Как выстроить взаимоотношения с подрядчиком и не попасть в ловушку
Давайте обсудим вопросы, над которыми задумываются все, кто хоть раз нанимал подрядчика, а именно - как выстроить взаимодействие с ним так, чтобы не переплатить и достроить объект в срок. От правильной организации процессов и каждодневной работы юристов во многом зависит успешное завершение строительства. Во всяком случае, данные факторы позволят вовремя отследить и минимизировать потери, если что-то пойдет не так.
Хотя изначально кажется, что при заключении договора и заказчик, и подрядчик преследуют одну и ту же цель – строительство объекта, это не значит, что у них нет повода для разногласий. Мы затронем различные виды требований, предъявляемых заказчиком и подрядчиком, и обсудим, какие приемы используются сторонами для получения необоснованного преимущества в споре. Так же мы рассмотрим, как такому недобросовестному поведению противостоять исходя из накопленного опыта и последних тенденций судебной практики.
Я работаю как внешний консультант, у нас постоянно несколько споров по строительному подряду в процессе. Поэтому сегодня я расскажу о собственном опыте, о том, чего нам не хватало, когда мы получали документы по очередному судебному делу, о том какие оговорки мы включаем в договоры подряда, какого рода переписку ведем от имени клиентов.
Встречная вина заказчика, просрочка кредитора
Мы часто сталкиваемся с недобросовестным поведением подрядчиков, они профессионалы на рынке и умеют «обкладываться» нужными запросами, требованиями и письмами, чтобы оправдать собственные просчеты.
Часто подрядчик перекладывает на заказчика вину за срыв сроков строительства, необоснованно предъявляет к оплате дополнительные работы, подписывает в одностороннем порядке акты на невыполненные в действительности работы, предъявляет к оплате материалы, завезенные и якобы оставленные на строительной площадке, предъявляет к оплате работы, выполненные другими подрядчиками, отказывается передавать строительную площадку, чтобы оказать на заказчика давление, не передает исполнительную документацию, чтобы скрыть истинный объем выполненных работ.
Наиболее часто встречающийся аргумент подрядчика – о неисполнении встречных обязательств заказчиком [1].
Этот аргумент встречался практически в каждом споре, в котором мы принимали участие в качестве представителей заказчика.
Часто заказчики не готовы к такому повороту и не имеют достаточно подтверждений правильности собственных действий.
Такими нарушениями встречных обязательств заказчика могут быть:
- Отсутствие финансирования строительства
- Необходимость выполнения дополнительных работ
- Задержка исходных данных либо некорректная документация
- Задержка в предоставлении строительной площадки
Если подрядчик предоставит достаточное количество переписки, в том числе собственных претензий в подтверждение своей позиции, то суд может признать наличие вины заказчика в невыполнении работ. Поэтому, как только в адрес заказчика поступают письма о том, что заказчик своими действиями мешает подрядчику выполнять работы, становится понятно, что, скорее всего, подрядчик не намерен адекватно выполнять свои обязательства и собирает доказательственную базу на случай возможных претензий к нему.
Перекладывая на заказчика ответственность за собственные нарушения, подрядчики добиваются отказа во взыскании неустойки, а также пытаются избежать иной возможной ответственности за неисполнение договора в срок. Если заказчик сам виноват в просрочке и необоснованно расторг с подрядчиком договор, то подрядчик:
- не обязан выплачивать неустойку,
- имеет возможность переквалифицировать основание расторжения договора (например, с 723 статьи на 717 статью ГК РФ).
Кроме того, как правило, подрядчик имеет право требовать оплату дополнительных работ, если будет доказано, что проектная документация или исходные данные корректировались по ходу строительства.
Поговорим, что можно с этим сделать, как противостоять недобросовестному поведению и необоснованным требования подрядчика.
Выбор контрагента и заключение договора подряда
Все начинается с выбора контрагента. Определяющим в выборе подрядчика должен быть опыт по подобным проектам и репутация, особенно это касается генеральных проектировщиков и подрядчиков. Казалось бы, это достаточно очевидно, но периодически мы сталкиваемся с тем, что даже известные крупные компании делают выбор в пользу наиболее дешевого предложения, а затем наблюдают, как сроки сдачи объекта отодвигаются все дальше и дальше. Все заканчивается тем, что стройка останавливается с половинной готовностью при полностью израсходованном бюджете, с авансами, уплаченными без достаточного обеспечения. Важно изначально реалистично оценивать опыт потенциального контрагента и его возможность исполнить обязательства.
