Как дела с энергоэффективностью и энергосбережением?
Этот и другие вопросы, связанные с практикой реализации и перспективными направлениями развития федерального законодательства в области энергосбережения и энергоэффективности обсудили в Государственной Думе на круглом столе Комитета по энергетике.
Комитет Государственной Думы по энергетике провел в формате видеоконференцсвязи «круглый стол» на тему «Энергосбережение и повышение энергетической эффективности в Российской Федерации: практика реализации и перспективные направления развития федерального законодательства».
Открывая дискуссию, председатель комитета Государственной Думы по энергетике Павел Завальный отметил, что тема энергосбережения чрезвычайно важна для России с учетом той роли, которую играет фактор энергоресурсов в нашей экономике. Производя порядка 2 млрд. т.у.т., сама страна потребляет порядка 1 млрд т.у.т. Примерно треть этого объема пережигается.
Уровни энергоемкости производства важнейших отечественных промышленных продуктов выше среднемировых в 1,2 - 2 раза, а по отношению к лучшим мировым практикам - в 1,5 - 4 раза. Цель по снижению энергоемкости ВВП России на 40% при сохранении текущих темпов будет достигнута только в 2043 г. с существенным отставанием от плана.
Энергоемкость экономики России с 2008 года по 2018 год снизилась на 9,3 процента, с 10,8 до 9,8 т.у.т./млн рублей ВВП в ценах 2016 года. Основными факторами, которые обеспечили снижение энергоемкости, стали технологический фактор - рост энергоэффективности энергопотребляющего оборудования и уровень загрузки производственных мощностей. При этом экономических стимулов для повышения энергоэффективности у участников рынка нет: внутренние цены на уголь и природный газ субсидируются за счет экспортных цен на эти энергоносители, цены на нефтепродукты формируются по сложной схеме. Низкие цены на энергоносители создают барьеры для внедрения энергоэффективных технологий и решений во всех отраслях экономики нашей страны.
Государство не демонстрирует достаточной воли и решимости. Так до 2014 года действовала государственная программа «Энергосбережение и повышение энергетической эффективности на период до 2020 года», целью которой было 40% снижение энергоемкости ВВП к 2020 году. Но в 2014 г. она была заменена на менее амбициозную программу «Энергоэффективность и развитие энергетики». Целевой индикатор новой программы по снижению энергоемкости к 2020 году составлял всего 13,5 %, но и он достигнут не был.
Что касается государственного финансирования программы, в последние годы оно фактически сошло на нет.
Директор департамента конкуренции, энергоэффективности и экологии Минэкономразвития РФ Михаил Сонин подчеркнул большое значение присоединения России к Парижскому соглашению для повышения энергоэффективности экономики страны. Наша страна обладает хорошим потенциалом по достижению заявленных в Парижском соглашении целей, и усилия по их реализации в контексте устойчивого развития будут оказывать положительное влияние на ускорение структурных сдвигов в национальной экономике в сторону повышения энергоэффективности. Участие в Парижском соглашении позволит не отставать от тенденций мировой технологической революции.
Полноценная реализация потенциала энергосбережения позволит высвободить значительные дополнительные объемы ископаемого топлива для экспорта, «озеленить» баланс потребляемой энергии, сократить выбросы в атмосферу, повысить качество жизни населения.
При этом технологический фактор должен быть является ключевым в снижении энергоемкости ВВП страны в наиболее энергоемких секторах экономики: энергетике, обрабатывающей промышленности, транспорте и жилищно-коммунальном хозяйстве. Повышения энергоэффективности можно достичь за счет внедрения передовых технологий, например, парогазовых установок, установок комбинированной выработки электричества и тепла, электрификации и газификации транспорта, современных энергоэффективных конструкций зданий и теплоизоляционных материалов, энергоэффективного освещения, современных приборов учета потребления энергетических ресурсов и так далее.
Минэкономразвития ведет работу над Стратегией долгосрочного развития Российской Федерации с низким уровнем выбросов парниковых газов до 2050 года, в которую будут внесены не только целевые показатели, но и необходимые мероприятия. Параллельно ведется и ежедневная нормативная работа по актуализации требований по энергоэффективности в различных секторах экономики, при госзакупках, программ энергосбережения в бюджетном секторе, на региональном и муниципальном уровне.
