Как выстроить взаимоотношения с подрядчиком и не попасть в ловушку
Давайте обсудим вопросы, над которыми задумываются все, кто хоть раз нанимал подрядчика, а именно - как выстроить взаимодействие с ним так, чтобы не переплатить и достроить объект в срок. От правильной организации процессов и каждодневной работы юристов во многом зависит успешное завершение строительства. Во всяком случае, данные факторы позволят вовремя отследить и минимизировать потери, если что-то пойдет не так.
Хотя изначально кажется, что при заключении договора и заказчик, и подрядчик преследуют одну и ту же цель – строительство объекта, это не значит, что у них нет повода для разногласий. Мы затронем различные виды требований, предъявляемых заказчиком и подрядчиком, и обсудим, какие приемы используются сторонами для получения необоснованного преимущества в споре. Так же мы рассмотрим, как такому недобросовестному поведению противостоять исходя из накопленного опыта и последних тенденций судебной практики.
Я работаю как внешний консультант, у нас постоянно несколько споров по строительному подряду в процессе. Поэтому сегодня я расскажу о собственном опыте, о том, чего нам не хватало, когда мы получали документы по очередному судебному делу, о том какие оговорки мы включаем в договоры подряда, какого рода переписку ведем от имени клиентов.
Встречная вина заказчика, просрочка кредитора
Мы часто сталкиваемся с недобросовестным поведением подрядчиков, они профессионалы на рынке и умеют «обкладываться» нужными запросами, требованиями и письмами, чтобы оправдать собственные просчеты.
Часто подрядчик перекладывает на заказчика вину за срыв сроков строительства, необоснованно предъявляет к оплате дополнительные работы, подписывает в одностороннем порядке акты на невыполненные в действительности работы, предъявляет к оплате материалы, завезенные и якобы оставленные на строительной площадке, предъявляет к оплате работы, выполненные другими подрядчиками, отказывается передавать строительную площадку, чтобы оказать на заказчика давление, не передает исполнительную документацию, чтобы скрыть истинный объем выполненных работ.
Наиболее часто встречающийся аргумент подрядчика – о неисполнении встречных обязательств заказчиком [1].
Этот аргумент встречался практически в каждом споре, в котором мы принимали участие в качестве представителей заказчика.
Часто заказчики не готовы к такому повороту и не имеют достаточно подтверждений правильности собственных действий.
Такими нарушениями встречных обязательств заказчика могут быть:
- Отсутствие финансирования строительства
- Необходимость выполнения дополнительных работ
- Задержка исходных данных либо некорректная документация
- Задержка в предоставлении строительной площадки
Если подрядчик предоставит достаточное количество переписки, в том числе собственных претензий в подтверждение своей позиции, то суд может признать наличие вины заказчика в невыполнении работ. Поэтому, как только в адрес заказчика поступают письма о том, что заказчик своими действиями мешает подрядчику выполнять работы, становится понятно, что, скорее всего, подрядчик не намерен адекватно выполнять свои обязательства и собирает доказательственную базу на случай возможных претензий к нему.
Перекладывая на заказчика ответственность за собственные нарушения, подрядчики добиваются отказа во взыскании неустойки, а также пытаются избежать иной возможной ответственности за неисполнение договора в срок. Если заказчик сам виноват в просрочке и необоснованно расторг с подрядчиком договор, то подрядчик:
- не обязан выплачивать неустойку,
- имеет возможность переквалифицировать основание расторжения договора (например, с 723 статьи на 717 статью ГК РФ).
Кроме того, как правило, подрядчик имеет право требовать оплату дополнительных работ, если будет доказано, что проектная документация или исходные данные корректировались по ходу строительства.
Поговорим, что можно с этим сделать, как противостоять недобросовестному поведению и необоснованным требования подрядчика.
Выбор контрагента и заключение договора подряда
Все начинается с выбора контрагента. Определяющим в выборе подрядчика должен быть опыт по подобным проектам и репутация, особенно это касается генеральных проектировщиков и подрядчиков. Казалось бы, это достаточно очевидно, но периодически мы сталкиваемся с тем, что даже известные крупные компании делают выбор в пользу наиболее дешевого предложения, а затем наблюдают, как сроки сдачи объекта отодвигаются все дальше и дальше. Все заканчивается тем, что стройка останавливается с половинной готовностью при полностью израсходованном бюджете, с авансами, уплаченными без достаточного обеспечения. Важно изначально реалистично оценивать опыт потенциального контрагента и его возможность исполнить обязательства.
