Как выстроить взаимоотношения с подрядчиком и не попасть в ловушку
Давайте обсудим вопросы, над которыми задумываются все, кто хоть раз нанимал подрядчика, а именно - как выстроить взаимодействие с ним так, чтобы не переплатить и достроить объект в срок. От правильной организации процессов и каждодневной работы юристов во многом зависит успешное завершение строительства. Во всяком случае, данные факторы позволят вовремя отследить и минимизировать потери, если что-то пойдет не так.
Хотя изначально кажется, что при заключении договора и заказчик, и подрядчик преследуют одну и ту же цель – строительство объекта, это не значит, что у них нет повода для разногласий. Мы затронем различные виды требований, предъявляемых заказчиком и подрядчиком, и обсудим, какие приемы используются сторонами для получения необоснованного преимущества в споре. Так же мы рассмотрим, как такому недобросовестному поведению противостоять исходя из накопленного опыта и последних тенденций судебной практики.
Я работаю как внешний консультант, у нас постоянно несколько споров по строительному подряду в процессе. Поэтому сегодня я расскажу о собственном опыте, о том, чего нам не хватало, когда мы получали документы по очередному судебному делу, о том какие оговорки мы включаем в договоры подряда, какого рода переписку ведем от имени клиентов.
Встречная вина заказчика, просрочка кредитора
Мы часто сталкиваемся с недобросовестным поведением подрядчиков, они профессионалы на рынке и умеют «обкладываться» нужными запросами, требованиями и письмами, чтобы оправдать собственные просчеты.
Часто подрядчик перекладывает на заказчика вину за срыв сроков строительства, необоснованно предъявляет к оплате дополнительные работы, подписывает в одностороннем порядке акты на невыполненные в действительности работы, предъявляет к оплате материалы, завезенные и якобы оставленные на строительной площадке, предъявляет к оплате работы, выполненные другими подрядчиками, отказывается передавать строительную площадку, чтобы оказать на заказчика давление, не передает исполнительную документацию, чтобы скрыть истинный объем выполненных работ.
Наиболее часто встречающийся аргумент подрядчика – о неисполнении встречных обязательств заказчиком [1].
Этот аргумент встречался практически в каждом споре, в котором мы принимали участие в качестве представителей заказчика.
Часто заказчики не готовы к такому повороту и не имеют достаточно подтверждений правильности собственных действий.
Такими нарушениями встречных обязательств заказчика могут быть:
- Отсутствие финансирования строительства
- Необходимость выполнения дополнительных работ
- Задержка исходных данных либо некорректная документация
- Задержка в предоставлении строительной площадки
Если подрядчик предоставит достаточное количество переписки, в том числе собственных претензий в подтверждение своей позиции, то суд может признать наличие вины заказчика в невыполнении работ. Поэтому, как только в адрес заказчика поступают письма о том, что заказчик своими действиями мешает подрядчику выполнять работы, становится понятно, что, скорее всего, подрядчик не намерен адекватно выполнять свои обязательства и собирает доказательственную базу на случай возможных претензий к нему.
Перекладывая на заказчика ответственность за собственные нарушения, подрядчики добиваются отказа во взыскании неустойки, а также пытаются избежать иной возможной ответственности за неисполнение договора в срок. Если заказчик сам виноват в просрочке и необоснованно расторг с подрядчиком договор, то подрядчик:
- не обязан выплачивать неустойку,
- имеет возможность переквалифицировать основание расторжения договора (например, с 723 статьи на 717 статью ГК РФ).
Кроме того, как правило, подрядчик имеет право требовать оплату дополнительных работ, если будет доказано, что проектная документация или исходные данные корректировались по ходу строительства.
Поговорим, что можно с этим сделать, как противостоять недобросовестному поведению и необоснованным требования подрядчика.
