Если кризис будет углубляться, количество агентств недвижимости уменьшится на 30-40% к концу года
О положении, сложившемся на рынке жилой недвижимости, происходящих изменениях, основных тенденциях и перспективах корреспонденту АСН-инфо рассказал вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Павел Созинов.
- Что происходит с ценами на жилье?
Последние две недели лишь подтверждают, сложившийся в IV квартале 2008 г. тренд – незначительное снижение рублевых цен предложения. Снижение – около 0,5% в неделю. Менее сдержана ситуация при пересчете в валюте – накладывается «кардиограмма» валютных колебаний. Однако реальные цены сделок далеки от усредненных результатов – здесь разброс цен достаточно велик, причем среди аналогичных предложений, особенно на первичном рынке. Встречаются предложения до 45 тысяч рублей за 1 кв. м строящегося жилья в типовом сегменте.
Вторичный рынок менее подвержен грубой «волотильности», но и здесь возможен торг до 5-10% от первоначальной цены предложения. В то же время на первичном рынке практически нет предложений с отдаленными сроками сдачи, а на вторичном появились значительные объемы нового готового жилья от застройщиков, конкурирующего со значительными объемами уже использовавшегося жилья. Причем количество сделок на вторичном рынке вполне удовлетворительное – по итогам января около 3 тысяч, что повторяет итоги аналогичного периода 2007 и 2008 гг. Цены на вторичном рынке в типовом сегменте – до 90 тысяч рублей, на первичном – до 80 тысяч рублей за 1 кв. м.
- Если говорить об ипотечных программах, как изменились требования банков к заемщикам, каковы ставки, какие требуются гарантии? Есть ли жилье, на приобретение которого теперь кредит не получить вовсе – допустим, хрущевки и т.п.?
- Требования банков к заемщикам ужесточились – банки стали с особенной мнительностью относиться к некоторым профессиям, в частности, к специалистам той же банковской сферы. Сроки рассмотрения – от 3 дней до месяца. Рассмотрение документов в филиалах московских банков проводится по большей части в материнской компании, что не способствует ускорению рассмотрения дел.
Повысился первоначальный взнос, практически он установился на отметке в 30%. Отношение кредита к доходу варьируется в пределах 50-60%. То есть, если платеж в месяц составляет 25 тысяч рублей, то подтвержденный доход должен составлять не менее 50 тысяч. Подтверждение дохода так же стало для многих существенной проблемой. Банки, как и прежде не рассматривают комнаты в качестве предмета залога. Единственное исключение – кредит под последнюю комнату; практически исключено кредитование первичного рынка и загородных строений. Кредитные ставки в рублях варьируются в широком диапазоне от 15 до 25%.
Среди отрадных событий – заявления некоторых банков о возобновлении ипотечного кредитования клиентов по системе АИЖК. Так, ипотечный центр МБРР, практически не работавший с осени, вновь начинает работу с клиентами и контрагентами. В то же время число количество ипотечных брокеров с осени резко сократилось – активно предлагают ипотечную услугу лишь несколько брокеров.
- Каковы предпочтения по аренде жилья? Какие районы востребованы, какие ставки аренды и как они изменились за последние 3 месяца?
- За год количество сдающихся квартир увеличилось на 25-30%, в результате чего предложение значительно превысило спрос. Если в начале 2008 г. арендаторов было много, а объектов не хватало, то в начале
По данным Института недвижимости, комнаты дали наиболее существенный ценовой прирост в структуре предложения по итогам прошлого года – от 8 до 20%. Наибольший прирост показал Приморский район, наименьший – Центральный, Петроградский и Адмиралтейский.
Цена аренды комнаты варьируется вокруг 10 тысяч рублей в месяц. Однокомнатные квартиры предлагаются в диапазоне от 16 тысяч (Красносельский район) до 30 тысяч (Центральный район). Наибольший прирост цен – в недооцененном Красносельском районе, почти не отстает от него Центральный и Адмиралтейский районы – прирост цен за год – 5-7%. Двушками интересовались больше в Невском и Адмиралтейском районе – прирост цен составил 7-8%. Однако в первом случае цена практически самая низкая в городе – около 22-23 тысяч рублей, во втором – самая высокая – 35 тысяч. Трешками мало интересуются в Выборгском и Василеостровском районах – цена снизилась на 2-4%, в цене – Центральный, Адмиралтейский и Петроградский – стоимость аренды увеличилась на 10-11% и достигла 45-50 тысяч рублей.