Также с большими проблемами сталкиваются те заказчики, которые из соображений экономии времени решаются на параллельное проектирование. Один из случаев, с которым мы столкнулись, – это подготовка заказчиком проекта в урезанном варианте только с техническими решениями и без нормальной сметы (смета была составлена исходя из объектов аналогов, а не исходя из реальных затрат и не по сметным нормативам). В процессе исполнения договора стороны пытались изготавливать и согласовывать сметы, периодически путались, вводили коэффициенты, чтобы сметы соответствовали договорной стоимости. В итоге стройка встала на полпути в связи с банкротством подрядчика. Но такое взаимодействие дало ряд преимуществ подрядчику в ходе рассмотрения спора судом, в том числе - возможность требовать судебной экспертизы стоимости результата работ вне зависимости от установленной договорной цены.
Хотя параллельное проектирование является распространенной практикой при строительстве, суды обычно рассматривают такие отношения, как прихоть заказчика, который желает ускорить работы, не давая подрядчику изначально полных данных. Мы рекомендуем по возможности отказаться от такой практики, так как в конечном итоге она мало кому реально экономит время, при этом сильно повышает вероятность судебных споров.
Хорошим вариантом дополнительного контроля, медиации и источника дополнительных доказательств в суде может быть привлечение сторонней организации, которая будет заниматься строительным контролем, она может быть привлечена как за счет средств заказчика, так и за счет средств обеих сторон. Особенно это целесообразно для тех заказчиков, для которых строительство не является профильной деятельностью либо на особо крупных проектах.
После выбора подрядчика и понимания, как вы будете работать, следует подготовка и заключение договора. Грамотно составленный договор служит хорошим подспорьем. Исходя из нашей практики, я подготовила перечень наиболее полезных условий, в том числе на случай споров.
Наиболее частым оправданием подрядчика является передача неполной или некорректной проектной документации. Чтобы расставить все точки над «i», мы рекомендуем передавать документацию заранее и получать подтверждение от подрядчика, что она является с его точки зрения корректной, полной и достаточной для строительства объекта. В противном случае стройка часто превращается в бесконечную череду уточнений, дополнительных документов, переделок, а потом возникает спор, кто несет за это ответственность и кто будет платить. Нет другого способа избежать подобного конфликта, как проверить и скорректировать все заранее, либо заранее договориться, чего конкретно не хватает и кто в какие сроки данные документы предоставляет. То же самое касается и подготовки строительной площадки.
Таким образом, необходимы письменные заверения подрядчика о том, что:
- он изучил переданную ему документацию, считает ее корректной и достаточной для выполнения работ;
- требование дополнительной документации либо исправление впоследствии обнаруженных недостатков документации не влечет за собой изменения сроков и стоимости выполнения работ;
- строительная площадка им проверена и пригодна к производству работ.
Также следует предусмотреть в договоре порядок корректировки ошибок в проектной документации.
Часто подрядчики пользуются корректировками проекта и другими рабочими моментами в ходе строительства с целью увеличения стоимости выполненных работ. На этот случай следует предусмотреть в договоре следующие оговорки:
- Любое изменение стоимости и сроков только на основании дополнительного соглашения, даже при выполнении дополнительных работ по указанию заказчика.
- Получение заказчиком технических отчетов, исполнительной документации, подписание актов, носящих промежуточный характер, не означает приемки по объему и качеству;
- Утверждение заказчиком материалов и оборудования не лишает Заказчика возможности предъявлять претензии по качеству, комплектности и достижению согласованных показателей объекта;
- Предоставление исполнительной документации является обязательным для приемки объекта и существенным для возможности использовать объект;
- Финансирование (авансы) необходимо привязать к выполнению предыдущих объемов/этапов работ.
Лучше привязывать финансирование не к календарным датам, а к выполнению определенного этапа или объема работ. Чем лучше отслеживается расходование авансов, тем меньше заказчик рискует потерять. Это достаточно очевидно, но при этом далеко не все заказчики контролируют адекватность расходования авансов. Лучше, если авансы будут целевыми. Также хорошо, если дополнительно привлечена инжиниринговая компания, ответственная за контроль расходования средств и отслеживание прогресса строительства.