Также с большими проблемами сталкиваются те заказчики, которые из соображений экономии времени решаются на параллельное проектирование. Один из случаев, с которым мы столкнулись, – это подготовка заказчиком проекта в урезанном варианте только с техническими решениями и без нормальной сметы (смета была составлена исходя из объектов аналогов, а не исходя из реальных затрат и не по сметным нормативам). В процессе исполнения договора стороны пытались изготавливать и согласовывать сметы, периодически путались, вводили коэффициенты, чтобы сметы соответствовали договорной стоимости. В итоге стройка встала на полпути в связи с банкротством подрядчика. Но такое взаимодействие дало ряд преимуществ подрядчику в ходе рассмотрения спора судом, в том числе - возможность требовать судебной экспертизы стоимости результата работ вне зависимости от установленной договорной цены.
Хотя параллельное проектирование является распространенной практикой при строительстве, суды обычно рассматривают такие отношения, как прихоть заказчика, который желает ускорить работы, не давая подрядчику изначально полных данных. Мы рекомендуем по возможности отказаться от такой практики, так как в конечном итоге она мало кому реально экономит время, при этом сильно повышает вероятность судебных споров.
Хорошим вариантом дополнительного контроля, медиации и источника дополнительных доказательств в суде может быть привлечение сторонней организации, которая будет заниматься строительным контролем, она может быть привлечена как за счет средств заказчика, так и за счет средств обеих сторон. Особенно это целесообразно для тех заказчиков, для которых строительство не является профильной деятельностью либо на особо крупных проектах.
После выбора подрядчика и понимания, как вы будете работать, следует подготовка и заключение договора. Грамотно составленный договор служит хорошим подспорьем. Исходя из нашей практики, я подготовила перечень наиболее полезных условий, в том числе на случай споров.
Наиболее частым оправданием подрядчика является передача неполной или некорректной проектной документации. Чтобы расставить все точки над «i», мы рекомендуем передавать документацию заранее и получать подтверждение от подрядчика, что она является с его точки зрения корректной, полной и достаточной для строительства объекта. В противном случае стройка часто превращается в бесконечную череду уточнений, дополнительных документов, переделок, а потом возникает спор, кто несет за это ответственность и кто будет платить. Нет другого способа избежать подобного конфликта, как проверить и скорректировать все заранее, либо заранее договориться, чего конкретно не хватает и кто в какие сроки данные документы предоставляет. То же самое касается и подготовки строительной площадки.
Таким образом, необходимы письменные заверения подрядчика о том, что:
- он изучил переданную ему документацию, считает ее корректной и достаточной для выполнения работ;
- требование дополнительной документации либо исправление впоследствии обнаруженных недостатков документации не влечет за собой изменения сроков и стоимости выполнения работ;
- строительная площадка им проверена и пригодна к производству работ.
Также следует предусмотреть в договоре порядок корректировки ошибок в проектной документации.
Часто подрядчики пользуются корректировками проекта и другими рабочими моментами в ходе строительства с целью увеличения стоимости выполненных работ. На этот случай следует предусмотреть в договоре следующие оговорки:
- Любое изменение стоимости и сроков только на основании дополнительного соглашения, даже при выполнении дополнительных работ по указанию заказчика.
- Получение заказчиком технических отчетов, исполнительной документации, подписание актов, носящих промежуточный характер, не означает приемки по объему и качеству;
- Утверждение заказчиком материалов и оборудования не лишает Заказчика возможности предъявлять претензии по качеству, комплектности и достижению согласованных показателей объекта;
- Предоставление исполнительной документации является обязательным для приемки объекта и существенным для возможности использовать объект;
- Финансирование (авансы) необходимо привязать к выполнению предыдущих объемов/этапов работ.
Лучше привязывать финансирование не к календарным датам, а к выполнению определенного этапа или объема работ. Чем лучше отслеживается расходование авансов, тем меньше заказчик рискует потерять. Это достаточно очевидно, но при этом далеко не все заказчики контролируют адекватность расходования авансов. Лучше, если авансы будут целевыми. Также хорошо, если дополнительно привлечена инжиниринговая компания, ответственная за контроль расходования средств и отслеживание прогресса строительства.
На практике чаще всего используются следующие способы исполнения обязательств:
- Гарантийное удержание (удержание заказчиком небольшого процента от каждого платежа);
- Банковская/независимая гарантия;
- Страхование ответственности;
- Неустойка за невыполнение промежуточных и конечного сроков выполнения работ.
Лучше всего себя показывает банковская гарантия от надежного банка.
В договоре должно быть предусмотрено, какие именно обязательства обеспечиваются и на какой срок, а так же ответственность за отсутствие обеспечения, поскольку часто данные положения остаются декларацией, а гарантия или страхование не оформляются. В идеале авансы следует выплачивать против банковской гарантии на соответствующую сумму.