Выбор контрагента и заключение договора подряда
Все начинается с выбора контрагента. Определяющим в выборе подрядчика должен быть опыт по подобным проектам и репутация, особенно это касается генеральных проектировщиков и подрядчиков. Казалось бы, это достаточно очевидно, но периодически мы сталкиваемся с тем, что даже известные крупные компании делают выбор в пользу наиболее дешевого предложения, а затем наблюдают, как сроки сдачи объекта отодвигаются все дальше и дальше. Все заканчивается тем, что стройка останавливается с половинной готовностью при полностью израсходованном бюджете, с авансами, уплаченными без достаточного обеспечения. Важно изначально реалистично оценивать опыт потенциального контрагента и его возможность исполнить обязательства.
Также с большими проблемами сталкиваются те заказчики, которые из соображений экономии времени решаются на параллельное проектирование. Один из случаев, с которым мы столкнулись, – это подготовка заказчиком проекта в урезанном варианте только с техническими решениями и без нормальной сметы (смета была составлена исходя из объектов аналогов, а не исходя из реальных затрат и не по сметным нормативам). В процессе исполнения договора стороны пытались изготавливать и согласовывать сметы, периодически путались, вводили коэффициенты, чтобы сметы соответствовали договорной стоимости. В итоге стройка встала на полпути в связи с банкротством подрядчика. Но такое взаимодействие дало ряд преимуществ подрядчику в ходе рассмотрения спора судом, в том числе - возможность требовать судебной экспертизы стоимости результата работ вне зависимости от установленной договорной цены.
Хотя параллельное проектирование является распространенной практикой при строительстве, суды обычно рассматривают такие отношения, как прихоть заказчика, который желает ускорить работы, не давая подрядчику изначально полных данных. Мы рекомендуем по возможности отказаться от такой практики, так как в конечном итоге она мало кому реально экономит время, при этом сильно повышает вероятность судебных споров.
Хорошим вариантом дополнительного контроля, медиации и источника дополнительных доказательств в суде может быть привлечение сторонней организации, которая будет заниматься строительным контролем, она может быть привлечена как за счет средств заказчика, так и за счет средств обеих сторон. Особенно это целесообразно для тех заказчиков, для которых строительство не является профильной деятельностью либо на особо крупных проектах.
После выбора подрядчика и понимания, как вы будете работать, следует подготовка и заключение договора. Грамотно составленный договор служит хорошим подспорьем. Исходя из нашей практики, я подготовила перечень наиболее полезных условий, в том числе на случай споров.
Наиболее частым оправданием подрядчика является передача неполной или некорректной проектной документации. Чтобы расставить все точки над «i», мы рекомендуем передавать документацию заранее и получать подтверждение от подрядчика, что она является с его точки зрения корректной, полной и достаточной для строительства объекта. В противном случае стройка часто превращается в бесконечную череду уточнений, дополнительных документов, переделок, а потом возникает спор, кто несет за это ответственность и кто будет платить. Нет другого способа избежать подобного конфликта, как проверить и скорректировать все заранее, либо заранее договориться, чего конкретно не хватает и кто в какие сроки данные документы предоставляет. То же самое касается и подготовки строительной площадки.
Таким образом, необходимы письменные заверения подрядчика о том, что:
- он изучил переданную ему документацию, считает ее корректной и достаточной для выполнения работ;
- требование дополнительной документации либо исправление впоследствии обнаруженных недостатков документации не влечет за собой изменения сроков и стоимости выполнения работ;
- строительная площадка им проверена и пригодна к производству работ.
Также следует предусмотреть в договоре порядок корректировки ошибок в проектной документации.
Часто подрядчики пользуются корректировками проекта и другими рабочими моментами в ходе строительства с целью увеличения стоимости выполненных работ. На этот случай следует предусмотреть в договоре следующие оговорки:
- Любое изменение стоимости и сроков только на основании дополнительного соглашения, даже при выполнении дополнительных работ по указанию заказчика.
- Получение заказчиком технических отчетов, исполнительной документации, подписание актов, носящих промежуточный характер, не означает приемки по объему и качеству;
- Утверждение заказчиком материалов и оборудования не лишает Заказчика возможности предъявлять претензии по качеству, комплектности и достижению согласованных показателей объекта;
- Предоставление исполнительной документации является обязательным для приемки объекта и существенным для возможности использовать объект;
- Финансирование (авансы) необходимо привязать к выполнению предыдущих объемов/этапов работ.