На практике чаще всего используются следующие способы исполнения обязательств:
- Гарантийное удержание (удержание заказчиком небольшого процента от каждого платежа);
- Банковская/независимая гарантия;
- Страхование ответственности;
- Неустойка за невыполнение промежуточных и конечного сроков выполнения работ.
Лучше всего себя показывает банковская гарантия от надежного банка.
В договоре должно быть предусмотрено, какие именно обязательства обеспечиваются и на какой срок, а так же ответственность за отсутствие обеспечения, поскольку часто данные положения остаются декларацией, а гарантия или страхование не оформляются. В идеале авансы следует выплачивать против банковской гарантии на соответствующую сумму.
На случай расторжения договора по вине заказчика в договоре необходимо предусмотреть объем и состав возмещаемых подрядчику убытков и приготовлений к исполнению договора.
Приведу в пример временные сооружения, которые часто оплачиваются по сметной норме, в проценте от выполненных работ, но затраты на них подрядчик несет в самом начале строительства. После расторжения договора возникает вопрос, компенсируется ли подрядчику стоимость временных сооружений?
Также спорным моментом часто становится компенсация стоимости материалов и комплектующих, какие из них подлежат компенсации: специально изготовленные или типовые, завезенные на площадку или просто закупленные? Как корректно определить, какое количество материалов уже оплачено в составе выполненных работ?
В договоре подряда следует максимально продумать наперед решения для подобных вопросов.
От формулировок договора перейдем к его исполнению.
Исполнение договора
На стадии исполнения договора заказчик часто не придает большого значения запросам подрядчика о предоставлении дополнительных документов или просьбам о корректировке документации. А на такие письма надо обращать пристальное внимание, поскольку предоставление в ответ документов без каких-либо оговорок может впоследствии использоваться как доказательство просрочки заказчика как кредитора. В ответ на подобные запросы следует высказывать претензии о том, что подрядчик должен был заблаговременно ознакомиться с предоставленной ему документацией, а не направлять запросы по ходу строительства, тем самым задерживая его.
В случае спора с подрядчиком заказчику необходимо иметь в виду обязанность подрядчика приостановить выполнение работ при обнаружении невозможности их выполнения (ст. 716,719,743 ГК РФ). Если подрядчик обнаружил обстоятельства, препятствующие выполнению работ (например, непригодность документации), он обязан приостановить выполнение работ, о чем обязан сообщить заказчику. Если подрядчик этого не сделал и не предупредил заказчика о возможном изменении сроков и/или стоимости выполненных работ, то впоследствии он лишен права ссылаться на эти обстоятельства.
На практике часто встречается корректировка проекта по обоюдному согласию сторон, но без подписания дополнительного соглашения об изменении сроков и стоимости. В этом случае заказчик считает, что цена и сроки договора не изменились, но судебная практика складывается таким образом, что в значительном числе случаев подрядчик добивается увеличения сроков либо снижения неустойки за просрочку, так как он выполнил дополнительный объем работ по согласованию с заказчиком.
Кроме того, как показывает практика, не все заказчики помнят содержание ст. 744 ГК РФ, корректируя проектную документацию по ходу строительства. Заказчики зачастую полагают, что если изменение цены не было согласовано, то дополнительные работы оплате не подлежат. Однако ст. 744 содержит указание, что допускаются корректировки в пределах 10% цены договора без согласования новой сметы. Про то, как оплачиваются такие изменения, норма ГК умалчивает. Данная статья толковалась на практике неоднозначно, в некоторых случаях суды присуждали оплату в пределах 10%, но в других, наоборот, считали, что данные работы не оплачиваются. Если обратиться к мнению Верховного суда, то в ряде определений поддерживается тезис о том, что такие работы подлежат оплате [2]. Поэтому если вносятся любые изменения в проект, даже незначительные, мы исходим из того, что по умолчанию они подлежат оплате и без согласованной сметы. Если такие изменения не влекут корректировки стоимости объекта, это надо прямо оговаривать в соглашении или хотя бы переписке с подрядчиком.
При приостановлении финансирования необходимо фиксировать в переписке действительную причину (например, просрочка сдачи предшествующих этапов работ). Следует иметь в виду, что по умолчанию прекращение финансирования – вина заказчика. Если финансирование приостанавливается в связи с медленной работой подрядчика и отставанием от графика об этом должна быть подробная переписка, обсуждение под протокол, с возложением на подрядчика обязанности ускорить темпы строительства и условий получения дополнительных авансов.
