Ипотека в новой реальности
В условиях кризиса, вызванного пандемией коронавируса, главным драйвером на первичном рынке жилья стала ипотека, которая получила мощную поддержку на государственном уровне. При этом эпидемиологические риски серьезно изменили технологию выдачи кредитов. Эксперты отрасли рассказали о том, как банки работают в условиях кризиса и как освоили переход в режим онлайн.
Ипотека и кризис
Кризис, спровоцированный пандемией COVID-19, больно ударил по экономике в целом и по покупательной способности граждан а частности. В начале апреля объемы выдачи ипотеки и продаж жилья начали стремительно падать.
В целях поддержания отрасли были введены беспрецедентные меры государственной поддержки заемщиков. В соответствие с запущенной федеральными властями программой до 1 ноября 2020 года можно оформить кредит на жилье в новостройках по ставке всего 6,5% годовых – причем субсидирование процентной ставки осуществляется весь период кредитования. И эта мера дала существенный результат: объемы и ипотечного кредитования, и продаж жилья существенно выросли.
«В 2020 году спрос на ипотеку сократится. Пандемия уже начала приводить к снижению доходов населения, с одной стороны, и в период неопределенности клиенты отказываются от крупных покупок, с другой. В апреле объемы выдачи ипотечных кредитов сократились, но драматического падения не было. Количество обращений за новой ипотекой в мае выросло в 2,5 раза, но выдачи далеки от показателей начала года», - рассказывает Константин Мурашкин, руководитель отдела продаж ипотечных кредитов макрорегиона «Запад» Райффайзенбанка.
По его словам, субсидирование ипотеки, безусловно, позволило поддержать строительную отрасль и индивидуальных заемщиков. «Без этого падение рынка ипотеки было бы драматическим. Но вряд ли это поможет рынку достичь показателей 2019 года», - считает специалист.
Как бы то ни было, по общей оценке экспертов, драйвером рынка жилья является ипотека с господдержкой. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» с ее использованием на первичном рынке жилья в Санкт-Петербурге сейчас заключается три четверти сделок. «В июне сохраняется наметившаяся ранее тенденция, когда после старта программы льготной ипотеки доля ипотечных сделок выросла с 62% (в первом квартале) до 76% в настоящее время», - говорит Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».
Ветер перемен
При этом сложная эпидемиологическая обстановка потребовала от банков изменения формы работы с гражданами – из соображений безопасности и в соответствии с требованиями властей о прекращении работы клиентских офисов. Интересно при этом, что некоторые крупные банки и до прихода коронавируса прилагали усилия для перевода процесса оформления кредита в цифровую среду, и немало в этом преуспели.
Заместитель председателя Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Анатолий Локотков подчеркивает, что в банке дистанционный процесс оформления ипотечных сделок был запущен задолго то пандемии. «И сейчас это как никогда актуально. Наши клиенты могут приобрести жилье, оставаясь дома и не нарушая режим самоизоляции», - отмечает он.
«В феврале Райффайзенбанк интегрировал личный кабинет ипотечного заемщика на сайте банка с порталом Госуслуг, чтобы процесс оформления заявки на ипотеку стал удобнее. Теперь 85% информации анкеты на ипотеку заполняется автоматически. Подать документы и получить одобрение можно полностью дистанционно. Заемщики с удовольствием пользуются этой возможностью – 90% заявок на ипотеку принимаем онлайн», - рассказывает Константин Мурашкин.
Другие кредитные структуры спешно догоняют пионеров освоения цифры. «Мы успешно запустили пилотный процесс и сейчас онлайн-сделки пока не массовые. В части продуктов это пока только первичное жилье. В ближайшее время будем масштабировать процесс за счет включения новых категорий клиентов и ипотечных программ», - говорит руководитель центра ипотечных продуктов и цифрового партнерского бизнеса Росбанка Игорь Дмитриев.
По его словам, для проведения сделки онлайн в целом требования для клиента не изменились. «Однако сейчас мы рассматриваем клиентов, у которых есть подтвержденная учетная запись на портале Госуслуг – за счет возможностей наших сервисов они могут подтвердить доход и трудоустройство выпиской из ПФР онлайн», – уточняет специалист.
Дело техники
Игорь Дмитриев говорит, что сейчас большинство этапов процесса оформления ипотеки для клиента проходит в формате онлайн. «Все зависит от выбранного клиентом продукта, например, по вторичному жилью или семейной ипотеке есть своя специфика проведения таких сделок, и по данным продуктам сделать полностью онлайн процесс проблематично, однако мы работаем над этим», - отмечает он.