Лучше привязывать финансирование не к календарным датам, а к выполнению определенного этапа или объема работ. Чем лучше отслеживается расходование авансов, тем меньше заказчик рискует потерять. Это достаточно очевидно, но при этом далеко не все заказчики контролируют адекватность расходования авансов. Лучше, если авансы будут целевыми. Также хорошо, если дополнительно привлечена инжиниринговая компания, ответственная за контроль расходования средств и отслеживание прогресса строительства.
На практике чаще всего используются следующие способы исполнения обязательств:
- Гарантийное удержание (удержание заказчиком небольшого процента от каждого платежа);
- Банковская/независимая гарантия;
- Страхование ответственности;
- Неустойка за невыполнение промежуточных и конечного сроков выполнения работ.
Лучше всего себя показывает банковская гарантия от надежного банка.
В договоре должно быть предусмотрено, какие именно обязательства обеспечиваются и на какой срок, а так же ответственность за отсутствие обеспечения, поскольку часто данные положения остаются декларацией, а гарантия или страхование не оформляются. В идеале авансы следует выплачивать против банковской гарантии на соответствующую сумму.
На случай расторжения договора по вине заказчика в договоре необходимо предусмотреть объем и состав возмещаемых подрядчику убытков и приготовлений к исполнению договора.
Приведу в пример временные сооружения, которые часто оплачиваются по сметной норме, в проценте от выполненных работ, но затраты на них подрядчик несет в самом начале строительства. После расторжения договора возникает вопрос, компенсируется ли подрядчику стоимость временных сооружений?
Также спорным моментом часто становится компенсация стоимости материалов и комплектующих, какие из них подлежат компенсации: специально изготовленные или типовые, завезенные на площадку или просто закупленные? Как корректно определить, какое количество материалов уже оплачено в составе выполненных работ?
В договоре подряда следует максимально продумать наперед решения для подобных вопросов.
От формулировок договора перейдем к его исполнению.
Исполнение договора
На стадии исполнения договора заказчик часто не придает большого значения запросам подрядчика о предоставлении дополнительных документов или просьбам о корректировке документации. А на такие письма надо обращать пристальное внимание, поскольку предоставление в ответ документов без каких-либо оговорок может впоследствии использоваться как доказательство просрочки заказчика как кредитора. В ответ на подобные запросы следует высказывать претензии о том, что подрядчик должен был заблаговременно ознакомиться с предоставленной ему документацией, а не направлять запросы по ходу строительства, тем самым задерживая его.
В случае спора с подрядчиком заказчику необходимо иметь в виду обязанность подрядчика приостановить выполнение работ при обнаружении невозможности их выполнения (ст. 716,719,743 ГК РФ). Если подрядчик обнаружил обстоятельства, препятствующие выполнению работ (например, непригодность документации), он обязан приостановить выполнение работ, о чем обязан сообщить заказчику. Если подрядчик этого не сделал и не предупредил заказчика о возможном изменении сроков и/или стоимости выполненных работ, то впоследствии он лишен права ссылаться на эти обстоятельства.
На практике часто встречается корректировка проекта по обоюдному согласию сторон, но без подписания дополнительного соглашения об изменении сроков и стоимости. В этом случае заказчик считает, что цена и сроки договора не изменились, но судебная практика складывается таким образом, что в значительном числе случаев подрядчик добивается увеличения сроков либо снижения неустойки за просрочку, так как он выполнил дополнительный объем работ по согласованию с заказчиком.
Кроме того, как показывает практика, не все заказчики помнят содержание ст. 744 ГК РФ, корректируя проектную документацию по ходу строительства. Заказчики зачастую полагают, что если изменение цены не было согласовано, то дополнительные работы оплате не подлежат. Однако ст. 744 содержит указание, что допускаются корректировки в пределах 10% цены договора без согласования новой сметы. Про то, как оплачиваются такие изменения, норма ГК умалчивает. Данная статья толковалась на практике неоднозначно, в некоторых случаях суды присуждали оплату в пределах 10%, но в других, наоборот, считали, что данные работы не оплачиваются. Если обратиться к мнению Верховного суда, то в ряде определений поддерживается тезис о том, что такие работы подлежат оплате [2]. Поэтому если вносятся любые изменения в проект, даже незначительные, мы исходим из того, что по умолчанию они подлежат оплате и без согласованной сметы. Если такие изменения не влекут корректировки стоимости объекта, это надо прямо оговаривать в соглашении или хотя бы переписке с подрядчиком.
