Как выстроить взаимоотношения с подрядчиком и не попасть в ловушку
Давайте обсудим вопросы, над которыми задумываются все, кто хоть раз нанимал подрядчика, а именно - как выстроить взаимодействие с ним так, чтобы не переплатить и достроить объект в срок. От правильной организации процессов и каждодневной работы юристов во многом зависит успешное завершение строительства. Во всяком случае, данные факторы позволят вовремя отследить и минимизировать потери, если что-то пойдет не так.
Хотя изначально кажется, что при заключении договора и заказчик, и подрядчик преследуют одну и ту же цель – строительство объекта, это не значит, что у них нет повода для разногласий. Мы затронем различные виды требований, предъявляемых заказчиком и подрядчиком, и обсудим, какие приемы используются сторонами для получения необоснованного преимущества в споре. Так же мы рассмотрим, как такому недобросовестному поведению противостоять исходя из накопленного опыта и последних тенденций судебной практики.
Я работаю как внешний консультант, у нас постоянно несколько споров по строительному подряду в процессе. Поэтому сегодня я расскажу о собственном опыте, о том, чего нам не хватало, когда мы получали документы по очередному судебному делу, о том какие оговорки мы включаем в договоры подряда, какого рода переписку ведем от имени клиентов.
Встречная вина заказчика, просрочка кредитора
Мы часто сталкиваемся с недобросовестным поведением подрядчиков, они профессионалы на рынке и умеют «обкладываться» нужными запросами, требованиями и письмами, чтобы оправдать собственные просчеты.
Часто подрядчик перекладывает на заказчика вину за срыв сроков строительства, необоснованно предъявляет к оплате дополнительные работы, подписывает в одностороннем порядке акты на невыполненные в действительности работы, предъявляет к оплате материалы, завезенные и якобы оставленные на строительной площадке, предъявляет к оплате работы, выполненные другими подрядчиками, отказывается передавать строительную площадку, чтобы оказать на заказчика давление, не передает исполнительную документацию, чтобы скрыть истинный объем выполненных работ.
Наиболее часто встречающийся аргумент подрядчика – о неисполнении встречных обязательств заказчиком [1].
Этот аргумент встречался практически в каждом споре, в котором мы принимали участие в качестве представителей заказчика.
Часто заказчики не готовы к такому повороту и не имеют достаточно подтверждений правильности собственных действий.
Такими нарушениями встречных обязательств заказчика могут быть:
- Отсутствие финансирования строительства
- Необходимость выполнения дополнительных работ
- Задержка исходных данных либо некорректная документация
- Задержка в предоставлении строительной площадки
Если подрядчик предоставит достаточное количество переписки, в том числе собственных претензий в подтверждение своей позиции, то суд может признать наличие вины заказчика в невыполнении работ. Поэтому, как только в адрес заказчика поступают письма о том, что заказчик своими действиями мешает подрядчику выполнять работы, становится понятно, что, скорее всего, подрядчик не намерен адекватно выполнять свои обязательства и собирает доказательственную базу на случай возможных претензий к нему.
Перекладывая на заказчика ответственность за собственные нарушения, подрядчики добиваются отказа во взыскании неустойки, а также пытаются избежать иной возможной ответственности за неисполнение договора в срок. Если заказчик сам виноват в просрочке и необоснованно расторг с подрядчиком договор, то подрядчик:
- не обязан выплачивать неустойку,
- имеет возможность переквалифицировать основание расторжения договора (например, с 723 статьи на 717 статью ГК РФ).
Кроме того, как правило, подрядчик имеет право требовать оплату дополнительных работ, если будет доказано, что проектная документация или исходные данные корректировались по ходу строительства.
Поговорим, что можно с этим сделать, как противостоять недобросовестному поведению и необоснованным требования подрядчика.
Выбор контрагента и заключение договора подряда
Все начинается с выбора контрагента. Определяющим в выборе подрядчика должен быть опыт по подобным проектам и репутация, особенно это касается генеральных проектировщиков и подрядчиков. Казалось бы, это достаточно очевидно, но периодически мы сталкиваемся с тем, что даже известные крупные компании делают выбор в пользу наиболее дешевого предложения, а затем наблюдают, как сроки сдачи объекта отодвигаются все дальше и дальше. Все заканчивается тем, что стройка останавливается с половинной готовностью при полностью израсходованном бюджете, с авансами, уплаченными без достаточного обеспечения. Важно изначально реалистично оценивать опыт потенциального контрагента и его возможность исполнить обязательства.
