Средневековый замок выходит из руин и выводит из депрессии Неман
Замок Рагнит в Немане (Калининградская область) был заброшен не одно десятилетие.
Долгое время с ним происходило всё то, что обычно происходит с руинами в Калининградской области: стены растаскивали на кирпичи, внутренний двор зарастал, а вокруг увеличивалась свалка мусора. В прошлом году бизнесмен Иван Артюх взял замок в аренду и задумал превратить его в музей под открытым небом.
Уже в сентябре здесь готовятся провести средневековый фестиваль.
Тевтонский замок на реке Мемель возвели в 1409 году. Спустя несколько столетий, уже после роспуска рыцарского ордена, Рагнит перестроили в тюрьму. Во времена войны Рагнит практически не пострадал и разрушаться стал уже после 1945 года. Добили его киносъемки — ради девятисекундной сцены в фильме «Двадцать дней без войны» режиссер Алексей Герман взорвал одну из стен замка. Позже во внутреннем дворе Рагнита снова гремели взрывы — замок исполнял роль Брестской крепости в картине «Я — русский солдат». В 2010-ом руины Рагнита вместе с другими замками и кирхами передали Русской православной церкви.
В прошлом году неманский предприниматель, владелец ресторанно-гостиничного комплекса Deutsches Haus Иван Артюх взял руины Рагнита в долгосрочную аренду. Замок он решил превратить в музей под открытым небом.
Пока аренда абсолютно бесплатна. Согласно договору, она бессрочная.
На данный момент Рагнит очищен от многолетнего мусора и дёрна. Сейчас рабочие мостят внутренний двор замка. Часть брусчатки обнаружили прямо в замке. По старым чертежам, которые предоставил Государственный архив Калининградской области, в замке расчищают подвалы. В них уже можно ненадолго спуститься с экскурсией, а в будущем есть идея обустроить в них пивоварню или, например, сувенирную лавку.
Первое событие замок примет уже 22-23 сентября 2020 года, если позволят ограничения по коронавирусу. Средневековый фестиваль «Открытый замок Рагнит» с рыцарским турниром, ярмаркой мастеров, пиром и карнавальным шествием «бродячего цирка, прокажённых, нищих и бродяг» хотели провести ещё в мае, но помешала пандемия. Теперь его хотят объединить с традиционным фестивалем сыра, который Deutsches Haus проводит с 2016 года.
«К фестивалю мы замостим двор, поставим ворота и закроем специальной сеткой доступ к стенам замка, чтобы люди внутри не могли заходить в сами руины — это опасно. Полагаю, когда мы отыграем фестиваль, займемся полноценным проектом, позволяющим поставить замок под крышу. Это нужно для того, чтобы придать замку вид и защитить его от разрушений, — рассказывает бизнесмен Иван Артюх. — Это не реставрация. Я предпочитаю придерживаться другой терминологии — «приспособление». Может, звучит не так хорошо, но по сути это означает приспособление здания XIV-XV века под современные нужды. Один термин «реставрация» ставит крест на всем. Это глобальный и колоссальный труд. Для сравнения — замок Мальборк (Мариенбург) был отреставрирован, но там были деньги ЮНЕСКО, весь мир за ним следил под лупой. Наш случай ближе к проекту замка Гнев в Польше, которому помогали частные инвесторы и государство».
В самом замке планируется проводить не только городские праздники, но и частные мероприятия.
В прошлом году Неман победил во Всероссийском конкурсе проектов создания комфортной городской среды. Теперь муниципалитет получит федеральный грант размером 45 млн рублей. Рагниту эти деньги не достанутся, но средства пойдут на благоустройство территории вокруг него и восстановление смотровой башни у замка. Её хотят превратить в смотровую площадку. Рядом установят информационный туристический центр с кафе, а для «привлечения внимания местной молодежи» обещают оборудовать памп-трек. Вместе с администрацией Иван Артюх рассчитывает благоустроить и туристическую тропу Даубас, ведущую из Рагнита в «литовскую Швейцарию» (так называли холмистую местность в районе нынешнего поселка Большое село). Там, на берегу Немана, Иван Артюх обустроил гостевой дом «Хутор старого пасечника». Вместе с сыроварней, рестораном и замком хутор должен образовать туристический комплекс и, по мнению предпринимателя, может стать новым градообразующим предприятием, каким раньше здесь был целлюлозно-бумажный завод.