На случай расторжения договора по вине заказчика в договоре необходимо предусмотреть объем и состав возмещаемых подрядчику убытков и приготовлений к исполнению договора.
Приведу в пример временные сооружения, которые часто оплачиваются по сметной норме, в проценте от выполненных работ, но затраты на них подрядчик несет в самом начале строительства. После расторжения договора возникает вопрос, компенсируется ли подрядчику стоимость временных сооружений?
Также спорным моментом часто становится компенсация стоимости материалов и комплектующих, какие из них подлежат компенсации: специально изготовленные или типовые, завезенные на площадку или просто закупленные? Как корректно определить, какое количество материалов уже оплачено в составе выполненных работ?
В договоре подряда следует максимально продумать наперед решения для подобных вопросов.
От формулировок договора перейдем к его исполнению.
Исполнение договора
На стадии исполнения договора заказчик часто не придает большого значения запросам подрядчика о предоставлении дополнительных документов или просьбам о корректировке документации. А на такие письма надо обращать пристальное внимание, поскольку предоставление в ответ документов без каких-либо оговорок может впоследствии использоваться как доказательство просрочки заказчика как кредитора. В ответ на подобные запросы следует высказывать претензии о том, что подрядчик должен был заблаговременно ознакомиться с предоставленной ему документацией, а не направлять запросы по ходу строительства, тем самым задерживая его.
В случае спора с подрядчиком заказчику необходимо иметь в виду обязанность подрядчика приостановить выполнение работ при обнаружении невозможности их выполнения (ст. 716,719,743 ГК РФ). Если подрядчик обнаружил обстоятельства, препятствующие выполнению работ (например, непригодность документации), он обязан приостановить выполнение работ, о чем обязан сообщить заказчику. Если подрядчик этого не сделал и не предупредил заказчика о возможном изменении сроков и/или стоимости выполненных работ, то впоследствии он лишен права ссылаться на эти обстоятельства.
На практике часто встречается корректировка проекта по обоюдному согласию сторон, но без подписания дополнительного соглашения об изменении сроков и стоимости. В этом случае заказчик считает, что цена и сроки договора не изменились, но судебная практика складывается таким образом, что в значительном числе случаев подрядчик добивается увеличения сроков либо снижения неустойки за просрочку, так как он выполнил дополнительный объем работ по согласованию с заказчиком.
Кроме того, как показывает практика, не все заказчики помнят содержание ст. 744 ГК РФ, корректируя проектную документацию по ходу строительства. Заказчики зачастую полагают, что если изменение цены не было согласовано, то дополнительные работы оплате не подлежат. Однако ст. 744 содержит указание, что допускаются корректировки в пределах 10% цены договора без согласования новой сметы. Про то, как оплачиваются такие изменения, норма ГК умалчивает. Данная статья толковалась на практике неоднозначно, в некоторых случаях суды присуждали оплату в пределах 10%, но в других, наоборот, считали, что данные работы не оплачиваются. Если обратиться к мнению Верховного суда, то в ряде определений поддерживается тезис о том, что такие работы подлежат оплате [2]. Поэтому если вносятся любые изменения в проект, даже незначительные, мы исходим из того, что по умолчанию они подлежат оплате и без согласованной сметы. Если такие изменения не влекут корректировки стоимости объекта, это надо прямо оговаривать в соглашении или хотя бы переписке с подрядчиком.
При приостановлении финансирования необходимо фиксировать в переписке действительную причину (например, просрочка сдачи предшествующих этапов работ). Следует иметь в виду, что по умолчанию прекращение финансирования – вина заказчика. Если финансирование приостанавливается в связи с медленной работой подрядчика и отставанием от графика об этом должна быть подробная переписка, обсуждение под протокол, с возложением на подрядчика обязанности ускорить темпы строительства и условий получения дополнительных авансов.
При любом изменении сроков строительства (графика) - указывать причину. Если по вине подрядчика – фиксировать размер начисленной за данный факт неустойки в дополнительном соглашении. При нарушении графика стороны часто согласуют новый график, не указывая, кто несет ответственность за перенос сроков. Подрядчики часто ссылаются на это обстоятельство как на добровольное изменение заказчиком условий о сроке выполнения работ, и оспаривают начисление неустойки.
В договоре должны быть формализованы обязанности сторон в рамках сдачи объекта и получения разрешения на ввод в эксплуатацию.
При подписании актов приемки следует помнить о содержании ст. 753 ГК РФ: заказчик вправе отказаться от приемки результата работ в случае обнаружения недостатков, которые исключают возможность его использования и не могут быть устранены.
То есть в остальных случаях отказ от приемки неправомерен. Причины отказа от приемки не должны выглядеть формальными. Акт приемки может быть подписан с перечнем несущественных и/или устранимых недостатков и порядком устранения. Должны быть сразу указаны все недостатки, которые можно обнаружить при обычном способе приемки.