Также с большими проблемами сталкиваются те заказчики, которые из соображений экономии времени решаются на параллельное проектирование. Один из случаев, с которым мы столкнулись, – это подготовка заказчиком проекта в урезанном варианте только с техническими решениями и без нормальной сметы (смета была составлена исходя из объектов аналогов, а не исходя из реальных затрат и не по сметным нормативам). В процессе исполнения договора стороны пытались изготавливать и согласовывать сметы, периодически путались, вводили коэффициенты, чтобы сметы соответствовали договорной стоимости. В итоге стройка встала на полпути в связи с банкротством подрядчика. Но такое взаимодействие дало ряд преимуществ подрядчику в ходе рассмотрения спора судом, в том числе - возможность требовать судебной экспертизы стоимости результата работ вне зависимости от установленной договорной цены.
Хотя параллельное проектирование является распространенной практикой при строительстве, суды обычно рассматривают такие отношения, как прихоть заказчика, который желает ускорить работы, не давая подрядчику изначально полных данных. Мы рекомендуем по возможности отказаться от такой практики, так как в конечном итоге она мало кому реально экономит время, при этом сильно повышает вероятность судебных споров.
Хорошим вариантом дополнительного контроля, медиации и источника дополнительных доказательств в суде может быть привлечение сторонней организации, которая будет заниматься строительным контролем, она может быть привлечена как за счет средств заказчика, так и за счет средств обеих сторон. Особенно это целесообразно для тех заказчиков, для которых строительство не является профильной деятельностью либо на особо крупных проектах.
После выбора подрядчика и понимания, как вы будете работать, следует подготовка и заключение договора. Грамотно составленный договор служит хорошим подспорьем. Исходя из нашей практики, я подготовила перечень наиболее полезных условий, в том числе на случай споров.
Наиболее частым оправданием подрядчика является передача неполной или некорректной проектной документации. Чтобы расставить все точки над «i», мы рекомендуем передавать документацию заранее и получать подтверждение от подрядчика, что она является с его точки зрения корректной, полной и достаточной для строительства объекта. В противном случае стройка часто превращается в бесконечную череду уточнений, дополнительных документов, переделок, а потом возникает спор, кто несет за это ответственность и кто будет платить. Нет другого способа избежать подобного конфликта, как проверить и скорректировать все заранее, либо заранее договориться, чего конкретно не хватает и кто в какие сроки данные документы предоставляет. То же самое касается и подготовки строительной площадки.
Таким образом, необходимы письменные заверения подрядчика о том, что:
- он изучил переданную ему документацию, считает ее корректной и достаточной для выполнения работ;
- требование дополнительной документации либо исправление впоследствии обнаруженных недостатков документации не влечет за собой изменения сроков и стоимости выполнения работ;
- строительная площадка им проверена и пригодна к производству работ.
Также следует предусмотреть в договоре порядок корректировки ошибок в проектной документации.
Часто подрядчики пользуются корректировками проекта и другими рабочими моментами в ходе строительства с целью увеличения стоимости выполненных работ. На этот случай следует предусмотреть в договоре следующие оговорки:
- Любое изменение стоимости и сроков только на основании дополнительного соглашения, даже при выполнении дополнительных работ по указанию заказчика.
- Получение заказчиком технических отчетов, исполнительной документации, подписание актов, носящих промежуточный характер, не означает приемки по объему и качеству;
- Утверждение заказчиком материалов и оборудования не лишает Заказчика возможности предъявлять претензии по качеству, комплектности и достижению согласованных показателей объекта;
- Предоставление исполнительной документации является обязательным для приемки объекта и существенным для возможности использовать объект;
- Финансирование (авансы) необходимо привязать к выполнению предыдущих объемов/этапов работ.