При любом изменении сроков строительства (графика) - указывать причину. Если по вине подрядчика – фиксировать размер начисленной за данный факт неустойки в дополнительном соглашении. При нарушении графика стороны часто согласуют новый график, не указывая, кто несет ответственность за перенос сроков. Подрядчики часто ссылаются на это обстоятельство как на добровольное изменение заказчиком условий о сроке выполнения работ, и оспаривают начисление неустойки.
В договоре должны быть формализованы обязанности сторон в рамках сдачи объекта и получения разрешения на ввод в эксплуатацию.
При подписании актов приемки следует помнить о содержании ст. 753 ГК РФ: заказчик вправе отказаться от приемки результата работ в случае обнаружения недостатков, которые исключают возможность его использования и не могут быть устранены.
То есть в остальных случаях отказ от приемки неправомерен. Причины отказа от приемки не должны выглядеть формальными. Акт приемки может быть подписан с перечнем несущественных и/или устранимых недостатков и порядком устранения. Должны быть сразу указаны все недостатки, которые можно обнаружить при обычном способе приемки.
Односторонние акты рассматриваются судом как доказательство выполнения работ, если на них не даны обоснованные возражения по качеству и объему работ. На практике встречаются случаи, когда односторонние акты расцениваются судом, как доказательства выполнения работ, даже если они оформлены через значительное время после истечения срока договора либо вообще без заключения договора [3]. Поэтому наряду с указанием формальных оснований отказа в приемке следует обязательно рассматривать акты по существу и указывать замечания по объему и качеству выполненных работ.
Банкротство подрядчика
Исходя из статистики по числу банкротств, строительная отрасль традиционно находится на лидирующих позициях. Банкротство подрядчика часто оборачивается для заказчика настоящей катастрофой. Как известно, не бывает стройки без авансов, и если подрядчик банкротится, заказчик лишается и денег, и перспектив на завершение объекта без дополнительных финансовых затрат.
Виной тому не только объективные обстоятельства, но и недобросовестное поведение многих арбитражных управляющих. Они получают контроль над строительной компанией и видят, как правило, лишь один надежный источник средств - заказчика. А далее идут в ход все доступные средства: материальные требования, иски о привлечении к субсидиарной ответственности, в большинстве случаев, необоснованные. При этом возвращать заказчику аванс никто не собирается: будьте добры, соблюдайте законодательство и включайтесь в реестр. В то же время заказчик является источником живых денег. Как известно, ст. 61.3 Закона о банкротстве запрещает зачеты с банкротами с целью недопущения преимущественного удовлетворения интересов одного из кредиторов.
Такая нездоровая практика складывалась длительное время, пока подобные дела не привлекли внимание Верховного Суда. Выдержки из определений вошли в обзоры судебной практики Верховного Суда: пункт 19 обзора № 2 (2018) и пункт 20 обзора № 3 (2018).
Верховный Суд не только разрешил данную проблему в позитивном ключе, но и пошел дальше. В обоих пунктах Верховный Суд приводит термин «действия, направленные на установление сальдо взаимных предоставлений по договору», который никак не соотносится с гражданским правом и не имеет законодательной расшифровки. Это в чистом виде нормотворчество.
Верховный Суд приводит следующие примеры:
- Заказчик направил письмо, в котором заявил, что «засчитывает против требований должника (подрядчика) об оплате выполненных работ свои требования, также возникшие из договора подряда». Требования заказчика были основаны на «частичном выполнении работ, выявленных недостатках этих работ, произведенного заказчиком авансирования и передачи им материалов подрядчику, неиспользованных и невозвращенных заказчику после прекращения договора, убытков, возникших на стороне заказчика в связи с неисправностью подрядчика». Верховный Суд указывает, что данные действия, осуществленные в ходе банкротства, являются не зачетом, а установлением сальдо взаимных предоставлений по договору. Зачет сальдо встречных завершающих обязательств по разным подрядным сделкам сторонами не производился. В итоге в реестр включена задолженность, которая является разницей между полученным результатом работ в стоимостном выражении и размером аванса, платы за неиспользованные материалы, убытками, причиненными подрядчиком (п. 19 обзора практики № 2 (2018).
