Объекты прошлого и будущего – в проектах победителей V BIM-конкурса «Мастер-Renga»
30 апреля на мероприятии, посвященном подведению итогов V BIM-конкурса «Мастер-Renga», были объявлены его победители среди профессиональных проектировщиков и студентов.
V юбилейный конкурс «Мастер-Renga» стартовал 10 октября 2019 года под девизом «Народ, не знающий своего прошлого, не имеет будущего». Учащиеся учебных заведений при работе над своими проектами обратились к теме Великой Отечественной Войны, а профессиональные проектировщики присылали на конкурс реальные проекты, которые они создают в рамках своей деятельности.
До оценки работ членами жюри было допущено 30 проектов. Главная интрига конкурса - определение его победителей - раскрылась на мероприятии, посвященном подведению итогов V BIM-конкурса «Мастер-Renga».
В первой части мероприятия были рассмотрены проекты, созданные студентами. Они боролись за звание «Мастер системы Renga» в двух номинациях: «Объекты культуры – жертвы войны» и «Архитектура послевоенных пятилеток». Для участия в первой номинации студенты создавали BIM-модели объектов, которые пострадали в годы Великой Отечественной Войны или II Мировой Войны. Для участия во второй номинации – готовили BIM-модель объектов, которые были построены в послевоенные годы (1945—1954 гг) в рамках программы по восстановлению страны после войны.
В первую номинацию было прислано несколько проектов, два из которых были особенно интересными. Первый проект – «Мост «Санта-Тринити» во Флоренции», разрушенный в 1944 году и восстановленный лишь в 1957. Автор проекта Газинур Исанаманов из Салаватского колледжа образований и профессиональных технологий воссоздал в своей работе не только мост «Санта-Тринити», но и набережную реки Арно во Флоренции (рис. 1).
Рис.1 – Проект «Мост «Санта-Тринити» во Флоренции», автор Исанаманов Газинур
Второй проект, который стоит отметить, - «Дом Грузчиков в Волгограде». Его выполнили Олеся Колодяжная и Антон Рябов из Уральского федерального университета имени первого Президента России Б.Н. Ельцина. Авторы работы воссоздали в системе Renga жилой дом, который сильно пострадал при пожаре во время Сталинградской битвы, проработав как внешний облик здания, так и его внутренние планировки (рис. 2). Именно этот проект стал победителем номинации «Объекты культуры – жертвы войны».
Рис. 2 – Проект «Дом Грузчиков в Волгограде», авторы Олеся Колодяжная и Антон Рябов, победитель номинации «Объекты культуры – жертвы войны»
Не менее интересные работы были присланы и в номинацию «Архитектура послевоенных пятилеток». Здесь стоит отметить проект «Баня» - объект, построенный в Новосибирске в 1953 году пленными немцами. Автор проекта Дмитрий Карамушко из Новосибирского профессионально-педагогического колледжа полностью воссоздал в системе Renga модель этого объекта (рис. 3).
Рис. 3 – Проект «Баня», автор Дмитрий Карамушко
Победителем же данной номинации стал проект Юрия Столярова, студента Московского строительного университета. Юрий воссоздал в Renga типовой проект домов 253 серии, разработанных для строительства на территории РСФСР в 1953 году. Автор не только создал 3D-модель здания в своем проекте, но и оформил чертежи, за что и получил звание «Мастер системы Renga» (рис. 4).
Рис. 4 – Проект «Жилой дом 253 серии», автор Юрий Столяров, победитель номинации «Архитектура послевоенных пятилеток»
Во второй части мероприятия были названы победители V конкурса «Мастер-Renga» среди профессиональных проектировщиков. Напомним, что представители проектных организаций боролись за победу в четырех номинациях: «Первый BIM-проект», «OPEN BIM», «Проект с применением каталогов KNAUF» и «Коллективный BIM-проект». Самой популярной номинацией конкурса стала номинация «Первый BIM-проект». В нее было подано наибольшее число проектов, авторы которых только начинали свое знакомство с BIM-технологией и системой Renga. В напряженной конкурентной борьбе победил проект «Многоэтажный жилой дом», выполненный под руководством Игоря Привезенцева из АО «ЦНИИЭПгражданстрой». Модель здания создавалась по уже построенному проекту, соответствует разделу АР стадии П. В модели детально проработаны внутренние планировки, расставлено санитарно-техническое оборудование, подготовлены чертежи, спецификации и даже красивый рендер (рис. 5).