Лучше привязывать финансирование не к календарным датам, а к выполнению определенного этапа или объема работ. Чем лучше отслеживается расходование авансов, тем меньше заказчик рискует потерять. Это достаточно очевидно, но при этом далеко не все заказчики контролируют адекватность расходования авансов. Лучше, если авансы будут целевыми. Также хорошо, если дополнительно привлечена инжиниринговая компания, ответственная за контроль расходования средств и отслеживание прогресса строительства.
На практике чаще всего используются следующие способы исполнения обязательств:
- Гарантийное удержание (удержание заказчиком небольшого процента от каждого платежа);
- Банковская/независимая гарантия;
- Страхование ответственности;
- Неустойка за невыполнение промежуточных и конечного сроков выполнения работ.
Лучше всего себя показывает банковская гарантия от надежного банка.
В договоре должно быть предусмотрено, какие именно обязательства обеспечиваются и на какой срок, а так же ответственность за отсутствие обеспечения, поскольку часто данные положения остаются декларацией, а гарантия или страхование не оформляются. В идеале авансы следует выплачивать против банковской гарантии на соответствующую сумму.
На случай расторжения договора по вине заказчика в договоре необходимо предусмотреть объем и состав возмещаемых подрядчику убытков и приготовлений к исполнению договора.
Приведу в пример временные сооружения, которые часто оплачиваются по сметной норме, в проценте от выполненных работ, но затраты на них подрядчик несет в самом начале строительства. После расторжения договора возникает вопрос, компенсируется ли подрядчику стоимость временных сооружений?
Также спорным моментом часто становится компенсация стоимости материалов и комплектующих, какие из них подлежат компенсации: специально изготовленные или типовые, завезенные на площадку или просто закупленные? Как корректно определить, какое количество материалов уже оплачено в составе выполненных работ?
В договоре подряда следует максимально продумать наперед решения для подобных вопросов.
От формулировок договора перейдем к его исполнению.
Исполнение договора
На стадии исполнения договора заказчик часто не придает большого значения запросам подрядчика о предоставлении дополнительных документов или просьбам о корректировке документации. А на такие письма надо обращать пристальное внимание, поскольку предоставление в ответ документов без каких-либо оговорок может впоследствии использоваться как доказательство просрочки заказчика как кредитора. В ответ на подобные запросы следует высказывать претензии о том, что подрядчик должен был заблаговременно ознакомиться с предоставленной ему документацией, а не направлять запросы по ходу строительства, тем самым задерживая его.
В случае спора с подрядчиком заказчику необходимо иметь в виду обязанность подрядчика приостановить выполнение работ при обнаружении невозможности их выполнения (ст. 716,719,743 ГК РФ). Если подрядчик обнаружил обстоятельства, препятствующие выполнению работ (например, непригодность документации), он обязан приостановить выполнение работ, о чем обязан сообщить заказчику. Если подрядчик этого не сделал и не предупредил заказчика о возможном изменении сроков и/или стоимости выполненных работ, то впоследствии он лишен права ссылаться на эти обстоятельства.
На практике часто встречается корректировка проекта по обоюдному согласию сторон, но без подписания дополнительного соглашения об изменении сроков и стоимости. В этом случае заказчик считает, что цена и сроки договора не изменились, но судебная практика складывается таким образом, что в значительном числе случаев подрядчик добивается увеличения сроков либо снижения неустойки за просрочку, так как он выполнил дополнительный объем работ по согласованию с заказчиком.
Кроме того, как показывает практика, не все заказчики помнят содержание ст. 744 ГК РФ, корректируя проектную документацию по ходу строительства. Заказчики зачастую полагают, что если изменение цены не было согласовано, то дополнительные работы оплате не подлежат. Однако ст. 744 содержит указание, что допускаются корректировки в пределах 10% цены договора без согласования новой сметы. Про то, как оплачиваются такие изменения, норма ГК умалчивает. Данная статья толковалась на практике неоднозначно, в некоторых случаях суды присуждали оплату в пределах 10%, но в других, наоборот, считали, что данные работы не оплачиваются. Если обратиться к мнению Верховного суда, то в ряде определений поддерживается тезис о том, что такие работы подлежат оплате [2]. Поэтому если вносятся любые изменения в проект, даже незначительные, мы исходим из того, что по умолчанию они подлежат оплате и без согласованной сметы. Если такие изменения не влекут корректировки стоимости объекта, это надо прямо оговаривать в соглашении или хотя бы переписке с подрядчиком.
