На юбилейной выставке MIPIM удача улыбнется профессионалам


26.02.2009 22:54

С 1997 г. Санкт-Петербург принимает участие в Международной выставке инвестиционных проектов MIPIM в Каннах – самого престижного профессионального форума, ежегодно привлекающего внимание к самым интересным объектам инвестиций примерно в половине стран мира. На очередном форуме, который пройдет 10-13 марта и станет юбилейным - 20-м по счету, правительство и бизнес города вновь представят лучшие проекты. При этом как организаторы петербургского участия в выставке, так и девелоперы считают свою поездку выполнением особо важной международной миссии.

 

Интерес к MIPIM не ослабевает

Несмотря на серьезное негативное влияние международного финансового кризиса на инвестиции в недвижимость, число проектов, которые будут представлены на MIPIM-2009, станет рекордным. Как рассказал сегодня на пресс-конференции в Зале инвестиционных проектов вице-губернатор Санкт-Петербурга Юрий Молчанов, на участие в выставке поданы заявки от 2687 компаний. В MIPIM-2008 участвовало около 2500 фирм. По свидетельству вице-губернатора, экспоненты не умещаются в Каннском дворце, и каждый год для выставки специально строятся временные выставочные сооружения.

Ю.Молчанов признает, что проекты MIPIM 2009 г. могут оказаться менее масштабными. Впрочем, Санкт-Петербург не изменяет своим амбициям.

Петербургская делегация примет участие в MIPIM в 12-й раз. В 3-й раз подряд стенд города размером 166 кв. м, концепция которого разработана лондонским агентством Button, разместится в павильоне Lerins.

В последние годы интерес международных инвесторов к петербургской недвижимости неуклонно рос. Если в 2004 г. объем прямых иностранных инвестиций в Санкт-Петербург составлял 24,2 млн. долларов, то в 2008 г. он достиг 1,374 млрд. По оценке Ю.Молчанова, большую роль в росте прямых инвестиций, создающих не только новые объекты, но и рабочие места для горожан, сыграло участие города в международных выставках.

 

Готовь телегу зимой

Успехи в привлечении внешних инвестиций побудили городское правительство и бизнес к созданию собственного аналога MIPIM - международной выставки Pro Estate. В ходе II петербургского форума Pro Estate в сентябре 2008 г. состоялось первое заседание Investors Club, в котором участвовало около 100 лидеров российского и международного рынков недвижимости.

Петербургское НП «Гильдия управляющих и девелоперов» (ГУД), выступившее организатором петербургской выставки, проведет очередное заседание Investors Club в ходе MIPIM-2009. Члены клуба, в частности, обсудят планы подготовки III форума Pro Estate и проекта «Российский дом будущего». Как рассказал исполнительный директор ГУД Павел Гончаров, в каннском заседании примут участие не менее 15 крупных международных инвестиционных фондов. В их числе- Eurohypo AG, Geomar, Union Investment, Warimpex AG, Pramerica RE Investors, Europolis, Amplion и другие. До конца 2009 г. состоятся еще несколько заседаний клуба. Одно из них уже запланировано на июнь в Бонне (Германия).

Деятельность Investors Club позволяет привлекать инвестиции и в другие регионы России. Именно в связи с этим руководители регионов уже сейчас интересуются следующим Pro Estate. По словам П.Гончарова, уже 10 регионов подтвердили свое участие в осеннем форуме.

Петербургская делегация на MIPIM, в состав которой входят 65 представителей ГУД, намерена работать на инвестиционный имидж всей страны. «Положительное восприятие ситуации в России создается общественным мнением, - поясняет гендиректор ООО «Адитум» Денис Булавко. - То, что мы верим в наши проекты, несмотря на трудности, говорит само за себя».