- Во втором случае Верховный суд указывает, что сумма гарантийного удержания, выплачиваемая подрядчику после истечения гарантийного срока, также должна учитываться при установлении сальдо взаимных предоставлений (п. 20 обзора практики № 3 (2018).
Верховный суд подчеркивает, что при прекращении договора подряда необходимо соотнести взаимные предоставления сторон и определить итоговую задолженность одной стороны по отношению к другой. Вследствие этого отсутствует такой квалифицирующий признак, как получение заказчиком предпочтения перед остальными кредиторами. По этой причине действия по установлению сальдо по договору нельзя оспорить по ст. 61.3 Закона о банкротстве. Таким образом, не имеет существенного значения, отвечает ли такой зачет требованиям ст. 410 Гражданского кодекса или нет, является ли он сделкой в полном смысле этого слова или просто оплатой. Также не важно, какого рода обязательства зачитываются, главное, чтобы они были связаны с исполнением одного договора.
Такое мнение Верховного суда дает хорошее подспорье заказчикам в конкретных делах и позволяет добиваться более адекватного подхода при включении в реестр требований и рассмотрении встречных требований подрядчика – банкрота.
Практическая работа юристов с договорами подряда была и останется сложной, трудозатратой, требующей внимательности и одновременно творческого подхода. В юридической поддержке такого рода деятельности есть множество подводных камней, часть из которых, я надеюсь, мне удалось высветить в данной статье. Если эта информация окажется кому-то полезной и хоть на грамм перевесит чашу весов в пользу определенности и справедливости в этой области, значит, цель данной статьи будет достигнута.
[1] См., напр., Определение ВС РФ от 28.01.2019 № 309-ЭС18-23829; Определение ВС РФ от 22.11.2018 по делу №305-ЭС18-11884; Определение ВС РФ от 30.10.2017 №307-ЭС17-9329.
[2] Определение ВС РФ от 26 октября 2018 г. N 302-ЭС18-17491; Определение ВС РФ от 11 октября 2018 г. N 309-ЭС18-16737, Определение ВС РФ от 01 февраля 2018 N 303-ЭС17-21511.
[3] Определение ВС РФ от 31 января 2019 г. по делу N 305-ЭС18-17717; п. 39 Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2018).
Судебный квартал с Петроградской стороны переедет на Смольную набережную, где когда-то планировалось построить Музей обороны и блокады Ленинграда. На территории бывшего Государственного института прикладной химии появится парк и Дворец танца Бориса Эйфмана.
Об этом сообщил временно исполняющий обязанности губернатора Санкт-Петербурга Александр Беглов во время визита президента РФ Владимира Путина.
Смольный и федеральные власти вернулись к идее, которую много лет лоббировали градозащитники: между проспектом Добролюбова и Невой появится зеленая зона. «Это уникальная территория. Рядом Петропавловская крепость, стрелка Васильевского, Зимний дворец – все самые важные архитектурные шедевры. Мы это должны учитывать», - сказал Александр Беглов.
По озвученным данным, на Петроградской стороне появится парк в 6 га, театрально-выставочное пространство, площадью 60 тыс. кв. м., Дворец танца Бориса Эйфмана и парковка на 1,5 тыс. машиномест.
Владимир Путин поддержал проект и сравнил его с популярным московским парком Зарядье.
Начинай сначала
О необходимости освоить эту территорию заговорили 10 лет назад. Несмотря на прекрасное расположение у локации был серьезный минус – там много лет работал Государственный институт прикладной химии, на территории которого создавались и тестировались различные химикаты, включая ядовитое ракетное топливо. Все это, естественно, сказалось на экологии.
В 2010 году компания «ВТБ-Девелопмент» предложила возвести на этом месте элитный жилой комплекс «Набережная Европы». Помимо многоквартирного дома девелопер был готов построить Дворец Бориса Эйфмана, торгово-офисный центр, гостиницу, доступную всем горожанам набережную, площадь Европы и большое парковочное пространство под ней.
Проект свернули в 2012 году, когда Владимир Путин предложил сделать Петербург судебной столицей страны и перевезти туда Высший арбитражный суд, Верховный Суд и Судебный департамент при Верховном Суде. В связи с этим и возникла идея создания целого Судебного квартала на Крестовском острове. Отметим, что структуры «ВТБ-Деведопмент» успели вложить в «Набережную Европы» около 10 млрд рублей и начали демонтаж Государственного института прикладной химии. Впрочем, город вернул компании вложенное.