При приостановлении финансирования необходимо фиксировать в переписке действительную причину (например, просрочка сдачи предшествующих этапов работ). Следует иметь в виду, что по умолчанию прекращение финансирования – вина заказчика. Если финансирование приостанавливается в связи с медленной работой подрядчика и отставанием от графика об этом должна быть подробная переписка, обсуждение под протокол, с возложением на подрядчика обязанности ускорить темпы строительства и условий получения дополнительных авансов.
При любом изменении сроков строительства (графика) - указывать причину. Если по вине подрядчика – фиксировать размер начисленной за данный факт неустойки в дополнительном соглашении. При нарушении графика стороны часто согласуют новый график, не указывая, кто несет ответственность за перенос сроков. Подрядчики часто ссылаются на это обстоятельство как на добровольное изменение заказчиком условий о сроке выполнения работ, и оспаривают начисление неустойки.
В договоре должны быть формализованы обязанности сторон в рамках сдачи объекта и получения разрешения на ввод в эксплуатацию.
При подписании актов приемки следует помнить о содержании ст. 753 ГК РФ: заказчик вправе отказаться от приемки результата работ в случае обнаружения недостатков, которые исключают возможность его использования и не могут быть устранены.
То есть в остальных случаях отказ от приемки неправомерен. Причины отказа от приемки не должны выглядеть формальными. Акт приемки может быть подписан с перечнем несущественных и/или устранимых недостатков и порядком устранения. Должны быть сразу указаны все недостатки, которые можно обнаружить при обычном способе приемки.
Односторонние акты рассматриваются судом как доказательство выполнения работ, если на них не даны обоснованные возражения по качеству и объему работ. На практике встречаются случаи, когда односторонние акты расцениваются судом, как доказательства выполнения работ, даже если они оформлены через значительное время после истечения срока договора либо вообще без заключения договора [3]. Поэтому наряду с указанием формальных оснований отказа в приемке следует обязательно рассматривать акты по существу и указывать замечания по объему и качеству выполненных работ.
Банкротство подрядчика
Исходя из статистики по числу банкротств, строительная отрасль традиционно находится на лидирующих позициях. Банкротство подрядчика часто оборачивается для заказчика настоящей катастрофой. Как известно, не бывает стройки без авансов, и если подрядчик банкротится, заказчик лишается и денег, и перспектив на завершение объекта без дополнительных финансовых затрат.
Виной тому не только объективные обстоятельства, но и недобросовестное поведение многих арбитражных управляющих. Они получают контроль над строительной компанией и видят, как правило, лишь один надежный источник средств - заказчика. А далее идут в ход все доступные средства: материальные требования, иски о привлечении к субсидиарной ответственности, в большинстве случаев, необоснованные. При этом возвращать заказчику аванс никто не собирается: будьте добры, соблюдайте законодательство и включайтесь в реестр. В то же время заказчик является источником живых денег. Как известно, ст. 61.3 Закона о банкротстве запрещает зачеты с банкротами с целью недопущения преимущественного удовлетворения интересов одного из кредиторов.
Такая нездоровая практика складывалась длительное время, пока подобные дела не привлекли внимание Верховного Суда. Выдержки из определений вошли в обзоры судебной практики Верховного Суда: пункт 19 обзора № 2 (2018) и пункт 20 обзора № 3 (2018).
Верховный Суд не только разрешил данную проблему в позитивном ключе, но и пошел дальше. В обоих пунктах Верховный Суд приводит термин «действия, направленные на установление сальдо взаимных предоставлений по договору», который никак не соотносится с гражданским правом и не имеет законодательной расшифровки. Это в чистом виде нормотворчество.