При приостановлении финансирования необходимо фиксировать в переписке действительную причину (например, просрочка сдачи предшествующих этапов работ). Следует иметь в виду, что по умолчанию прекращение финансирования – вина заказчика. Если финансирование приостанавливается в связи с медленной работой подрядчика и отставанием от графика об этом должна быть подробная переписка, обсуждение под протокол, с возложением на подрядчика обязанности ускорить темпы строительства и условий получения дополнительных авансов.
При любом изменении сроков строительства (графика) - указывать причину. Если по вине подрядчика – фиксировать размер начисленной за данный факт неустойки в дополнительном соглашении. При нарушении графика стороны часто согласуют новый график, не указывая, кто несет ответственность за перенос сроков. Подрядчики часто ссылаются на это обстоятельство как на добровольное изменение заказчиком условий о сроке выполнения работ, и оспаривают начисление неустойки.
В договоре должны быть формализованы обязанности сторон в рамках сдачи объекта и получения разрешения на ввод в эксплуатацию.
При подписании актов приемки следует помнить о содержании ст. 753 ГК РФ: заказчик вправе отказаться от приемки результата работ в случае обнаружения недостатков, которые исключают возможность его использования и не могут быть устранены.
То есть в остальных случаях отказ от приемки неправомерен. Причины отказа от приемки не должны выглядеть формальными. Акт приемки может быть подписан с перечнем несущественных и/или устранимых недостатков и порядком устранения. Должны быть сразу указаны все недостатки, которые можно обнаружить при обычном способе приемки.
Односторонние акты рассматриваются судом как доказательство выполнения работ, если на них не даны обоснованные возражения по качеству и объему работ. На практике встречаются случаи, когда односторонние акты расцениваются судом, как доказательства выполнения работ, даже если они оформлены через значительное время после истечения срока договора либо вообще без заключения договора [3]. Поэтому наряду с указанием формальных оснований отказа в приемке следует обязательно рассматривать акты по существу и указывать замечания по объему и качеству выполненных работ.
Банкротство подрядчика
Исходя из статистики по числу банкротств, строительная отрасль традиционно находится на лидирующих позициях. Банкротство подрядчика часто оборачивается для заказчика настоящей катастрофой. Как известно, не бывает стройки без авансов, и если подрядчик банкротится, заказчик лишается и денег, и перспектив на завершение объекта без дополнительных финансовых затрат.
Виной тому не только объективные обстоятельства, но и недобросовестное поведение многих арбитражных управляющих. Они получают контроль над строительной компанией и видят, как правило, лишь один надежный источник средств - заказчика. А далее идут в ход все доступные средства: материальные требования, иски о привлечении к субсидиарной ответственности, в большинстве случаев, необоснованные. При этом возвращать заказчику аванс никто не собирается: будьте добры, соблюдайте законодательство и включайтесь в реестр. В то же время заказчик является источником живых денег. Как известно, ст. 61.3 Закона о банкротстве запрещает зачеты с банкротами с целью недопущения преимущественного удовлетворения интересов одного из кредиторов.
Такая нездоровая практика складывалась длительное время, пока подобные дела не привлекли внимание Верховного Суда. Выдержки из определений вошли в обзоры судебной практики Верховного Суда: пункт 19 обзора № 2 (2018) и пункт 20 обзора № 3 (2018).
Верховный Суд не только разрешил данную проблему в позитивном ключе, но и пошел дальше. В обоих пунктах Верховный Суд приводит термин «действия, направленные на установление сальдо взаимных предоставлений по договору», который никак не соотносится с гражданским правом и не имеет законодательной расшифровки. Это в чистом виде нормотворчество.
