Дистанционные продажи квартир – современная реальность
Почему яркие дилетанты, и даже роботы, продают лучше средних профессионалов? Как с помощью нестандартных методов продвижения организовывать продажи объектов недвижимости? Эти и другие феномены привлечения внимания обсудили на вебинаре «Три парадокса и три волшебные таблетки для продаж недвижимости в период пандемии» из серии «О недвижимости доступно».
Модератором on-line дискуссии по традиции выступил Управляющий партнер MITSAN CONSULTING, член Экспертного совета НОСТРОЙ Дмитрий Желнин.
- Сегодня речь пойдет о новых, интересных и уникальных техниках продаж недвижимости в условиях нынешней эпидемиологической обстановки, а расскажут об этом потомки тех, кто прожил тиф и испанку, - отметил Дмитрий Желнин, открывая вебинар и представляя участников.
Специальный гость серии вице-президент НОСТРОЙ, вице-президент СПб ТПП Антон Мороз отметил положительные стороны вынужденной самоизоляции, вызванной пандемией коронавируса.
- Сегодняшняя ситуация стимулирует к появлению новых, технологических и информационных возможностей, - отметил Антон Мороз, - и, на мой взгляд, работу подобных вебинаров нужно продвигать, поскольку такой нестандартный подход к продажам недвижимости в свою очередь стимулирует застройщиков иначе смотреть на процесс.
Сегодня без креативного подхода успехов в продаже недвижимости достичь действительно трудно. В ход идут и визуализация квартир, и виртуальные тура по объектам, и on-line экскурсии. Огромные билборды в современных условиях проигрывают интернет-баннерам, привлекая молодых покупателей, а использование девелоперами и застройщиками ресурсов соцсетей и мессенджеров, расширяет аудиторию в целом.
В подтверждение этому учредитель Sales Machine Тимур Захарченко рассказал участникам вебинара о первой продаже квартиры в TikTok, о коммерческих блогах жилой недвижимости и представил имеющиеся у их компании кейсы.
- Все меньше людей пользуются звонками и всё больше – переписываются, отметил Тимур Захарченко. - Поэтому те компании, которые в своё время обратили внимание на мессенджеры и активно их развивали – сейчас находятся в выигрыше.
Продолжая тему нестандартного подхода к продажам недвижимости, CEO рекламного агентства Digital Bands Павел Кац рассказал об опыте построения мотивации дистанционной команды и обратил внимание на то, что используемые сейчас чат-боты никогда не смогут заменить человека, т.к. важна эмоциональная составляющая и понимание покупателя.
- Ставка на живое общение оправдана, поскольку люди больше продают за счёт индивидуализированного подхода к каждому клиенту, - подчеркнул Павел Кац.
Также в ходе своего выступления спикер подчеркнул важность понимания и руководителей и сотрудников того факта, что дистанционная работа является полноценной, и это не фриланс и требует высокой самодисциплины и самоорганизации.
После завершения основной дискуссии вебинара спикеры пообщались в чате с участниками мероприятия - девелоперами, строителями, инвесторами и руководителями отделов продаж, собственниками, руководителями отделов рекламы и маркетинга, а также заинтересованными слушатели слушателями, ответив на наиболее интересные вопросы.
Справка:
Серия встреч, посвященная обсуждениям актуальных вопросов в сфере недвижимости, организована компанией Mitsan Consulting, Агентством Городской Центр Недвижимости и Объединением строителей Санкт-Петербурга и проходит при активном участии НОСТРОЙ, СРО «Петровское объединение строителей» и «Строительный Комплекс Ленинградской Области».
Информационное сопровождение серии вебинаров осуществляет портал ASN-Info и газета «Строительный Еженедельник».
Московская ГК «ПИК» начала размещение облигационного займа на 14 млрд рублей. Часть привлеченных средств девелопер, скорее всего, направит на развитие проектов в Петербурге. Доля города в общей выручке группы в перспективе должна составить 10%.