 

Конкуренция очищает рынок

По оценке Ю.Молчанова, испытания, с которыми столкнулись инвесторы и девелоперы, имеют и положительные стороны. «В прежние годы в Петербурге продавалось почти все, что строилось, - напоминает он. - На рынок выходили люди, сделавшие первый капитал в других отраслях. Достаточно было встретиться с потенциальным инвестором, развернуть эскиз проекта, и можно было договориться». В обстановке кризиса зарубежные партнеры стали значительно осторожнее. Теперь, как отмечает Ю.Молчанов, складывается более жесткая конкуренция, повышающая требования к уровню подготовки проектов. На рынке остаются только профессионалы.

Как известно, мировой кризис существенно снизил объем инвестиций в жилье офисную недвижимость, а также в логистику. Однако другие сегменты сохраняют привлекательность.

По мнению Д.Булавко, проект ООО «Адитум» по строительству подземного торгового комплекса на пл. Восстания остается таким же востребованным, как и ранее. В центре города сохраняется высокая потребность в качественных торговых площадях. Стаются неизменными и транспортные проблемы, которые должен отчасти разразрешить проект. «Кроме того, наш проект является пилотным в области освоения подземного пространства в Петербурге», - напомнил он.

Представители компаний, повторно участвующих в MIPIM, вносят корректировки в свои проекты в связи с изменившейся конъюнктурой. При этом учитывается сохранность интереса международных партнеров к отельному бизнесу, а также к коммерческой недвижимости в России.

 

От центра до окраин

В этом году на MIPIM будут повторно представлены такие проекты, как административно-деловой комплекс «Невская ратуша», предназначенный для размещения администрации Петербурга, а также МФК «Набережная Европы». Основным их инвестором являются структуры Внешторгбанка, вице-президент которого Александр Ольховский является презмдентом ГУД. Не менее известны реализуемый в рамках государственно-частного партнерства проект «Морской фасад», в котором ранее изъявили намерение участвовать инвестиционные фонды из ОАЭ, и комплекс «Балтийская жемчужина», инвестор которого – Шанхайская инвестиционно-строительная корпорация» - в настоящее время намерена развивать главным образом жилую составляющую проекта.

Кроме того, на MIPIM будут представлены проект редевелопмента территории станции «Московская-Товарная», где инвестор, ООО «Росрегионпроект Девелопмент» (дочерняя структура кипрской компании) намерен построить до 900 тысяч кв.м жилой недвижимости и три 3-4-звездных отеля. Другие новые проекты - «Синопская набережная» (инвестор – ООО «Лотос»), также рассчитанный на строительство жилья высокого класса, и коммерческий комплекс на Лиговском пр. 26-38, девелопером которого является ООО «Строительная компания «Бриз». Успешное начало реализации проекта опровергло скептические суждения о том, что «яма» в центре города на месте первоначально задуманного комплекса РАО «ВСМ» сохранится в веках.

В Канны отправится также проект, реализуемый в настоящее время за счет федеральных бюджетных инвестиций - кампус Высшей школы менеджмента Санкт-Петербургского университета в Михайловке (Петродворец). Таким образом, кризис не отменил намерений привлечь инвестиции в сферу образования.

Вниманию д международных инвесторов будут представлены также 2 проекта КЦ «Питер» на Сенной пл. («Сенная-2» и бизнес-центр «Питер») и 2 новых высотных МФК, которые представят ООО «Пионер-Инвест» и ЗАО «Прайм-Риалти». Первый из них, накануне представленный Градсовету, проектируется у станции метро «Проспект Просвещения» (ул. Хо Ши Мина, 14А), второй станет одним из «пионеров» освоения территории «Измайловской перспективы» (Митрофаньевское шоссе, 20).

Петербургский стенд на MIPIM-2009 содержит также информацию об объектах, выставленных на торги Фондом имуществ. Это бывшее здание ДК им. Цюрупы (наб. Обводного канала, 181), участок бывшего кинотеатра «Максим» (Ланское шоссе, 35), Купеческая гавань в Петергофе, реконструируемый объект на Сытнинской, 9-11 на Петроградкой стороне и участок 100 га севернее Глухарской ул. в Каменке.