Верховный Суд приводит следующие примеры:
- Заказчик направил письмо, в котором заявил, что «засчитывает против требований должника (подрядчика) об оплате выполненных работ свои требования, также возникшие из договора подряда». Требования заказчика были основаны на «частичном выполнении работ, выявленных недостатках этих работ, произведенного заказчиком авансирования и передачи им материалов подрядчику, неиспользованных и невозвращенных заказчику после прекращения договора, убытков, возникших на стороне заказчика в связи с неисправностью подрядчика». Верховный Суд указывает, что данные действия, осуществленные в ходе банкротства, являются не зачетом, а установлением сальдо взаимных предоставлений по договору. Зачет сальдо встречных завершающих обязательств по разным подрядным сделкам сторонами не производился. В итоге в реестр включена задолженность, которая является разницей между полученным результатом работ в стоимостном выражении и размером аванса, платы за неиспользованные материалы, убытками, причиненными подрядчиком (п. 19 обзора практики № 2 (2018).
- Во втором случае Верховный суд указывает, что сумма гарантийного удержания, выплачиваемая подрядчику после истечения гарантийного срока, также должна учитываться при установлении сальдо взаимных предоставлений (п. 20 обзора практики № 3 (2018).
Верховный суд подчеркивает, что при прекращении договора подряда необходимо соотнести взаимные предоставления сторон и определить итоговую задолженность одной стороны по отношению к другой. Вследствие этого отсутствует такой квалифицирующий признак, как получение заказчиком предпочтения перед остальными кредиторами. По этой причине действия по установлению сальдо по договору нельзя оспорить по ст. 61.3 Закона о банкротстве. Таким образом, не имеет существенного значения, отвечает ли такой зачет требованиям ст. 410 Гражданского кодекса или нет, является ли он сделкой в полном смысле этого слова или просто оплатой. Также не важно, какого рода обязательства зачитываются, главное, чтобы они были связаны с исполнением одного договора.
Такое мнение Верховного суда дает хорошее подспорье заказчикам в конкретных делах и позволяет добиваться более адекватного подхода при включении в реестр требований и рассмотрении встречных требований подрядчика – банкрота.
Практическая работа юристов с договорами подряда была и останется сложной, трудозатратой, требующей внимательности и одновременно творческого подхода. В юридической поддержке такого рода деятельности есть множество подводных камней, часть из которых, я надеюсь, мне удалось высветить в данной статье. Если эта информация окажется кому-то полезной и хоть на грамм перевесит чашу весов в пользу определенности и справедливости в этой области, значит, цель данной статьи будет достигнута.
[1] См., напр., Определение ВС РФ от 28.01.2019 № 309-ЭС18-23829; Определение ВС РФ от 22.11.2018 по делу №305-ЭС18-11884; Определение ВС РФ от 30.10.2017 №307-ЭС17-9329.
[2] Определение ВС РФ от 26 октября 2018 г. N 302-ЭС18-17491; Определение ВС РФ от 11 октября 2018 г. N 309-ЭС18-16737, Определение ВС РФ от 01 февраля 2018 N 303-ЭС17-21511.
[3] Определение ВС РФ от 31 января 2019 г. по делу N 305-ЭС18-17717; п. 39 Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2018).
Вопрос сохранения и использования объектов культурного наследия традиционно стал одним из наиболее обсуждаемых в ходе VII биеннале «Архитектура Петербурга – 2019», которая стартовала на прошлой неделе.
Каждые два года
«Это уже седьмое такое мероприятие, проходящее в Северной столице. За время, прошедшее с первой биеннале, наш форум стал ведущим городским событием в жизни современной архитектуры», – подчеркнул председатель НП «Объединение архитектурных мастерских», руководитель АМ «Б-2» Феликс Буянов.
Глава Комитета по градостроительству и архитектуре, главный архитектор Петербурга Владимир Григорьев и председатель КГИОП Сергей Макаров посетили открытие биеннале и осмотрели экспозицию, представленную как ведущими архитектурными мастерскими города, так и молодыми зодчими.
«Хотелось бы, чтобы больше внимания уделялось архитектуре не отдельных зданий, а архитектуре пространства. Именно она создает комфорт жизни, работы, отдыха. Главное, чтобы у людей было ощущение красоты пространства. Хотелось бы, чтобы следующая биеннале была посвящена этой теме», – заявил Владимир Григорьев. Он также зачитал приветствие от вице-губернатора города Николая Линченко.