На этой неделе на Московской бирже ГК «ПИК» начала размещать по открытой подписке 14 млн облигаций серии БО-П05 номиналом 1 тыс. рублей в рамках реализации программы, зарегистрированной осенью 2016 года. Срок погашения бумаг - через 10 лет после выпуска, но возможно досрочное погашение по требованию владельцев облигаций и по усмотрению компании.
В ГК «ПИК» ситуацию не комментируют. Но, судя по всему, часть привлеченных средств девелопер направит на развитие бизнеса в Петербурге. Сейчас у компании в портфеле два проекта в северной столице, запущенные в 2017 году. Это жилой комплекс на Дальневосточном пр., 15 (площадь жилья – 72 тыс. кв.м. на 1,5 тыс. квартир, завершение проекта намечено на II квартал 2020 года) и комплекс "Орловский парк" (площадью 164 тыс. кв.м. на 1,5 тыс. квартир, завершение этого проекта намечено на II квартал 2021 года). Но вице-президент по региональному развитию компании Александр Лефель в прошлом году заявлял журналистам, что в течение двух лет ГК «ПИК» планирует сформировать в Петербурге земельный банк под строительство 1-1,5 млн кв.м. жилья. А в перспективе доля Петербурга в общей выручке группы составит около 10%. Компания, по его словам, не исключает возможность строительства в регионе ДСК для собственных нужд или покупку одного из местных заводов. "Что касается покупки местных застройщиков с портфелем проектов, то пока такой вариант нам не интересен", - резюмировал Александр Лефель.
Эксперты рынка считают, что размещение ГК «ПИК» может быть успешным, поскольку рынок облигаций, в отличие от рынка акций, менее подвержен геополитическим рискам.
«Время сейчас для экономики непростое. Но есть надежда, что санкционная паника скоро пойдет на спад. Считаю, что шансы у облигаций ГК «ПИК» хорошие. Их целевая аудитория – локальные банки. А они более адекватно, чем частные инвесторы, оценивают риски влияния на котировки различных геополитических событий. Для акций ситуация более сложная – здесь значительней доля иностранных инвесторов, которые существуют в другой системе координат не только ментально, но физически, - из-за чего у них меньше возможностей для маневра и больше риски запрета на переуступку российских активов», - говорит аналитик «БКС» Марат Ибрагимов.
«Не вижу противопоказаний для успешного размещения облигаций. Время сложное, но рабочее. Ликвидность на финансовых рынках большая. Государственные бумаги и облигации крупных федеральных игроков пользуются огромным спросом. Думаю, эмитент получит хороший результат. А все, что касается акций и IPO - мало перспективно из-за страховых рисков и отсутствия настроя у наших финансовых властей делать капитализацию фондового рынка (а это один из ключевых показателей здоровья экономики страны). Все это понимают и даже не пытаются выходить на этот рынок. Думаю, такая ситуация продлится минимум в течение года», - рассуждает гендиректор компании «Петрополь» Марк Лернер.
«Ужесточение законодательства с фактической отменой «долевки» вынуждает застройщики искать альтернативные источники финансирования. Облигации – один из вариантов. Но если эта возможность закроется, останется только банковское финансирование, которое пока очень дорого обходится девелоперам», - заключил гендиректор СК «Ойкумена» Роман Мирошников.
Справка:
ГК «ПИК» - крупнейший публичный застройщик России. Компанией на 74,6% владеет президент и председатель правления группы Сергей Гордеев. За прошлый год ГК «ПИК» продала 1,84 млн кв.м. недвижимости на 189 млрд рублей (рост по сравнению с предыдущим годом в «квадратах» составил 93,6%, а в деньгах – 116,4%). Чистая прибыль группы по МСФО за 2017 год снизилась в 6 раз до 3,2 млрд рублей. А выручка выросла в три раза до 175,1 млрд рублей. В земельном банке компании участки под строительство 12,5 млн кв.м. жилья.