Односторонние акты рассматриваются судом как доказательство выполнения работ, если на них не даны обоснованные возражения по качеству и объему работ. На практике встречаются случаи, когда односторонние акты расцениваются судом, как доказательства выполнения работ, даже если они оформлены через значительное время после истечения срока договора либо вообще без заключения договора [3]. Поэтому наряду с указанием формальных оснований отказа в приемке следует обязательно рассматривать акты по существу и указывать замечания по объему и качеству выполненных работ.
Банкротство подрядчика
Исходя из статистики по числу банкротств, строительная отрасль традиционно находится на лидирующих позициях. Банкротство подрядчика часто оборачивается для заказчика настоящей катастрофой. Как известно, не бывает стройки без авансов, и если подрядчик банкротится, заказчик лишается и денег, и перспектив на завершение объекта без дополнительных финансовых затрат.
Виной тому не только объективные обстоятельства, но и недобросовестное поведение многих арбитражных управляющих. Они получают контроль над строительной компанией и видят, как правило, лишь один надежный источник средств - заказчика. А далее идут в ход все доступные средства: материальные требования, иски о привлечении к субсидиарной ответственности, в большинстве случаев, необоснованные. При этом возвращать заказчику аванс никто не собирается: будьте добры, соблюдайте законодательство и включайтесь в реестр. В то же время заказчик является источником живых денег. Как известно, ст. 61.3 Закона о банкротстве запрещает зачеты с банкротами с целью недопущения преимущественного удовлетворения интересов одного из кредиторов.
Такая нездоровая практика складывалась длительное время, пока подобные дела не привлекли внимание Верховного Суда. Выдержки из определений вошли в обзоры судебной практики Верховного Суда: пункт 19 обзора № 2 (2018) и пункт 20 обзора № 3 (2018).
Верховный Суд не только разрешил данную проблему в позитивном ключе, но и пошел дальше. В обоих пунктах Верховный Суд приводит термин «действия, направленные на установление сальдо взаимных предоставлений по договору», который никак не соотносится с гражданским правом и не имеет законодательной расшифровки. Это в чистом виде нормотворчество.
Верховный Суд приводит следующие примеры:
- Заказчик направил письмо, в котором заявил, что «засчитывает против требований должника (подрядчика) об оплате выполненных работ свои требования, также возникшие из договора подряда». Требования заказчика были основаны на «частичном выполнении работ, выявленных недостатках этих работ, произведенного заказчиком авансирования и передачи им материалов подрядчику, неиспользованных и невозвращенных заказчику после прекращения договора, убытков, возникших на стороне заказчика в связи с неисправностью подрядчика». Верховный Суд указывает, что данные действия, осуществленные в ходе банкротства, являются не зачетом, а установлением сальдо взаимных предоставлений по договору. Зачет сальдо встречных завершающих обязательств по разным подрядным сделкам сторонами не производился. В итоге в реестр включена задолженность, которая является разницей между полученным результатом работ в стоимостном выражении и размером аванса, платы за неиспользованные материалы, убытками, причиненными подрядчиком (п. 19 обзора практики № 2 (2018).
- Во втором случае Верховный суд указывает, что сумма гарантийного удержания, выплачиваемая подрядчику после истечения гарантийного срока, также должна учитываться при установлении сальдо взаимных предоставлений (п. 20 обзора практики № 3 (2018).
Верховный суд подчеркивает, что при прекращении договора подряда необходимо соотнести взаимные предоставления сторон и определить итоговую задолженность одной стороны по отношению к другой. Вследствие этого отсутствует такой квалифицирующий признак, как получение заказчиком предпочтения перед остальными кредиторами. По этой причине действия по установлению сальдо по договору нельзя оспорить по ст. 61.3 Закона о банкротстве. Таким образом, не имеет существенного значения, отвечает ли такой зачет требованиям ст. 410 Гражданского кодекса или нет, является ли он сделкой в полном смысле этого слова или просто оплатой. Также не важно, какого рода обязательства зачитываются, главное, чтобы они были связаны с исполнением одного договора.
Такое мнение Верховного суда дает хорошее подспорье заказчикам в конкретных делах и позволяет добиваться более адекватного подхода при включении в реестр требований и рассмотрении встречных требований подрядчика – банкрота.
Практическая работа юристов с договорами подряда была и останется сложной, трудозатратой, требующей внимательности и одновременно творческого подхода. В юридической поддержке такого рода деятельности есть множество подводных камней, часть из которых, я надеюсь, мне удалось высветить в данной статье. Если эта информация окажется кому-то полезной и хоть на грамм перевесит чашу весов в пользу определенности и справедливости в этой области, значит, цель данной статьи будет достигнута.
[1] См., напр., Определение ВС РФ от 28.01.2019 № 309-ЭС18-23829; Определение ВС РФ от 22.11.2018 по делу №305-ЭС18-11884; Определение ВС РФ от 30.10.2017 №307-ЭС17-9329.
[2] Определение ВС РФ от 26 октября 2018 г. N 302-ЭС18-17491; Определение ВС РФ от 11 октября 2018 г. N 309-ЭС18-16737, Определение ВС РФ от 01 февраля 2018 N 303-ЭС17-21511.
[3] Определение ВС РФ от 31 января 2019 г. по делу N 305-ЭС18-17717; п. 39 Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2018).
В прошлом году DIY-рынок, по предварительным оценкам INFOLine, вернулся к докризисным показателям по объемам продаж. По мнению экспертов, в DIY-сфере доминировал ряд трендов. В их числе – рост объемов, консолидация (включая уход ряда крупных игроков), а также начало освоения новых форматов и технологий работы.
Вперед, в прошлое
Одним из важнейших факторов для DIY-рынка в прошлом году стало возвращение к докризисным показателям. По оценке игроков, последний кризис довольно сильно ударил по DIY-сегменту. «С 1998 по 2014 год, за исключением короткого периода падения в 2009 году, ситуация на рынке в целом была очень благоприятной – и компании росли за счет экстенсивного развития и просто на общей волне роста рынка. В 2015 году началось серьезное падение, которое продолжилась и в 2016-м. В эти годы рынок падал на 8% и 12% соответственно», – вспоминает генеральный директор СТД «Петрович» Евгений Мовчан.
Восстановление началось в 2017 году и продолжилось в 2018-м. «По итогам прошлого года мы фиксируем рост российского DIY-рынка примерно на 7,5%, до уровня порядка 1,5 трлн рублей. Примерно такой же результат был зафиксирован в 2014 году. Понятно, что в силу инфляционных процессов рубль за этот период несколько подешевел, но, тем не менее, в целом можно говорить о четком тренде роста и возвращении к докризисным показателям», – констатирует генеральный директор INFOLine Иван Федяков.
Об этом свидетельствуют и игроки рынка. В сравнении с 2017 годом в СТД «Петрович» отмечают значительный рост во всех каналах продаж по итогам 9 месяцев работы (итоги года в целом пока еще не подведены). По данным компании, общий оборот за это время составил 35,67 млрд рублей (в аналогичном периоде 2017 года – 27,65 млрд). Общий прирост достиг 29%. «В этом году впервые после нескольких лет затяжной стагнации рынок DIY возобновил свой рост», – добавляет директор по закупкам «Леруа Мерлен» Марина Фытова.
Стройка – в помощь
По ее оценке, этому росту способствовал такой фактор, как значительное снижение стоимости ипотечного кредитования из-за снижения ставки рефинансирования. «Сейчас более 50% квартир покупаются в ипотеку. Для нас это один из рычагов развития: ипотека означает, что бюджеты клиентов ограничены – и они ищут недорогие готовые решения», – говорит эксперт.
С ней согласен Иван Федяков. «Ипотеку берут не только на новостройки, но и на квартиры на вторичном рынке. Покупатели обычно делают ремонт и занимаются интерьерами вновь приобретенного жилья, и это хорошо поддерживает сферу DIY», – отмечает он.
Специалист также особо выделяет фактор позитивного влияния на DIY-рынок сравнительно устойчивого положения отрасли жилищного строительства (ситуация в разных субъектов РФ, безусловно, различается, но для регионов-лидеров это, несомненно, так). «Очень хорошо поддерживает спрос строительный комплекс, который, к счастью, в кризис «просел» не так сильно, как потребительский рынок. Объемы ввода жилья, конечно, несколько снизились. Тем не менее, того, что есть, вполне достаточно для сохранения достаточно высокого уровня спроса в DIY-сегменте», – считает Иван Федяков.
По мнению генерального директора Colliers International в Санкт-Петербурге Андрея Косарева, этот фактор сохранит свое влияние и в обозримой перспективе. «В Северной столице спрос на товары сегмента DIY в ближайшие два-три года будет подогреваться большими объемами строительства жилья – очевидно, что все эти миллионы построенных квадратных метров потребуют отделки. Соответственно, ритейлеры довольно позитивно оценивают объем спроса на ближайшее будущее», – говорит эксперт.
По словам Марины Фытовой, свою роль играют даже не явные, на первый взгляд, факторы. «Рост внутреннего туризма, связанный с такими мероприятиями, как Чемпионат мира по футболу или гонки «Формулы-1» в Сочи, также отразился на рынке DIY – выросли объемы сдаваемого жилья и гостиниц, которые нужно будет регулярно ремонтировать и обновлять. Мы активно работаем с их владельцами», – отмечает она.
Иван Федяков выделяет и психологический фактор. «Для большинства россиян квартира остается одной из базовых жизненных ценностей, в отличие, например, от туристических поездок за границу или предметов роскоши. Поэтому в кризис от последних многие отказываются, а жилье стараются в любом случае ремонтировать и обустраивать. Во многих регионах в кризис «просели» или хотя бы стагнировали цены на жилье, что также могло стать стимулом для граждан купить жилье именно в этот период», – считает он.
Консолидация
Кризис оказал серьезное влияние на игроков российского DIY-рынка. «В сегменте DIY мы наблюдаем консолидацию рынка. Это диктуется экономическими реалиями и эволюцией моделей бизнеса. Игроки, которые не смогли добиться высокой эффективности в текущих реалиях, вынуждены выходить с рынка, продавая активы лидерам, имеющим явно более высокую операционную и маркетинговую эффективность», – отмечает Андрей Косарев.
«Конкуренция заметно усилилась. Выдерживали только те компании, которые обращали внимание на эффективность внутренних бизнес-процессов. Многие, к сожалению, ушли («Метрика», К-Rauta, «СтройДепо»). В целом ситуация консолидации рынков сегодня наблюдается во многих отраслях», – соглашается Евгений Мовчан.
В этом отношении в 2018 году самым крупными «потерями» рынка стали две сети, входящие в топ-10 России по объемам продаж. В начале прошлого года сеть K-Rauta финского холдинга Kesko, вышедшая на российский рынок в 2005 году, продала 12 магазинов французскому бренду Leroy Merlin и свернула бизнес в нашей стране. А в ноябре об уходе заявила Castorama британской компании Kingfisher, пришедшая в Россию в 2006 году. Сеть, состоящую на данный момент из 20 гипермаркетов, планируется закрыть в течение 2019 года.
По словам Ивана Федякова, сеть Leroy Merlin, объединяющая в настоящее время 90 магазинов площадью от 8 тыс. до 20 тыс. кв. м в 44 городах России, является сегодня безусловным лидером DIY-сегмента. «Оборот компании по итогам прошлого года превысил 200 млрд рублей. Это больше, чем у остальных девяти участников топ-10 российского DIY-рынка. Для сравнения: у ближайших «преследователей» (СТД «Петрович» и OBI) этот показатель составляет порядка 30–40 млрд. В России же ни в одной отрасли ритейла нет настолько явного лидера, и уж тем более нет лидера – иностранной сети», – говорит эксперт.
По его оценке, такое положение будет сохраняться. «В наступившем году число магазинов сети Leroy Merlin перевалит за сотню. Она уже является единственной DIY-сетью по-настоящему общефедерального масштаба. Ее гипермаркеты разбросаны от Калининграда до Хабаровска. Кроме того, именно российская структура Leroy Merlin ведет экспансию в Белоруссию и Казахстан. Больше того, по итогам 2018 года выручка компании в России превысила выручку в стране происхождения бренда – во Франции», – отмечает Иван Федяков.
Аналитик отмечает, что поглощение сети K-Rauta позволило Leroy Merlin серьезно укрепить свои позиции в Петербурге. «Интерес Leroy Merlin позволил Kesko продать сеть K-Rauta фактически как бизнес, а не отдельные магазины. Это, конечно, повысило сумму сделки. С сетью Castorama такое вряд ли возможно. Их гипермаркеты и магазины Leroy Merlin часто соседствуют, а конкуренция с собственными точками никому не нужна», – говорит он.
По мнению Ивана Федякова, объекты сети Castorama будут продаваться по отдельности. Часть может быть куплена другими DIY-сетями, а часть, возможно, даже будет перепрофилирована.
Алло, мы ищем форматы!
Еще одним важным трендом DIY-рынка, который доминировал в прошлом году и сохранит свое влияние в обозримой перспективе, стало эволюционирование сегмента, поиск новых схем и форматов работы.
«Очень жаль, что Castorama уходит из России, потому что «Петрович» никогда не делал ставку на сужение конкурентной среды и всегда завоевывал рынок только за счет развития собственных конкурентных преимуществ. В первую очередь, я говорю о сервисе, создании инновационных форматов в ритейле и уникальной логистической инфраструктуры», – говорит Евгений Мовчан. В СТД «Петрович» уверены, что факторами роста по-прежнему остаются эффективная бизнес-модель: высокий уровень сервиса, гарантирующий самую быструю доставку строительных материалов в Москве и Петербурге (за 5 часов и за 2 часа соответственно), и омниканальный формат торговли (7 каналов коммуникации и покупки товаров).