Специалист добавляет также, что, применительно к объектам первичного рынка многое зависит от технической готовности партнеров: застройщиков и страховых компаний. «В части взаимодействия банка и клиента все может проходить в формате онлайн, начиная от подачи заявки и получения одобрения, заканчивая подписанием кредитного договора с помощью усиленной электронной подписи. Регистрация сделки также проходит в формате онлайн», - говорит Игорь Дмитриев.
Константин Мурашкин отмечает, крупные застройщики уже используют собственные сервисы электронной регистрации. «На вторичном рынке эта технология пока менее распространена. Райффайзенбанк активно разрабатывает решение по электронной регистрации, которое даст нашим клиентам и партнерам максимальное удобство», - добавляет он.
Сбербанк же предпринимает меры для того, чтобы стимулировать клиентов пользоваться именно цифровыми технологиями. «Кроме того, что онлайн-сервисы удобны и экономят время, их использование может быть еще и выгодно. Сейчас при регистрации сделки в электронном виде действует специальный дисконт 0,3 п.п. годовых на ставку», - отмечает Анатолий Локотков.
Игорь Дмитриев также выражает уверенность в перспективности диджитл-сервисов. «Мы уверены, что спрос на онлайн-ипотеку будет расти – это удобно, прежде всего, самим клиентам», - говорит он.
В целом представители банковского сообщества смотрят на ситуацию со сдержанным оптимизмом. «Возврат к докризисным объемам выдачи ипотеки мы ожидаем не ранее июля-августа, когда будут сняты все ограничения и рынок вернется к прежнему ритму. В условиях неопределенности, конечно, сложно делать прогнозы. Однако такие тенденции, как снижение ключевой ставки ЦБ, поддержка строительной отрасли со стороны государства, а также цифровизация ипотеки могут поспособствовать восстановлению прежней активности в ипотечном кредитовании после снятия ограничительных мер», - резюмирует Константин Мурашкин.
По прогнозу единого института развития в жилищной сфере ДОМ.РФ, если не начнется вторая волна коронавирусной инфекции, которая снова приведет к повышению волатильности на финансовых рынках, средняя ставка по ипотеке в 2020 году составит 7,5-8% годовых. За год будет выдано около 1 млн кредитов общей суммой в 2,5 трлн рублей (для сравнения: в 2019 году в России было выдано 1,27 млн ипотечных кредитов на 2,85 трлн рублей). Причем почти 60% всего объема кредитов будет выдаваться на новое жилье (по сравнению с 32% в 2019 году).
Прямая речь
Анатолий Локотков, заместитель председателя Северо-Западного банка ПАО Сбербанк:
- Оформление ипотечного кредита, консультации и подготовка к сделке проходят онлайн через сайт ДомКлик. Кроме того, зарплатным клиентам банка не потребуются никакие документы. При использовании Сбербанк Онлайн с помощью технологии SberbankID данные клиента автоматически заполняются. Остальные — могут подтвердить занятость и доход, заказав справку из ПФР также онлайн в личном кабинете ДомКлик. Система сама подскажет, какие документы еще нужны для конкретной ипотечной программы, их достаточно просто сфотографировать и загрузить. В итоге, выехать в офис банка необходимо только один раз для подписания кредитной документации — это вопрос безопасности. Но если клиент по какой-то причине не может посетить отделение, то наши сотрудники готовы, с соблюдением всех мер предосторожности для здоровья, приехать к нему. Эта услуга бесплатная, пока она работает только для покупателей квартир в новостройках.
Несмотря на некоторое «проседание» в объемах выдачи
ипотеки в России, которое было зафиксировано в первом полугодии 2019 года, по общегодовым итогам ожидается положительная динамика. Такое мнение высказал на пресс-конференции вице-президент, начальник управления розничных
продаж ВТБ в Санкт-Петербурге и Ленобласти Сергей Кульпин.
По его словам, в двух субъектах РФ банком ВТБ в первом полугодии 2019 года было выдано ипотечных кредитов на общую сумму 27,4 млрд рублей. Это примерно на 16% больше, чем за аналогичный период прошлого года (23,6 млрд). В итоге ипотечный портфель ВТБ в регионах на 1 июля приблизился к 131,6 млрд рублей (рост на 11% с начала года). Эксперт подчеркнул, что качество портфеля не страдает от увеличения объемов выдачи кредитов: «Доля просрочки невелика. На уровне 90 и более дней она составляет менее 1%».