Сергей Макаров отметил необходимость бережного увязывания новых проектов со сложившейся архитектурной тканью города. «Очень приятно, что вопрос баланса нового развития и сохранения наследия всегда является одним из важнейших в ходе мероприятий биеннале», – отметил он.
«Работы, представленные сегодня на выставке, наглядно демонстрируют, что наша архитектурная школа остается одной из сильнейших в стране», – подчеркнул президент Санкт-Петербургского Союза архитекторов, заслуженный архитектор РФ Олег Романов.
Конгломерат проблем
В ходе панельной дискуссии «Баланс между сохранением наследия и городским развитием: где место для новой архитектуры?» собравшиеся эксперты высказали мнение, что ситуация в сфере как сбережения исторической застройки, так и реставрации памятников сложилась крайне сложная. Причем проблемы касаются не отдельных объектов, а носят системный характер. И разрешение их в рамках действующего законодательства и сформировавшихся общественных настроений представляется крайне сомнительным.
Руководитель Северо-Западного филиала Агентства по управлению памятниками истории и культуры Владимир Филановский заявил, что на реставрацию объектов наследия, находящихся на территории России и пребывающих в неудовлетворительном состоянии, по экспертным оценкам, необходимо порядка 300 млрд долларов. «Совершенно очевидно, что такой фантастической суммы никакой бюджет не потянет. А значит, многие памятники, которые уже сейчас находятся в руинированном состоянии, просто погибнут», – отмечает эксперт, добавляя, что это только часть проблемы: есть еще вопросы наличия реставрационных мощностей, качества выполнения работ и др.
Не лучше обстоит ситуация и с фоновой застройкой центральной части Северной столицы, которая в число объектов наследия не входит. «В городе свыше 7 тыс. исторических зданий, которые сами по себе не являются памятниками, а имеют ценность именно как сохранившаяся архитектурная ткань города. Бюджетных средств на их поддержание в порядке – нет и не будет никогда», – констатирует Михаил Кондиайн, заместитель генерального директора архитектурного бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры».
По его оценке, около 50% рядовой исторической застройки в Санкт-Петербурге находится в катастрофическом состоянии. С этим согласен руководитель АБ «Литейная часть 91» Рафаэль Даянов. «Надо понимать, что здания состоят не из одних фасадов, которые могут выглядеть более-менее нормально. У домов есть «начинка» – инженерия, несущие конструкции, внутридворовые территории и др. – и именно она очень часто находится в ужасающем состоянии», – говорит он.
В результате значительной части фоновой исторической застройки грозит медленная, но неизбежная деградация с перспективой полной утраты. «Впереди нас ждет очень опасная ситуация – когда историческая городская застройка начнет массово разрушаться», – прогнозирует Михаил Кондиайн.
Маятник качнулся
Архитекторы видят единственный выход из создавшейся ситуации в привлечении частных инвесторов к решению проблемы. «Совершенно очевидно, что денег на реставрацию в необходимых объемах нет ни в федеральном, ни в местных бюджетах. Отсюда следует единственный вывод: необходимо создавать условия, чтобы инвесторы брали вопрос реставрации и дальнейшего содержания объектов наследия на себя. И не доли процента, как это происходит сейчас, а достаточно массово», – отмечает Владимир Филановский.
Михаил Кондиайн обращает внимание на корни проблемы: «В советское время архитектурой правили партийные деятели, в результате чего она сократилась до тонкой корочки фасадов. Тогда же были разрушены сотни шедевров зодчества. В 1990-е ситуация стала еще хуже: из-за отсутствия ограничений и наличия финансового интереса и в нашем городе, и в стране в целом появились десятки объектов, признанных затем градостроительными ошибками. Но затем маятник качнулся в обратную сторону – теперь в местах исторической застройки по закону нигде ничего нельзя».
Результатом крайне жестких требований в этой сфере, по оценке архитекторов, в значительной мере стал результат, по сути, обратный тому, к которому стремились законодатели. Да, объекты наследия никто не перестраивает, они вообще перестали вызывать интерес у потенциальных инвесторов – и теперь продолжают естественным образом разрушаться.
