На юбилейной выставке MIPIM удача улыбнется профессионалам
С 1997 г. Санкт-Петербург принимает участие в Международной выставке инвестиционных проектов MIPIM в Каннах – самого престижного профессионального форума, ежегодно привлекающего внимание к самым интересным объектам инвестиций примерно в половине стран мира. На очередном форуме, который пройдет 10-13 марта и станет юбилейным - 20-м по счету, правительство и бизнес города вновь представят лучшие проекты. При этом как организаторы петербургского участия в выставке, так и девелоперы считают свою поездку выполнением особо важной международной миссии.
Интерес к MIPIM не ослабевает
Несмотря на серьезное негативное влияние международного финансового кризиса на инвестиции в недвижимость, число проектов, которые будут представлены на MIPIM-2009, станет рекордным. Как рассказал сегодня на пресс-конференции в Зале инвестиционных проектов вице-губернатор Санкт-Петербурга Юрий Молчанов, на участие в выставке поданы заявки от 2687 компаний. В MIPIM-2008 участвовало около 2500 фирм. По свидетельству вице-губернатора, экспоненты не умещаются в Каннском дворце, и каждый год для выставки специально строятся временные выставочные сооружения.
Ю.Молчанов признает, что проекты MIPIM 2009 г. могут оказаться менее масштабными. Впрочем, Санкт-Петербург не изменяет своим амбициям.
Петербургская делегация примет участие в MIPIM в 12-й раз. В 3-й раз подряд стенд города размером 166 кв. м, концепция которого разработана лондонским агентством Button, разместится в павильоне Lerins.
В последние годы интерес международных инвесторов к петербургской недвижимости неуклонно рос. Если в 2004 г. объем прямых иностранных инвестиций в Санкт-Петербург составлял 24,2 млн. долларов, то в 2008 г. он достиг 1,374 млрд. По оценке Ю.Молчанова, большую роль в росте прямых инвестиций, создающих не только новые объекты, но и рабочие места для горожан, сыграло участие города в международных выставках.
Готовь телегу зимой
Успехи в привлечении внешних инвестиций побудили городское правительство и бизнес к созданию собственного аналога MIPIM - международной выставки Pro Estate. В ходе II петербургского форума Pro Estate в сентябре 2008 г. состоялось первое заседание Investors Club, в котором участвовало около 100 лидеров российского и международного рынков недвижимости.
Петербургское НП «Гильдия управляющих и девелоперов» (ГУД), выступившее организатором петербургской выставки, проведет очередное заседание Investors Club в ходе MIPIM-2009. Члены клуба, в частности, обсудят планы подготовки III форума Pro Estate и проекта «Российский дом будущего». Как рассказал исполнительный директор ГУД Павел Гончаров, в каннском заседании примут участие не менее 15 крупных международных инвестиционных фондов. В их числе- Eurohypo AG, Geomar, Union Investment, Warimpex AG, Pramerica RE Investors, Europolis, Amplion и другие. До конца 2009 г. состоятся еще несколько заседаний клуба. Одно из них уже запланировано на июнь в Бонне (Германия).
Деятельность Investors Club позволяет привлекать инвестиции и в другие регионы России. Именно в связи с этим руководители регионов уже сейчас интересуются следующим Pro Estate. По словам П.Гончарова, уже 10 регионов подтвердили свое участие в осеннем форуме.
Петербургская делегация на MIPIM, в состав которой входят 65 представителей ГУД, намерена работать на инвестиционный имидж всей страны. «Положительное восприятие ситуации в России создается общественным мнением, - поясняет гендиректор ООО «Адитум» Денис Булавко. - То, что мы верим в наши проекты, несмотря на трудности, говорит само за себя».
Конкуренция очищает рынок
По оценке Ю.Молчанова, испытания, с которыми столкнулись инвесторы и девелоперы, имеют и положительные стороны. «В прежние годы в Петербурге продавалось почти все, что строилось, - напоминает он. - На рынок выходили люди, сделавшие первый капитал в других отраслях. Достаточно было встретиться с потенциальным инвестором, развернуть эскиз проекта, и можно было договориться». В обстановке кризиса зарубежные партнеры стали значительно осторожнее. Теперь, как отмечает Ю.Молчанов, складывается более жесткая конкуренция, повышающая требования к уровню подготовки проектов. На рынке остаются только профессионалы.