«В целом ипотека стала одним из главных драйверов розничного кредитования. Поэтому мы планируем и впредь уделять ей особое внимание», – отметил Сергей Кульпин. Он добавил, что общий розничный кредитный портфель ВТБ в регионах достиг 248 млрд рублей.
Напомним, однако, что, по данным Банка России, в первом полугодии в целом по стране отмечалось падение объемов выдачи ипотеки. За этот период снижение в денежном выражении составило 3,5% (до 1,26 трлн рублей), а в количественном – на 13,2% (до 575,5 тыс.), относительно первого полугодия прошлого года.
По мнению Сергея Кульпина, после двукратного – в начале июня и конце июля – снижения Центробанком ключевой ставки и, как следствие, уже начавшегося понижения банками процентных ставок по ипотеке (в частности, ВТБ сдвинул их вниз по своим продуктам в среднем на 0,5 п. п.) ситуация изменится и в общерыночном тренде.
«То «проседание» в объемах выдачи, которое стало заметно в первом полугодии 2019 года, будет нивелировано, и в целом по итогам года сегмент выйдет в плюс», – считает эксперт.
Как отмечает Сергей Кульпин, получил развитие ряд трендов, уже имевших место на рынке ранее. Так, доля выданных ипотечных кредитов для осуществления сделок на вторичном рынке недвижимости по сравнению с первым полугодием 2018 года выросла примерно на 10 п. п. «В настоящее время доли первичного и вторичного рынков находятся в пропорции 50/50%. До этого длительный период времени жилье в новостройках по спросу существенно обгоняло вторичные квартиры», – отметил он.
Кроме того, сохраняется интерес клиентов к такому продукту, как рефинансирование ипотечного кредита. «Несмотря не то, что доля таких сделок уменьшилась по сравнению с прошлым годом, она по-прежнему достигает довольно внушительных 15% от общего объема. Думаю, что недавнее снижение процентной ставки по этому продукту до 9,7% годовых поддержит этот интерес», – говорит специалист.
По его словам, все активнее развивается и «семейная» ипотека. В рамках программы государство субсидирует выплаты по процентной ставке в целях снижения ее для семей, в которых с 1 января 2018 года родился второй и последующий ребенок, до 6% годовых. Напомним, что банк ВТБ принял решение простимулировать интерес к этому продукту и со своей стороны, снизив весной ставку на 1 п. п. «По итогам первого полугодия, по программе «Ипотека с господдержкой» мы выдали кредитов на 870 млн рублей. Причем внимание к ней со стороны клиентов растет. Так, во II квартале по сравнению с первым объемы выдачи выросли на 40%. Мы связываем это как с созданием нами привлекательных условий, так и с ростом общего числа семей, которые получают право на льготу», – говорит Сергей Кульпин.
Отразились на работе банка и последние новации в законодательстве. В частности, открыты первые эскроу-счета для людей, приобретающих квартиры в рамках новой схемы финансирования жилищного строительства. Кроме того, получено несколько обращений о предоставлении «ипотечных каникул». Впрочем, как отмечает Сергей Кульпин, банк сохраняет и собственные программы реструктуризации ипотечных кредитов, которые уже показали свою эффективность.
Специалисты рынка негосударственной экспертизы снова смогут работать с проектами в зонах с особыми условиями использования территорий.
В конце июля Госдума РФ утвердила законопроект с поправками в Градкодекс РФ. В частности, документом были исключены принятые в августе 2018 года положения 342-ФЗ, согласно которым экспертизу строительных проектов, если они находятся в зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), могут проводить только органы госэкспертизы.
Снова в деле
По словам президента ГК «ННЭ», вице-президента НОЭКС Александра Орта, конечно, сегмент негосударственной экспертизы сильно пострадал от принятия 342-ФЗ. За прошедший период произошло серьезное сокращение организаций экспертизы: с 870, зарегистрированных в реестре Росаккредитации на начало 2018 года, до примерно 350 (включая государственные). «Особенно это коснулось Санкт-Петербурга, практически целиком расположенного в ЗОУИТ. Только наша компания, по скромным подсчетам, за прошедший год недосчиталась около 15 объектов на стадии коммерческого предложения на общую сумму более 11 млн рублей. Это значительный урон, приведший, в частности, к вынужденному сокращению штатной численности», – сообщил он.
«Мы и наши коллеги обращались в судебные инстанции, общественные организации, органы исполнительной и законодательной власти различного уровня. Большую работу провело Национальное объединение организаций экспертизы в строительстве. Именно оно сумело донести до всех уровней государственных и общественных структур обязательность сохранения и развития института негосударственной экспертизы, необходимость внесения для этого соответствующих изменений в Градкодекс РФ», – подчеркнул Александр Орт.
