На юбилейной выставке MIPIM удача улыбнется профессионалам
С 1997 г. Санкт-Петербург принимает участие в Международной выставке инвестиционных проектов MIPIM в Каннах – самого престижного профессионального форума, ежегодно привлекающего внимание к самым интересным объектам инвестиций примерно в половине стран мира. На очередном форуме, который пройдет 10-13 марта и станет юбилейным - 20-м по счету, правительство и бизнес города вновь представят лучшие проекты. При этом как организаторы петербургского участия в выставке, так и девелоперы считают свою поездку выполнением особо важной международной миссии.
Интерес к MIPIM не ослабевает
Несмотря на серьезное негативное влияние международного финансового кризиса на инвестиции в недвижимость, число проектов, которые будут представлены на MIPIM-2009, станет рекордным. Как рассказал сегодня на пресс-конференции в Зале инвестиционных проектов вице-губернатор Санкт-Петербурга Юрий Молчанов, на участие в выставке поданы заявки от 2687 компаний. В MIPIM-2008 участвовало около 2500 фирм. По свидетельству вице-губернатора, экспоненты не умещаются в Каннском дворце, и каждый год для выставки специально строятся временные выставочные сооружения.
Ю.Молчанов признает, что проекты MIPIM 2009 г. могут оказаться менее масштабными. Впрочем, Санкт-Петербург не изменяет своим амбициям.
Петербургская делегация примет участие в MIPIM в 12-й раз. В 3-й раз подряд стенд города размером 166 кв. м, концепция которого разработана лондонским агентством Button, разместится в павильоне Lerins.
В последние годы интерес международных инвесторов к петербургской недвижимости неуклонно рос. Если в 2004 г. объем прямых иностранных инвестиций в Санкт-Петербург составлял 24,2 млн. долларов, то в 2008 г. он достиг 1,374 млрд. По оценке Ю.Молчанова, большую роль в росте прямых инвестиций, создающих не только новые объекты, но и рабочие места для горожан, сыграло участие города в международных выставках.
Готовь телегу зимой
Успехи в привлечении внешних инвестиций побудили городское правительство и бизнес к созданию собственного аналога MIPIM - международной выставки Pro Estate. В ходе II петербургского форума Pro Estate в сентябре 2008 г. состоялось первое заседание Investors Club, в котором участвовало около 100 лидеров российского и международного рынков недвижимости.
Петербургское НП «Гильдия управляющих и девелоперов» (ГУД), выступившее организатором петербургской выставки, проведет очередное заседание Investors Club в ходе MIPIM-2009. Члены клуба, в частности, обсудят планы подготовки III форума Pro Estate и проекта «Российский дом будущего». Как рассказал исполнительный директор ГУД Павел Гончаров, в каннском заседании примут участие не менее 15 крупных международных инвестиционных фондов. В их числе- Eurohypo AG, Geomar, Union Investment, Warimpex AG, Pramerica RE Investors, Europolis, Amplion и другие. До конца 2009 г. состоятся еще несколько заседаний клуба. Одно из них уже запланировано на июнь в Бонне (Германия).
Деятельность Investors Club позволяет привлекать инвестиции и в другие регионы России. Именно в связи с этим руководители регионов уже сейчас интересуются следующим Pro Estate. По словам П.Гончарова, уже 10 регионов подтвердили свое участие в осеннем форуме.
Петербургская делегация на MIPIM, в состав которой входят 65 представителей ГУД, намерена работать на инвестиционный имидж всей страны. «Положительное восприятие ситуации в России создается общественным мнением, - поясняет гендиректор ООО «Адитум» Денис Булавко. - То, что мы верим в наши проекты, несмотря на трудности, говорит само за себя».
Конкуренция очищает рынок
По оценке Ю.Молчанова, испытания, с которыми столкнулись инвесторы и девелоперы, имеют и положительные стороны. «В прежние годы в Петербурге продавалось почти все, что строилось, - напоминает он. - На рынок выходили люди, сделавшие первый капитал в других отраслях. Достаточно было встретиться с потенциальным инвестором, развернуть эскиз проекта, и можно было договориться». В обстановке кризиса зарубежные партнеры стали значительно осторожнее. Теперь, как отмечает Ю.Молчанов, складывается более жесткая конкуренция, повышающая требования к уровню подготовки проектов. На рынке остаются только профессионалы.