За 2008 г. стоимость аренды жилья увеличилась в среднем всего на 3-5%. До середины лета цена найма жилья была относительно стабильна. С июля начался сезонный рост стоимости аренды. В конце лета «однушки» сдавались в среднем за 17 тысяч рублей, а двухкомнатные за 24 тысяч. Максимальной стоимости найм жилья достиг в октябре. Традиционно этот показатель не меняется до конца года, однако в ноябре стоимость аренды жилья в данном сегменте начала плавно снижаться. На начало февраля средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в спальных районах Петербурга составляла 15 тысяч рублей, двухкомнатной квартиры – 20 тысяч в месяц.
- Расскажите о рынке риэлтерских услуг – многие компании поглощаются лидерами рынка – уменьшаеттся ли количество риэлторских фирм? Увеличилась ли доля черных маклеров?
- Агентства недвижимости практически повсеместно заявляют об оттоке покупателей на 40-50% по отношению к пиковым значения 2008 г. В то же время по данным Регистрационной службы количество сделок в январе составило на вторичном рынке около 3 тысяч, что вполне соответствует показателям аналогичного периода 2007-2008 гг. Такая ситуация свидетельствует об оттоке клиентов из агентств в пользу маклеров и самостоятельного решения горожанами жилищного вопроса. Сейчас более половины сделок делается маклерами.
Достаточно сложной может оказаться ситуация для многих компаний, ориентированных в прошлом на растущий рынок. Агентства уже сегодня, стараясь повысить эффективность работы, сокращают филиальную сеть, избавляясь от неприбыльных офисов, в первую очередь в области и в спальных районах, оптимизируют агентский состав, перераспределяют полномочия менеджеров и меняют условия их работы, переходят на франчайзиноговые схемы.
На вторичном рынке и в дальнейшем возможна активизация частных маклеров, работа которых не будет связана с деятельностью агентств недвижимости и профессиональных объединений. Маклеры не несут ответственности перед своими клиентами. Не исключена вероятность того, что большая часть сделок купли-продажи жилых объектов будет совершаться именно частными лицами, что, конечно, станет проблемой для рынка недвижимости в целом.
Агентства стараются не менять условия игры и в сложное время, ревниво отслеживая условия и предложения по сделкам у партнеров. В теории услуга риэлтора оценивается в 6-8% от сделки, на практике можно договориться дешевле. Снижать комиссионные агентам – себе дороже, особенно, когда велик соблазн в отсутствии реального спроса проводить сделки «на стороне». Увеличивать процент «левых» сделок – никто не хочет.
Процесс слияний-поглощений запущен, однако объективно количество таких сделок единичное. Судьбу агентства, как и любого представителя малого бизнеса трудно отследить. В городе по разным оценкам от 400 до 600 агентств. Какие-то открываются, какие-то закрываются – это процесс продолжается в режиме non-stop, и не связан с кризисом напрямую. Если кризисные процессы будут углубляться, то количество агентств недвижимости может уменьшиться на 30-40% до конца года, причем сделки перераспределятся в сторону маклеров.
- Как изменился рынок строительного генподряда? В последние годы рынок расслаивался, девелоперы передавали генподряд на аутсорсинг. Но в нынешних условиях хозяева бизнеса не хотят отдавать деньги на сторону и минимизируют издержки. Не пошел ли в связи с этим обратный процесс, когда компании снова создают подрядные подразделения?
- Конец 1990-х гг. ознаменовался структурированием достаточно крупных вертикально-интегрированных холдингов, включавших в себя и разного рода подрядные организации, и производителей стройматериалов, и ДСК. В некоторых случаях формировались несколько подзабытые сегодня формы – финансово-промышленные группы, включавшие в себя аффилированные банки. Такая модель позволяла минимизировать затраты и работать на основе взаимозачетов и внутренних взаиморасчетов. Среди наиболее известных на строительном рынке холдингов – группа ЛСР, ФПГ «Росстро», группа «Ленстройматериалы», холдинг «ЛенСпецСМУ». Причем многие холдинги сохраняли структуру в течение десятилетия без заметных изменений.
В силу определенной инертности девелопмент как таковой оказался более востребован на рынке коммерческой недвижимости. Здесь более развита и система аутсорсинга, и подрядов. В то же время застройщики предпочитают работать с одними и теми же подрядчиками, редко прибегая к ротациям.
Заметное сужение строительного рынка приведет к неизбежной череде банкротств и процессам слияний-поглощений. В России ни застройщики, ни подрядчики так и не научились работать в консорциумах и партнерствах. Впереди еще одно испытание в условиях дефицита ликвидности – бартерные расчеты и связанные с ними проблемы – двойные продажи и ценовой демпинг на аналогичные объекты.