Как известно, мировой кризис существенно снизил объем инвестиций в жилье офисную недвижимость, а также в логистику. Однако другие сегменты сохраняют привлекательность.
По мнению Д.Булавко, проект ООО «Адитум» по строительству подземного торгового комплекса на пл. Восстания остается таким же востребованным, как и ранее. В центре города сохраняется высокая потребность в качественных торговых площадях. Стаются неизменными и транспортные проблемы, которые должен отчасти разразрешить проект. «Кроме того, наш проект является пилотным в области освоения подземного пространства в Петербурге», - напомнил он.
Представители компаний, повторно участвующих в MIPIM, вносят корректировки в свои проекты в связи с изменившейся конъюнктурой. При этом учитывается сохранность интереса международных партнеров к отельному бизнесу, а также к коммерческой недвижимости в России.
От центра до окраин
В этом году на MIPIM будут повторно представлены такие проекты, как административно-деловой комплекс «Невская ратуша», предназначенный для размещения администрации Петербурга, а также МФК «Набережная Европы». Основным их инвестором являются структуры Внешторгбанка, вице-президент которого Александр Ольховский является презмдентом ГУД. Не менее известны реализуемый в рамках государственно-частного партнерства проект «Морской фасад», в котором ранее изъявили намерение участвовать инвестиционные фонды из ОАЭ, и комплекс «Балтийская жемчужина», инвестор которого – Шанхайская инвестиционно-строительная корпорация» - в настоящее время намерена развивать главным образом жилую составляющую проекта.
Кроме того, на MIPIM будут представлены проект редевелопмента территории станции «Московская-Товарная», где инвестор, ООО «Росрегионпроект Девелопмент» (дочерняя структура кипрской компании) намерен построить до 900 тысяч кв.м жилой недвижимости и три 3-4-звездных отеля. Другие новые проекты - «Синопская набережная» (инвестор – ООО «Лотос»), также рассчитанный на строительство жилья высокого класса, и коммерческий комплекс на Лиговском пр. 26-38, девелопером которого является ООО «Строительная компания «Бриз». Успешное начало реализации проекта опровергло скептические суждения о том, что «яма» в центре города на месте первоначально задуманного комплекса РАО «ВСМ» сохранится в веках.
В Канны отправится также проект, реализуемый в настоящее время за счет федеральных бюджетных инвестиций - кампус Высшей школы менеджмента Санкт-Петербургского университета в Михайловке (Петродворец). Таким образом, кризис не отменил намерений привлечь инвестиции в сферу образования.
Вниманию д международных инвесторов будут представлены также 2 проекта КЦ «Питер» на Сенной пл. («Сенная-2» и бизнес-центр «Питер») и 2 новых высотных МФК, которые представят ООО «Пионер-Инвест» и ЗАО «Прайм-Риалти». Первый из них, накануне представленный Градсовету, проектируется у станции метро «Проспект Просвещения» (ул. Хо Ши Мина, 14А), второй станет одним из «пионеров» освоения территории «Измайловской перспективы» (Митрофаньевское шоссе, 20).
Петербургский стенд на MIPIM-2009 содержит также информацию об объектах, выставленных на торги Фондом имуществ. Это бывшее здание ДК им. Цюрупы (наб. Обводного канала, 181), участок бывшего кинотеатра «Максим» (Ланское шоссе, 35), Купеческая гавань в Петергофе, реконструируемый объект на Сытнинской, 9-11 на Петроградкой стороне и участок 100 га севернее Глухарской ул. в Каменке.
Кроме того, будут представлены 7 земельных участков общей площадью 67 га. Самый крупный из них – 50 га – расположен в Петергофе, на пересечении ул. Шахматова и Гостилицкого шоссе близ нового кампуса Университета. Еще один участок для комплексного освоения сформирован в Сосновой Поляне, на пересечении ул. Тамбасова и Новобелицкой. По полному пакету предполагается выставление на торги также 2 участков для жилых зданий в Юго-Западной Приморской части, участок для МФК в кв. 13 Ульянки и 2 участка, примыкающих к новому стадиону на Крестовском острове для размещения спортивных объектов.
Представители петербургского бизнеса, подготовившие для международной экспозиции свои экспозиции, не сомневаются в привлекательности представляемых проектов. По мнению гендиректора концерна «Питер» Михаила Петрова, интерес к аренде крупной торговой недвижиомсти в центре города остается высоким и лишь возрастет после модернизации торговых площадей в таком оживленном районе мегаполиса, как Сенная пл. Как считает П.Гончаров, к успеху предрасполагает особо качественная «упаковка» проектов, которой петербургская делегация в этом голу уделила особое внимание.
Константин Черемных
На сегодняшний день все дискуссии о высотности Петербурга ведутся вокруг Охта-центра, хотя вопрос о перспективах высотного жилищного строительства в Петербурге остается открытым. Его решение зависит не только от административного влияния, но и от климатических условий, и экономической целесообразности. Однако постепенно строители увеличивают этажность своих объектов. Дошло до того, что уже сейчас в городе не найти проекта ниже, чем девять этажей.Самые строгие ограничения высотности зданий действуют в историческом центре Санкт-Петербурга. Здесь разрешение на высотность ограничивается 28 метрами. По действующему регламенту высота зданий в зоне регулируемой застройки не должна превышать 48 метров. Если говорить о строительстве небоскребов, то под их строительство в Петербурге отведено около двух десятков зон. Большей частью они располагаются вдоль широкой дуги на большом расстоянии от охранной зоны: Ленинский проспект, улица Типанова, проспекты Славы, Большевиков, Индустриальный, площадь Мужества и район Комендантского аэродрома.
Впрочем, все эти ограничения не помешали строительству жилых комплексов «Серебряные зеркала» на Петроградской стороне, на набережной Робеспьера, 4 и на Шпалерной, 60. Особняком стоит здание «Монблан», возводимое корпорацией «Строймонтаж», – это самое высокое сооружение в историческом центре города. Эти объекты выше действующих норм, хотя и имеют необходимые согласования. Нельзя забывать и про западную часть Васильевского острова, где рано или поздно появятся объекты «Морского Фасада». Не за горами появление целого архитектурного ансамбля из пяти небоскребов высотой 150 метров у Ладожского вокзала, два из них начнут строиться уже в следующем году. Однако большей частью это нежилые объекты.
Но если обратить взор за пределы зоны регулирования, то жилые дома высотой 18–25 этажей уже насчитываются десятками. Еще не менее 20 зданий подобной этажности строятся в разных районах города. В особом рвении к строительству высотных домов замечены холдинг «М-Индустрия» и корпорация «Петербургская Недвижимость».
Нормы для проформы?
Примета времени – Петербург растет ввысь, опережая административное регулирование и прочие нормы. Только за последний месяц выданы разрешения на строительство высотных домов на ул. Бутлерова (собственник земли ЗАО «Футбольный клуб «Зенит», заказчик – ООО «Стройинвест»); Планерная ул., 63, корп. 3 (застройщик ЗАО «Петровский строитель»); Российский пр., 8, лит. А (собственник земли – ЗАО «Концерн ВМБ», заказчик – ООО «Авангард»); Ленинский пр., уч. 5 и уч. 8 (оба – застройщик ЗАО «ИСК НОРМАН»).
«Сегодня практически уже не встретить проектов домов ниже 7–9 этажей. В связи с дефицитом подготовленной земли строительство начало расти в высоту. Инвестор из одного квадратного метра хочет выжать максимум прибыли. Большинство представляемых проектов носит высотный характер», – говорит начальник Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Александр Орт.
Если к домам до 20 этажей применимы нормы и требования десятиэтажных домов, то к домам высотностью за 20 этажей предъявляются совершенно другие требования и к проектированию, и к строительству. По словам Александра Орта, в Петербурге в полном объеме нормативов по высотному строительству нет. Есть недавно вышедший ТСН и требования к высотному строительству, до этого в Службе пользовались наработками столицы.
Шагая в небо
Однако отсутствием регламентов вряд ли стоит ограничивать проблематику высотного строительства. «Проблемы строительства высотных зданий в целом по России связаны с отсутствием не только норм, но и опыта эксплуатации. А также отсутствием опыта проектирования», – считает Алексей Бегунов, генеральный директор Агентства развития и исследований в недвижимости.
К прочим факторам риска при высотном строительстве специалисты относят: субъективные – (непрофессионализм проектировщиков), социальные и технические факторы.
Тем не менее руководители строительных компаний ищут и находят способы преодоления проблем. Первый вице-президент холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» Дмитрий Заренков указывает, что решение проблемы, например, плохих грунтов, при которых 25 этажей (или 75 метров) – та граница, когда грунты загружены по максимуму – можно решить за счет подземных этажей, где могут располагаться технические помещения, автостоянки. Если один этаж закопан, можно дополнительно построить еще 2-3 этажа. Кроме этого существуют и другие строительные методики.
В свою очередь, директор по развитию ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия» Григорий Усыченко говорит о том, что решение технических задач – не самое сложное для высотного строительства. «Мы постоянно отправляем на обучение за рубеж своих специалистов и внимательно следим за всеми изменениями и новинками в технологиях высотного строительства». По мнению эксперта, окончательное решение о строительстве объектов формируется по совокупности нескольких факторов, среди которых и экономическая целесообразность.
Среды
Увеличение этажности жилого здания – это не только дополнительные площади, но и дополнительные расходы, связанные с усилением конструкций, что зачастую может свести экономический эффект к нулю. Один из участников рынка на условиях анонимности рассказал, что его компания хотела принять участие в строительстве высотного здания. В итоге, просчитав экономический эффект, специалисты пришли к выводу, что после возведения определенного этажа, доход начинает не увеличиваться, а сокращаться.
Проблематика высотного строительства связано еще и с социальными составляющими. Как рассказал Владимир Копылов, аналитик департамента строительства Setl City, на сегодняшний день в городе при строительстве новых объектов остро стоит проблема с инженерной инфраструктурой. Появление любого многоэтажного дома, а тем более комплекса из нескольких зданий сразу, в несколько раз увеличивает нагрузки на инженерию и требует от города дополнительных расходов на общую инфраструктуру района – общественный транспорт, поликлиники, школы и пр.
Особняком стоят взаимоотношения строителей и пожарных, точнее визирование проекта. По мнению участников рынка, получить подобное одобрение для высотного строительства не всегда просто. И понять надзорные службы можно – ведь случись что, именно им придется эвакуировать людей из «многоэтажек», а как это делать, если нет необходимого для этого инструментария.
«Что касается пожаров, то тут не все так гладко. По нынешним нормам эвакуация людей должна проводиться с помощью вертолета. Но насколько мне известно, ни одного пригодного и предназначенного для этих целей вертолета в Петербурге нет», – рассказал г-н Бегунов.
Впрочем, эксперты считают, что рынок сам определит потребности в высотном строительстве. А пока председатель Комитета по строительству Роман Филимонов отмечает: «Высотное строительство в нашем городе актуально большей частью для районов деловой застройки. Новые высотные административные здания могут стать новым лицом Петербурга. Однако для жилищного строительства это не самое лучшее направление, поскольку, на мой взгляд, высотные дома не являются наиболее комфортными для проживания и требуют больших затрат при эксплуатации».
Игорь Федоров
Губернаторская программа реставрации исторического центра «Фасады Санкт-Петербурга 2005–2007» будет продолжена в следующем году. К такому решению городские чиновники пришли по окончании первого этапа реализации программы. В результате реставрации и ремонта фасадов зданий центр Петербурга должен существенно изменить свой облик.Большая часть зданий в историческом центре Санкт-Петербурга пребывает в удручающем состоянии и давно требует срочного ремонта и реставрации. Среди них уникальные памятники архитектуры, представляющие особую ценность не только для культурной столицы, но и для всей страны. Чтобы привести в надлежащий вид хотя бы фасады всех зданий исторического центра, как выяснилось, трех лет совсем недостаточно. Первоначально городская программа реставрации «Фасады Санкт-Петербурга» была рассчитана на три года (2005 – 2007). Однако, как утверждает и.о. председателя Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) Ольга Таратынова, уже по окончании первого этапа ее реализации стало ясно, что реставрационные работы на фасадах Санкт-Петербурга необходимо продолжать и после 2007 года. По информации КГИОП, в настоящее время готовится проект программы на 2008 год. Уже сейчас этот проект включает в себя более 250 объектов.
К настоящему времени отреставрированы фасады зданий в центре Петербурга, вокруг Исаакиевской площади, на Вознесенском проспекте, на Малой и Большой улицах, на набережной реки Фонтанки. В этом году, как отмечает Ольга Таратынова, планируется выполнить ремонтно-реставрационные работы на лицевых фасадах 392 зданий. Основную работу по восстановлению фасадов выполняют ведущие реставрационные мастерские города. По словам председателя Союза реставраторов Санкт-Петербурга Нины Шангиной, в этом году планируется отреставрировать фасады зданий на набережной реки Фонтанки, на правом берегу Невы, на Садовой улице и улице Декабристов, а также на Литейном, Лиговском и Старопетергофском проспектах, Большом проспекте Васильевского острова.
По информации КГИОП, за счет бюджета Санкт-Петербурга в 2007 году будут выполнены работы по реставрационному ремонту фасадов 284 зданий на сумму более 1,8 млрд рублей. Долгое время город был не вправе финансировать реставрацию памятников истории и культуры федерального значения. Такую возможность Петербург получил 1 января 2006 года. Сегодня судьба всех городских фасадов в руках городской власти. Часть зданий реставрируется за счет средств пользователей. Такова, например, судьба фасада здания бывшего Министерства просвещения, расположенного на улице Зодчего Росси, 1-3. Затраты на его ремонт пойдут в зачет арендной платы. В губернаторскую программу вошли также несколько инвестиционных проектов. Одним из инвесторов, принявших участие в этой программе, выступило ОАО «Талион», отреставрировав за свой счет лицевые фасады здания на пересечении Большой Морской улицы, 14 и Невского проспекта, 15.
Фасады жилых домов и объектов, не состоящих под государственной охраной, восстанавливаются по заказу администраций районов Санкт-Петербурга. В большей степени это касается жилых домов, расположенных в центральных районах города. Сегодня под контролем Жилищного комитета ведутся работы на фасадах 386 зданий. По информации Жилищного комитета, для этого из городского бюджета в целом предусмотрено более 963 млн рублей.
Некоторые жилые объекты в центре города также взяли под свое крыло инвесторы. Эти здания в большинстве своем подвергаются реконструкции под иные цели. Например, на территории Василеостровского района в этом году инвесторы реконструируют восемь объектов: на проспекте Кима, 1, на ул. Гаванской, 3, на Малом проспекте, 51/50, 54, на Среднем проспекте, 36/40, на 2 Линии, 37, на 8 Линии, 37, на ул. Одоевского, 5. Как правило, подобная процедура касается зданий, не являющихся памятниками архитектуры. Такие объекты могут подвергаться реконструкции, но не сносу – в том случае, если они расположены в пределах Объединенной охранной зоны памятников исторического центра Петербурга. В Центральном районе города в начале года было допущено одно исключение из этого незыблемого правила. Речь идет об историческом здании на Литейном проспекте, 5/19, которое в течение этого года компания «Адамант» планирует реконструировать под гостиницу. Напомним, что здание, признанное аварийным, было демонтировано, в то время как его снос был категорически запрещен. В результате к концу года, по планам руководства компании «Адамант», на Литейном, 5/19 будет построен муляж утраченного исторического объекта. Другой известный объект Центрального района, расположенный на Литейном проспекте, 24 – Дом Мурузи – будет реконструирован за счет средств инвесторов. Функциональное назначение здания при этом не изменится. Дом Мурузи как был жилым объектом, так им и останется.
Судьба многих других зданий, признанных аварийными, в настоящее время не совсем ясна. Понятно, что ветхие жилые дома будут расселены, но что их ждет в дальнейшем, чиновники пока не уточняют. Как отмечает заместитель главы администрации Василеостровского района Олег Фадеенко, в Василеостровском районе в этом году подготовлены технические заключения по аварийности пяти зданий. В Центральном районе таких зданий отмечено гораздо больше. По информации жилищного отдела, администрация Центрального района занимается расселением семи домов, непригодных для проживания и расположенных по различным адресам: Дмитровский пер., 15, Дегтярный пер., 26, ул. Тюшина, 6, 24/34, Лиговский проспект, 110, лит. Г. Все эти объекты требуют комплексной реставрации, капитального ремонта. Восстановления одних фасадов здесь недостаточно. Однако в процессе реализации программы «Фасады Санкт-Петербурга» эти здания, так или иначе, в ближайшее время должны принять соответствующий вид.
Марина Голокова