Как известно, мировой кризис существенно снизил объем инвестиций в жилье офисную недвижимость, а также в логистику. Однако другие сегменты сохраняют привлекательность.
По мнению Д.Булавко, проект ООО «Адитум» по строительству подземного торгового комплекса на пл. Восстания остается таким же востребованным, как и ранее. В центре города сохраняется высокая потребность в качественных торговых площадях. Стаются неизменными и транспортные проблемы, которые должен отчасти разразрешить проект. «Кроме того, наш проект является пилотным в области освоения подземного пространства в Петербурге», - напомнил он.
Представители компаний, повторно участвующих в MIPIM, вносят корректировки в свои проекты в связи с изменившейся конъюнктурой. При этом учитывается сохранность интереса международных партнеров к отельному бизнесу, а также к коммерческой недвижимости в России.
От центра до окраин
В этом году на MIPIM будут повторно представлены такие проекты, как административно-деловой комплекс «Невская ратуша», предназначенный для размещения администрации Петербурга, а также МФК «Набережная Европы». Основным их инвестором являются структуры Внешторгбанка, вице-президент которого Александр Ольховский является презмдентом ГУД. Не менее известны реализуемый в рамках государственно-частного партнерства проект «Морской фасад», в котором ранее изъявили намерение участвовать инвестиционные фонды из ОАЭ, и комплекс «Балтийская жемчужина», инвестор которого – Шанхайская инвестиционно-строительная корпорация» - в настоящее время намерена развивать главным образом жилую составляющую проекта.
Кроме того, на MIPIM будут представлены проект редевелопмента территории станции «Московская-Товарная», где инвестор, ООО «Росрегионпроект Девелопмент» (дочерняя структура кипрской компании) намерен построить до 900 тысяч кв.м жилой недвижимости и три 3-4-звездных отеля. Другие новые проекты - «Синопская набережная» (инвестор – ООО «Лотос»), также рассчитанный на строительство жилья высокого класса, и коммерческий комплекс на Лиговском пр. 26-38, девелопером которого является ООО «Строительная компания «Бриз». Успешное начало реализации проекта опровергло скептические суждения о том, что «яма» в центре города на месте первоначально задуманного комплекса РАО «ВСМ» сохранится в веках.
В Канны отправится также проект, реализуемый в настоящее время за счет федеральных бюджетных инвестиций - кампус Высшей школы менеджмента Санкт-Петербургского университета в Михайловке (Петродворец). Таким образом, кризис не отменил намерений привлечь инвестиции в сферу образования.
Вниманию д международных инвесторов будут представлены также 2 проекта КЦ «Питер» на Сенной пл. («Сенная-2» и бизнес-центр «Питер») и 2 новых высотных МФК, которые представят ООО «Пионер-Инвест» и ЗАО «Прайм-Риалти». Первый из них, накануне представленный Градсовету, проектируется у станции метро «Проспект Просвещения» (ул. Хо Ши Мина, 14А), второй станет одним из «пионеров» освоения территории «Измайловской перспективы» (Митрофаньевское шоссе, 20).
Петербургский стенд на MIPIM-2009 содержит также информацию об объектах, выставленных на торги Фондом имуществ. Это бывшее здание ДК им. Цюрупы (наб. Обводного канала, 181), участок бывшего кинотеатра «Максим» (Ланское шоссе, 35), Купеческая гавань в Петергофе, реконструируемый объект на Сытнинской, 9-11 на Петроградкой стороне и участок 100 га севернее Глухарской ул. в Каменке.
Кроме того, будут представлены 7 земельных участков общей площадью 67 га. Самый крупный из них – 50 га – расположен в Петергофе, на пересечении ул. Шахматова и Гостилицкого шоссе близ нового кампуса Университета. Еще один участок для комплексного освоения сформирован в Сосновой Поляне, на пересечении ул. Тамбасова и Новобелицкой. По полному пакету предполагается выставление на торги также 2 участков для жилых зданий в Юго-Западной Приморской части, участок для МФК в кв. 13 Ульянки и 2 участка, примыкающих к новому стадиону на Крестовском острове для размещения спортивных объектов.
Представители петербургского бизнеса, подготовившие для международной экспозиции свои экспозиции, не сомневаются в привлекательности представляемых проектов. По мнению гендиректора концерна «Питер» Михаила Петрова, интерес к аренде крупной торговой недвижиомсти в центре города остается высоким и лишь возрастет после модернизации торговых площадей в таком оживленном районе мегаполиса, как Сенная пл. Как считает П.Гончаров, к успеху предрасполагает особо качественная «упаковка» проектов, которой петербургская делегация в этом голу уделила особое внимание.