Компания AAG купила под новый девелоперский проект участок земли на Магнитогорской улице. Там девелопер построит жилой комплекс, инвестиции в который эксперты оценивают в 3,5 млрд рублей.
Компания AAG закрыла сделку по покупке у компании «МНК» 0,76 га на ул. Магнитогорской, 11, лит. В. Сумма сделки не раскрывается. По оценке экспертов АРИН, она могла достичь 0,8 млрд рублей. На участке находятся склады, которые не имеют статуса культурной ценности и будут снесены. На их месте AAG построит жилой комплекс бизнес-класса в стилистике «кирпичного экспрессионизма». Проект будет реализован в две очереди.
До 2021 года девелопер планирует застроить часть территории, прилегающей к реке Охте. Здесь построят не менее 30 тыс. кв. м недвижимости, в том числе 15 тыс. кв. м жилья и 2,5 тыс. кв. м коммерческих встроек. Под зданием будет обустроен подземный паркинг. Вторая очередь комплекса появится в глубине квартала. Но ее параметры девелопер пока не озвучивает. «В апреле мы приступили к инженерным изысканиям на участке и разрабатываем концепцию проекта. До конца этого года выйдем на строительную площадку. И планируем развить территорию за три года», – пояснил генеральный директор компании AAG Александр Завьялов.
По оценке Екатерины Запорожченко из Docklandsdevelopment, на участке AAG можно построить до 45 тыс. кв. м недвижимости. «Инвестиции в проект заявленного класса составят 3-4 млрд рублей», – считает она.
Холдинг AAGдо сих пор в Красногвардейском районе жилье не строил. Эксперты говорят, что у дебюта есть риски, главный из которых – серьезные соседи-конкуренты.
«Освоение этой территории Охты девелоперами идет уже несколько лет. Здесь достаточно актуальных проектов. Один из них – ЖК «Магнифика» (на 140 тыс. кв. м жилья) шведского девелопера Bonava, строящийся на участке, прилегающем к купленному AAG «пятну». Но это соседство – скорее плюс для AAG, поскольку шведы щепетильно реализуют свой флагманский проект и все их наработки, в частности, в плане инфраструктуры, окажутся в распоряжении соседа. Опять же плюс – соседство с рекой Охтой, которую когда-нибудь тоже приведут в порядок. В частности, в проекте Bonava предусмотрено строительство набережной», – говорит управляющий директор центра развития недвижимости NAIBecar Ольга Шарыгина.
А среди минусов участка она выделила его удаленность от метро и риски из-за окружающей территории. «Там «промка», которая никуда не денется. Людям придется смотреть на всю эту разруху – во всяком случае, какое-то время. А после завершения всех жилых проектов, которые заявлены в этом районе, могут возникнуть проблемы с загруженностью улично-дорожной сети», – говорит Ольга Шарыгина.
Сейчас, по данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в Красногвардейском районе возводится 12 жилых комплексов (без учета очередей) общей площадью 537,9 тыс. кв. м. В том числе в районе станций метро «Ладожская» и «Новочеркасская» (МО «Малая и Большая Охта») – 101,2 тыс. кв. м. В продаже в районе находится 213,2 тыс. кв. м жилья (4% от общего предложения в Петербургской агломерации). В том числе в районе «Ладожской» и «Новочеркасской» – 46,8 тыс. кв. м.
«Средняя стоимость «квадрата» массового сегмента жилья при стопроцентной оплате в этом районе составляет 86,4 тыс. рублей, что на 12,1% ниже среднего городского уровня. В районе Охты жилье стоит дороже – в среднем 124,4 тыс. рублей за 1 кв. м, поскольку здесь возводится в основном жилье уровня «комфорт плюс» и бизнес-класса», – говорит руководитель центра Ольга Трошева.