Несмотря на федеральную поддержку дела у Судебного квартала шли с переменным успехом. Концепцию архитектора Максима Атаянца эксперты раскритиковали за недостаточное количество общедоступных пространств и отсутствие зелени. Тогда Управление делами президента РФ, которое курировало проект, обратило внимание на предложение архитектора Евгения Герасимова.
Новый проект помимо зданий судов и служебного жилья для их сотрудников предусматривал появление пешеходных зон с зелеными насаждениями и опять же Дворец Бориса Эйфмана. На реализацию концепции требовалось 36 млрд рублей, работы должны были быть завершены в 2022 году. Однако на данный момент готовность объекта составляет чуть более, чем 0%.
Петербургское «Зарядье»
Эксперты, опрошенные порталом «АСН Инфо», встретили новость неоднозначно. Многим не понравилось то, что власти в очередной раз меняют «коней на переправе».
Заместитель генерального директора ООО «Союз Инвест Девелопмент» Владимир Федоров, считает, что благоустроенный парк с набережной и Дворцом Бориса Эйфмана Петроградской стороне нужнее Судебного квартала. «Возможно, я необъективен, однако даже когда мы работали над проектом «Набережной Европы», который предусматривал появление благоустроенной общественной территории, градозащитники указывали на нехватку зеленых насаждений», – вспоминает он.
Генеральный директор Knight Frank St.Petersburg Николай Пашков сомневается, что Судебный квартал в принципе нужен городу: «А если уж его и реализовывать, то можно сделать это, например, в Шушарах или Каменке. Так он оживит эти монофункциональные спальные районы, создаст там места приложения труда и т.д.». Эксперт уверен, что лучшим проектом для локации на Крестовском острове была «Набережная Европы». «Если смотреть с точки зрения общественного блага, то, идея сделать там парк, безусловно, хорошая», - добавио он.
Владимир Федоров напомнил, что когда-то всерьез обсуждался проект создания «зеленого пояса» города:через Петропавловскую крепость, сад в районе улицы Добролюбова, потом по Петровскому и Крестовскому острову. «Очень красивый был проект, но очень дорогой, поэтому власти и решились тогда на «Набережную Европы». Вероятно, сегодня средства на реализацию зеленой зоны с набережной нашлись, поэтому федеральные власти вернулись к этой идее. Я буду рад, если ее воплотят в жизнь», – вспоминает эксперт.
Генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев считает, что искать экономическую целесообразность в решениях властей не стоит, т.к. они носят сугубо политический характер: «Когда-то политически целесообразным казалось наделить Петербург дополнительными «столичными» функциями. Для этого требовалось место, соответствующее высокой государственной задаче, и им стал Крестовский остров. Отказ от Судебного квартала в этой локации – тоже сугубо политическое решение, в рамках которого даже внушительные бюджетные затраты не являются решающими».
Основатель и директор по развитию студии Rumpu Евгений Богданов считает, что если и создавать на Петроградской стороне новую зеленую зону, то она должна быть многофункциональной. «Если вместо Судебного квартала там появится парк наподобие московского Зарядья, то я буду рад», – сказал эксперт.
Директор направления девелопмента группы компаний Becar Asset Management Екатерина Тейдер считает, что появление Судебного квартала положительно повлияет на качество жизни района и всего города: «Это проект комплексного освоения территории, в ходе которого будет строиться не только судебная инфраструктура, но и некоммерческие объекты (парк, набережная) для жителей всего города».Эксперт уверена, что изменение локации не избавит Судебный квартал от негатива: «Критические замечания будут всегда».
Руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической компании Borenius Майя Петрова считает, что Судебный квартал все равно необходимо реализовать в Петербурге: «Такой проект оживит экономику и бизнес нашего города, однако необязательно строить его на Петроградской стороне».
Если что и настораживает Майю Петрову, так это нестабильность решений, которые принимают власти: «Сначала был один проект. Девелопер приступил к работе, вложил немало сил и средств, а власти передумали. Много лет обсуждается другой проект, и от него вновь отказываются. Меня волнует, что власти часто меняют свое отношение к тому, как должна развиваться территория. В такой ситуации ни бизнес, ни горожане не могут адекватно оценивать свое будущее. Также городу нужна единая политика по поводу сохранения зеленых насаждений. Сейчас какие-то зеленые сохраняются, а другие - вырубаются ради конкретных проектов».