Заместитель директора департамента развития электроэнергетики Минэнерго РФ Петр Бобылев отметил взаимосвязанность вопросов экономической и энергетической эффективности, экологичности с вопросом надежности и энергоснабжения экономики страны. С одной стороны, конкуренция на мировом энергетическом рынке толкает российский ТЭК к постановке более амбициозных целей по энергоэффективности, по снижению удельных топливных затрат на производство энергии, изменению инфраструктуры энергетической отрасли. С другой стороны, во главе угла стоит бесперебойное энергообеспечение такой большой и климатически сложной страны как Россия, и это заставляет быть более осторожными. В том числе, этим можно объяснить недостаточную амбициозность программ модернизации электроэнергетики ДПМ штрих, являющейся на сегодня основным механизмом модернизации электроэнергетики, повышения энергетической эффективности и достижения показателей удельного расхода топлива в производстве электрической энергии. За это ее постоянно критикуют.
Сегодня основная работа ведется над программами развития и модернизации в различных секторах ТЭК, прежде всего, электоэнергетике, изменением схем теплоснабжения регионов и повышением их эффективности, внедрением наилучших доступных технологий.
Заместитель генерального директора ФГБУ «РЭА» Минэнерго РФ Игорь Кожуховский рассказал об информационном обеспечении повышения энергоэффективности на основе ГИС ТЭК. Она позволит иметь более четкую и ясную картину существующих уровней энергоэффективности в различных секторах ТЭК, потребления ими энергоресурсов для собственных нужд, топливных затрат при производстве энергии. Также можно будет более эффективно оценивать влияние тех или иных мероприятий на изменение этих показателей.
Одним сегментов ГИС ТЭК должна была стать ГИС «Энергоэффективность», которая позволила бы распространить мониторинг и анализ показателей энергоэффективности не только на сам ТЭК, но и на все сектора экономики, вести четкий учет энергопотребления. Она была создана, но затем ее внедрение было остановлено. Передача вопросов политики в области энергоэффективности от Минэнерго к Минэкономразвития привело к выводу ГИС «энергоэффективность» из ГИС ТЭК, что представляется нерациональным, поскольку снизит возможности по коплексному анализу ситуации с производством и потреблением энергоресурсов и разработке топливно-энергетических балансов.
Директор по цифровой трансформации ТЭК ФГБУ «РЭА» Минэнерго РФ Алексей Конев рассказал о системе энергетического менеджмента в компаниях ТЭК как ключевом инструменте повышения энергоэффективности в ТЭК. Сам факт ее внедрения дает порядка 5% экономии энергоресурсов. Эта практика относится к наилучшим доступным технологиям, активно внедряется и на международном уровне для реализации целей Парижского соглашения. Было бы целесообразно рекомендовать ее к более активному и широкому внедрению в различных секторах экономики.
Директор Ассоциации «Совет производителей энергии» Дмитрий Вологжанин представил взгляд генерирующего сектора на проблему повышения энергоэффективности. Показатель 255г/кВтч к 2030г. в принципе является достижимым. При этом потенциал мероприятий по изменению режимов нагрузок в производстве электроэнергии и тепла уже близок к своему исчерпанию. Акцент в снижении топливных затрат на производство энергии должен быть сделан на модернизацию генерирующих мощностей. При этом важно понимать, что строительство 16 ГВт соответствующих современных парогазовых мощностей по программе ДПМ стоило порядка 1 трлн. руб. Соответственно, и далее нужно предусмотреть какие-то экономические стимулы, которые сделают глубокую модернизацию мощностей, особенно ТЭЦ, инвестиционно привлекательными.
Что касается актуализации Комплексного плана мероприятий по повышению энергетической эффективности экономики России, он должен быть увязан с отраслевыми программами развития, в нем должен быть сделан более четкий акцент на всех основных секторах с высоким потенциалом энергосбережения, включая ТЭК, транспорт, здания и сооружения, более конкретно прописаны необходимые мероприятия и целевые показатели.
Представители республики Татарстан и Свердловской областей поделились своим опытом внедрения программ энергоэффективности и энергосбережения. Для регионов является актуальным возврат к практике предоставления субсидий из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации на реализацию региональных программ в области энергосбережения и повышения энергетической эффективности в рамках подпрограммы «Энергосбережение и повышение энергетической эффективности» государственной программы Российской Федерации «Энергоэффективность и развитие энергетики». Не менее важно ускорить принятие проекта постановления Правительства РФ «Об утверждении Правил установления требований к программам в области энергосбережения и повышения энергетической эффективности организаций с участием государства или муниципального образования».