Дополнительным фактором стало градозащитное движение, крайне негативно реагирующее на любые работы на исторических зданиях. «Общественники принесли много пользы, когда противостояли тому варварству, которое царило в этой сфере в 1990-е годы. Но в какой-то момент была перейдена грань разумного, и сейчас их действия часто носят просто деструктивный характер», – считает Михаил Кондиайн.
В качестве примера архитекторы приводят Конюшенное ведомство. Проект реконструкции здания под современное использование был остановлен в результате градозащитной деятельности. Денег на реставрацию у города нет и не предвидится. На поддержание текущего аварийного состояния объекта из бюджета тратится около 300 млн рублей в год. Здание продолжает ветшать.
Надо что-то делать
Архитекторы убеждены, что охранное законодательство необходимо либерализировать. «Разумеется, речь не может идти о полном снятии ограничений и хищническом отношении к объектам наследия, какое было в 1990-е годы. Но установленные требования не должны практически полностью убивать интерес инвесторов к исторически объектам», – говорит Владимир Филановский.
«Ни в одной стране мира нет таких жестких ограничений, как в России. Это касается как предметов охраны (у нас иногда они носят очень странный характер), так и методов работы на объектах наследия», – отмечает Рафаэль Даянов. «Нигде государство не может содержать все исторические здания за свой счет. Их реконструкция – объективная необходимость. Это, кстати, то самое повышение качества среды, комфортности проживания, о котором сегодня много говорят», – добавляет Михаил Кондиайн.
С ними согласен и Феликс Буянов. «Историческая застройка – это серьезный актив Петербурга, вызывающий большой интерес к нашему городу. При этом актив практически не используемый и постепенно деградирующий. Чтобы сохранить эту застройку необходимо совершенствовать законодательство – как федеральное, так и городское. Уверен, что европейский принцип сохранения через развитие и использование вполне может быть реализован и в России», – говорит он.
Владимир Филановский считает также целесообразным создание концепции сохранения и использования исторических зданий. «Необходимо дать четкие принципы работы в этой сфере, которые позволяли бы развивать, но не давали разрушать», – отмечает он. Директор компании «Паллада» Константин Лихолат отмечает, что создание такой концепции (как и вообще единого закона для всех исторических объектов) – нереализуемо из-за высокой индивидуальности каждого из зданий. «Может быть, можно сформулировать какую-то базовую схему, определяющую общие подходы к вопросу», – полагает он.
Феликс Буянов выразил также мнение, что сохранение наследия Петербурга – достойный пункт для федерального бюджета. «Подобно тому, как Москва получает средства на выполнение столичной функции, признанная на мировом уровне историческая уникальность нашего города должна иметь поддержку из госказны», – полагает он.
Кстати
Организаторами мероприятия выступили НП «Объединение архитектурных мастерских», Санкт-Петербургский союз архитекторов и Российский этнографический музей, при поддержке КГА и КГИОП. Партнер деловой программы: Российская гильдия управляющих и девелоперов. Информационный партнер: «Строительный Еженедельник».
VII биеннале «Архитектура Петербурга – 2019» проходит с 12 по 18 февраля. Выставку сопровождает обильная программа мероприятий, посвященных самым различным вопросам городской «архитектурной повестки»: преображение деградировавших территорий, воссоздание разрушенных в советский период шедевров, реновация «серого пояса», развитие Петербургской агломерации, архитектура общественных пространств, подземная урбанистика и многое другое.
Госдума РФ весной может одобрить законопроект о запрете размещения гостиничных объектов в жилых домах. Если документ станет законом, то гостиничный рынок ждут большие перемены, однако эксперты их оценивают по-разному. Две противоположных точки зрения на вопрос – в нашей рубрике «Полемика».
Анастасия Заболотная, операционный директор департамента апарт-отелей Becar Asset Management Group:
– У Петербурга богатое «коммунальное» наследие, которое и трансформируется в полулегальные хостелы. Большинство подобных объектов – это проекты с минимальными вложениями, поэтому качественных проектов (с отдельным входом, хорошей шумоизоляцией и сервисной составляющей) среди них единицы. Причем само помещение может быть даже не в собственности, а в субаренде.
Выигрывают владельцы таких объектов размещения лишь за счет локации. Многие туристы плохо ориентируются в городе, поэтому их легко завлечь фразой: «Эрмитаж в пешеходной доступности». Очень немногие обратят внимание на то, что хостел расположен в жилом доме старого фонда, где практически картонные стены, запах канализации и другие «прелести».
Затраты на содержание хостелов в жилом фонде гораздо ниже, чем на отдельно стоящие здания, даже при большом номерном фонде. При этом стоят такие хостелы часто столько же, сколько и номера в полноценных отелях, пусть и не в самом центре города.
Запрет на подобные хостелы – шаг вперед для гостиничного рынка. У хостельеров будет выбор: либо приводить свои объекты в соответствие российскому законодательству, т. е. выкупать все помещения в доме, переводить его в нежилой фонд и оснащать необходимым оборудованием, либо уходить из отрасли. В результате на рынке останутся только качественные объекты, гарантирующие классифицируемый уровень гостиничных услуг. Первый путь – сложный, но правильный. И успешные примеры именно такого пути развития есть.
Разумеется, процесс «обеления» (выхода из «серой зоны» рынка – прим. ред.) будет идти не так гладко, как хотелось бы официальным отельерам. Поскольку запрета на посуточную аренду в квартирах пока нет, популярность ресурсов типа Airbnb (онлайн-платформа для аренды жилья по всему миру – прим. ред.) будет расти. Однако не думаю, что это плохо отразится на отелях уровня трех и более «звезд», так как часть туристов предпочитает все же классические средства размещения.
Яна Бабина, президент Гильдии малых средств размещения:
– 80% номерного фонда малых средств размещения (МСР) Петербурга приходится на проекты в жилых домах. Полный запрет таких объектов приведет к разрушению системы приема гостей, которая формировалась десятилетиями, а также сильно ударит по туристической отрасли и экономике страны.
Инициаторы запрета постоянно используют слово «хостел», но ведь именно они и мини-отели составляют легализованную часть рынка МСР. Владельцы таких объектов платят налоги и регистрируют граждан, а значит, делают вклад в экономику страны. Запрет ударит в первую очередь по ним. Добросовестным хостельерам придется выбирать – либо уходить в тень, либо покинуть рынок.
На деятельность некачественных средств размещения, которые не прошли обязательную классификацию, не соответствуют санитарно-эпидемиологическим требованиям, не соблюдают нормы безопасности, новый закон не повлияет. Эти ночлежки продолжат работать нелегально. В связи с чем главная цель законопроекта – обезопасить права и жизнь граждан – достигнута не будет.
Основные клиенты псевдохостелов и псевдоотелей – асоциальные личности, а не туристы. Последних интересуют именно качественные хостелы как более дешевая альтернатива гостиницам. Специально именно для развития туризма в системе классификации гостиничных объектов для МСР была введена отдельная категория: «без звезд». Резкое сокращение доступных по цене МСР приведет к серьезным проблемам для туристического рынка и понизит рейтинг Петербурга на международной арене. На данный момент в городе работают около 2300 МСР, а звездных гостиниц – примерно 500.
Гильдия малых средств размещения выступает за грамотное законодательное регулирование деятельности МСР в жилом фонде. Мы уверены, что такие объекты должны появляться только после согласия не менее двух третей жителей многоквартирного дома. В обязательном порядке там должны устанавливаться приборы учета используемых коммунальных ресурсов. И, конечно, такая деятельность должна облагаться налогом.
Если все вышеперечисленные предложения будут учтены, то будет соблюден баланс интересов всех сторон.
Кстати
Первое чтение в Госдуме документ прошел еще в мае 2016 года. Там оговаривается, что хостелы и мини-отели могут располагаться только в нежилом фонде. Причем помещения должны быть оснащены системой звукоизоляции, сигнализацией, сейфами, а также средствами противопожарной безопасности, инвентарем для уборки и санитарной очистки номеров.