Верховный Суд приводит следующие примеры:
- Заказчик направил письмо, в котором заявил, что «засчитывает против требований должника (подрядчика) об оплате выполненных работ свои требования, также возникшие из договора подряда». Требования заказчика были основаны на «частичном выполнении работ, выявленных недостатках этих работ, произведенного заказчиком авансирования и передачи им материалов подрядчику, неиспользованных и невозвращенных заказчику после прекращения договора, убытков, возникших на стороне заказчика в связи с неисправностью подрядчика». Верховный Суд указывает, что данные действия, осуществленные в ходе банкротства, являются не зачетом, а установлением сальдо взаимных предоставлений по договору. Зачет сальдо встречных завершающих обязательств по разным подрядным сделкам сторонами не производился. В итоге в реестр включена задолженность, которая является разницей между полученным результатом работ в стоимостном выражении и размером аванса, платы за неиспользованные материалы, убытками, причиненными подрядчиком (п. 19 обзора практики № 2 (2018).
- Во втором случае Верховный суд указывает, что сумма гарантийного удержания, выплачиваемая подрядчику после истечения гарантийного срока, также должна учитываться при установлении сальдо взаимных предоставлений (п. 20 обзора практики № 3 (2018).
Верховный суд подчеркивает, что при прекращении договора подряда необходимо соотнести взаимные предоставления сторон и определить итоговую задолженность одной стороны по отношению к другой. Вследствие этого отсутствует такой квалифицирующий признак, как получение заказчиком предпочтения перед остальными кредиторами. По этой причине действия по установлению сальдо по договору нельзя оспорить по ст. 61.3 Закона о банкротстве. Таким образом, не имеет существенного значения, отвечает ли такой зачет требованиям ст. 410 Гражданского кодекса или нет, является ли он сделкой в полном смысле этого слова или просто оплатой. Также не важно, какого рода обязательства зачитываются, главное, чтобы они были связаны с исполнением одного договора.
Такое мнение Верховного суда дает хорошее подспорье заказчикам в конкретных делах и позволяет добиваться более адекватного подхода при включении в реестр требований и рассмотрении встречных требований подрядчика – банкрота.
Практическая работа юристов с договорами подряда была и останется сложной, трудозатратой, требующей внимательности и одновременно творческого подхода. В юридической поддержке такого рода деятельности есть множество подводных камней, часть из которых, я надеюсь, мне удалось высветить в данной статье. Если эта информация окажется кому-то полезной и хоть на грамм перевесит чашу весов в пользу определенности и справедливости в этой области, значит, цель данной статьи будет достигнута.
[1] См., напр., Определение ВС РФ от 28.01.2019 № 309-ЭС18-23829; Определение ВС РФ от 22.11.2018 по делу №305-ЭС18-11884; Определение ВС РФ от 30.10.2017 №307-ЭС17-9329.
[2] Определение ВС РФ от 26 октября 2018 г. N 302-ЭС18-17491; Определение ВС РФ от 11 октября 2018 г. N 309-ЭС18-16737, Определение ВС РФ от 01 февраля 2018 N 303-ЭС17-21511.
[3] Определение ВС РФ от 31 января 2019 г. по делу N 305-ЭС18-17717; п. 39 Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2018).
Что мешает сохранению и приспособлению объектов культурного наследия, как удержать баланс между сохранением архитектурных памятников и развитием города? О наследии и вариантах его использования спорили архитекторы, девелоперы и профильные чиновники города на VI биеннале «Архитектура Петербурга».
В Петербурге 9,2 тыс. объектов культурного наследия, из них около 3,5 тыс. – памятники федерального значения, 2,8 тыс. – регионального, еще 2,9 тыс. – выявленные объекты культурного наследия (ОКН). За год историко-культурную экспертизу успевают провести менее чем для 1% потенциальных памятников. В 2016 году, по словам председателя КГИОП Сергея Макарова, был поставлен рекорд – 143 экспертизы. На то, чтобы установить статус всех выявленных ОКН, понадобится минимум 20 лет, подсчитал председатель КГИОП.
Благими намерениями
Сумма, которая ежегодно выделяется городским бюджетом на содержание и сохранение объектов, статус которых уже определен, составляет 7-8 млрд рублей. Часть нагрузки по восстановлению исторических зданий ложится на инвесторов. При этом для последних признание здания памятником часто становится не фактором капитализации, а напротив – дополнительным обременением. Во-первых, охранный статус может затянуть сроки реализации проекта. По словам руководителя архитектурного бюро «Студия 44» Никиты Явейна, только согласования в общей сложности могут занять от 13 до 15 месяцев (при условии идеального проекта). Во-вторых, стоимость всех работ на историческом объекте вырастает на 30-40%.