Константин Черемных
В Петербурге установлена рекордная цена продажи отдельно стоящего здания. Корпорация «Строймонтаж» на торгах Фонда имущества в минувшую пятницу приобрела бывший жилой дом на набережной Робеспьера, 32, литера А за 1 млрд 70 млн рублей. Первоначально заявленная цена была превышена более чем в 2,5 раза. Здание уже не представляет исторической ценности и будет снесено либо реконструировано в течение 42 месяцев.
В аукционе 28 сентября принимало участие шесть претендентов на здание в историческом центре, но активная борьба развернулась только межу двумя из них – компанией «Возрождение Санкт-Петербурга» и корпорацией «Строймонтаж», которая и вышла победителем. Любопытная деталь: новое приобретение корпорации находится напротив еще одного принадлежащего ей объекта – жилого комплекса «Монблан». «Мы не могли позволить, чтобы торги выиграла другая компания, ведь на другом берегу Невы – наш элитный жилой дом «Монблан», – прокомментировал результаты аукциона заместитель директора по развитию ЗАО «Строймонтаж» Алексей Бражниченко.
По мнению директора по маркетингу ЗАО «Строймонтаж» Ильи Логинова, интерес многих застройщиков к торгам вызван тем, что лот на набережной Робеспьера – один из последних участков в центре Петербурга, которые когда-либо могут быть выставлены на продажу. При этом само здание можно снести и на его месте построить дом по проекту застройщика без многочисленных обременений.
Характеристики объекта
Площадь здания – 6095,1 кв. метров. Площадь земельного участка – 1349 кв. метров. Начальная цена – 420 млн рублей. Здание находится на территории исторического центра Санкт-Петербурга в зоне жилой застройки с включением объектов общественно-деловой застройки. Покупатель обязан снести здание и построить новое, либо реконструировать существующее здание в течение 42 месяцев. Объект расположен в Объединенной охранной зоне центральных районов, но памятником не является. Все строительные и ремонтные работы необходимо согласовывать с КГИОП.
Год постройки здания – 1953. Дом у Литейного моста с видом на Неву и крейсер «Аврора» был построен для работников КГБ. Возможно, для того, чтобы им не надо было долго добираться на работу – Литейный пр., 4. В 1987 году здание признано аварийным, в 2004 – аварийным с угрозой обвала. Расселение дома проходило силами районной администрации и сопровождалось скандалами и судами. Многие жители не хотели покидать свои квартиры. Основной причиной конфликта была заниженная, по мнению жильцов, оценка аварийного жилья, не соответствующая его рыночной стоимости с учетом видовых характеристик.
Прогнозы оправдались
Накануне проведения аукциона мы попросили ряд ведущих экспертов в сфере недвижимости сделать прогнозы относительно будущего объекта на набережной Робеспьера.
Директор департамента маркетинга и развития Корпорации «Петербургская Недвижимость» Михаил Бимон тогда высказал мнение, что наиболее рациональное использование участка – строительство элитного жилого комплекса. Учитывая местоположение объекта, здесь можно построить элитное жилье категории «элита А», то есть стоимость квадратного метра может составить от тыс. за 1 кв. метр, в видовых квартирах – тыс. за 1 «квадрат».
«С учетом того, что объект находится на набережной, строительство гостиницы или ресторана будет нецелесообразно, так как участок небольшой, а без парковки оба объекта не будут востребованы, – полагает Михаил Бимон. – Строительство бизнес-центра требует определенных условий, в том числе наличия парковки. Поэтому возведение БЦ также сопряжено с рядом нюансов. Что касается наличия парковочных мест для жильцов элитного комплекса, то этот вопрос возможно решить с помощью строительства подземного паркинга».
Руководитель отдела маркетинга Центрального агентства недвижимости Михаил Васильев согласен с коллегой: «Думаю, что по данному адресу целесообразней всего было бы возведение жилого дома». Месторасположение в «золотом треугольнике», неподалеку от Смольного, рядом с Таврическим садом, возможность строительства видовых квартир с панорамой на воду позволит позиционировать его как элитный дом. Вероятно, спрос на квартиры по этому адресу будет высоким. Стоимость квадратного метра будет сопоставима с рыночной ценой на квартиры в этом районе. Сейчас она составляет 250–300 тыс. руб. за 1 кв. метр».
