«СМУ-6 Инвестиции»: Пять плюсов легализации апартаментов
Вице-премьер правительства Марат Хуснуллин сообщил, что предложил новые поправки в законодательство, позволяющие признать апартаменты жильем. Впервые предложение о присвоении апартаментам жилого статуса прозвучало на таком высоком уровне. Эксперты «СМУ-6 Инвестиции» рассказывают, какие преимущества в связи с этим решением могут получить потенциальные и состоявшиеся покупатели апартаментов.
Большинство отличий апартаментов от квартир связаны с их юридическим статусом. В жилищном кодексе не предусмотрены апартаменты: среди жилых помещений перечисляются только квартиры, комнаты и индивидуальные дома. Поэтому апартамент с позиций закона – это только один из типов нежилой недвижимости, хотя фактически апартаменты для постоянного проживания абсолютно пригодны. Нежилой статус апартаментов означает другой режим налогообложения, пользования, эксплуатации. Легализация апартаментов снимет эти противоречия.
Оформление постоянной регистрации
По закону зарегистрироваться на постоянной основе можно только в жилых помещениях, перечисленных в жилищном комплексе. В апартаментах это сделать нельзя, если только они не находятся в здании, имеющем статус гостиницы. В этом случае житель апартаментов может рассчитывать на оформление временной регистрации сроком на 5 лет с правом пролонгации, которая тем не менее не даёт тех же прав, что и постоянная (скажем, право голосовать на местных выборах).
Легализация апартаментов позволит регистрироваться в них всем жителям и пользоваться такими же правами, что и у жителей квартир.
Уменьшение имущественного налога
По закону апартаменты облагаются налогом так же, как и другие коммерческие помещения. В зависимости от конкретного типа апартаментов (некоторые из них расположены в гостиницах, другие – в административных центрах), ставка по налогу на имущество для физического лица может варьироваться от 0,5% до 2% от кадастровой стоимости объекта, тогда как у жилых помещений они составляют от 0,1% до 0,3%, во всяком случае в Москве.
Если апартаменты будут приравнены к жилым помещениям, то ставка опустится до 0,1%, что позволит сэкономить на налоге их владельцам, считают эксперты «СМУ-6 Инвестиции». В то же время кадастровая стоимость апартаментов сейчас, как правило, ниже, чем у квартир, что помогает нивелировать расходы на налог.
Снижение стоимости коммунальных услуг
Нередко расценки на коммунальные услуги (электричество, тепло- и водоснабжение) в комплексах апартаментов выше, чем в квартирах. Это связано с тем, что у ресурсоснабжающих компаний действуют более высокие тарифы для пользователей нежилых помещений. При легализации апартаментов к их жителям будут применяться стандартные тарифы ЖКУ на жилые помещения. Снижение расходов на коммунальные услуги при этом может достичь 10%, что повысит ликвидность апартаментов и их доходность, если они сдаются в аренду.
Рост стоимости
Из перевода апартаментов в жилье можно будет извлечь и финансовую выгоду. Сейчас апартамент в среднем обходятся на 10-30% дешевле, чем аналогичные по расположению, классу и качеству квартиры. При признании апартаментов жильем, собственники такого помещения смогут повысить на них цену при продаже на размер ранее существовавшей разницы со стоимостью квартир. В Донском районе Москвы, где строится клубный дом премиум-класса «Данилов Дом», имеющий статус апартаментов, стоимость «квадрата» в бывших апартаментах может возрасти на 20-30%, особенно в случае с клубными домами, которые остаются дефицитным продуктом премиального рынка.
Снятие предубеждений
Об апартаментах бытует множество мифов, которые формируют неправильное отношение недостаточно информированных граждан. Из-за этого иногда перепродажа апартамента может осложниться. Присвоение апартаментам статуса жилья решит эту проблему. Их владельцам, прежде всего инвесторам, станет легче перепродавать этот тип недвижимости на рынке. Приобретя апартаменты сейчас, они получают возможность в будущем заработать на их вторичной реализации, когда стоимость сравняется с расценками на аналогичные квартиры.
