Быть вместе. Как сплотить застройщика, управляющую компанию и жильцов?
Министерство строительства и ЖКЖ РФ в июне опубликовало законодательный проект «Об утверждении правил деятельности по управлению многоквартирными домами и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах». Образно он назван «четыре в одном». Документ должен объединить с существенными поправками четыре действующих постановления правительства РФ (в последствие они утратят силу), регламентирующих деятельность и лицензирование УК, правила содержания общедомового имущества и т.д.
Эксперты считают, что обобщение нескольких нормативных актов в один является несомненным плюсом. Но оценивать качество законопроекта пока рано: он еще находится на стадии обсуждения и доработки. В любом случае эффективная регуляция, но не зарегулирование отрасли необходима.
Работа в синергии
В настоящее время управляющие компании (как муниципальные, так и частные) самая распространенная форма управления МГД. Преобладают они и в кварталах новой застройки. Крупные девелоперы очень часто имеют собственные УК, заостряет внимание директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова. «Окончание строительства для застройщика означает начало его новой деятельности. Поэтому еще на стадии проекта предусматриваются наиболее экономичные и эргономичные инженерные системы. Финансовая заинтересованность компании становится гарантией более комфортной и эффективной эксплуатации домового хозяйства. У компании Л1 также есть своя УК, которая принимает каждый сданный объект. Сторонние УК чаще привлекают небольшие строительные компании. Другой случай – когда застройщик имеет давние партнерские отношения с той или иной УК. И все свои объекты он передает именно ей», - отмечает она.
По мнению генерального директора УК «Острова» и УК «Кантемировская», входящих в Группу ЦДС «Управление домами», Анастасии Новожиловой, сторонняя управляющая компания – это очень размытое понятие. «Я всё-таки склонна квалифицировать УК не как условно «свои» и «не свои», а по признаку профессионализма. Если знакомая застройщику управляющая компания,- рассказывает она,- обладает высокой степенью профессионализма, то в предусмотренный законом срок (до выбора УК собственниками) застройщику выгодно доверять дом именно ей. У данной УК появляется возможность показать себя собственникам, показать свои сильные стороны, свою готовность к сотрудничеству, и тем самым убедить собственников доверять именно им».
Исполнительный директор «ЮИТ Сервис Россия» Алексей Максимов сообщил, что сейчас они работают с объектами ЮИТ, но и динамично расширяют портфель обслуживания за счет стратегического партнерства с такими застройщиками как «Аквилон Инвест», «Красная Стрела», ГК «Абсолют Строй Сервис». «Сегодня девелоперы видят УК как продолжение и развитие продукта, который они предлагают своим покупателям. По нашему опыту, залогом успеха в такой совместной работе являются как единый взгляд на уровень клиентского сервиса, так и профессиональный подход к решению возникающих проблем. И, конечно, все плюсы от данной синергии получают жители: быстрая и понятная коммуникация по любым вопросам через современные цифровые каналы, оперативное решение возникающих вопросов, как эксплуатационных, так и гарантийных»,- уверен он.
Особый подход
Очень серьезные требования к УК застройщики премиального жилья. «Мы с мужем,- отмечает генеральный директор ГК «Еврострой» Оксана Кравцова,- лично участвуем в каждом этапе создания жилого комплекса – от покупки участка до его ввода в эксплуатацию. Кроме того, мы с семьей сами живем в домах, построенных нашей компанией. Поэтому многие покупатели со временем становятся твоими знакомыми и друзьями – ведь фактически они твои соседи. Поэтому для нас крайне важно, как объект будет жить после заселения, будет ли в нем реализовано все, что было задумано – ведь это твоя репутация. Работая в элитном сегменте и предлагая уникальный продукт, необходимо следить, чтобы клиенты получали тот уровень сервиса, который был им обещан на этапе покупки. Поэтому наши дома обслуживает управляющая компания, которая досконально знает каждый объект и предлагает лучший сервис».
Генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург» Мария Черная рассказывает, что они как девелопер качественных объектов выбирают стороннюю управляющую компании с помощью тендера. Высококвалифицированные УК могут разобраться и в технической документации, и в тонкостях управления современной инженерией. Более того, самостоятельные управляющие компании будут настойчивее требовать от девелопера проведения гарантийных работ или исправления недостатков строительства. А если жителей не устроит качество работы или объем услуг выбранной организации, они могут её сменить.
«Перед заключением договора мы проверяем, действительно ли компания умеет работать с современными технически сложными объектами. Также для нас важно, готова ли она организовать раздельный сбор мусора и выставлять счета за коммунальные услуги ниже нормативных расценок. Мы строим дома с классом энергоэффективности А+ или А++, однако их жители могут не заметить выгоды от этого, если рассчитывать потребление ресурсов по нормативам. По опыту можем сказать, что в Петербурге — единицы управляющих компаний, отвечающих нашим требованиям»,- делает выводы Мария Черная.
Влияние пандемии
В период пандемии управляющие компании продолжали работать. В местах общего пользования были усилены дезинфекционные мероприятия. Взаимодействие с жителями проходило в дистанционном формате. К сожалению, отмечают специалисты, пандемия и самоизоляция граждан привела к снижению собираемости коммунальных платежей.
По словам Надежды Калашниковой, отдельная история с отменой пени. Конечно, для жильцов это положительный момент, позволяющий в непростой период решить свои финансовые проблемы. Но некоторые не понимают, что это не навсегда, что платить нужно, ведь основной долг никуда не уйдет. И нынешняя отмена не распространяется на накопленные ранее долги и пени.
По мнению генерального директора ОАО "Управляющая компания" Валерия Калюжного, сложившаяся из-за пандемии ситуация оказалась серьезной проблемой для компаний, занимающихся обеспечением жилых помещений. Вероятнее всего, это могло привести к банкротству некоторых организаций.
«Падение доходов граждан, самоизоляция и отказ от ряда мер воздействия на должников привели к падению собираемости за ЖКУ. Также в соответствие с региональными нормативно-правовыми актами на УК были возложены обязанности по проведении дезинфицирующих мероприятий в многоквартирных домах. Также было обязательным комплексное информирование граждан о коронавирусной тематике. Все это потребовало новых затрат от управляющих компаний, которые заранее не были предусмотрены. Проблемой является и то, что поддержка от государства управляющим УК предусмотрена далеко не во всех регионах России. Следовательно, компании должны самостоятельно решать возникающие в связи с пандемией проблемы»,- резюмирует представитель рынка.
МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:
Депутаты Госдумы «заворачивают» законопроект о поэтапном раскрытии эскроу-счетов, о необходимости которого много говорили застройщики. По оценке экспертов, предлагаемая практика была бы полезна рынку, но шансов на принятие закона пока нет.
Комитет Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям рекомендовал нижней палате парламента отклонить в первом чтении законопроект о поэтапном перечислении средств застройщику с эскроу-счетов.
Напомним, в марте группа депутатов внесла в парламент очередные поправки в Закон № 214-ФЗ, на сей раз выражавшие чаяния застройщиков. Согласно корректировкам, девелоперы получали бы право снимать деньги с эскроу-счетов по мере выполнения определенных этапов строительства. «Мы особо подчеркиваем, что в этом процессе должна соблюдаться жесткая пропорция: сколько построил, столько и получил. Завершение каждого этапа строительства, за который компания хочет получить деньги, должно подтверждаться актом приемки-передачи работ», – отмечал тогда один из инициаторов поправок, депутат Госдумы РФ Сергей Миронов, добавляя, что при такой схеме строители будут в меньшей степени зависеть от банков и у них появится меньше поводов «накручивать цены».
Эксперты отмечают, что девелоперы давно говорят о необходимости таких законодательных поправок. «Предлагаемое регулирование является более благоприятным для застройщиков, поскольку позволяет им частично получать денежные средства дольщиков до завершения строительства объекта в целом и финансировать дальнейшее строительство без получения кредита или при снижении его размера», – говорит юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Людмила Степанова.