Также в ходе круглого стола обсуждались вопросы повышения энергоэффективности и проведения энергоэффективной модернизации модернизации жилья, в том числе, не только многоквартирных, но и частных домов, повышения эффективности потребления энергетических и коммунальных ресурсов, внедрение интеллектуальных систем учета ресурсов, повышения качества ресурсов для снижения объемов их потребления и так далее.
Позицию производителей приборов учета по вопросу реализации 261-ФЗ в части коммерческого учета тепловой энергии в зданиях с теплопотреблением до 0,2 Гкал/ч представил генеральный директор АО НПФ ЛОГИКА, член Совета Ассоциации ОППУ «Метрология энергосбережения» Павел Никитин. Он отметил, что с момента принятия №261-ФЗ «Об энергосбережении» прошло 10 лет. Закон вызвал много споров и дискуссий в профессиональном сообществе, но сегодня можно с уверенностью сказать, что он стал мощным драйвером развития отрасли коммерческого учета энергоносителей. В 2017 году вступили в силу поправки к Закону, регламентирующие, в частности, обязательную установку приборов учета в зданиях, максимальный объем теплопотребления которых составляет менее чем 0,2 Гкал/ч. В этой связи производители приборов разработали и выпустили на рынок недорогие технические решения. Однако предложенные продукты оказались мало востребованы. Наш экспертный анализ показал, что одной из причин является высокая стоимость проектный и монтажных работ в таких зданиях. Если в многоквартирных домах стоимость работ распределяется на 50-200 квартир, то в домах с теплопотреблением до 0,2 Гкал/ч финансовая нагрузка ложится на плечи собственников 2-10 квартир, что становится и неподъемным для жильцов, и теряет экономический смысл установки приборов учета. Принимая это во внимание, Ассоциация «Метрология энергосбережения» предлагает поручить Правительству внести изменения в последнюю редакцию Правил коммерческого учета тепловой энергии, теплоносителя в части внедрения типовых проектов, не требующих согласования с ресурсоснабжающими организациями. С одной стороны, в п.39 Правил появился термин «типовой проект», который исключает необходимость согласования проекта. С другой, – есть п.64, предусматривающий ввод узла учета в эксплуатацию только после согласование проекта с РСО, что обессмысливает термин «типовой проект». Кроме того, мы также предлагаем снять требования с необходимости установки датчиков давления на объектах с теплопотреблением ниже 0,2 Гкал/ч в связи с тем, что они практически не участвуют в расчете тепловой энергии. По нашим оценкам, данные изменения приведут к снижению стоимости организации коммерческого учета тепла в домах с низкой тепловой нагрузкой на 20-30%, что активизирует установку приборов учета в них и даст возможность в дальнейшем реализовывать энергосберегающие мероприятия.
По итогам мероприятия Комитет Государственной Думы по энергетике считает целесообразным рекомендовать Правительству РФ:
- актуализировать Комплексный план мероприятий по повышению энергетической эффективности экономики России учетом целей Парижского соглашения, с упором на комплексный подход, охватывающий все сферы экономики, включая ТЭК, ЖХК, промышленность, транспорт и население.
- рассмотреть возможность разработки и утверждения постановления Правительства Российской Федерации «Об утверждении Порядка составления топливно-энергетических балансов на федеральном уровне и на уровне субъектов Российской Федерации» (вместе с «Методикой составления топливно-энергетических балансов на федеральном, отраслевом уровне и на уровне субъектов Российской Федерации») в рамках нормативно–правового обеспечения реализации Федерального закона «О стратегическом планировании в Российской Федерации»;
- инициировать разработку и принятие в ряд Федеральных законов в части установления класса энергетической эффективности общественных зданий, строений, сооружений, уточнения содержания требований энергетической эффективности для зданий и сооружений и учета необходимости ужесточения требований к конструкционным элементам и инженерному оборудованию зданий и сооружений,
- разработать в внести в Государственную Думу проект федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в части с развитием интеллектуальных систем учета природного газа, а также подготовить проекты аналогичных законов по развитию интеллектуальных систем учета тепловой энергии, холодной и горячей воды.
- создать постоянно действующую программу стимулирования собственников к проведению энергоэффективного капитального ремонта многоквартирных домов
- рассмотреть возможность реализации комплекса мероприятий, содействующих переходу муниципальных образований к новой модели регулирования отношений в сфере теплоснабжения по методу «альтернативной котельной», основанной на применении наилучших доступных технологий, устранение избыточных требований в нормативной базе, ведущих к снижению энергоэффективности.
- продолжить реализацию политики в сфере топливной эффективности тепловых электрических станций с целью достижения показателя удельного расхода условного топлива в 255,6 г т.у.т./кВт·ч к 2035 году, для чего предусмотреть на КОММод введение порогового значения КПД для тепловых электрических станций на уровне не ниже 43-46 % для объектов, работающих с использованием паросилового цикла, и не ниже 53-56 % для станций с использованием парогазового цикла, ниже которого не рассматривать проекты модернизации;
- предусмотреть возможность введения системы налогов или штрафов для юридических лиц за неэффективное использование энергоресурсов в различных отраслях по аналогии с программой увеличения уровня утилизации попутного нефтяного газа.
Эти и другие предложения, в том числе, прозвучавшие в ходе круглого стола, войдут в рекомендации комитета и будут направлены в федеральные органы исполнительной власти.
Жилая недвижимость по-прежнему остается одним из самых привлекательных инструментов для инвестиций, так как доходность вложений здесь существенно превышает доходность по депозитам. Сохранится ли это положение вещей и есть ли альтернативные инвестиционные инструменты, обсудили участники заседания круглого стола «Жилье как инструмент инвестиций», организованного газетой «Строительный Еженедельник» и ООО «Примэкспо Северо-Запад» в рамках выставки «Интерстройэкспо».
Валерий Грибанов, главный редактор газеты «Строительный Еженедельник», модератор
Денис Гусак, руководитель департамента новостроек ООО «НДВ СПб»
Анна Бунеева, заместитель генерального директора ЗАО «47 ТРЕСТ»
Ксения Орлова, управляющий проекта VERTICAL (NAI Becar)
Елена Гутман, исполнительный директор ООО «ЗЕНИТ-Строй-Инвест», ГК «БФА-Девелопмент»
Елена Карасева, директор по маркетингу ООО «ПетроСтиль»
Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1
Елена Шишулина, директор по маркетингу ЗАО «УК «СТАРТ Девелопмент»
Алексей Бушуев, руководитель группы менеджеров отдела продаж объединения «Строительный трест»
Игорь Петров, исполнительный директор корпорации «Матрикс Недвижимость»
Юлия Ружицкая, руководитель департамента недвижимости массового спроса бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»
Ирина Онищенко, генеральный директор ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ» (Etalon Group)
Андрей Ильичев, коммерческий директор ГК «Пионер»
Екатерина Базилевская, руководитель центра ипотечного кредитования ЗАО ФАКБ «Абсолют Банк»
Марианна Вагабова, начальник отдела маркетинга ЗАО «Ленстройтрест»
Станислав Кривенков, финансовый директор ГК AAG
Валерий Грибанов:
– Какова на сегодняшний день доля инвестиционных покупок жилья на рынке Петербурга? Как она менялась за последние несколько лет?
Денис Гусак:
– В докризисный период доля инвестпокупок доходила до 40%. В кризис была некоторая стагнация инвестпокупок, но смелые инвесторы рисковали и вкладывали деньги в объекты, на которые застройщики значительно снизили цены. Доходность при таких рисковых инвестициях достигала 30-50%. Сегодня на старте продаж 30-40% покупок совершается с инвестиционными целями.
Анна Брунеева:
– У нас небольшая компания, и все инвесторы нам известны. 5-7% покупают для перепродажи и порядка 20% – планируют сдачу в аренду.
Валерий Грибанов:
– Действительно ли можно говорить о таких цифрах?
Ксения Орлова:
– Я согласна с данной оценкой, но считаю, что сейчас эти цифры возросли. В зависимости от объекта доля инвестпокупок доходит до 60%.
Валерий Грибанов:
– Почему для инвестиционных покупок чаще всего приобретаются однокомнатные квартиры и студии?
Ксения Орлова:
– Так как квадратный метр в таких квартирах имеет максимальную стоимость, впоследствии в течение первого года он имеет и максимальный прирост. Поэтому такие инвесторы стремятся осуществить перепродажу в этот период и получить порядка 30% прибыли. Ждать ввода в эксплуатацию особого смысла нет, так как рост стоимости замедляется.
Валерий Грибанов:
– Каково соотношение студий, одно-, двух- и трехкомнатных квартир в общем объеме вводимого в Петербурге жилья?
Елена Гутман:
– Все зависит от локации объекта, ведь именно она диктует уровень классности дома, что определяет квартирографию, которая здесь будет заложена. Наиболее ликвидный продукт – это студии и однокомнатные квартиры, но если исходить из параметров того комплекса, который мы сейчас строим, оказалось, что очень востребованными являются двухкомнатные и трехкомнатные квартиры. Малогабаритных квартир в этом комплексе было порядка 45%, и они «ушли» очень легко. Во второй очереди сейчас возводится три дома, и мы разделили их на комфорт и эконом. В экономичном сегменте более мелкая нарезка, а в комфорте – более просторные квартиры. Покупатели, приобретающие жилье для себя, предпочитают более просторные квартиры и не хотят жить в доме, где постоянно будет меняться состав жильцов. У нас есть примеры, когда клиенты покупают однокомнатные квартиры, а потом переуступают их и приобретают двухкомнатные квартиры, зарабатывая на разнице цен.
Валерий Грибанов:
– Какова доля инвестиционных покупок в элитном сегменте?
Елена Карасева:
– В сегменте элитного загородного жилья инвестиционных покупок нет вообще. Всего 5% наших сданных домовладений вышли на вторичные продажи.
Валерий Грибанов:
– Различается ли доля инвестиционных покупок в жилье эконом-класса и более высокого уровня?
Елена Гутман:
– Более дешевые инвестиции – в жилье эконом-класса. Инвестор, у которого есть возможность вложить свободные средства, начинает просматривать все предложения на рынке. Если инвестор планирует продать квартиру на стадии сдачи дома, то он должен найти такой объект, в котором будет максимальная доходность по сравнению с нулем. Если он планирует приобрести квартиру под сдачу в аренду, то будет искать жилье с отделкой, расположенное близко к метро и транспортным потокам. Квартира эконом-класса при сдаче в аренду будет стоить примерно столько же, сколько и квартира комфорт-класса, так что смысла переплачивать нет.
Надежда Калашникова:
– Исходя из данных по продажам в нашей компании, доля инвестиционных продаж в эконом-классе составляет около 20%. В бизнес-классе – порядка 10%. Я хотела бы отметить, что все покупатели «первички», по сути, являются инвесторами. Говоря об инвестициях в жилую недвижимость, необходимо понимать, что инвесторы, как правило, преследуют одну из двух целей. Первая – перепродажа приобретенного жилья, вторая – сдача в аренду. Это две разные цели, но и в том и в другом случае доход составляет порядка 20%, что существенно выше дохода по депозитам. В нашей компании большое количество инвестпокупок с целью последующей сдачи в аренду, так как объекты имеют хорошую локацию и удобную транспортную доступность. Последние события, произошедшие на мировой арене, могут повлиять на обсуждаемый нами вопрос. Так, инвесторы могут понять, что депозиты не дают гарантию сохранности вложений, и переориентируются на инвестиции в жилье. Принятие закона о прописке также может способствовать увеличению интереса к приобретению дешевого жилья на первичном рынке, чтобы получить петербургскую прописку.
Валерий Грибанов:
– Вы согласны с тем, что закон о прописке спровоцирует рост покупок на первичном рынке? Может быть, наоборот, это отпугнет потенциальных инвесторов-арендодателей?
Станислав Кривенков:
– Не думаю, что принятие этого закона существенно повлияет на рынок.
Елена Шишулина:
– Ничего критичного, на мой взгляд, на рынке не произойдет. У правительства есть задача вывести рынок арендного жилья из тени, и принятие этого закона может способствовать достижению данной цели. Для профессионального инвестора необходимость регистрации жильцов в квартире не будет проблемой. Это может лишь привести к росту арендных ставок.
Валерий Грибанов:
– Какова, по вашим оценкам, доля инвестиционных покупок на рынке загородного жилья?
Елена Шишулина:
– Доля инвестиционных покупок на рынке загородного жилья составляет порядка 7%. Оно востребовано инвесторами, как для перепродажи, так и для сдачи в аренду. Около 5% таунхаусов в проекте «Золотые ключи» выставлены на продажу по переуступке. Люди продают их перед вводом в эксплуатацию и зарабатывают 15-20%. В городе-спутнике Южном доля инвестиционных сделок, по нашим оценкам, будет составлять порядка 20-25%.
Валерий Грибанов:
– Инвестиционные покупки – это благо для рынка или нет? Есть ли предельная величина, после которой на рынке начнутся патологические процессы?
Алексей Бушуев:
– Я считаю, что это не может негативно повлиять на рынок. Инвесторами движут совершенно определенные мотивы, и для того чтобы покупка была им интересна, необходимо совпадение нескольких обстоятельств. Во-первых, надо рассчитать цену выхода из проекта, то есть выяснить, сколько будет стоить готовая квартира в определенном месте после окончания строительства. Во-вторых, для профессионального инвестора важна стоимость входа в проект: чем ниже цена квартиры при покупке и чем выше она будет в итоге при продаже, тем интереснее такая инвестиция. Остается только понять, кто на рынке готов предложить низкую стоимость на входе. Обычно это компании, которые только начинают свою работу на рынке и хотят завоевать своего покупателя. Как правило, инвесторам интересно малогабаритное жилье массового спроса, а также – проекты комплексного освоения территории, так как цены на старте в них обычно ниже. Что касается нашей компании, то доля инвестиционных покупок жилья у нас невелика. В «Строительном тресте» покупают квартиры для жизни, и наша основная целевая аудитория – семьи с детьми. Гораздо чаще инвестиционные покупки у нас совершаются в сегменте коммерческих помещений. Норма прибыли при приобретении коммерческих площадей гораздо выше, чем при покупке жилья. Тем более что недавно у нас появилось новое выгодное предложение по покупке коммерческих помещений с готовым арендным бизнесом: инвесторы могут стать собственниками коммерческих помещений в разных районах города, где уже открыт действующий бизнес.
Игорь Петров:
– Новые компании, которые строят жилье, к примеру во Всеволожском районе, демпингуют. Принятие озвученных законов, на мой взгляд, вряд ли кардинально изменит ситуацию на рынке жилой недвижимости. Нам еще очень далеко до тех времен, когда инвесторы смогут спокойно вкладывать деньги, в том числе в недвижимость, и ничего не бояться. Рынок у нас еще совершенно нецивилизованный, и в существующих условиях инвесторы не спешат делиться с государством. Между тем инвестиции в недвижимость сегодня очень популярны, так как при минимальных рисках (если покупать жилье у проверенной и надежной компании) маржинальность может доходить до 30%.
Валерий Грибанов:
– Зависит ли желание приобрести квартиру от технологии, по которой построен дом?
Юлия Ружицкая:
– Материалы, из которых построен дом, никак не влияют на решение инвестора о покупке квартиры. У нас доля инвестиционных покупок на старте продаж, так же как и у большинства коллег, составляет порядка 20%. Но говорить о том, что это чисто инвестиционные квартиры, я бы не стала, так как на стадии ввода в эксплуатацию они, как правило, перепродаются конечным покупателям.
Игорь Петров:
– Технологии домостроения действительно не влияют на выбор инвесторов, потому что определяющим фактором является цена. Необходимо понимать, что у застройщиков как таковых инвестиционного продукта нет. Застройщиков, которые выделяют инвесторов в массе остальных покупателей, – единицы. Продукт, рассчитанный именно на инвесторов, предлагает только компания «Пионер». Мы сначала занимались только коммерческой недвижимостью, сейчас у нас есть жилые проекты эконом- и бизнес-класса. В коммерческой недвижимости каждая покупка инвестиционная. В жилом сегменте самый высокий процент инвестиционных сделок – в эконом-классе, в бизнес-классе – не больше 10%.
Валерий Грибанов:
– Влияют ли демпинговые цены новых застройщиков на долю инвестиционных покупок в ваших объектах?
Ирина Онищенко:
– Нет, не влияют. До кризиса доля инвестпокупок составляла порядка 17%, с 2009 по 2011 годы она составляла всего 8-9%, в прошлом году – 12-13%, а уже в начале 2013 года – 15%. Мы связываем это с тем, что у нас увеличилась линейка предложений, появились небольшие квартиры. Хотелось бы отметить, что есть такие инвесторы, которые не продают квартиру на этапе ввода в эксплуатацию, а ждут 3‑4 года. За этот период дом обживается, и стоимость квадратного метра только растет. Таким образом, не столь часто рискуя и вкладывая куда-либо деньги, человек получает возможность хороших дивидендов. У нас есть постоянные инвесторы, которые приходят к открытию продаж практически в каждом нашем объекте. Для них у нас специальные программы.
Валерий Грибанов:
– Доходы от сдачи в аренду, по мнению экспертов, составляют порядка 20%. Согласны ли вы с такой оценкой?
Андрей Ильичев:
– Если мы учитываем увеличение стоимости самой квартиры, пока она сдается, и берем покупку квартиры на начальном этапе под сдачу, то доходность может быть и выше 20%. Если брать данные «Бюллетеня недвижимости» по доходности квартир от сдачи в аренду, то, включая вторичный рынок, она составляет порядка 6,5%. Если приобретать квартиру на конечном этапе, то 20% доходности, конечно, не будет.
Валерий Грибанов:
– Если вы говорите, что в среднем по рынку доходность составляет 6,5%, то за счет чего вы обещаете 10%-ную доходность?
Андрей Ильичев:
– 10% мы обещали тем, кто приобретал апартаменты по 2,6 млн рублей на начальном этапе, сейчас, когда стоимость приближается к 3 млн, эта цифра составляет порядка 7,5%. Мы гарантируем стабильно минимум 22 тыс. рублей в месяц. Это выше, чем в среднем можно получить от сдачи однокомнатной квартиры, так как апартаменты предполагают определенный набор гостиничных услуг. Есть уже работающий на рынке пример: апарт-отель в комплексе зданий Holliday Inn, там ставка аренды сейчас составляет 65 тыс. рублей в месяц, а в высокий сезон достигает 70 тыс. рублей. Спрос на долговременное проживание сейчас стабильно высокий. Озвученная мной цифра – это минимум, который мы можем гарантировать уже на стадии вхождения в проект. При приобретении апартаментов покупатель может заключить предварительный договор аренды, сдать управляющей компании свои апартаменты по этой стоимости. Если человек увидит, что ставки будут расти, то он может расторгнуть договор аренды и договориться с нами на более высокие проценты.
Валерий Грибанов:
– Планируете ли вы в будущем реализовывать новые проекты доходных домов?
Андрей Ильичев:
– Мы начинаем реализацию аналогичного проекта в Москве у метро Митино.
Валерий Грибанов:
– Вам не подпортил бизнес и имидж вашего проекта печально известный пример доходного дома, который, по сути, превратился в публичный дом? Нет ли опасения со стороны ваших клиентов?
Андрей Ильичев:
– Я бы не смешивал понятия «доходный дом» и «апарт-отель». Апарт-отель – это все-таки здание с гостиничным сервисом и соответствующим уровнем безопасности. У нас есть определенные инструменты для того, чтобы не допустить такой ситуации. Опасность создания такого неблагоприятного соседства высока в обычных жилых домах с мелкой квартирной нарезкой.
Валерий Грибанов:
– Есть ли на рынке более доходные, но не более рисковые, чем недвижимость, инструменты для инвестиций?
Екатерина Базилевская:
– Более доходные альтернативы инвестициям в недвижимость, конечно, есть, но они связаны с другими рисками и требуют специфических знаний. У среднестатистического россиянина нет таких знаний, поэтому они предпочитают вкладываться в жилье. По данным социологических опросов, на вопрос «куда бы вы вложили свободные деньги» большинство респондентов отвечают, что в недвижимость. Сегодня недвижимость – это единственное направление для инвестиций, на которое банки охотно дают денежные средства. В массовом сегменте альтернативы вложения средств в недвижимость, по сути, нет. Ипотечные деньги довольно дешевые – 12-14%, а доходность, которую приносит недвижимость, выше. Доход формируется из двух составляющих: прироста стоимости квартиры и поступлений от аренды. Стоимость квартир увеличивается на 10‑15% в год, а доходы от аренды приносят порядка 7-8%. Ипотека – это как раз тот инструмент, который позволяет без вложения своего капитала получать инвестиционный доход. Получается, что из ничего инвесторы могут делать деньги. На сегодняшний день 60% заемщиков берут ипотеку на улучшение жилищных условий, 20% – покупают свое первое жилье и еще 20% – являются инвесторами. В свою очередь, инвесторы делятся на три группы: тех, кто хочет привлечь максимальный кредитный ресурс на небольшую квартиру с минимальным первоначальным взносом; вторая категория заемщиков имеет миллион-полтора рублей и, покупая квартиру с таким первоначальным взносом, планирует, что платеж по кредиту будет равен доходу от аренды; также появилась третья, интересная группа инвесторов, которая пытается уменьшить разницу между платежом и доходом от аренды за счет перепланировки квартиры. К примеру, приобретается большая однокомнатная квартира и из нее делается две студии.
Валерий Грибанов:
– На каком уровне у вас находятся ипотечные ставки?
Екатерина Базилевская:
– Ставки по ипотеке у нас в среднем находятся на уровне 12,5-12,75%. Мы не поднимали ставки вслед за некоторыми участниками рынка, а наоборот, понижали их.