Кроме того, будут представлены 7 земельных участков общей площадью 67 га. Самый крупный из них – 50 га – расположен в Петергофе, на пересечении ул. Шахматова и Гостилицкого шоссе близ нового кампуса Университета. Еще один участок для комплексного освоения сформирован в Сосновой Поляне, на пересечении ул. Тамбасова и Новобелицкой. По полному пакету предполагается выставление на торги также 2 участков для жилых зданий в Юго-Западной Приморской части, участок для МФК в кв. 13 Ульянки и 2 участка, примыкающих к новому стадиону на Крестовском острове для размещения спортивных объектов.

Представители петербургского бизнеса, подготовившие для международной экспозиции свои экспозиции, не сомневаются в привлекательности представляемых проектов. По мнению гендиректора концерна «Питер» Михаила Петрова, интерес к аренде крупной торговой недвижиомсти в центре города остается высоким и лишь возрастет после модернизации торговых площадей в таком оживленном районе мегаполиса, как Сенная пл. Как считает П.Гончаров, к успеху предрасполагает особо качественная «упаковка» проектов, которой петербургская делегация в этом голу уделила особое внимание.

 

Константин Черемных





23.12.2008 00:23

Рождественский саммит Гильдии управляющих и девелоперов, прошедший в петербургском отеле «Европа», в очередной раз собрал всю петербургскую элиту строительного бизнеса. Однако никогда еще предновогодняя встреча строительного топ-менеджмента не проходила в таком тревожном настроении. Тема основной дискуссии – «как кризис повлияет на рынок недвижимости» - в преддверии «дна кризиса», которое, по общему мнению, наступит уже в начале 2009 г., вызвала трехчасовую бурную дискуссию.

 

«На дне»

Разговор о кризисе начался с обращенного к экспертам вопроса о том, когда они планируют наступление пресловутого «дна». По мнению Бориса Юшенкова, гендиректора Colliers International St. Petersburg, «дно», собственно, наступило уже сейчас, а к тем, у кого еще не наступило, оно придет после новогодних каникул. Вопрос в том, когда начнется подъем «с дна». Эксперт связывает подъем главным образом с началом положительного тренда в ценах на нефть, который должен повлечь за собой подъем рынка ценных бумаг и всех остальных сфер экономики. А рост цен на нефть связан с состоянием главного потребителя нефтепродуктов – экономики США. «Пока американская экономика не пойдет вверх, все остальные могут отдыхать», - заметил эксперт. А вот О.Барков, напротив, считает, что нынешнее состояние рынка – это еще вовсе не падение. «Производство падает только месяц. Девальвация рубля только началась. В Петербурге у аналитиков и консультантов по недвижимости пока нет ценовых кривых, направленных резко вниз. Да, есть отдельные скидки, отдельные дисконтные кампании, но это все пока не массово. Скидки в 10-15% - это никакое не падение. Его мы увидим в марте, а дно наступит в конце 2009 г.», - плагает эксперт. По его мнению, девелоперам коммерческой недвижимости сейчас следует заморозить проект, если готовность его не выше 20%, если 30-40% - попробовать договориться с банком, если 80% и выше – достроить, но «не демпинговать по арендным ставкам», снижая их не быстрее понижения уровня рынка.

Андрей Розов, директор петербургского представительства Jones Lang La Salle, рассматривает 2 сценария будущего – оптимистичный и пессимистичный. Первый предполагает начало подъема экономики в III квартале 2009 г., второй, предполагает начало подъема лишь к 2011 г. «Хоть я и оптимист, но мне тоже кажется, что подъем начнется не раньше осени 2010 г., - заметил Александр Шарапов, гендиректор Becar Realty Group. – И то – при условии, что мировая экономика начнет подниматься на полгода раньше».