Чтобы стимулировать инвесторов вкладываться в сохранение памятников архитектуры, КГИОП совместно с Комитетом имущественных отношений разрабатывает программу, аналогичную московской «Рубль за квадратный метр». «Мы решили взять за основу опыт Москвы, где инвесторы торгуются за годовую стоимость аренды и заинтересованы быстрее отреставрировать объект, чтобы ставка арендной платы снизилась до рубля за метр. На реставрацию им отводится максимум 5 лет», – прокомментировал Сергей Макаров.
Но не для всех инвесторов аренда представляет интерес. «Мы в первую очередь ориентированы на право собственности», – комментирует программу КГИОП президент холдинга RBI Эдуард Тиктинский. Но и выкуп у города объекта культурного наследия еще не означает, что девелоперу с ним будет легко. Помимо жестких ограничительных мер охранного законодательства девелоперу грозит риск погубить свою репутацию, не угодив своим проектом реконструкции памятника градозащитникам.
В Петербурге не принято хвалить инвесторов, берущих памятники на баланс, с сожалением отмечает архитектор Никита Явейн. «Как только девелопер начинает заниматься памятником, что бы он ни сделал – каждый может в него плюнуть», – посетовал господин Явейн. Его точку зрения развивает Эдуард Тиктинский: «Нужен карт-бланш от горожан, которых интересует качество среды, благоустроенность, нужны интернет-референдумы городского сообщества, это даст власти возможность легитимировать более активные действия в этой области», – предлагает он.
То, что ограничения, которые накладывает охранное законодательство на действия со зданиями-памятниками, чересчур жестки, признают даже чиновники. «Петербург должен иметь собственную систему градостроительного регулирования и не пытаться применить к себе правила, актуальные для всей страны, – за исключением Москвы», – уверен главный архитектор Петербурга, председатель Комитета по градостроительству и архитектуре Владимир Григорьев.
Евгений Герасимов, руководитель архитектурного бюро «Герасимов и партнеры», более прямолинеен в формулировке причин, которые снижают интерес бизнеса к историческим зданиям. По его мнению, уверенному промышленному редевелопменту мешают отсутствие устойчивой градостроительной стратегии и чехарда в законодательстве. По мнению архитектора, правила игры для девелоперов, выкупающих исторические объекты, нужно обозначать заранее, а не вводить новые ограничения, когда объект находится в стадии реализации. В пример он приводит ситуацию с территорией фабрики «Красное знамя». «Если власть хочет сохранить объект, ей остается только выкупить его по объективной оценке у девелопера и делать в нем то, что считают нужным горожане: хоть музей, хоть дворец бракосочетаний – насколько хватит фантазии. В случае с «Красным знаменем» – это единственный путь, – развивает свою мысль архитектор. – Но нельзя заставлять людей, которые владеют объектом, тратить деньги на то, что никогда не окупится».
«Да, мы слишком часто меняем правила игры, и необоснованно, и обоснованно», – признает председатель КГИОП Сергей Макаров. По его мнению, для Петербурга необходимы поправки в охранное законодательство в части определения охранных зон памятников. «Охранные зоны в 150 м, запрещающие любую хозяйственную деятельность, должны быть не у всех памятников», – говорит Сергей Макаров. За поправки в законодательство ратует и главный архитектор Владимир Григорьев: «Мы должны иметь возможность строить подземные парковки, в том числе под историческими зелеными насаждениями», – считает он. А вот за снос исторических зданий господин Григорьев предлагает вводить уголовную ответственность.
С точки зрения девелоперов, повысить интерес бизнеса к объектам культурного наследия можно, ликвидировав временные риски – для это нужны готовые документы территориального планирования. «Программа максимум: должны быть сделаны ППТ, подготовлены градпланы, с точки зрения объемов и темпов стройки, четко должны быть понятны ограничения и охранные зоны, – перечисляет Эдуард Тиктинский. – При готовых ППТ и градплане остается только проектировать, привлекая лучших архитекторов».