«Трудности, которые ждут покупателя, связаны с плотностью застройки вокруг дома на наб. Робеспьера, 32, – отмечает Михаил Васильев. – То есть как сносить, так и строить придется на небольшом участке, который окружен домами, в том числе охраняемыми памятниками архитектуры. Также в этом микрорайоне существует проблема создания инфраструктуры, достойной дома элит-класса».
«Плюсом этого здания, которое практически автоматом поднимает цену процентов на 20, является вид на Неву. При этом в центре осталось мало зданий с подобными характеристиками, полностью расселенных и очищенных юридически», – уверен председатель совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости Андрей Тетыш.
«В ходе торгов цена может вырасти в два раза. Теоретически она может вырасти и больше, потому что сложно оценить затраты на ремонтные работы», – предположил накануне торгов руководитель департамента оценки и аналитических исследований Becar Commercial Property Spb Игорь Лучков. По его мнению, в ходе реализации инвестиционного проекта площадь нового объекта не должна сильно измениться, потому что необходимо вписаться в общий архитектурный стиль набережной. Здесь есть возможность встроить мансарду и провести оптимизацию площадей. «Думаю, что площадь может увеличиться на 15–20 процентов, – предположил эксперт. – Любой объект будет достаточно хорошо смотреться. Единственный минус – сложность с точки зрения транспортной логистики – рядом мост и автомобильные развязки, поэтому нет места для парковки. Стоимость квартиры будет в пределах –10 тыс. за 1 кв. метр. Если говорить о коммерческой недвижимости, то это может быть бизнес-центр класса «А» или «В+», гостиница класса не ниже четырех «звезд».
Эксперты отметили, что могут возникнуть трудности с размещением подземной парковки, так как этот объект располагается на набережной.
Планы определены
Согласно Генеральному плану Санкт-Петербурга, функциональное назначение участка, пока еще занимаемого расселенным домом, – жилая застройка с включением объектов общественно-деловой застройки. Объект расположен в объединенной охранной зоне центральных районов Санкт-Петербурга, однако памятником архитектуры он не является. Но несмотря на это наружные строительные и ремонтные работы будет необходимо согласовывать с Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры правительства Санкт-Петербурга.
Как сообщили в корпорации «Строймонтаж», уже принято решение о строительстве на этом месте 6–8-этажного элитного жилого дома с подземным паркингом. Территория вокруг дома будет благоустроена, предусмотрен просторный внутренний двор. Окружение дома однородное, рядом проектируется бизнес-центр класса А. Пока еще неизвестны его архитектурные особенности, но в корпорации твердо заверяют, что новый дом будет гармонировать с окружающей застройкой.
Дмитрий Малышев
Первая перехватывающая парковка в Санкт-Петербурге начнет действовать уже с 1 октября 2007 года у станции метро «Ладожская». Парковка, рассчитанная на 288 машин, будет работать с 6.00 до 23.00 по рабочим дням. Стоимость парковочного места составит от 42 до 80 рублей в день.«Это первый, но очень важный шаг в улучшении транспортной ситуации в центре города, – заявил исполняющий обязанности первого заместителя председателя Комитета по транспорту администрации Санкт-Петербурга Станислав Попов. – Тем более что с закрытием 1 октября на реконструкцию северной набережной Обводного канала возрастут транспортные потоки от станции метро «Новочеркасская» и на мосту Александра Невского в сторону центральной части». Таким образом, открывающаяся перехватывающая парковка позволит в некоторой степени решить проблему пробок и предоставит петербургским автомобилистам альтернативный вариант для того, чтобы они не стояли в многочасовых пробках, а быстро могли добраться до места назначения.
На первом этапе пока еще не в полной мере решены вопросы с выделенными полосами движения для наземного общественного транспорта, автомобилисты будут пользоваться только услугами метрополитена. Поэтому не случайно для пилотного проекта выбрана действующая стоянка, принадлежащая ГУП «Городской центр автостоянок и гаражей», находящаяся в трех минутах ходьбы от метро «Ладожская». По словам заместителя главного инженера ГУП «Петербургский метрополитен» Игоря Выборнова, станция метро «Ладожская» изначально реконструировалась под вокзал, однако значительного наплыва пассажиров эксперты так и не получили. Здесь имеется все для приема дополнительного числа горожан: просторный вестибюль, 13 турникетов, четыре эскалатора.