«С нашей точки зрения, предлагаемые в законопроекте нововведения дают возможность одновременно сохранить гарантии защиты прав и интересов дольщиков, поскольку проект сохраняет механизм счетов эскроу, и соблюсти финансовые интересы застройщиков, позволяя им быстрее погашать кредиты, что, в свою очередь, не повлечет перекладывания затрат на обслуживание кредита на плечи потребителей», – отмечает советник практики «Недвижимость и строительство» петербургского офиса юридической фирмы «Борениус» Арина Довженко, добавляя, что поэтапное раскрытие эскроу-счетов известно зарубежным правопорядкам.
На федеральном уровне, однако, к проекту относятся негативно. Отрицательным был официальный отзыв Правительства РФ от 27 июня 2019 года. Ту же позицию занял и Комитет Госдумы по финансовым рынкам. «Мы всю реформу долевого строительства пытались уйти от того, чтобы у нас риски лежали на плечах граждан; все риски переложили на профессиональных участников рынка. И поэтому на этом этапе категорически нельзя допускать поэтапное раскрытие эскроу-счетов, если мы не предложим какую-то другую дополнительную меру», – заявил председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев, добавив, что сегодня никаких таких мер и предложений нет.
Эксперты отчасти согласны с резонностью такого подхода. «Для дольщиков предлагаемые изменения означают изменение гарантий, поскольку после завершения отдельных этапов объект в итоге может быть не возведен или возведен с существенным нарушением сроков, и для дольщика простой отказ от ДДУ не даст возможность получить сразу все вложенные денежные средства», – говорит Людмила Степанова.
При этом, по ее мнению, невозвращенные средства будут гарантированы иным способом – наличием незавершенного строительством объекта и правами требования в отношении него. «Эта идея может быть работоспособной, если разработчики смогут предложить понятный механизм «конвертации» таких прав требования в деньги, например, путем выкупа их банком либо фондом», – отмечает она. «Законодателю надлежит тщательно проработать, в частности, этапы строительства объекта, при достижении которых будет происходить поэтапное раскрытие счетов эскроу, порядок подтверждения достижения соответствующих этапов», – добавляет Арина Довженко.
Впрочем, по словам экспертов, при такой оценке законопроекта Правительством РФ и профильными думскими комитетами шансов на принятие закона практически нет. Между тем Центробанк, который ранее последовательно выступал против поэтапного раскрытия эскроу-счетов, сейчас несколько смягчил свою позицию. «Мы готовы рассмотреть такие механизмы. Если они обеспечат гарантии возврата кредита, то Центробанк поддержит поэтапное раскрытие», – заявила недавно заместитель председателя Банка России Ольга Полякова.
Мнение
Николай Николаев, председатель Комитета Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям:
– Дольщики застрахованы не только тем, что их деньги не передаются застройщикам до тех пор, пока дом не построится, но и тем, что сумма, которая лежит на эскроу-счете, застрахована в системе страхования вкладов. А если мы перейдем к поэтапному раскрытию, это означает, что деньги с эскроу-счета гражданина будут переводиться застройщику до того, как дом будет сдан в эксплуатацию. И этих денег на эскроу-счете просто не будет, а значит, и агентство страхования вкладов не сможет их защитить.
Арина Довженко, советник практики «Недвижимость и строительство» петербургского офиса юридической фирмы «Борениус»:
– «Жесткий» механизм раскрытия счетов эксроу невыгоден самим дольщикам, поскольку повлечет автоматическое увеличение стоимости квадратных метров за счет перекладывания на потребителей процентов по банковским кредитам, которые будут вынуждены привлекать застройщики для строительства объектов.
На текущий ремонт петербургских дорог в 2019 году дополнительно поступит 2,4 млрд рублей. Об этом сообщил председатель Комитета по развитию транспортной инфраструктуры Сергей Харлашкин на совещании в Смольном.
Средства добавятся к запланированным ранее 5 млрд рублей, которые выделены на текущий ремонт. Как пояснил Сергей Харлашкин, деньги эти высвободятся за счет перераспределения уже имеющихся и будут взяты с объектов капитального строительства, где существуют трудности. «Есть несколько проблемных вопросов с выкупом земельных участков. Они рассматриваются в судах, вероятность не успеть в нынешнем году велика», – сказал он.
Сергей Харлашкин рассказал, что за счет перераспределенных средств намечено увеличить число дорог, находящихся в нормативном состоянии, с нынешних 64% до 85% и завершить эту работу к 2024 году. Соответствующее поручение регионам дал Президент Владимир Путин. По планам, за 2019 год необходимо отремонтировать 132 км городских магистралей общей площадью 2,4 млн кв. м. На весь же период до 2024 года, по словам Сергея Харлашкина, потребуется финансирование в размере 58,6 млрд рублей.
Конкретные адреса, на которые добавят денег, не называются, однако, если заглянуть в адресную программу, очевидно, что значительное внимание в 2019 году будет уделено периферийным трассам, входящим в состав важных транспортных узлов. Это в большинстве своем переходящие объекты: обход Красного Села, комплекс работ по реконструкции Оборонной улицы в Колпино, реконструкция автодороги М-11 «Нарва» с Гореловским путепроводом, подключение «Лахта Центра» к Приморскому шоссе, продолжение Софийской и многие другие. Кроме того, строится более 20 новых дорожных объектов.
Как потребовал на совещании вр. и. о. губернатора Александр Беглов, должно быть увеличено не только финансирование, но и гарантийный срок. «Качеству дорожного покрытия необходимо уделить особое внимание, в том числе увеличить срок гарантийных обязательств подрядных организаций, причем увеличить существенно, а не на год-два», – сказал он.
Пример тому, что Александр Беглов уделяет особое внимание развитию дорожной инфраструктуры, – инспекционная поездка на строящийся полуторакилометровый участок Гранитной улицы, движение по которому должно открыться 25 августа 2019 года. «Он очень важен для жителей правобережной части Невского района. Участок обеспечивает дополнительную коммуникацию, открывает доступ к Ладожскому вокзалу и станции метро «Ладожская», которого они сейчас практически лишены. Дорога позволит трамваю и автомобилям подъехать к вокзалу со стороны Новочеркасского проспекта», – сказал он. В настоящее время практически все маршруты общественного транспорта в этой части района следуют к перегруженной станции метро «Проспект Большевиков».
Пробивка Гранитной улицы от Ладожского вокзала до Новочеркасского проспекта должна была завершиться еще полгода назад. Но, как пояснил Александр Беглов, «мы пожинаем плоды работы недобросовестного застройщика» – из-за неучтенных подземных коммуникаций подрядчику пришлось заново делать проект и проходить повторную экспертизу. На сегодняшний день готовность объекта составляет 94%. Высокотехнологичные методы позволят увеличить срок жизни дороги с 4 до 12 лет. Контроль за укладкой дорожного полотна и составом асфальтобетонной смеси ведет специальная передвижная лаборатория.
Мнение
Александр Беглов, вр. и. о. губернатора:
– Пусть верхний слой асфальта в течение гарантии обновляется, но само основание дороги должно быть обеспечено значительно более высоким гарантийным и эксплуатационным сроком службы. Вместе со специалистами лаборатории качества я буду и дальше регулярно лично проверять, как идет строительство и ремонт дорог. Без результатов экспертиз объект не будет принят.
Кстати
СПб ГБУ «Мостотрест» завершило ремонт дорожного полотна проезжей части и тротуаров, гранитных и металлических элементов, торшеров освещения, фасадов, устоев и свода Смоленского моста. На Челябинском мосту меняют асфальт и ремонтируют ограждение проезжей части, на Литейном монтируют новую автоматизированную систему контроля разводки, ремонтируются набережные Ждановки, в стадии подготовки разрешительной документации находятся Зеленый и Торговый мосты.