«Восстановление мирового рынка недвижимости начнется с Великобритании, весной 2010 г., - полагает Дмитрий Чубик, директор по привлечению проектов Aberdeen Property Investors. – Что касается России, то в условиях экономики, абсолютно зависимой от стоимости углеводородного сырья, прогнозировать что-либо сложно. Что касается нашей компании – если в 2009 г. нам удастся заключить хотя бы 2 сделки, я буду очень рад».

«Цена на нефть, от которой мы все зависим, не отреагировала даже на информацию о снижении добычи, так что в начале 2009 г. баррель будет стоить 30-35 долларов. Но в марте, думаю, будет разворот цены, и к концу года, может быть, нефть будет стоить 50-70 долларов за баррель. Соответственно, летом начнется оживление фондового рынка, осенью – рынка жилья и вообще российской экономики. А к середине 2010 г. можно ждать взлета цен на жилье», - такой прогноз дал гендиректор компании «Петрополь» Марк Лернер.

 

«Никто ничего не знает»

Президент «Аверса» Михаил Зельдин считает, что в существующих условиях вообще какие-либо оценки давать очень непросто. Но по данным оценщиков компании, цены на ликвидную недвижимость, принадлежащую городу и федеральному бюджету (не земельные участки и не недостроенные объекты) в течение последних 3-4 месяцев упали на 20-40%. А на неликвид упали еще больше – на 50-70%. Арендные ставки в коммерческой недвижимости упали на 25-30%. И все же, по его мнению, «дно» рынка еще не наступило. «Оно наступит тогда, когда пойдут сделки – соответственно, уровень цены удовлетворит людей», - пояснил эксперт, а значит, «это пока более консервативный дисконт, чем требуется». Но госэкспертиза должна, по словам М.Зельдина, занимать консервативную позицию, так как у государства нет необходимости продавать недвижимость на падающем рынке.

Ему возразил вице-президент ВТБ Александр Ольховский: «Если государство хочет продавать, а оно все-таки хочет, то оно должно продавать по справедливой цене. Консервативная политика приведет к отсутствию сделок – это нужно рынку?» Ему ответил гендиректор ГУП «ГУИОН» Александр Чупраков. Он полагает, что проблема не в том, что цена завышена, а в отсутствии данных, по которым можно сделать выводы о «справедливой» цене. «Никто не знает ситуации. И Фонд имущества тоже не знает. Я обращаюсь к ГУД с просьбой –рынку как воздух необходима информация о реальных сделках. Надо ею обмениваться. Причем информация не о вынужденных продажах с целью спасти бизнес, а о тех сделках, по которым можно судить о трендах рынка. Нам нужны числовые данные, а не экспертные мнения и пожелания заинтересованных людей», - сказал эксперт. «Значит, и оценщики не понимают, что делается на рынке. Что ж, тогда статистику выдадут журналисты, и обвинить их будет не в чем, раз эксперты молчат, - заметил вице-президент ВТБ. – Вот как я, банкир, могу строителю выдать кредит, если даже оценщики ничего не знают?». «Какая разница, вы все равно не дадите денег, с каким отчетом к вам ни приходи. Человек с рублем не заказывает оценок и не пойдет к консультантам. Думаю, в экономике сейчас будут другие платежные средства – может быть, векселя ЦБ и других банков и, конечно, бартер», - отозвался глава УК «Теорема» Игорь Водопьянов. «Никто ничего не знает. Никто не знает, где именно мы находимся. Надо это понять и не паниковать. Это переход во что-то новое, и скорость перехода не оставляет сомнения, что быстро он не закончится», - заметил М.Лернер.

 

Куда упадет земля

Комментируя вопрос о ценах на земельные участки, коммерческий директор и вице-президент RBI Михаил Возиянов заявил, что, по его данным, с лета 2008 г. цена на земельные участки снизилась на 50%. В RBI уверены, что для того, чтобы сделать строительный бизнес доходным (и оживить земельный рынок) цены на землю должны упасть не вполовину, как сейчас, а в 4-5 раз. «Для высоколиквидных участков под элитное жилье – в 4 раза, для типового строительства – в 5 раз, - пояснил М.Возиянов. – Это значит, что если в сентябре на торгах Фонда имущества кв. метр улучшений стоил 700 долларов, то к сентябрю 2009 г. он должен стоить в среднем не более 150 долларов». По словам вице-президента RBI, компания пока не покупает земли именно из-за того, что ждет пятикратного падения цен, которое ожидается уже летом 2009 г.