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Прекращен конкурс на проектирование нового Музея блокады Ленинграда
«Главстрой-СПб» хочет создать в Апраксином дворе театральный кластер
Строительство судебного квартала в Петербурге откладывается
Правительство РФ разродилось, наконец, долгожданным Постановлением, устанавливающим критерии, при условии соответствия которым застройщик сможет после 1 июля 2019 года достраивать объекты в рамках долевой схемы привлечения средств. Однако, по оценке экспертов, начать подавать документы на подтверждение соответствия объектов утвержденным критериям, девелоперы смогут не раньше, чем через месяц.
Строительное сообщество, можно сказать, вздохнуло с облегчением. Вопреки опасениям, циркулировавшим среди застройщиков, никаких радикальных изменений по сравнению с последним опубликованным вариантом проекта Постановления, в документе не появилось. Впрочем, вопросов пока остается немало.
Что постановили
Постановление Правительства РФ №480 от 22 апреля 2019 года определило критерии «высокого уровня готовности» проектов жилого строительства, которые можно будет достраивать по старой схеме, с привлечением средств дольщиков. К ним отнесены объекты, количество заключенных договоров долевого участия по которым к 1 июля 2019 года будет составлять не менее 10%, а строительная готовность – превышать 30%; для проектов комплексного освоения, развития застроенных территорий (или любых других, в рамках которых застройщик берет на себя обязанность по возведению инженерно-технической и социальной инфраструктуры) – 15%, при достройке проблемных объектов, а также для застройщиков, включенных в перечень системообразующих организаций и строящих не менее 4 млн кв. м. на территории четырех и более субъектов РФ – 6%.
Администрациям регионов РФ предоставлено право уточнять значение критериев на своих территориях. Им также предписано в месячный срок определиться с органом, который будет удостоверять уровень готовности объектов. Если таковой назначен не будет, работу возьмут на себя кадастровые инженеры. Также в течение 30 дней Минстрой РФ должен разработать единую форму заявления, с которым застройщики будут обращаться в органы власти для подтверждения уровня готовности своих проектов.
«Критерии разрабатывались совместно с субъектами РФ и застройщиками страны. Документ очень сложный по своему наполнению – мы провели огромное количество совещаний и встреч, чтобы постараться учесть мнение и разработать коэффициенты, максимально удобные для всех. Считаю, что разработанные критерии оптимальны для игроков рынка жилой недвижимости и указанные проценты готовности могут гарантировать завершение строительства в срок», - прокомментировал издание постановления глава Минстроя РФ Владимир Якушев.
Лучше, чем могло бы быть
В целом можно согласиться с тем, что пожелания были услышаны. «Если вспомнить, что сначала рассматривались уровни в 40–50% строительной готовности и 20–30% квартир, проданных по ДДУ, то можно констатировать, что в Минстрое услышали строительное сообщество и учли его аргументацию», – отмечал ранее заместитель главы Комитета по строительству Смольного Евгений Барановский. «Итоговая редакция Постановления претерпела значительные изменения, и в ней был учтен ряд пожеланий строительного сообщества. В частности, снижены критерии готовности для застройщиков, осуществляющих строительство социальных объектов, предусмотрены правила для определения готовности объектов, строящихся в несколько этапов», - соглашается директор юридического департамента Группы «Эталон» Дмитрий Иванов.
«Утвержденные критерии фактически позволяют достроить по старой схеме все проекты, реализация которых уже по-настоящему началась. Таким образом, для застройщиков фактически обеспечивается переходный период для освоения новой схемы привлечения средств граждан через эскроу-счета», - говорит вице-президент Российского Союза строителей в СЗФО, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Олег Бритов.
С ним согласен председатель Петербургского отделения «Деловой России» Дмитрий Панов. «В целом, профессиональное экспертное сообщество с пониманием отнеслось к утвержденным критериям, поскольку они позволят порядка 60-70% рынка жилищного строительства остаться в прежних правилах и обеспечить бесперебойную работу отрасли по достижению целевых показателей паспорта нацпроекта «Жилье и городская среда» на ближайшие несколько лет», - отметил он.
К главным достоинствам документа следует отнести относительно комфортный уровень строительной готовности (30%), учитывающий как объем фактически освоенных средств, так и физические показатели конструктивных элементов, а также понижающий коэффициент готовности 0,5 для КОТ и проектов с обязательством застройщика по строительству и безвозмездной передаче властям социальных объектов.