«Вопрос о статусе апартаментов поднимается не впервые, но до этого инициатива исходила от депутатов Госдумы и Минстроя, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – Сейчас с предложением выступает вице-премьер, который фактически является третьим лицом в исполнительной власти и имеет большой авторитет в стройкомплексе. Полагаю, что на этот раз решение будет принято в пользу владельцев и застройщиков апартаментов, и это нужно учитывать в виду покупателям, которые сейчас рассматривают возможность приобрести апартаменты».
Справка о проекте
Клубный проект премиум-класса «Данилов дом» строится в престижном Даниловском районе в шаговой доступности от метро «Тульская». В состав комплекса входит клубный 12-этажный корпус в стиле ар-деко на 36 апартаментов и такое же количество машино-мест в подземном паркинге. Жилье сдается с предчистовой отделкой white box. В каждом апартаменте появится платформа «Умный дом», с помощью которой можно будет решать большинство бытовых вопросов. В доме предусмотрены энергоэффективные стеклопакеты от Sсhuco и система приточной вентиляции. На первом этаже запроектированы коммерческие помещения и офисы, во входной группе – переговорная комната. Комплекс имеет охраняемую придомовую территорию с системой видеонаблюдения.
Жители смогут пользоваться сложившейся инфраструктурой Даниловского района. На расстоянии менее километра от комплекса работают семь детских садов, четыре школы. В 15 минут ходьбы – Даниловская набережная и несколько зеленых скверов. Время в пути на машине до Садового кольца составляет всего 10 минут. Девелопер клубного дома – «СМУ-6 Инвестиции», построивший за 25 лет более 1 млн кв. м недвижимости.
Проект строительства жилого комплекса бизнес-класса на месте общежитий на ул. Жака Дюкло, 7, был рассмотрен на заседании Градостроительного совета Санкт-Петербурга.
Владельцем участка и стоящих на нем зданий является ФГБУН «Физико-технический институт им. А. Ф. Иоффе». Это учреждение и выступило в качестве заказчика проекта. Общежития в настоящее время расселяются на средства неназванного инвестора. После этого здания предполагается снести. А на их месте возвести жилье – отчасти для института, отчасти – для инвестора.
Общая площадь участка под застройку – 4,5 тыс. кв. м. Он располагается в непосредственной близости от Ольгинского пруда и парка Сосновка, на которые будет открываться вид из окон. Участок находится в зоне Т3Ж2, предназначенной для застройки жильем средней и повышенной этажности.
По замыслу проектировщика (ООО «Лявданский и Герасимов. Архитектурная мастерская»), жилой комплекс будет состоять из двух корпусов – «точки» и двухсекционного. Общая площадь зданий составит 17,6 тыс. кв. м, жилья – 9,1 тыс. кв. м. На подземном и первом этажах разместится паркинг на 127 машино-мест. Помимо этого, 17 мест расположится на открытых парковках. Также на первом этаже запланированы коммерческие помещения.
По словам главного архитектора проекта Владлена Лявданского, предусматривается озеленение территории в соответствие с нормативами. Вопрос обеспечения местами в объектах социальной инфраструктуры решен путем передачи институтом двух ведомственных детсадов на баланс района.
Проект вызвал диаметрально противоположные отзывы членов Градсовета. По мнению одних, проект гармонично вписан ландшафт и окружающую застройку. «Двуцветное решение фасадов – тема, использовавшаяся архитекторами, работавшими над зданиями в этой локации начиная с середины XIX века и до позднесоветского периода. Представленный проект перекликается с этими традициями», – отметил Анатолий Столярчук, генеральный директор ООО «Архитектурная мастерская Столярчука». Само архитектурное решение называли интересным, динамичным и удачно «посаженным» на местность.
Другие подвергли проект серьезной критике – и за архитектурно-градостроительные решения, и за предложенную квартирографию. «Есть такое ощущение, что на создание проекта влияло слишком большое число случайных факторов, требований и пожеланий, и все их разработчики постарались учесть. В результате пришлось чуть-чуть «подвинуться» там, чуть-чуть – тут, и в итоге целостного гармоничного проекта не получилось», – говорит руководитель ООО «Студия 44» Никита Явейн.