«Этот комплекс даст новую кровь, новые рабочие места, и люди на Неман будут по-другому смотреть», — говорит Иван Артюх.
В Ленинградской области не хватает инфраструктуры, и власти, кажется, готовы бороться с этим недугом всеми методами.
На последнем заседании Наблюдательного совета новостроек губернатор Ленобласти Александр Дрозденко сделал сразу несколько решительных заявлений, которые могут значительно усложнить работу на строительном рынке региона.
«Не на деньгах сидим»
Судя по докладам чиновников, социальная инфраструктура в пяти районах Ленобласти, которые входят в Совет новостроек, растет как грибы после дождя. По данным регионального Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы, с начала года в Мурино введены в эксплуатацию четыре встроенно-пристроенных детских сада, две школы, два амбулаторно-поликлинических учреждения и физкультурно-оздоровительный комплекс. Во Всеволожске появились два встроенно-пристроенных детсада, ФОК, детская поликлиника, а также первый в России многопрофильный ресурсный центр комплексного сопровождения инвалидов – Мультицентр социальной и трудовой интеграции. Кроме того, после реконструкции здания начала работать детско-юношеская спортивная школа. До конца года намечено ввести в эксплуатацию по одному детсаду в Буграх, Новом Девяткино и Кудрово.
Кроме того, с начала года Госстройнадзор выдал 11 разрешений на строительство соцобъектов: трех школ и пяти детсадов в Мурино, школы и детсада в Буграх, а также спорткомплекса в Кудрово. Власти уверены, что все эти объекты станут государственными, однако некоторые граждане в этом сомневаются.
Жительница Кудрово рассказала, что один из девелоперов возводит два детсада и прямо говорит о том, что, по крайней мере, один из них будет частным, так как область не сможет выкупить объект. Александр Дрозденко пообещал, что мнение этого застройщика обязательно изменится. «Мы можем выкупать объекты только по ценам Министерства регионального развития РФ, и не всех застройщиков это устраивает. Мы выкупаем объекты всегда, просто не сразу, и часто – в рассрочку. Конечно, бизнесу все это не нравится, но надо же понимать, что мы тут не на деньгах сидим. Если этот застройщик надеется дальше работать в регионе, то мнение у него должно измениться», – заявил он.
Житель западного Мурино интересовался, почему два построенных еще в 2016 году детсада до сих пор не работают. «Процесс выкупа непростой. Сначала застройщик должен передать объект области, надо пройти череду процедур», – пояснил глава Комитета по строительству Ленобласти Константин Панкратьев.
Александр Дрозденко добавил, что помимо всего прочего процесс замедляется из-за недоверия застройщиков: «Мы никогда никого не обманывали и выкупали все объекты, по которым давали обещания. Несмотря на это, некоторые девелоперы до последнего тянут с передачей соцобъектов». Он призвал строителей не сомневаться, и рано или поздно свои деньги они получат.
Также местные жители рассказали губернатору, что в области есть застройщики, которые постоянно откладывают строительство социнфраструктуры, объясняя, что эти расходы могут негативно повлиять на скорость реализации жилищных проектов и стать причиной появления новых долгостроев. «Так не должно быть. Ищите возможности давить на таких девелоперов, чтобы они выполняли взятые на себя социальные обязательства, а то эта нагрузка ляжет на регион», – сказал Александр Дрозденко, обращаясь к членам областного правительства.
Стоит отметить, что, со своей стороны, власти обещают активизировать выкуп инфраструктуры благодаря программам «Соцобъекты в обмен на налоги» и «Стимул». По условиям последней, 70% стоимости объекта оплачивает федеральный бюджет, 25% – региональный и 5% – местный. Кроме того, средства будут передаваться застройщикам не после завершения объекта, а на разных этапах строительства. В 2018 году в рамках этой программы область освоила 850 млн рублей, а в 2019 году надеется получить 2 млрд.
В любом случае положительная динамика по выкупу инфраструктуры уже наблюдается: если в 2017 году область выкупила 6 соцобъектов, то до конца этого года надеется приобрести еще 15.
Запретим студии
Несмотря на все достижения, радужные перспективы и надежды на «Стимул», строительство соцобъектов существенно отстает от темпов возведения жилья. В связи с чем губернатор в очередной раз заявил о необходимости снижать объемы возведения новостроек.
Так, Александр Дрозденко призывает отказываться от практики продления разрешений на строительство. «Вместо этого надо выдавать новые разрешения на новых условиях, с уменьшением этажности и других характеристик. А то сейчас в ряде районов строятся высотки по 20 этажей, хотя там давно действует ограничение в 12 этажей. Это просто проекты по разрешениям, выданным в прежние годы», – сказал глава региона.
Но по-настоящему революционно прозвучало распоряжение губернатора о подготовке запрета на строительство квартир-студий. «Мы должны честно сказать строителям, что с 1 января 2019 года мы не будем согласовывать проекты планировок жилых объектов, где есть студии. Мы должны увеличить минимальную площадь жилья, чтобы у будущих поколений не было таких проблем с социальной инфраструктурой, которые мы вынуждены решать сейчас», – сказал Александр Дрозденко и, обратившись к своему заместителю Михаилу Москвину, поручил ему заняться подготовкой соответствующего документа.
Позже губернатор несколько смягчил формулировки, отметив, что, в первую очередь, выступает против маленьких студий по 17–18 кв. м. «Из-за них растет фактическое население региона и увеличивается нагрузка на инфраструктуру. Жилье не должно быть меньше 25–28 кв. м», – считает он.
Кстати
Правительство Ленобласти нашло максимально быстрый и экономичный способ решить проблемы с нехваткой медицинской инфраструктуры в Буграх. Чиновники намерены в ближайшее время выкупить здание бывшей столовой «Мера» на Шоссейной улице, 3, и превратить его в амбулаторию на 100 посещений в сутки. Объект представляет собой отдельно стоящее одноэтажное здание площадью 400 кв. м.
«Конечно, мы понимаем, что это не идеальное решение, но это необходимо, чтобы снять вопрос в кратчайшие сроки. Амбулатория сможет заработать уже через год, и ее мощностей хватит для обслуживания 10 тыс. жителей Бугров. На строительство нового объекта мы бы потратили около 2,5–3 лет», – пояснил Александр Дрозденко, добавив, что об этом здании рассказали ему местные жители.
Впрочем, эта амбулатория, конечно, только временная мера. В Буграх запланировано строительство поликлиники на 380 посещений. Правительство намерено объявить конкурс на проектирование объекта уже в 2019 году, а строительство начать в 2020 году. Тогда поселок будет полностью обеспечен медицинскими учреждениями. Отметим, на данный момент в Буграх уже действует амбулатория на Шоссейной, 12.
Владение недвижимостью и сдача ее в аренду – один из самых популярных вариантов решения вопроса, как и на что жить людям пенсионного возраста. Следуя за спросом, рынок стремительно прирастает разного рода «инвестиционными» предложениями. Чтобы инвестору не обмануться в ожиданиях, эксперты предлагают взглянуть на приобретаемый объект глазами будущего арендатора или покупателя.
«Строительный Еженедельник» в рамках деловой программы Ярмарки недвижимости провел круглый стол «Апартаменты как вариант пенсионной стратегии».
«Огромная доля рынка»
Петербургский рынок апартаментов развивается семимильными шагами, демонстрируя устойчивый рост как по показателям спроса, так и по объемам предложения. Директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей приводит такие цифры: «За последние два года доля апартаментов в новых проектах первичной жилой недвижимости в черте города увеличилась с 4% до 8%. На сегодняшний день продажи ведутся в 41 комплексе апартаментов. На рынке предлагаются проекты трех типов: сервисные, несервисные и рекреационные. В экспозиции находятся более 5,8 тыс. юнитов, и в общей сложности это 275 тыс. кв. м – огромная доля рынка».
По данным Елизаветы Конвей, за 10 месяцев текущего года петербургский рынок апартаментов пополнился 8 новыми проектами и 2 новыми очередями уже представленных проектов. Почти половина всех представленных на рынке проектов относится к комфорт-классу – 48%. К бизнес-классу – 39%, еще 13% – элитные апартаменты. Если говорить об основных ареалах распространения апартаментов, то в лидерах – Московский, Василеостровский и Выборгский районы Петербурга.
Спрос растет так же стремительно, как и предложение: «С начала 2018 года в Петербурге было продано более 3 тыс. апартаментов, и это на 11% больше, чем за весь 2017 год», – говорит Елизавета Конвей.
В этом году на рынке Петербурга появился новый формат – инвест-отели. Компания «Плаза Лотус Групп» под брендом IN2IT вывела на рынок первый такой проект – на Витебском проспекте, рядом со станцией метро «Купчино». Всего их будет шесть. В качестве строительного партнера для проекта IN2IT «Плаза Лотус Групп» выбрала известного финского застройщика YIT, а управлять готовыми комплексами апартаментов будет УК «Плаза Отели».
«Плаза Лотус Групп» в проекте IN2IT предлагает новый формат инвестирования и дополнительные программы доходности, – поясняет генеральный директор УК «Плаза Отели» Екатерина Лисовская. – Порог входа в проект составляет 300 тыс. рублей (минимальная площадь – 3 кв. м)».
Всего в IN2IT на Витебском запроектировано свыше 1,5 тыс. гостиничных номеров. Проект разделен на два этапа. В первой очереди запланировано 533 номера, завершить строительство застройщик надеется до конца 2020 года. Вторая очередь включает в себя 988 номеров. Планируемый срок окончания работ – IV квартал 2021-го. Квартирография объекта складывается из студий, однокомнатных и двухкомнатных юнитов.
IN2IT на Витебском предполагает развитую внутреннюю инфраструктуру: объекты торговли и услуг, фитнес-центр, медицинский центр, коворкинг и др. Совместно с экспертами Политехнического университета имени Петра Великого создана концепция мобильного приложения, которое позволит собственникам отеля в режиме реального времени общаться как с застройщиком, так и с сотрудниками отельного оператора.
Разработаны три категории инвестиционных программ IN2IT: S-инвестор (300 тыс. рублей – 3 кв. м), M-инвестор (от 1 юнита – до 100 кв. м), L-инвестор (от 100 кв. м). S-инвестору гарантирован доход 9% в квартал (с перспективой роста до 12,32%). M-инвестор может рассчитывать на 17% годовых. Доходность программы L-инвестора – от 17%. Программа также предусматривает обратный выкуп юнита управляющей компанией по цене, в полтора раза превышающей вложения владельца.
Выбрать «звезду»
«Мы планируем сертифицировать IN2IT на Витебском как трехзвездочный отель в соответствии с международными стандартами качества», – подчеркнула Екатерина Лисовская.
По мнению экспертов, вопрос о «звездности» объекта – ключевой при выборе объекта для инвестирования.
«Строго говоря, только сертифицированные отели являются отелями, все остальное – сервисные апартаменты или «псевдожилье», – объясняет коммерческий директор ГК Docklands development Екатерина Запорожченко. – Безусловно, и в сервисных апартаментах есть рестораны, фитнес-клубы, иные услуги, которые позволят сдавать в аренду эти юниты с хорошей прибыльностью, но при этом рассчитывать на прозрачную программу доходности не стоит. Номера же в апарт-отелях имеют одинаковую отделку и меблировку, таким комплексом управляет отельный оператор, сертифицировавший данный пул номеров. Сдаются номера по краткосрочной стратегии, тем самым обеспечивается максимальная доходность. Обладая «зведностью», объект находится в топ-рейтинге известных гостиничных сервисов, таких как Booking, TopHotels, что, соответственно, обеспечивает более полную загрузку, а значит, и высокий уровень дохода инвестору. Например, Docklands на Васильевском – единственный в Петербурге апарт-отель, который получил сертификат о присвоении категории "четыре звезды"».
Тремя звездами могут похвастаться апартаменты Группы Becar. Это пионер на рынке апартаментов Петербурга. Первый кондо-отель сети Vertical Группа Becar открыла в 2014 году. За 10 месяцев на правах эксклюзивного продавца компания Becar реализовала 80% юнитов отеля. В 2017 году инвесторы отеля «Vertical на Московском» получили до 17% годовых. Это стало результатом высокой загрузки отеля – 75%, что на 10% больше, чем в других трехзвездочных отелях Петербурга. Осенью прошлого года стартовал второй проект Vertical We&I, который расположится недалеко от станций метро «Лесная» и «Выборгская», на Сампсониевском проспекте.
«За пять лет рынок значительно вырос, около тысячи апартаментов в среднем реализуется в квартал, – говорит управляющий директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Катерина Соболева. – При всем богатстве предложений, на рынке сегодня существуют только 5-6 проектов, которые имеют действительно качественное управление и эффективные доходные программы. При выборе важно смотреть на опыт управляющей компании, уже реализованные проекты и подтвержденную доходность. Только в случае подтвержденной доходности инвестор в будущем сможет быстро и дорого продать свой актив».
«К большому сожалению, как и в жилищном сегменте, так и в сегменте апартаментов четкого рецепта идеальной инвестиционной покупки не существует, – уверен управляющий партнер Zenith Property Management Илья Андреев. – Однозначно могу поддержать тезисы предыдущих коллег о «звездности» и надежной управляющей компании, потому что для нас очень важно, чтобы обещания о программах сверхдоходности, которые сегодня льются «из каждого утюга», в дальнейшем соответствовали реальному положению дел. И чтобы помимо обманутых дольщиков у нас со временем не появилось обманутых пенсионеров. Если оставить за рамками строительные риски, единственным определяющим фактором успеха остается правильный выбор управляющей компании. Ведь только отельный оператор остается с инвестором на протяжении всего его пути в проекте».
У отельного оператора должны быть четкая стратегия, портфель проектов, технологии и квалифицированный персонал, считает Илья Андреев, тогда шансы на успех весьма велики.
Ближе к центру
Впрочем, помимо комплексов апартаментов, рынок предлагает и иные варианты инвестирования. Так, инвестиционно-строительная компания Investa выкупает в центре города крупногабаритные квартиры, перестраивает в комфортабельные студии и предлагает их инвестору.
Совладелец и коммерческий директор инвестиционно-строительной компании Investa Данил Бекиров перечисляет преимущества такого размещения: «Все наши объекты находятся исключительно в историческом центре города, рядом с метро. Наш инвестор избавлен от рисков нового строительства, реконструкция наших объектов длится не более 3 месяцев. А кроме того, мы предлагаем не коммерческую, а жилую недвижимость, что дает возможность прописки. Доходность наших объектов составляет от 13% до 17% годовых».
Квартира или апартамент?
Любая недвижимость – в первую очередь, потенциальный источник пассивного дохода, считают эксперты. Однако сегодня апартаменты значительно выигрывают у квартир – и по доходности, и по ликвидности. Покупка квартиры на стадии котлована с целью последующей продажи по окончании строительства становится все менее выгодной. Ликвидность таких квартир чаще всего находится на низком уровне, так как на рынке первичного жилья огромное количество предложений. Если говорить о покупке квартиры для сдачи в аренду, инвестору необходимо брать на себя все те функции, которые в апартаментах выполняет управляющая компания. Покупатель должен быть готов самостоятельно заниматься вопросами поиска арендаторов, контролем гостей, уборкой и сбором денег, совмещать в себе службу ресепшн и охранника.
«Апартаменты – это готовый бизнес с различными доходными программами. То есть собственник юнита может получать стабильный доход, инвестируя в гостиничный бизнес, - говорит Константин Сторожев, генеральный директор ООО «Вало Сервис», управляющей компании апарт-комплекса VALO. - Еще одно преимущество инвестиций в апартаменты – значительный рост капитализации. По нашим прогнозам, апартаменты в качественном проекте, соответствующем всем законодательным требованиям, будут только расти в цене, существенно опережая инфляцию. В итоге, инвестор, который сегодня приобретает апартаменты, не только получает в собственность объект, увеличивающийся в цене – в будущем он будет иметь высокую доходность от сдачи своего юнита. По нашим подсчетам, доходность от сдачи в аренду квартиры составляет до 3-4% в год, в сегменте же апартаментов – это 7-17%. И покупатели начали это понимать – каждый год спрос на номера в апарт-отелях растет, растет и их инвестиционная привлекательность. Например, в нашем проекте – апарт-комплексе VALO – уже 80% покупателей приобретают юниты с инвестиционными целями».
Фотоотчет и видеоотчеты с мероприятия смотрите на новостном портале «АСН-инфо»
https://asninfo.ru/events/photo-reports/228-yarmarka-nedvizhimosti-2018-2
https://asninfo.ru/events/video-reports/76-stroitelnyy-yezhenedelnik-na-yarmarke-nedvizhimosti-2018