Отметим, что по оценке заместителя председателя Правительства Ленобласти Михаила Москвина, исходя из этих критериев, около 70% новостроек региона могут быть достроены по старым правилам. Евгений Барановский по Петербургу называл похожую цифру – порядка 68-70%.
Вопросы остались
При этом, по словам экспертов, проблемные вопросы пока остаются. Первый из них связан с минимальным временным запасом, остающимся у застройщиков на подтверждение соответствия своих объектов принятым критериям. «Постановление предоставляет Минстрою месячный срок на разработку формы заявления о готовности объектов. Субъекты РФ также имеют 30 дней для принятия нормативного акта, регулирующего порядок подтверждения степени готовности домов. Если органы власти только 22 мая примут необходимую нормативную базу, то нетрудно спрогнозировать коллапс при оценке готовности всех строящихся объектов, поскольку документы должны быть подготовлены застройщиками и проверены органами власти в течение одного месяца», - говорит Дмитрий Иванов.
«Почему нельзя опубликовать форму сразу или оставить возможность обращения в произвольной форме – непонятно. Таким образом, теряется время в ожидании этой формы, а ведь застройщики могли бы обращаться уже сейчас. Это может вылиться в «лавину» обращений накануне 1 июля, когда контролирующий орган просто не сможет «переварить» и обработать весь поток, поэтому будет отказывать в заключении по любым, в том числе надуманным, основаниям», - соглашается директор по правовым вопросам Группы RBI Станислав Михайлов.
Пока неясно до конца какой перечень документов потребует контролирующий орган. «Кроме того, установлено базовое правило, что расчет степени готовности по конструктивным элементам осуществляется кадастровым инженером «в установленном законодательством порядке». Не ясно, насколько для кадастровых инженеров понятно, в каком порядке им делать такой расчет и какими нормами руководствоваться? Наконец, методика расчета готовности конструктивных элементов дома предполагает разный удельный вес для разных элементов. Но пока непонятно, как он должен определяться», - отмечает эксперт. Президент Союза инженеров-сметчиков Павел Горячкин также считает, что перечень конструктивных элементов для оценки составлен не совсем грамотно.
Возникает и вопрос конкуренции. По словам заместителя гендиректора по экономике и финансам ГК «КВС» Артема Кириллова, сейчас в число девелоперов, получивших льготы в качестве системообразующих организаций, попадают только два топовых застройщика России, земельный банк которых оценивается в 10 млн кв. м. «Это говорит о том, что еще как минимум 2-3 года на рынке будут существовать объекты по «старым правилам». Топовые застройщики будут иметь преимущества над остальными, поскольку будут менее зависимы от эскроу-счетов. А значит, сохранят свою текущую рентабельность на том же уровне. У остальных застройщиков себестоимость строительства увеличится в связи с переходом на проектное финансирование», - подчеркивает он.
Дмитрий Панов обращает внимание на то, что для проектов с признаками высоких темпов строительных работ и реализации помещений (готовность свыше 20%, заключенные ДДУ свыше 10%) не предусмотрен дополнительный «переходный период», например, до 30 сентября 2019 года, с тем, чтобы эти проекты были доведены до требуемого уровня строительной готовности (30%) без остановки продаж.
Дмитрий Иванов отмечает, что в целом, установленные Правительством критерии позволят довести большинство проектов до завершения. «Но полностью проблему финансирования они не решат – значительное число проектов жилищного строительства в РФ, не соответствующих данным критериям по состоянию на 1 июля, не смогут привлечь проектное финансирование, и их реализация окажется под вопросом», - говорит он.
О том же беспокоится замглавы Комиссии по недвижимости Общества потребителей Петербурга и Ленобласти Олег Островский. «После 1 июля застройщики многоквартирных домов разделятся на три группы: одни будут достраивать дома по старым правилам, принимая деньги дольщиков; другие станут работать с эскроу-счетами, используя банковские кредиты; а вот третья группа проектного финансирования не получит, потому что не смогут выполнить требования уполномоченных банков. Что будет с этой ними – этот вопрос еще обсуждается. Очень важно, чтобы в ближайшее время были приняты нормативные акты, касающиеся этой категории строительных компаний, которая, по разным прогнозам, может включать от 10 до 30% всех действующих застройщиков», - резюмирует он.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ: