9 п.п. – с 5,7-6,2% до 6,4-7,1%, при этом крупнейшие банки начали повышать ставки по депозитам. «В результате, вероятно, приостановилась тенденция к снижению ипотечных ставок с 10,6% в мае 2019 года до 8,7% – целевого показателя национального проекта «Жилье и городская среда» на 2020 год», - отмечают они.
Примечательно при этом, что в основном ставки повышают частные банки и банки с иностранным участием, в то время как государственные банки держат их на прежнем уровне. Или, как, например, банк ДОМ.РФ, поднимают ставки на ипотеку на вторичном рынке и на рефинансирование, но оставляют неизменными для программ по новостройкам. «Как ипотечно-строительный банк мы заинтересованы в сохранении условий кредитования в наиболее приоритетных направлениях – на первичном рынке и в рамках социальных программ. Это позволит поддержать жилищное строительство и сохранить доступность ипотеки для тех категорий населения, которые наиболее нуждаются в поддержке», – отметил заместитель председателя правления Банка «ДОМ.РФ» Данила Литвинов.
Два безусловных лидера российского ипотечного рынка – государственные Сбербанк и ВТБ – пока тоже не спешат поднимать ставки. «На сегодняшний день спрос на ипотеку, действительно, слегка повышенный, но никакого сейчас пока сигнала на рынке, для того чтобы пересматривать ставки по социальным нашим проектам или ипотечным кредитам, пока нет», - заявила заместитель председателя, руководитель блока «Розничный бизнес» Сбербанка Светлана Кирсанова.
Действительно, снижение курса рубля к мировым валютам привело к тому, что многие россияне начали искать пути к сохранению рублевых накоплений, в том числе и через приобретение жилья – инструмент, не раз проверенный в ходе предыдущих кризисов. И, поскольку вся сумма для покупки квартиры есть у немногих, большинство прибегло к заимствованиям. Дополнительным стимулом к быстрому принятию решения в этой сфере стало опасение (очевидно, оправданное), что банки начнут поднимать ставки из-за кризиса.
По данным банков, во второй половине марта отмечался ажиотажный спрос на ипотечные кредиты. Об этом заявляли представители многих кредитных организаций, в частности, Сбербанка, ВТБ, банка Открытие», Россельхозбанка и ряда других. При этом рост спроса по отношению к «обычному уровню» оценивался ими по-разному – разброс составлял от 5% до 25%.
Сдерживающим фактором для обвального роста ставок по ипотечным кредитам стала подготовка на федеральном уровне мер поддержки строительного бизнеса, в число которых входит и частичное субсидирование государством процентных ставок. «Весомой мерой поддержки со стороны государства для застройщиков будет субсидирование ставки по кредитам застройщиков. Сейчас Сбербанк обсуждает с профильными министерствами и другими банками предложения по субсидированию и участвует в проработке механизмов такой поддержки», - сообщил заместитель председателя правления Сбербанка Анатолий Попов, добавив, что дополнительными мерами ее поддержки могло бы стать субсидированию ставок по ипотеке для физлиц.
При этом, разумеется, все банки находятся «на низком старте», и, в случае ухудшения ситуации, готовы поднять ставки. Это признают все эксперты. «Ставки по ипотеке будут во многом зависеть от глубины кризиса и динамики основных макроэкономических показателей», - отмечает руководитель аналитического центра ДОМ.PФ Михаил Гольдберг. «В краткосрочном периоде высокий спрос может сохраниться даже при растущих ставках. Однако, если повышение ставок приобретет характер тенденции, это окажет негативное влияние на объемы ипотечного кредитования», - добавляет директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень.
По прогнозам аналитиков «Эксперт РА», ипотечное кредитование в этом году вновь пойдет на спад. В 2020 году объемы выдачи ипотеки могут упасть на 20-25% в зависимости от того, как сильно скажется эффект COVID-19 в экономике, считают они.
Как известно, Указом Президента РФ Владимира Путина неделя с 30 марта по 3 апреля объявлена нерабочей в целях борьбы с распространением коронавируса. Но правило предусматривает исключения. Именно к ним отнесли себя многие строительные компании и предприятия стройиндустрии.
«Все стройки и производства ПИК будут работать в две полных рабочих смены для обеспечения сроков строительства. Как системообразующая компания РФ и производство непрерывного цикла, ПИК получил все необходимые разрешения в органах власти», - сообщили в Группе ПИК.
С аналогичными заявлениями выступил еще ряд застройщиков и производителей стройматериалов. Некоторые никаких публичных оповещений делать не стали, а просто продолжили работу, невзирая на Указ. «Строительный Еженедельник» спросил у экспертов, насколько это корректно. По ряду вопросов специалисты разошлись во мнениях.
«Строительный Еженедельник»: На какие строительные организации и предприятия стройиндустрии не распространяется этот указ?
Алексей Люкшин, к.ю.н., проект «Адвокат Строителя»: Полагаю, не распространяется на те организации и предприятия, у которых действительно объективный непрерывный технологический цикл. Не субъективный (мы же разоримся!), а объективный. То есть, остановив предприятие, его не запустить без несоразмеримых материальных потерь.
В действующем Трудовом кодексе к «непрерывно действующим организациям», работодателям отнесены предприятия, приостановка работы у которых в выходные дни невозможна по производственно-техническим и организационным условиям регулируются (абз. 3 ст. 111 ТК РФ). И, как мы уже привыкли, сам термин в законе не закреплен.
К работодателям, приостановка работы у которых в выходные дни невозможна по производственно-техническим и организационным условиям в различных источниках и позициях судов относятся, в том числе: электростанции, телефонные станции, магазины, транспортные организации и т.д. То есть можно говорить, что к непрерывно действующим организациям относятся компании, которые не могут ни на один день остановить свои работы без нарушения своих производственных циклов. Или, для компании остановка невозможно в силу технических проблем.
Можно предположить, что если Правилами внутреннего трудового распорядка и Положением об оплате труда установлен суммированный учет рабочего времени и непрерывный характер деятельности, то на организацию не распространяются «карантинные выходные». При этом, важно будет доказать, что и ранее, до эпидемии, предприятие не закрывалось на выходные, в том числе на длинные (новогодние каникулы). То есть, если никогда предприятие не закрывалось на выходные по причине непрерывного производственного цикла, то и сейчас не должно быть закрытым.
Арина Довженко, cоветник, руководитель практики по недвижимости и строительству юридической компании Borenius: 26 марта Минтруд РФ разъяснил, что к непрерывно действующим организациям относятся также строительные организации, приостановка деятельности которых создаст угрозу безопасности, здоровью и жизни людей, а равно организации, осуществляющие деятельность по строительству, эксплуатации дорог, мостов и тоннелей. Кроме того, организация-работодатель, попадающая в список, вправе самостоятельно определять, какие ее работники будут работать на нерабочей неделе.
Дмитрий Желнин, управляющий партнер MITSUN Consulting: В Постановлении Правительства РФ, конкретизирующем положения Указа от 25 марта, среди исключений говорится и о «строительных организациях, приостановка деятельности которых создаст угрозу безопасности, здоровью и жизни людей». Под это положение, на мой взгляд, может попасть любая строительная организация, поскольку остановка деятельности любой стройплощадки потенциально может привести с таким угрозам – в том случае, если работы были остановлены без правильной консервации или в ходе каких-либо важных производственных процессов. В первую очередь, к таким исключением можно отнести компании, которые сейчас в спешном порядке возводят вирусные больницы в разных регионах России.
«СЕ»: С юридической точки зрения, предприятия, перечисленные в п. 2 Указа, «имеют право» не останавливать работу или «не имеют права» останавливать?
Арина Довженко: Дословно, на такие организации не распространяется Указ Президента. Можно обратиться к ст. 113 ТК РФ, согласно которой «в нерабочие праздничные дни допускается производство работ, приостановка которых невозможна по производственно-техническим условиям (непрерывно действующие организации), работ, вызываемых необходимостью обслуживания населения, а также неотложных ремонтных и погрузочно-разгрузочных работ». Однако в приведенной статье речь идет о нерабочих праздничных днях, в то время как Указом Президента установлены нерабочие, то есть выходные дни. Но логика ТК РФ аналогична по привлечению работников к работе в выходные дни: такое привлечение допускается без их согласия в ряде случаев (например, для выполнения неотложных работ в условиях чрезвычайных обстоятельств).
В поручении Правительства РФ от 26 марта указано, что на соответствующие организации (согласно Указу Президента) рекомендуется не распространять нерабочий день. Таким образом, представляется, что соответствующие компании имеют право не останавливать работу.
Дмитрий Желнин: Исходя из того, что в Указе сказано, что на такие предприятия не распространяется его действие, логично предположить, что предприятия живут тем же порядком, что жили раньше. То есть для них этого Указа как бы нет и они руководствуются своими внутренними правилами и имеют право, например, принять решение о роспуске части сотрудников (например, офисных работников, юристов, бухгалтеров и пр.), которые не безусловно необходимы для их работы в течение этой недели.
Алексей Люкшин: Про «право» в Указе ничего не сказано. Небрежность юридической техники при принятии этого указа повлияла и на этот вопрос. В Указе не говорится про остановку предприятия, сказано про объявление нерабочих дней. В общем, если это считать именно «выходными днями, то можно применить нормы ст. 152-153 ТК РФ о возможности привлечения работников к работе в выходные и праздничные дни в порядке, предусмотренном законом с оплатой в двойном размере. Но Указ принят не для объявления выходных, а в целях обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории РФ. Увы, это новая для нас всех реальность, и боюсь, что наказание для непослушных может быть жестким, с использованием ответственности отнюдь не административной. В общем, не советую играть с этим.
«СЕ»: Можно ли считать строительно-монтажные работы – «непрпрывно действующими» (подп. «а», п. 2. Указа)? Ведь остановка строительства без корректно проведенной консервации может повлиять на качество уже возведенных конструкций.