Рис. 5 – Проект «Многоэтажный жилой дом», автор Игорь Привезенцев, АО «ЦНИИЭПгражданстрой», победитель номинации «Первый BIM-проект»
Еще один проект этой номинации «Здание производственного цеха», спроектированный АО «Трубодеталь», получил поощрительный приз. Созданная Александром Федяевым 3D-модель цеха содержит в себе следующие разделы: архитектура, конструкции, инженерные сети и технологические решения (рис. 6). В проекте реализована трассировка сетей сжатого воздуха, система отопления, система наружного водостока. В модель добавлено оборудование и мебель. Масштаб работы оценили и зрители мероприятия. Именно этот проект стал победителем по результатам зрительского онлайн-голосования.
Рис. 6 – Проект «Здание производственного цеха», автор Александр Федяев, АО «Трубодеталь», победитель зрительского онлайн-голосования
Лучшей работой номинации «Проект с применением каталогов KNAUF» стал проект «Многоквартирный жилой дом», спроектированный ООО «Стройэксперт» (рис. 7). Автор Анастасия Ратникова при работе над проектом применяла готовые решения из каталога KNAUF «KNAUF-суперпол». По готовой модели с помощью системы для визуализации подготовила рендер. Добавили значимость проекту оформленные чертежи и спецификации.
Рис. 7 – Проект «Многоквартирный жилой дом», автор Анастасия Ратникова, ООО «Стройэксперт», победитель номинации «Проект с применением каталогов KNAUF»
В номинации «OPEN BIM» приняли участие предприятия, которые при создании своего проекта использовали не только систему Renga, но и BIM-системы других разработчиков. Победителями этой номинации стали два проекта: «Стадион «Локомотив», выполненный Романом Мироновым из «Бюро Строительной экспертизы» (рис.8) и «Торговый центр», спроектированный Владимиром Герцем из ООО «Проект-Центр» (рис. 9). В проекте «Стадион «Локомотив» в системе Renga полностью проработано здание легкоатлетического манежа, а для создания трибуны и бегового кольца применялась программа ArchiCAD. Для создания проекта «Торгового центра» помимо Renga использовалась еще и система AIIplan. В ней спроектирована подземная часть здания. Сам проект включает в себя следующие разделы: архитектура, конструкции, инженерные сети и технологические решения.
Рис. 8 – Проект «Стадион «Локомотив», автор Роман Миронов, ИЦ «Бюро Строительной экспертизы», победитель номинации «OPEN BIM»
Рис. 9 – Проект «Торговый центр», автор Владимир Герц, ООО «Проект-Центр», победитель номинации «OPEN BIM»
В номинации «Коллективный BIM-проект» приняли участие проектные предприятия, которые при создании проекта использовали возможности коллективной работы Renga. Лучшим коллективным проектом члены жюри назвали конкурсную работу «Производственное здание» ПАО «Уралпромпроект». Авторы проекта проработали архитектурную и конструктивную части здания, а также разделы «Водоснабжение и водоотведение», «Отопление», «Вентиляция». Кроме самой информационной модели здания, подготовили необходимую проектную документацию (рис. 10).
Рис. 10 – Проект «Производственное здание», авторы Вероника Егорова, Ирина Ашмарина, Артем Панков, Надежда Лебедева, ПАО «Уралпромпроект», победитель номинации «Коллективный BIM-проект»
В эту номинацию была прислана еще одна работа, которую также стоит выделить – это проект «Склад материальных ценностей», выполненный АО «Учалинский ГОК» для строительства здания будущего склада обогатительной фабрики (рис. 11). В проекте без коллизий спроектированы все необходимые внутренние сети здания. Для их создания использовалась как автоматическая трассировка сетей, так и их ручная корректировка.
Рис. 11 – Проект «Склад материальных ценностей», авторы Вадим Ахметов, Айдар Асадуллин , Лилия Биргалина, Зимфира Ахметвафина АО «Учалинский ГОК»
Именно этот проект стал фаворитом партнера конкурса компании «АСКОН». Разработчик подарит предприятию лицензии системы Pilot-ICE Enterprise. Свои подарки для «Мастеров системы Renga» подготовили и остальные партнеры конкурса «ЛИРА-сервис», SCAD Soft, Uponor, Knauf, «Облакотека». Ознакомиться с призовым фондом можно на странице конкурса. Главным призом для всех победителей станет выступление на II всероссийской практической конференции «BIM: от слов к делу».