Что касается цен на жилье, то эксперт не исключает, что «стрессовые продажи» девелоперов, ухудшение их ликвидности и экономики в целом приведет к падению цен, так как компании будут вынуждены продавать, чтобы хоть как-то погасить долги. Цены на квартиры первичного рынка (по данным мониторинга всех основных застройщиков) упали с 1 октября на 10%. «В долларах – больше», - уточнил эксперт. Однако он уверен, что рублевые цены упадут еще на 5-10%, «не больше».

А вице-президент корпорации «Петербургская недвижимость» (ПН) Вячеслав Семененко откровенно заявил, что при журналистах топ-менеджеры корпорации будут избегать что-либо говорить о ценах на жилье. Его комментарий свелся только к тому, что «реальные» цены, по данным ПН, наступят на рынке летом. Тогда же выяснится, сколько потребителей осталось на рынке жилья, сколько есть платежеспособных арендаторов, и каким будет объем ввода жилья и нежилой недвижимости. Сейчас, по мнению эксперта, строители могут не рассчитывать на демпинг как средство для роста продаж. «Дело в том, что это не работает – люди не верят этим ценам, едут на стройку и видят, что там все стоит. И не покупают», - поясняет он.

По прогнозу ПН, ввод жилья в 2009 г. сократится на 30%. Кроме того, государство скупит практически весь объем ликвидного жилья. «Летом ликвида на рынке уже не будет. А про цены можно не спрашивать, ведь еще неизвестно, в чем считать, что будет с долларом и евро. Когда будет понятная цена квартир, при которой начнутся наконец сделки, тогда будет и понятная цена земли. Что ж, приятно хотя бы то, что тысячи гектаров земли вернутся в сельхозоборот. А нам затягивать пояса, думаю, нужно надолго», - отметил В.Семененко.

 

Лучше в отпуск?

Неутешительными данными о своей компании поделился гендиректор «М-Индустрии Матвей Закашанский. Цены на квартиры холдинга с августа снизились на 10-12%. Отдельные малоликвидные квартиры продавались и со скидкой 25%, но на большинство давалась небольшая скидка и длительная рассрочка с процентной ставкой. По его мнению, вскоре продажные цены вплотную «упрутся в себестоимость». «Судите сами: стройматериалы подешевели на 30%, но СМР – это только 45-55% расходов, так что удешевление материалов даст только 15-процентное уменьшение себестоимости. В то же время ожидается 20-процентное увеличение цены за подключение к энергоисточникам. Зарплаты тоже особо не падают, не более чем на 10-20%. Что же делать? Либо уйти с рынка, когда цена продаж не позволит бизнесу быть рентабельным, либо искать какие-то ресурсы. Но мы с сентября не можем получить ни одного кредита. Со Сбербанком в сентябре уже подписали соглашение, но кредит нам не выдали. Соответственно, темпы строительства, завися только от текущих продаж, снизились. Мы достроим объекты с 80-процентной готовностью, но все новые проекты заморожены. При такой стоимости денег строить вообще нет смысла, лучше всем идти в отпуск», - заявил топ-менеджер холдинга. С ним согласен и И.Водопьянов: «При цене на деньги в 20% и выше незачем вообще работать. Рынок разогреется только тогда, когда деньги станут дешевле. А сейчас рентабельность ниже процентной ставки – что тут можно сделать? Ничего. Может быть, если будет проседание доллара относительно евро, тогда деньги потекут со счетов в реальный сектор». М.Закашанский также уверен, что деньги на счетах банков есть. «Они есть, ведь ставки по депозитам растут, но их не хотят давать. Может быть, вскоре появятся какие-то строительно-финансовые группы, где все будет в одном флаконе – бартерные расчеты и кредиты в рамках одной структуры», - полагает эксперт. При этом он убежден, что финансовая помощь должна приходить не в производство, а непосредственно к потребителю. «Какой смысл кредитовать «Северсталь», если ее продукцию никто не покупает? Надо думать о спросе», - заявил гендиректор холдинга. Что касается «дна» рынка, то в «М-Индустрии», по словам М.Закашанского, оно наступило в ноябре. А в декабре за 1 неделю было продано в 3 раза больше, чем за весь ноябрь. Правда, активизацию продаж гендиректор компании связал с дисконтными программами. На январь-февраль прогнозы делать он не рискнул.

 

Банковский инструментарий

Диалог банкиров и девелоперов на саммите, как и ожидалось, оказался непростым. «Вы не поверите – в декабре к нам в компанию несколько раз звонили из банков и предлагали взять кредит! Неужели банки вспомнили, что существуют не только виртуальные операции, что деньги можно вкладывать в реальный сектор? Хотя, если честно, это были иностранные банки – с Мальты, из Италии, из Венгрии», - рассказал собравшимся гендиректор компании «Леонтьевский мыс» Игорь Оноков. «Вы неправы. Есть сегменты, которые банки понимают лучше, чем специфику девелопмента. Это фондовый и финансовый рынок. И сейчас облигации крупных зарубежных банков дают нашим кредитным учреждениям больше дохода, чем проектное финансирование. И тем более рынок недвижимости, где все весьма неясно. На росте рынка – да, недвижимость и все с ней связанное дает больше дохода. А сейчас у банков есть более выгодный инструментарий для вложений. Поэтому я вас уверяю, что ни один крупный российский банк – Сбербанк, ВТБ и другие – и ни одно крупное представительство иностранного банка, такого, как Райффайзенбанк, не будет сейчас вам звонить и предлагать кредиты», - возразил девелоперу А.Ольховский. «Пока у банкиров есть другие инструменты, ничего не будет, вне зависимости от цен на недвижимость. Что-то кто-то будет покупать, на свой страх и риск, основываясь на интуитивных оценках, - заметил на это глава УК «Теорема». – Кроме того, если ВТБ может себе позволить реструктуризировать выплаты по кредитам, то для малых банков это смерти подобно. А значит, ждите роста преступности: банки будут выбивать кредиты у заемщиков любыми средствами. Хотя, по-моему, сильно хуже, чем сейчас, в 2009 г. не будет. Девальвация рубля не опустит его ниже 35 за доллар. При этом, конечно, будут массовые увольнения в декабре-январе, так как еще год сохранять в коллективе тех, от кого можно избавиться, бессмысленно». Данные об увольнениях в строительной отрасли у экспертов разошлись: по словам А.Ольховского, в строительных компаниях уволили к концу года около 10% сотрудников, а по данным В.Семененко – 30-50%.

 

Кто виноват?

«Все дело в том, что еще до кризиса девелоперы неправильно оценивали спрос на жилье и коммерческую недвижимость. Вот основная причина. А сейчас что вы предлагаете? Держать цены? Или потом загнать их опять на такой уровень, который сейчас вызывал кризис?», - спросил, подводя итог встречи, гендиректор петербургского филиала GVA Sawyer Николай Вечер. Девелоперы попытались ответить. «У нас было ощущение, что продажная цена не соответствует спросу, что рост цен не бесконечен, - признал В.Семененко. – Но с другой стороны, были все цифры, данные о нехватке жилья, о потенциальном спросе». «Так что, опять виноваты оценщики и консультанты? Кто виноват?», - поинтересовался А.Ольховский. «Цены загнали не девелоперы. Был такой рынок, такой платежеспособный спрос, потому что цены на нефть выросли в 10 раз, и на недвижимость, соответственно, тоже», - попробовал защитить коллег М.Закашанский. «Цены соотнесутся с зарплатами горожан, и это нормально. Если только со снижением зарплат не пережать. Не надо рост цен считать нормой рынка, а откат цен – ужасным кризисом, - резюмировал М.Зельдин.