Валерий Грибанов:
– Когда ставки в целом по рынку росли, что вы ощущали: спад интереса или, наоборот, увеличение спроса?
Екатерина Базилевская:
– В целом по рынку ставки выросли на 0,5-1%, чтобы правильно понимать, в платеже по кредиту это составило приблизительно 1,5-2 тыс. рублей. Так что это никак не повлияло на покупательную способность клиентов. Ожидается понижение в несколько этапов на 0,25% ставки рефинансирования, а значит, стоимость «длинных» денег будет уменьшаться и соответственно ставки по кредитам пойдут вниз.
Валерий Грибанов:
– Растет ли доля кредитования первичного жилья?
Екатерина Базилевская:
– В прошлом году часть инвесторов ушла на первичный рынок, потому что еще пару лет назад стоимость однокомнатной квартиры была 2,5 млн рублей, а сегодня она уже составляет порядка 3 млн рублей. Сейчас инвесторы возвращаются во «вторичку», так как разница в стоимости не такая большая, а получать доход от аренды можно сразу же.
Валерий Грибанов:
– Каков портрет покупателя-инвестора?
Марианна Вагабова:
– Покупатели-инвесторы в наших проектах – это, как правило, люди среднего возраста от 30 до 45 лет, с определенным капиталом и хорошим достатком.
В последнее время петербургским застройщикам все реже удается выводить новые объекты на рынок премиального жилья. В некоторых престижных районах Санкт-Петербурга такие дома сегодня буквально эксклюзив. Стремительное снижение предложения и вызванный этим постоянный рост цен – те условия, в которых сегодня приходится делать выбор самым требовательным покупателям. Сегмент элитного жилья испытывает гораздо сильнее те проблемы, которые присущи сегодня остальным сегментам рынка новостроек. Главная – дефицит земли. Проекты появляются по принципу: «Кто-где купил, кому-как повезло…» В новости рынка элитного жилья в основном попадают следующие очереди уже реализованных и известных проектов. Каких-то удивительных новинок нет. Эксперты связывают эту ситуацию с тем, что в городе реально не запущены механизмы, позволяющие петербургским девелоперам вовлекать новые земельные участки и объекты в оборот рынка элитной недвижимости. С реновацией промышленных зон все слишком неопределенно, нет ни правил, ни стратегии, хотя участки ряда предприятий вполне могут претендовать на элитный сегмент. Реконструкция и реставрация встала. Самый престижный сегмент жилья сегодня характеризуется весьма небогатым выбором. Если в центре города и на Крестовском выбор пока есть, то, например, в «золотом прямоугольнике» Московского района единственным строящимся премиальным объектом стал дом «Победы, 5» компании LEGENDA. «Здесь больше не осталось пятен под застройку, а варианты реконструкции существующих зданий на престижных участках исторической сталинской застройки представляются маловероятными», – рассказывает директор по продажам компании Виктория Федорова. В тех объектах, которые выходят на рынок, застройщики заметно больше внимания сегодня уделяют экстерьерным и интерьерным элементам, особенно входным группам. Дорогой дизайн и дорогие материалы, второй свет и эксклюзивные детали приобретают все больший вес и возвращают парадным домов то значение, которое было утрачено в конце 90-х: парадная становится действительно «визитной карточкой» дома и его жителей. Застройщики стараются подчеркнуть особенности своего дома. Так, холл «Победы, 5» украсит антикварная люстра, спасенная коллекционерами из ДК Первой Пятилетки (ДК был снесен городом ради второй сцены Мариинского театра). В общем-то, фешенебельность холла является логическим продолжением экстерьера здания с его строгой и величественной архитектурой, воплощенной в натуральном камне. Подобный подход девелоперов к архитектуре и общим интерьерам диктуется и самими покупателями – им нравится, когда дом и входная группа производят сильное впечатление на гостей. А вот метражом квартиры уже никого не удивишь, более того – покупатели премиальных квартир порой больше других радеют за функциональность планировки, правильность форм комнат, отсутствие лишних коридоров. Квартиры больше 200 метров редко востребованы, даже для больших семей. Единственное, что со временем не меняется – это схема покупки элитного жилья. «Вопросы по ипотеке есть всегда, но востребована она, как правило, на квартиры в готовых домах и покупатели чаще всего гасят ее досрочно. Если дом строится, но нет желания вынимать деньги из бизнеса, покупателю проще воспользоваться рассрочкой от застройщика и ее чаще всего гасят досрочно», – рассказала Виктория Федорова.