Арина Довженко: Как уже говорилось, к непрерывно действующим организациям относятся строительные организации, приостановка деятельности которых создаст угрозу безопасности, здоровью и жизни людей. Согласно в п. 4 ст. 52 ГрК РФ, при необходимости прекращения строительных работ или их приостановления более чем на шесть месяцев должна быть обеспечена консервация объекта. Одной из целей консервации является обеспечение безопасности объекта и строительной площадки для населения и окружающей среды (Постановление Правительства РФ №802 от 30.09.2011). Исходя из этой логике, на наш взгляд, возможен аргумент о том, что приостановка любых работ по строительству объекта капитального строительства нуждается в дополнительных мероприятиях для обеспечения безопасности людей; а, значит, что строительство может продолжаться в нерабочую неделю. Отметим, что данную логику, строго формально, нельзя применить к строительно-монтажным работам, например, по установке оборудования.
Алексей Люкшин: Если и ранее, не останавливали работу даже на выходные, и тем более на новогодние каникулы, причем именно по технологическим причинам, а не по экономическим, или договорным, то можно не останавливать. Но, бремя доказывания невозможности остановки никто не снимает.
«СЕ»: Какие ремонтные работы можно признать «неотложными» (подп. «д», п. 2 Указа)?
Дмитрий Желнин: На мой взгляд, здесь подразумеваются срочные работы, связанные с ликвидацией каких-то техногенных или природных катастроф. В этом случае компании работают несмотря на наличие Указа.
Арина Довженко: С учетом анализа судебной практики, можно сделать вывод, что это работы, которые вызваны неотложной необходимостью, работы, без которых какой-либо объект не может дальше существовать и использоваться в предусмотренных целях. В судебной практике бытует подход, что неотложные работы не должны быть направлены исключительно на улучшение объекта, и не должны иметь целью увеличение извлекаемой прибыли.
Неотложными работами также являются те, приостановление которых может привести к гибели или повреждению объекта строительства. Суды указывают, что работы, направленные на предотвращение аварийной ситуации, тоже неотложные.
«СЕ»: Можно ли не останавливать предприятия по производству стройматериалов на основании того, что подп. «в» п. 2 Указа разрешает не прекращать работы «организаций, обеспечивающих население… товарами первой необходимости», а в Перечне товаров первой необходимости п. 14 – «Строительные и отделочные материалы и инструменты», а п. 15 – «Санитарно-технические изделия»?
Арина Довженко: В Письме Минпромторга РФ от 27 марта № ЦС-21568/15 приведен перечень товаров первой необходимости, в который, в том числе, входят указанные позиции. Однако в перечень товаров первой необходимости, утвержденный Однако в перечень, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 27 марта № 762-р указанные позиции не вошли. Представляется, что список из Постановления Правительства должен иметь приоритет.
«СЕ»: В п. 5 Указа оговаривается, что СМИ должны «обеспечить численность работников, обеспечивающих с 30 марта по 2 апреля их функционирование». Нужно тли предприятиям стройиндустрии составлять подобные списки, если они намерены продолжить работать в этот период? Вообще, нужно ли таким организациям как-то обосновывать свою позицию и уведомлять власти о своем решении?
Дмитрий Желнин: Ни Указе Президента, ни в Постановлении Правительства РФ от 26 марта, ни в рекомендациях Минтруда никакие приказы по численности сотрудников, работающих в непрерывно действующих организациях не значатся.
Арина Довженко: Указ Президента и акты, принятые в его развитие, не устанавливают обязанность работодателей уведомлять госорганы.
Алексей Люкшин: Полагаю, если ваша компания на 100% является непрерывной, то уведомить с обоснованием полезно. В остальных случаях, это может помочь в будущем, но может и нет.
«СЕ»: Какие меры возможны в отношении тех, компаний, которые не выполнили Указ президента, в т.ч. если они неправильно его трактовали?
Алексей Люкшин: Неправильно трактовать тут сложно. Ответственность вплоть до уголовной, тем более она усилена. Но, это скорее для тех, чьи сотрудники вышли на работу заразились или заразили, что привело к госпитализации и не дай бог, к смерти.
Арина Довженко: На текущий момент не установлена таргетированная ответственность за нарушение Указа Президента. Тем не менее, мы не можем исключить потенциальную возможность привлечения к ответственности по ст. 5.27 КоАП за нарушение работодателем прав работников при привлечении к работе в выходные дни.
Дмитрий Желнин: Насколько я знаю, сейчас прорабатываются меры дисциплинарного воздействия. Думаю в ближайшее время мы увидим и поправки КоАП, и в Уголовный кодекс. Меры наказания, которые сейчас обсуждаются, предполагаются достаточно суровые – до 300 тыс. – для физлиц и до нескольких миллионов – для юрлиц. Добавлю также, что хотя сейчас различным надзорным органам нано распоряжение приостановить проверки, вопрос соблюдения антиэпидимических мер будет контролироваться очень строго.