Дед Мороз, появившийся в зале к концу вечера, смотрелся среди озабоченных лиц довольно странно. Итог встречи подвел не он, а гендиректор Knight Frank. «Мы прожили восемь прекрасных лет. Нам было хорошо все эти годы. И если мы заблуждались, то были искренни в своих заблуждениях», - печально констатировал О.Барков.

 

Елена Зеликова





19.12.2008 23:17

На Рождественском саммите Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) руководитель отдела гостиничного консалтинга и брокериджа компании Praktis Елена Игнатий рассказала о последних тенденциях и прогнозах на рынке гостиничной недвижимости. По ее данным, начало 2008 г. ознаменовалось положительными для рынка событиями. В 1-3 квартале регистрировался значимый для петербургского рынка рост объемов ввода номерного фонда в эксплуатацию – в сравнении с аналогичным периодом 2007 г. и в сравнении с годовыми объемами, вводимыми в 2006-2007 гг. Так, в 2008 г. было введено всего 1295 новых гостиничных номеров, тогда как в 2007-м г. – 872 номера. На 2009 г., по данным аналитика, запланирован ввод 1031 нового номера.

В первой половине года также наблюдалась интенсификация развития рынка пригородных отелей, выход на рынок Санкт-Петербурга крупнейших международных операторов. Среди уже присутствующих на рынке можно назвать Rezidor, Accor, Marriott, Kempinski, Orient-Express и других. В настоящий момент о своем решении выйти на рынок Санкт-Петербурга заявили такие крупнейшие сети, как Intercontinental (бренды Crowne Plaza , Holiday Inn и др.) и Starwood Hotels and Resorts Worldwide (бренды W Hotel , Sheraton , Le Meridien и др.). Одновременно, в связи с приходом крупных игроков (как международных сетей, так и международных инвесторов), наметился спад в строительстве мини-отелей, что повлекло за собой реализацию крупномасштабных проектов и усиление конкуренции на рынке.

Увеличилась доля проектов строительства отелей в составе МФК. Доля таких проектов составляет 25% в общем объеме качественных гостиничных проектов. Появились проекты качественных гостиниц высокого класса за пределами центра города. Примером может служить проект строительства Crowne Plaza в МФК Пулково-3. Проект предполагает строительство двух корпусов гостиницы 4 звезды на 300 номеров (завершение строительства – IV квартал 2009 г.).

При этом наблюдалось расширение номерного фонда в знаковых гостиницах за счет строительства вторых очередей (отели Corinthia Nevskij Palace Hote l, Талион Империал Отель и ряд других). Активно развивалось онлайн-бронирование. Усиление присутствия отелей в системах электронного бронирования является не только общемировой тенденцией, но и в том числе фактором значительного повышения доходности гостиничных объектов в условиях активного развития индивидуального туризма и индивидуальных поездок.

Развитие получил и сегмент СПА-отелей. Знаменательным событием явилось открытие СПА-отеля Holiday Club St. Petersburg на Васильевском острове. И наконец, активно развивался конгрессно-выставочный туризм, влияющий на увеличение притока бизнес-туристов.

Однако к концу года гостиничный бизнес Петербурга, как и практически все отрасли экономики, почувствовал сильное влияние экономического кризиса. По словам Е.Игнатий, это вылилось, во-первых, в замедление темпов увеличения номерного фонда, замораживание новых проектов, уменьшение масштабов реализуемых проектов, перенос сроков открытия гостиниц. Загрузка отелей резко снизилась. Отмечается миграция клиентов в отели более низкой «звездности»: те, кто привык останавливаться в 3-4-звездочных гостиницах, теперь выбирают 2-3-звездочные отели. Турпоток в целом также показал заметное снижение – как пояснила эксперт, в связи с высокой стоимостью туров и низким качеством гостиничного и туристического сервиса. Резко снизилась востребованность конференц-залов и банкетных площадок. Сократилось количество инвестиционных сделок. В сложившейся ситуации, считает Е.Игнатий, требования к внутренней норме доходности (IRR) и ставкам капитализации (yields), будут возрастать, что в целом отражает увеличение стоимости финансирования и повышение рисков на рынке гостиничной недвижимости.