Лепнина как особая примета
Промышленные объекты – выявленные или признанные памятниками – отдельная проблема. В Петербурге нет единой политики их сохранения и восстановления. «Определение памятника – размытое. Почему-то в Законе об охране памятников решили: все, что построено до 1917 года – хорошо и может считаться памятниками, а все, что позже – уже выборочно, – комментирует архитектор Евгений Герасимов. – Например, весь Московский проспект – это не памятник, значит, его теоретически можно снести».
Привычка ценить промышленные объекты как памятники еще не выработалась у местного сообщества. «В Финляндии промышленные объекты ценят больше, чем особняки. А у нас часто даже старый дом с типовой отделкой лепниной уже воспринимается как памятник», – приводит пример архитектор Никита Явейн. При этом подход к приспособлению исторических промышленных зданий должен быть более гибким, чем для «особняков с лепниной», уверены архитекторы. Сегодня подход к промышленным объектам неконструктивен как со стороны градозащитников, так и со стороны девелоперов. Историки видят в заводе музей и не дают его преобразовывать. «Завод не может быть музеем, он должен быть «живым», приспосабливаться и жить», – считает Никита Явейн. Девелоперы же чаще предпочитают снести все постройки в промзоне и возвести новое жилье. Кроме того, у петербуржцев – как застройщиков, так и потребителей – нет привычки жить в промышленных лофтах. «Должен произойти какой-то прецедент: кто-то должен стать первым», – размышляет Явейн.
На вопрос об удачных примерах реновации промышленных территорий эксперты биеннале «Архитектура Петербурга» не сразу нашлись что ответить. Евгений Герасимов привел в пример «Гранд Макет Россия» на Цветочной улице, Никита Явейн – завод «Самсон» на Лиговском проспекте. Также архитекторы упомянули в числе удачных редевелопмент территории бывшего грузового двора Московского вокзала компанией «ЛенСпецСМУ», построившей на этом участке квартал «Царская столица». Технический директор АО ССМО «ЛенСпецСМУ» Юрий Бородин выразил мнение, что Петербург, как и Москва, перенасыщен промзонами относительно европейских городов: промзоны занимают от 17 до 20% территории в обеих столицах, в то время как в городах Европы – только 5-7%. «Нужно очищать город от промышленных зон», – уверен господин Бородин.
Для благополучного существования ОКН необходимы не только законодательная, но и моральная поддержка девелоперов, градостроительные нормы, скорректированные с учетом особенностей среды Петербурга, гибкое сочетание частных и бюджетных инвестиций. Но ключевое условие, без которого все вышеперечисленные условия будут иметь мало смысла, – желание властей сохранять и адекватно использовать исторические здания. Логичным дополнением к нему станет и осознание не только культурной, но и экономической ценности этих объектов у городского сообщества. «Мы не очень ценим историческую городскую среду: любим по ней гулять, а не покупать, – говорит Владимир Григорьев. – Ценность недвижимости в центре, переведенная в стоимость, должна превысить затраты на ремонт этих зданий».
Кстати
Организаторами VI биеннале «Архитектура Петербурга» выступили НП «Объединение архитектурных мастерских», Санкт-Петербургский Союз архитекторов России, при поддержке Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД). Газета «Строительный Еженедельник» – информационный партнер мероприятия.
Цифра
20 лет уйдет на историко-культурную экспертизу выявленных ОКН в Петербурге
Градостроительный совет Ленинградской области одобрил эскиз застройки 20 га земли в Коммунарском городском поселении. Здесь могут появиться парк развлечений, торговый центр, гостиница, крытая ледовая арена и спортивные площадки.
Заказчиком является ООО «Аквамарин». Эта компания планирует построить в городе Коммунар Гатчинского района Ленобласти жилой квартал, парк активного отдыха, спортивный и торговый кластеры. Интересно, что застройщик предложил поменять назначение земельного участка. Из 20 га, предназначенных для строительства среднеэтажного жилья, компания хочет перевести 17 га в общественно-деловую зону.
Заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин признался, что он столкнулся с такой ситуацией впервые. Чаще всего девелоперы просят поменять назначение участка именно под строительство жилья. Хотя Градсовет рассматривал только эскиз проекта, инвестор уже придумал названия для большинства объектов парка. Так, сам парк будет назваться «Город Детства». В нем будут находиться аттракционы, батуты, полосы препятствий, веревочные городки «Дремучий лес», тюбинг «Русские горки», игровые площадки «Лунный город», замок «Кощеево царство».
«Парк оформят по темам истории и культуры России, сказочного мира отечественных писателей и народных сказок. Основная концепция парка – двухуровневая система организации, позволяющая разместить подвесные дорожки, обзорные мосты и площадки», – объяснил главный архитектор проекта Юрий Лихачёв.
Общественно-деловая застройка будет расположена на территории площадью 4,7 га. Здесь планируется построить торгово-развлекательный центр (9,2 тыс. кв. м), гостиницу на 287 номеров, ледовую арену площадью 3 тыс. кв. м. Также в планах инвестора возвести здесь объекты инженерной инфраструктуры, необходимые для функционала парка отдыха, спортплощадку для мини-футбола и волейбола с баскетболом.
Оставили место в проекте и для строительства 28 тыс. кв. м жилья эконом-класса, рассчитанного на 1 тыс. человек.
В зоне жилой застройки инвестор думает возвести пять многоквартирных домов переменной этажности – от четырех до восьми этажей. Рядом с домами появятся детские игровые площадки и открытые автостоянки. На первых этажах оставят площади для коммерческих помещений. Из социальных объектов проектом предусмотрено строительство детского сада на 60 мест. Дети будут посещать уже существующие общеобразовательное учреждение и детский сад.
Что касается транспортной инфраструктуры, то инвестор пообещал построить регулируемые перекрестки, съезды и остановки общественного транспорта.
Большинству членов Градсовета проект понравился. Особенно были рады представители местной администрации. «Мне бы очень хотелось, чтобы этот парк построили у нас. Это новые спортивные и культурные объекты. Кроме того, маятниковая миграция у нас составляет 7 тыс. человек в год. Такой проект обеспечит рабочие места для местных жителей», – сказала глава администрации города Коммунар Вера Пыжова.
Однако не все участники Градсовета были так позитивно настроены. Как объяснил президент ЛенОблСоюзСтроя Георгий Богачёв, о строительстве центра детского досуга он знает не понаслышке и видит в проекте коммунарского парка явные промахи: «Во-первых, здесь слишком большое количество открытых сооружений, которыми можно будет пользоваться три месяца в году. Второе – месторасположение. Не факт, что многие захотят сюда возвращаться, а местные быстро «наиграются». Еще вызывает сомнение размер парка – 10 га. Он маленький, и его хватит на пару часов прогулки. Во всем мире такие центры развлечений делают масштабнее, чтобы можно было приехать с ночевкой, полноценно отдохнуть. Я с симпатией отношусь к проекту, но все эти моменты надо учесть».
В итоге эскиз проекта было решено принять с учетом высказанных замечаний.
«Этот проект хорош уже тем, что здесь точно не будет обманутых дольщиков. Да, есть опасение, что люди туда не поедут и проект не окупится. Но это зависит от работы маркетологов. Все это риски инвестора, которые не скажутся на жителях, экономических показателях самого поселения и Правительства области», – резюмировал Михаил Москвин.
Кстати
Участники Градсовета обсудили еще один проект – ППТ земельного участка в деревне Новосаратовка Всеволожского района. Заказчиком выступило ООО «Финансовое Партнерство «Вега», разработчиком – ООО «К-7». Инвестор планировал построить многоэтажки и общественно-деловые объекты, но ППТ решили отправить на доработку.
Причин для отказа две. Первая – на территории есть земли сельхозназначения, на которых строить жилье запрещено. Вторая – участки находятся в полосе отвода КАД, то есть слишком близко от магистрали. Проектом предполагалось построить несколько кварталов с многоэтажными домами (12-15 этажей), а также создать зоны производственных предприятий со включением объектов общественно-деловой застройки. Территория проектирования кварталов – 29,72 га, территория жилой застройки – 10 га, численность населения – 4,2 тыс. человек, площадь жилого фонда – 146 тыс. кв. м.
Цифра
10 га – площадь будущего парка развлечений в Коммунаре