Станислав Попов отметил, что в городе автомобилисты оставляют свой транспорт на магистралях, обочинах дорог, рискуя не найти их на месте по окончании рабочего дня. Между тем перехватывающая парковка будет охраняемой, а плата за нее составит от 42 до 80 рублей. Однако чиновник добавил: «В данном случае будет использоваться дифференцированная шкала, которая позволит отсечь граждан, которые захотят воспользоваться парковкой как стоянкой». Каждому водителю, приезжающему на парковку, выдадут проездной билет на основе БСК, на котором оформлено 3 поездки со сроком окончания в течение одних суток. БСК следует вернуть по возвращении на парковку. Она выдается автомобилистам без залоговой стоимости, однако при утере карточки залоговая стоимость ее должна быть возмещена. Водитель, использовавший 2-3 поездки на метрополитене, заплатит за стоянку всего 42 рубля. За одну поездку тариф составит 60 рублей. Если водитель этим правом не воспользуется в течение дня вообще, тариф за транспорт будет максимальным – 80 рублей. «Но граждане должны понимать, что данная парковка будет использоваться только по назначению. Не исключено ее использование в ночное время в коммерческих целях», – резюмировал Станислав Попов.
Пока парковка будет работать в тестовом режиме, важно, чтобы горожане поняли значимость этого нововведения для города и привыкли к нему, необходимо проверить работоспособность системы. Поэтому ГУП «Организатор перевозок» для этих целей организовал работу справочно-информационной службы по телефону: 576-55-55, куда с 8.00 до 20.00 можно будет сообщать свои пожелания и замечания по улучшению работы перехватывающих парковок. На неделю ранее, с 26 сентября, на сайте www.omjp.ru все заинтересованные могут узнать подробнее о работе перехватывающей парковки. До 1 октября ГУ«Дирекция по организации дорожного движения» должна установить соответствующие знаки, чтобы автомобилисты могли без проблем подъехать к парковке у метро «Ладожская».
Выделенные полосы
«В идеале такие парковки должны размещаться в районе кольцевой автомобильной дороги, на подъездах к городу, – говорит Станислав Попов, – однако пока в городе не до конца выполнен комплекс мер по улучшению работы улично-дорожной сети, строить их спешно и в большом количестве бессмысленно. У нас есть примерно 40–50 адресов, находящихся в разработке, и они в ближайшем будущем будут реализованы. Но для этого необходимо использовать наземный общественный транспорт, ведь возможности метрополитена тоже небезграничны». В этой связи до конца года в городе планируется организовать выделенные полосы для приоритетного движения общественного транспорта. В частности, на Петроградской стороне это будут Большая Пушкарская улица и Большой проспект. С 1 ноября на Лиговском проспекте от Разъезжей улицы до Свечного переулка общественный транспорт будет иметь свою выделенную полосу. «Полоса позволит в несколько раз сократить время езды, и водители, у которых есть личный транспорт, поймут, что на общественном транспорте передвигаться по городу быстрее», – сказал он и добавил: «Комитет по транспорту собирается пустить по этой линии новые трамваи и автобусы, которые комфортнее предыдущих моделей». Однако чиновник отметил, что выделенные полосы не связаны с перехватывающими парковками: «Они необходимы для нормализации работы общественного транспорта». Тем не менее руководитель проектов группы компаний «Техно» Сергей Миньков заметил, что без выделенных полос система перехватывающих парковок работать не сможет. «Заложенные в проекте 42 парковки, – продолжил он, – учитывались, исходя из потребностей города. Ведь основное назначение перехватывающих парковок – предоставить сервис для тех, кто работает в городе с утра до вечера.
Между тем соотношение жителей центральной части города составляет 200 тысяч на 2 млн работающих. Поэтому целесообразнее строить многоярусные парковки, в которых может находиться от полутора до двух тысяч автомобилей». Поскольку строительство парковок стоит немалых денег, чиновники подумывают о привлечении инвесторов, которые будут определять стоимость строительства, исходя из проектных решений.
Напомним, что на заседании правительства Санкт-Петербурга в конце августа губернатор города Валентина Матвиенко поручила профильным комитетам в течение двух месяцев разработать и до конца года утвердить конкретный план действий по каждому из пунктов программы улучшения организации дорожного движения. Внедрение перехватывающих парковок позволяет говорить о качественно новом этапе организации дорожного движения.
Марианна Рахман