При этом, по мнению аналитика, кризис принесет с собой и некоторые положительные моменты. Е.Игнатий считает, что снижение спроса на услуги отелей заставит их пересмотреть свою политику и сделать ее максимально клиентоориентированной. Это должно привести к повышению конкурентоспособности отельного бизнеса и повышению качества гостиничных услуг в России. По мнению эксперта, гостиничным операторам и девелоперам стоит сейчас сконцентрироваться на наиболее привлекательных туристических центрах, пересмотрев планы региональной экспансии. Если же у оператора есть на балансе старые советские гостиницы в регионах, то они будут нуждаться в немедленной реновации, иначе их заполняемость перестанет оправдывать затраты на эксплуатацию. И вообще в целом всем стоит обратить максимальное внимание на улучшение сервиса и качества предоставляемых услуг. Необходимо применять новые маркетинговые ходы и искать дополнительные каналы продаж. Возможно, кому-то надо отказаться от вывода всей линейки брендов. Кроме того, как полагает аналитик, успешным будет смещение приоритетов в сторону рекреации - СПА-отелей, гольф-отелей.

Необходимость реновации региональных гостиниц, построенных в советские времена. И наконец, подчеркнула эксперт, те, у кого имеются средства, сейчас имеют возможность выгодной покупки активов, за счет поглощения слабых игроков.

Эксперт также перечислила наиболее важные события на рынке гостиничной недвижимости Петербурга в 2008 г. В частности, она напомнила, что руководство ОАО «Аэрофлот - Российские авиалинии» выразило готовность начать реализацию проекта по строительству гостиницы для транзитных пассажиров в петербургском аэропорту «Пулково». Четырехзвездочная гостиница будет иметь от 200 до 500 номеров. ЗАО «Нежилой фонд консалт» планирует реконструировать здание, находящееся по адресу: наб. реки Фонтанки, д. 145б, лит. А. Здание планируется реконструировать под гостиницу уровня «три звезды», рассчитанную на 133 номера. В Петроградском районе юго-западнее пересечения Петровского проспекта с рекой Ждановкой, ООО «Петровский Альянс» собирается построить гостиничный комплекс и яхт-клуб. Для проведения изыскательских работ выделены два участка совокупной площадью 24 тысячи 651 кв. м. Компания GVA Sawyer совместно с международным гостиничным оператором Rocco Forte планирует вывести на рынок крупных российских городов экономичные отели City Lights. В рамках проекта планируется создание гостиниц формата «бизнес-класс» на 150-200 номеров. Известно, что в ближайшее время в Петербурге появится несколько отелей этой сети.

Кроме того, на российский рынок выходит испанская гостиничная сеть Hesperia. Компания будет управлять пятизвездочным отелем, который построит петербургская GC Development Group. Hesperia подписала меморандум о намерениях на управление отелем на 300 номеров с конференц-центром (23 зала вместимостью до 2 тыс. человек). Площадь гостиничного комплекса, который планируется построить к 2010 г., составит 41 тыс. кв. м.

Продолжает усиливать свои позиции в Петербурге и Rezidor Hotel Group. Открытие трехзвездного отеля Park Inn на 246 номеров на Невском пр., д. 89 запланировано на февраль 2009 г. Общая площадь здания составит 13 тысяч кв. м. Кроме того, компания собирается открыть в городе новый пятизвездочный отель под брендом Missoni.

 

Елена Зеликова