Беседовал Михаил Добрецов
Города часто сравнивают с живыми организмами: деловой центр – это мозг, административные учреждения – сердце, дороги и улицы – артерии. Парки и скверы традиционно считаются легкими мегаполисов. И в каком же они состоянии?Сейчас зеленые зоны Санкт-Петербурга подобны легким курильщика с многолетним стажем. Но если в человеческом случае восстановить утерянное здоровье практически невозможно, то город можно сделать более экологичным и приятным для проживания местом. Нельзя забывать о том, что озеленение и благоустройство влияют не только на внешний облик города, его эстетические достоинства, условия массового отдыха, но и определяют санитарно-гигиенические условия проживания в нем.
Вероника ШЕМЕНЕВА, АСН-Инфо
Вновь разгорается скандал вокруг строительства отеля на площади Островского. На прошлой неделе депутаты городского парламента обратились к губернатору Валентине Матвиенко с требованием остановить строительные работы.В 2003 году Евгений Герасимов представил на суд КГИОП, Научного совета по сохранению культурного наследия и общественности новый вариант проекта, разительно отличающийся от первого. Теперь здание было выполнено в современной стилистике, с большой площадью остекленных поверхностей, с фасадом, облицованным серым неполированным камнем. Количество номеров в гостинице уменьшалось почти вдвое, на первых двух этажах нашлось место для салонов, ресторанов и кафе. По габаритам здание не превышает нормы, установленные КГИОП для этого участка (то есть не выше стоящего на другой стороне площади дома Басина). Завершение здания сделано из прозрачного стекла, что визуально должно уменьшить его высоту. Среди аналогов своей работы архитектор Евгений Герасимов указал на современное строительство в центре Берлина, этот стиль уже успели назвать «новой берлинской классикой».
В результате новый вариант был одобрен профильными комитетами городского правительства. Члены Научного совета среди недостатков отметили мелкое членение средней части фасада и конструктивистские мотивы в нижней его части, из-за которых здание вступает «в конфликтные отношения» с фасадом стоящего рядом дома 2 по площади Островского. Также говорилось о том, что сравнительно длинный фасад превращает здание в солирующий объем, конкурирующий с доминантой площади – Александринским театром.
Заметим, что члены Совета, выступавшие в 1996 году против «дома под Росси», в 2003 году советовали архитектору, «известному как мастеру стилизации, снять остроту современного звучания здания». То есть, по сути, рекомендовали вернуться к первому варианту. Участок получил статус «лакуны», однако в этот термин чиновники, архитектурное сообщество и горожане по-прежнему вкладывают разный смысл, что ведет к продолжению изматывающей все стороны дискуссии о том, можно здесь строить или нельзя, и если можно, то как?
Пожалуй, наиболее последовательным в своих выступлениях был и остается извечный оппонент Евгения Герасимова, председатель Санкт-Петербургского отделения Всероссийского общества охраны памятников, искусствовед Владимир Лисовский. Он считает, что ансамбль, созданный Карлом Росси, не нуждается в «добавлениях» – ни новомодных, ни стилизаторских. По мнению ученого, облик площади был испорчен строительством зданий по ее периметру в конце XIX века, поэтому «не надо дополнительно городить к тому, что воротиловы уже наворотили» (имеется в виду архитектор Воротилов, автор южного корпуса Национальной библиотеки).
Сейчас заметим: уже на этапе начавшихся строительных работ к обсуждению архитектурных параметров проекта присоединились депутаты Законодательного собрания. В их обращении подчеркивается, что они не против возведения здания как такового, но считают неприемлемым «архитектурное решение гостиницы, которую предполагается разместить в охранной зоне объекта Всемирного наследия», а депутат Михаил Амосов считает проект «грубой попыткой вмешательства в классический ансамбль площади Островского».
Тем временем, напомним, что летом 2004 года на конкурсе «Архитектон» этот проект был отмечен дипломом в номинации «Лучший проект». Требования же о проведении международного архитектурного конкурса на застройку «пятна» с правовой точки зрения сомнительны, поскольку частного заказчика нельзя принудить к организации архитектурного конкурса или каким-либо образом регламентировать выбор архитектора.
Два года назад заместитель председателя КГИОП Борис Кириков заметил: «что бы ни построили на этом месте – будет скандал». Хотя, если бы чиновникам, архитектурному сообществу, депутатам и заказчику строительства удалось выработать более или менее единую точку зрения, работать архитектору было бы проще, а скандалов было бы меньше.