«В скором времени мы получим исчерпывающий перечень объектов, подлежащих госэкспертизе. Ориентироваться заказчику будет намного проще, негосударственные экспертизы получат возможность опять нарастить объемы работы», – отмечает генеральный директор ООО «Центр ЭСП» Кирилл Белоусов.
Больше самостоятельности
По мнению участников рынка, в ближайшее время нужно навести порядок в экспертном сообществе. В нем не должно быть места недобросовестным организациям, своими действиями дискредитирующим институт негосударственной экспертизы. Для этого необходимо прежде всего консолидировать сообщество, выработать совместно четкие и жесткие правила контроля над работой организаций негосударственной экспертизы и ввести саморегулирование. Александр Орт полагает, что еще одним шагом в регулировании работы негосударственных экспертиз является ликвидация барьеров с государственной. Рассмотрение проектной документации бюджетных, особо опасных и уникальных объектов должно быть обязательным в Главгосэкспертизе, Остальные экспертные организации могут стать вневедомственными, войти в профильную СРО и рассматривать проекты всех инвестиционных объектов.
Генеральный директор ООО «Эксперт-проект» Максим Яковлев отмечает, что в настоящее время в строительстве (и, в частности, в сфере экспертизы) все сильно зарегулировано. При этом в отрасли происходят постоянные изменения, к которым участники рынка не успевают привыкнуть. Только в Градкодекс РФ за последние два года было внесено 10 существенных изменений в объеме более 300 страниц.
«Основной целью формирования института негосударственной экспертизы была ликвидация монополии госэкспертизы и снижение административного давления на бизнес. Вместе с тем отдельные положения, вносимые в законодательные акты, создают ситуации, которые существенно затрудняют деятельность организаций негосударственной экспертизы и восстанавливают монополию государственной, а некоторые структуры неправомерно используют положения изменений, внесенных в Земельный и Градостроительный кодексы РФ, для ограничения полномочий негосударственной экспертизы. Хорошо, что сейчас неоднократные обращения экспертного сообщества в федеральные органы власти дали положительные результаты», – отмечает специалист.
Больше самостоятельности дать «не-госке» считает важным и генеральный директор ООО «Независимая экспертиза строительных проектов» Алексей Чепик. По его словам, институт негосударственной экспертизы уже достаточно заорганизован – и смысла вводить еще какие-либо ограничения нет. «Несмотря на прошедший год «выживания», стратегический выбор в пользу развития рыночных отношений в системе экспертизы сделан. Негосударственная экспертиза и в дальнейшем будет создавать наиболее благоприятный инвестиционный фон для строительного бизнеса», – добавил эксперт.
Мнение
Александр Орт, президент ГК «ННЭ»,вице-президент НОЭКС:
– Я рад, что профессиональное мнение было услышано и законодатели нашли возможность устранения двусмысленностей в правовых актах, которые создавали большое количество проблем заказчикам при обращении за разрешениями на строительство в различных регионах РФ. В скором времени мы все увидим положительный эффект этих изменений: в новых интересных проектах, в возведенных зданиях, в улыбках горожан.
Максим Яковлев, генеральный директор ООО «Эксперт-проект»:
– Прошло более семи лет со времени принятия закона о создании института негосударственной экспертизы. Фактов, подтверждающих снижение безопасности объектов, после введения «негоски» не выявлено. Из СМИ за последние годы мы знаем об авариях в результате некачественной проектной документации. А из материалов судебных заседаний и публикаций следует, что аварии произошли, в частности, из-за нарушений строительных норм, из-за проектных ошибок и недосмотра этого брака органами госэкспертизы. Считаю целесообразным наложить мораторий на внедрение каких-либо дополнительных новшеств.
Сергей Вдовенко, генеральный директор ООО «Амеланд»:
– После внесения изменений в Градкодекс предмет экспертизы проектной документации дополнился проверкой сметной стоимости строительства объектов. Теперь перед началом строительных работ застройщику необходимо иметь полный комплект проектной документации с экспертным заключением. Также теперь экспертиза документации, помимо оценки ее соответствия заданию на проектирование, включает в себя и проверку ее на соответствие техрегламентам, связанным со значимыми объектами наследия, с окружающей средой и т. д. Это нововведение, хотя и предназначается для объектов госкомпаний и бюджетных организаций, – актуально для всех, так как повышает качество строительства.