Истории создания проектов-победителей будут опубликованы на сайте компании Renga Software и на ресурсах информационных партнёров конкурса: порталах «Строительный эксперт», Architime.ru, isicad.ru и в журнале «САПР и Графика»
Пятый юбилейный конкурс «Мастер-Renga» завершен. Все проекты, принявшие в нем участие, были выполнены в BIM-система Renga на пятерку! Примечательно, что в этот раз, число работ от проектных предприятий значительно превысило число студенческих работ. Это подтверждает, что для все большего числа проектных предприятий Renga становится рабочим инструментом для решения каждодневных задач.
Благодарим всех участников конкурса за интересные проекты, ознакомиться с которыми можно будет на странице конкурса. Выражаем отдельную благодарность партнерам «Мастер-Renga» за оказанную поддержку и предоставленные призы!
На рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга наблюдается нехватка вакантных площадей. Тем не менее, по оценкам экспертов, хотя интерес к реализации спекулятивных проектов уже проявляется, схема built-to-suit сохраняет доминирующее положение в сфере девелопмента.
Не складно
Эксперты отмечают, что уровень вакансии на петербургском рынке складской недвижимости достиг критических значений. По словам генерального директора Maris в ассоциации с CBRE Бориса Мошенского, по состоянию на конец 2018 года свободно было лишь около 3% (в классе А – 3,2%, в классе – 2,7%) площадей сегмента (общий их объем составляет примерно 2,84 млн кв. м). Он напоминает, что уровень вакансии по итогам 2017 года составлял 5%, 2015-го – 6%.
Такое положение стало прямым следствием длящегося уже несколько лет снижения объемов ввода новых складских комплексов. Так, в 2018 году в сегменте в эксплуатацию введено всего 71 тыс. кв. м площадей; в 2017-м – 126 тыс. кв. м, в 2016-м – 243 тыс. кв. м (данные Maris в ассоциации с CBRE; другие консалтинговые компании приводят несколько иные цифры, но и они в целом отражают ту же тенденцию).
Ситуация усугубляется тем, что не менее половины от общего объема вводящихся складов, строятся по схеме built-to-suit, то есть с заданными требованиями под конкретного пользователя и, соответственно, на рынок аренды не выходят.
В результате образовался достаточно заметный дефицит вакантных арендопригодных площадей. Особенно это касается больших помещений. «Вариантов аренды крупных блоков на рынке практически нет», - констатирует директор департамента складской и индустриальной недвижимости East Real Маргарита Чугаева. При этом, по ее мнению, интересно то, что этот фактор пока слабо повлиял на позицию, занимаемою арендаторами, привыкшими жить в условиях «рынка покупателя». «Потенциальные клиенты все равно диктуют свои условия и ожидают от арендодателей высокого качества предоставляемых услуг», – говорит эксперт.
Сокращение уровня вакансии толкнуло арендные ставки вверх. По оценке экспертов Maris в ассоциации с CBRE в классе А за 2018 год средняя цена выросла с 480 рублей за 1 кв. м в месяц (включая НДС и эксплуатационные платежи) до 520 рублей; в классе В – с 435 до 440 рублей. По данным Knight Frank St Petersburg, по итогам 2018 года показатель средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды в качественных складских комплексах составил 473 рубля за 1 кв. м в месяц (включая НДС и операционные расходы), увеличившись на 5% по сравнению с концом 2017 года. Особенно заметное увеличение средней ставки произошло в складах класса А – 8,6% за год.
Время строить?
В целом, по оценке Бориса Мошенского, ситуация в полной мере созрела для активизации девелоперских проектов на рынке складской недвижимости, в том числе в спекулятивном формате. И в самом деле, в этой сфере уже в 2018 году стало заметно оживление. «В этом году мы, наконец, увидели интерес девелоперов к спекулятивным объектам. За год вышло несколько новых проектов класса А в том числе: «Логопарк Троицкий» (корпус А1а, 12 тыс. кв. м); «Осиновая Роща» (38 тыс. кв. м); логопарк «М-10» (30 тыс. кв. м), складской комплекс Re-Forma (31 тыс. кв. м)», – рассказывает Маргарита Чугаева.