Близкую позицию занимает и Марина Фытова. «Растут объемы сдающихся новостроек. При этом такое жилье зачастую продается с ремонтом, а значит, рынок DIY эволюционирует: клиентам в большей степени нужны решения для декорирования, чем для капитального ремонта. Кроме того, для рынка DIY, как и для многих других, характерен рост онлайн-продаж. В 2017 году их уровень составил около 6,5%, к 2020 году он предположительно достигнет 12%. Кроме того, растет индекс потребительской уверенности», – говорит она.
«Об открытии «магазина будущего» заявил СТД «Петрович». Компания также активно инвестирует в улучшение клиентского сервиса и доставку, не отставая по качеству от своих европейских коллег-конкурентов (OBI, Leroy Merlin). О строительстве нового гипермаркета на Уральской улице заявил «Максидом». Одновременно можно отметить интерес DIY-ритейлеров к новым (малым) форматам. И Leroy Merlin, и OBI заявляли об уходе от гигантских к малым форматам, с площадью около 5 тыс. кв. м в составе торговых центров, однако реализации этих планов мы пока не наблюдали», – добавляет Андрей Косарев.
Иван Федяков отмечает, что меняется и покупатель. «И речь идет не только об онлайн-торговле, хотя ее роль растет год от года. Новое поколение в подавляющем своем большинстве предпочитает не вести ремонт самостоятельно, а нанимает профессиональных работников. А это оказывает влияние на многое: на затарку товара, его оформление, ведение маркетинговой политики и т. д. И в конкурентной борьбе будут побеждать те, кто лучше подстроится под новые тренды», – резюмирует он.
Мнение:
Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Петербурге:
– По нашим данным, на данный момент в городе функционирует около 35 гипермаркетов различных брендов, работающих на рынке DIY, общей площадью не менее 500 тыс. кв. м. В этом году СТД «Петрович» открыл новый строительный центр с широким ассортиментом, на Выборгском шоссе. О строительстве нового гипермаркета на Уральской улице заявила компания «Максидом». На территории 38,7 тыс. кв. м планируется возвести многофункциональный комплекс, значительную часть которого будет занимать гипермаркет товаров для дома, ремонта, дизайна и строительства. В связи с уходом сети К-Rаutа расширялись и активно вели ребрендинг существующие гипермаркеты Leroy Merlin. За счет ухода сети Castorama, наоборот, произошло некоторое сжатие рынка, однако крупные игроки продолжают постепенно расширяться и улучшать сервис.
Президент России Владимир Путин неоднократно ставил задачу регионам решить проблемы, связанные с обманутыми дольщиками. Вр.и.о губернатора Санкт-Петербурга Александр Беглов, на основании подготовленной Комитетом по строительству Смольного дорожной карты, потребовал в этом году в целом закрыть вопрос с долгостроями в Северной столице. Планы в этой сфере обсуждались в рамках совещания, прошедшего в региональном отделении Общероссийского народного фронта.
Последних два шага
Как сообщил заместитель главы Комитета по строительству Смольного Евгений Барановский, по состоянию на 1 января 2018 года в Петербурге оставалось 39 проблемных жилых домов на 12568 квартир, общей площадью свыше 570,4 тыс. кв. м.
За прошлый год удалось завершить строительство 10 корпусов на 3512 квартир суммарной площадью 171,87 тыс. кв. м. В июне «сдались» три корпуса (2, 3 и 6) ЖК «Новая Каменка». В августе введен в эксплуатацию 6-этажный ЖК «Пушкин-Хаус», а также корпуса 6Б и 6В ЖК «Ленинский парк», печально известного долгостроя ГК «Город». В декабре были выданы разрешения на ввод корпуса 9А ЖК «Прибалтийский» и жилой долгострой СК «Дальпитерстрой» в Шушарах.
Евгений Барановский признал, что по некоторым объектам, которые планировалось сдать в 2018 году, сроки ввода сдвинулись на нынешний год. «Но в значительной мере это уже формальность. Например, в домах ЖК «Ленинский парк», которые намечались к сдаче в конце прошлого года, сейчас идет итоговая проверка Службы госстройнадзора. То есть фактически дома уже построены, а формальный ввод в эксплуатацию состоится в самое ближайшее время», - отметил Евгений Барановский.
Всего в такой высокой стадии готовности находится 7 многоквартирных домов общей жилой площадью 71 тыс. кв. м на 1627 квартир. Это еще один дом СК «Дальпитерстрой» в Шушарах, корпуса 4 и 5 ЖК «Новая Каменка», три корпуса (5А, 7Б и 7В) ЖК «Ленинский парк», а также долгострой в пос. Ленсоветовский в Шушарах. На этих объектах в настоящее время проводятся итоговые проверки Службы госстройнадзора, устраняются замечания инспекторов, формируются пакеты документов для ввода в эксплуатацию.