Однако в итоге проект все-таки был в целом одобрен – с предписанием при доработке учесть сделанные замечания.
Строительным компаниям стоит активнее готовиться к полному переходу на электронную систему оформления подключения объектов к инженерным сетям, а также участвовать в изменении законодательства в этой сфере. К такому выводу пришли участники семинара «Повышение доступности инженерной и энергетической инфраструктуры Санкт-Петербурга», который состоялся в Союзе строительных объединений и организаций (ССОО).
Мероприятие проходило в рамках подготовки к ежегодной конференции «Развитие строительного комплекса Петербурга и Ленобласти». По ее итогам будет принята резолюция с предложениями бизнеса о поправках в законодательство. Документ направят в федеральные и региональные органы власти, а также в Комитет по взаимодействию застройщиков и органов власти Российского союза строителей (РСС).
С 1 января 2019 года в Москве, Подмосковье, Петербурге и Ленобласти заявки на подключение объектов недвижимости к тепло-, водоснабжению и водоотведению будут приниматься только в электронном виде. Как напомнил глава Дирекции подключений и обработки данных об абонентах «Водоканала Санкт-Петербурга» Максим Карабенин, сейчас заявления еще принимаются в бумажной форме по двум адресам: в Центре приема абонентов и заказчиков на ул. Комсомола, 19, а также в Центре приема документов ГУП «ТЭК» на Белоостровской ул., 16. «В этих центрах можно подать все три заявления: на тепло- и водоснабжение, а также на канализование. Таким образом, достаточно прийти один раз», – отметил он. Договор заключается в среднем за 18 дней, хотя законодательство позволяет выполнять эту работу за 20 суток. У заказчика также пока есть право выбора, в какой форме получить заключенный договор – в электронном или бумажном виде.
Однако Максим Карабенин призвал изучать Единую систему строительного комплекса Петербурга (ЕССК), которая значительно упростит жизнь строительным компаниям. «Сроки заключения договоров сократятся, но самое главное – единая система обеспечивает межведомственное взаимодействие. Соответственно, документы, которые компании ранее приходилось собирать по ведомствам, теперь уже будут находиться в ЕССК. Это очень упрощает процедуру для инициатора заключения договора», – сказал он.
Исполнительный директор ССОО и вице-президент РСС Олег Бритов признал, что число электронных обращений растет очень скромными темпами, несмотря на множество плюсов: «Подача заявления в электронном виде занимает меньше времени; есть возможность отслеживать, как идет рассмотрение; но самое главное – полностью ликвидируется коррупционная составляющая».
Причины низкой пока популярности ЕССК банальны – большинство игроков рынка предпочитает идти знакомым путем, а не изучать новый формат. Максим Карабенин отметил, что «Водоканал» уже разрабатывает инструкции и регламенты для заполнения заявок в электронном виде. Олег Бритов отметил, что ССОО готов предоставить площадку для проведения семинара о правилах работы с ЕССК. «Переход на электронную систему кажется трудным, но поверьте – компании, которые отказались от бумажных заявлений, поняли, насколько такая система проще», – сказал он.
Помимо этого, участников семинара интересовали более практические вопросы. Так, исполнительный директор Союза строительных организаций Ленобласти Владимир Мозговой отметил, что все больше объектов строится в рамках редевелопмента, т. е. строительная компания приходит на участок, где есть какой-то объект, обеспеченный мощностями. «Например, у старого здания уже есть 300 кВА, а для нового проекта необходимо 350 кВА. Возможно ли зачесть имеющиеся мощности и просто докупить недостающие 50 кВА?» – поинтересовался он. Директор по технологическому присоединению ПАО «Ленэнерго» Виталий Стромаков напомнил, что действующее законодательство четко регламентирует этот вопрос: «Если у вас меняется назначение объекта, то и оплачивать надо всю необходимую мощность. Никакого зачета закон не предусматривает». Владимир Мозговой призвал инициировать соответствующую поправку в законодательство: «Ведь это логично». С этим согласились и Виталий Стромаков, и Олег Бритов, и другие участники семинара. «Данное предложение войдет в резолюцию круглого стола и будет вынесено на обсуждение на осенней конференции», – пообещал исполнительный директор ССОО.