Таким образом, по словам чиновника, по состоянию на 1 января 2019 года, в городе осталось 29 проблемных зданий на 9063 квартиры общей площадью 402,05 тыс. кв. м. Подавляющее большинство из них, по словам Евгения Барановского, планируется сдать в этом году. Суммарно это будет 22 жилых дома на 8064 квартиры общей площадью 363,9 тыс. кв. м. «Вр.и.о губернатора Петербурга Александр Беглов тщательно изучил вопрос и дал по этому поводу совершенно четкие указания. На 2020 год, в рамках утвержденной дорожной карты, останется только один проблемный объект – ЖК «Вариант», - рассказал он.
Чиновник подчеркнул, что и по этому объекту уже найдена компания, которая готова его достроить – СК «Стоун». «Этот девелопер уже сдал два проблемных дома компании «Титан» в пос. Ленсоветовский. С руководством «Стоуна» достигнута договоренность, что застройщик возьмется завершить проект ЖК «Вариант». Сейчас прежний девелопер проходит процедуру банкротства», - уточнил Евгений Барановский.
По его словам, всего в проекте 7 корпусов на 999 квартир суммарной площадью 38,15 тыс. кв. м, причем одно из, зданий, возможно, удастся сдать еще в 2019 году, остальные – в 2020-м. После этого проблему долгостроев в Петербурге можно будет считать окончательно закрытой.
Кроме того, Евгений Барановский подтвердил, что с «Группой ЛСР» имеется договоренность по достройке одного из старейших долгостроев города – ЖК «Охта-Модерн» («На Охте»). «Монолитстрой» заканчивает строительство ЖК «Прибалтийский». «Эталон ЛенСпецСМУ», по его словам, прекрасно справляется с завершением проблемного ЖК «Морская звезда», также относящегося к наследию ГК «Город». «Дальпитерстрой», добавил чиновник, хоть и с опозданием, но все-таки самостоятельно сдаст свои долгострои. Как подчеркнул Евгений Барановский, что ни один проблемный объект не «брошен», по каждому ведется тщательный контроль со стороны Комитета по строительству.
Не долгостроем единым
Участники совещания с удовлетворением констатировали, что новое руководство города уделяет особое внимание «болевым точкам» строительного комплекса – таким как долгострои, социальные объекты, транспортная инфраструктура и др. При этом отмечалась необходимость участия в процессе общественных структур, таких как региональное отделение Общероссийского народного фронта, Общественная палата Петербурга и пр.
«Выборный год – особая ответственность. Необходимо, чтобы граждане видели, что проблемы действительно решаются: долгострои вводятся, с улиц своевременно убирается снег, социальная инфраструктура развивается и т.д.», - подчеркнул депутат Госдумы, член штаба ОНФ в Петербурге Сергей Вострецов. Он подчеркнул, что вр.и.о губернатора Северной столицы Александр Беглов проводит колоссальную работу по привлечению очень крупных федеральных средств для решения городских проблем.
Народный избранник отметил также, что в настоящее время федеральный центр стремится как можно лучше слышать «голос регионов», чтобы понимать, чего хотят люди на местах. Поэтому он предложил петербургским общественникам активнее выступать с законодательными инициативами в сфере регулирования в т.ч. и строительной отрасли. «Со своей стороны, работая над совершенствованием закона 214-ФЗ, депутатский корпус старается в законотворческом процессе найти «золотую середину». Чтобы с одной стороны права граждан были надежно защищены, а с другой – не были созданы проблемы для строительного комплекса. Сейчас готовятся новые предложения, в т.ч. и от ОНФ», - рассказал Сергей Вострецов.
Эти мысли активно поддержал член регионального исполкома ОНФ в Петербурге Валерий Солдунов. «Мы, в частности, предлагаем разрешить поэтапное раскрытие эскроу-счетов. Такая мера должна серьезно помочь застройщикам при переходе от долевой схемы финансирования жилищного строительства к проектному кредитованию. Возможны и другие варианты привлечения средств, например, через паевые инвестиционные фонды. Думаю, целесообразно было бы выработать консолидированную позицию городской власти, бизнес-сообщества и общественников, и уже с нею выходить с инициативами в федеральные органы», - отметил он.
По итогам собрания Сергей Вострецов предложил инициировать проведение в Петербурге выездного заседания Комитета по транспорту и строительству Госдумы РФ для всестороннего обсуждения актуальных вопросов жизни строительной отрасли с участием экспертов и представителей общественности Северной столицы.