Впрочем, по мнению экспертов, большинство девелоперов еще занимают выжидательную позицию, и ожидать бума строительства спекулятивных складов пока не приходится. В условиях сильной волатильности экономической ситуации в стране в целом компании предпочитают строить под конкретного заказчика.
«На 2019 год новых спекулятивных проектов пока не было заявлено. Низкая вакансия вызывает интерес девелоперов к проектам built-to-suit или строительства склада под нескольких клиентов. Без клиента в следующем году пока строить не торопятся», – говорит Маргарита Чугаева.
С ней согласен коммерческий директор компании «А Плюс Девелопмент» Антон Бондаренко отмечающий, что низкий спрос – только один из текущих трендов, другой заключается в том, что взрывного спроса на склады пока тоже нет, и в целом рынок находится в более-менее уравновешенном состоянии. «На мой взгляд, снижение уровня вакансии не приведет к большому всплеску девелоперской активности на складском рынке. Сегодня ситуация в Петербурге стабильна – площади постепенно заполняются. Учитывая уровень спроса, можно ожидать, что новые проекты в регионе продолжат появляться с той же частотой (то есть, относительно редко, – прим. ред.)», – говорит он.
«Мы не ожидаем всплеска стройки спекулятивных проектов в 2019 году. Поскольку схема built-to-suit уже отработана, многие девелоперы предпочитают не рисковать, и придерживаться данного формата. Поэтому доля спекулятивных проектов все еще очень мала», – добавляет заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин.
Спекулятивные проекты в хороших локациях будут появляться в небольших объемах, так как спрос на них в Петербурге и Ленобласти стабилен, отмечает Антон Бондаренко. «Сегодня если девелопер построит спекулятивный склад площадью от 20 до 40 тысяч кв. м, то арендатор на него найдется быстро. Однако не все так просто. Во-первых, достаточно непросто привлечь инвестиции для реализации такого проекта. Во-вторых, у арендаторов все чаще возникают дополнительные требования к складам, поэтому растет спрос именно на проекты built-to-suit», – заключает эксперт.
Что год грядущий нам готовит?
Несмотря на это, эксперты ожидают в будущем году существенного роста объемов ввода новых складских площадей. По мнению Бориса Мошенского, рост составит порядка 160 тыс. кв. м, что выше показателя не только 2018 года, но и 2017-го. По предварительным оценкам Knight Frank St Petersburg, в 2019 году девелоперами заявлено к вводу около 200-210 тыс. кв. м качественных складских площадей.
При этом эксперты полагают, что введенных в эксплуатацию новых складов хватит только на то, чтобы удовлетворить текущий спрос, и роста свободных площадей не ожидают. «Мы не прогнозируем существенного увеличения уровня вакантных помещений в связи с тем, что практика ввода складов, заполненных арендаторами на этапе строительства, сохраняется», – говорит Михаил Тюнин
«Если не произойдет перемен на уровне макроэкономики, то ожидать глобальных изменений на складском рынке в 2019 году не стоит. Вероятно, продолжат развиваться тренды нынешнего года. Доминировать в сегменте продолжит формат built-to-suit, который в условиях нестабильности экономики все более интересен как девелоперам, так инвесторам», - считает Антон Бондаренко.
Однако, не исключены и новые вводные. «Возможный выход на рынок спекулятивного проекта известного как «Логопарк Колпино», может существенно изменить данное соотношение (пропорцию реализации спекулятивных проектов и формата built-to-suit – прим. ред.) – суммарно, объем заявленных помещений в нем – более 350 тыс. кв. м», – отмечает Михаил Тюнин.
Кроме того, эксперты ожидают продолжения роста арендных ставок – как в силу дефицита предложения, так и из-за роста НДС с начала 2019 года с 18% до 20%.
По оценке Сбербанка, средняя процентная ставка по кредиту в рамках проектного финансирования в целом по рынку составит около 7-8%. В банке считают, что это совсем немного. Однако игроки рынка полагают иначе.
Цифры на бочку
Как известно, система финансирования жилищного строительства находится в стадии кардинального реформирования. Законодательные изменения лишили девелоперов права на прямое привлечение средств граждан. Вкратце принцип новой схемы таков: застройщик получает в банке кредитную линию на возведение объекта. Дольщики, приобретая квартиры, вносят свои средства на эскроу-счета. Когда объект сдан, этими деньгами гасится кредит, а «излишек» идет в прибыль девелоперу.
Но самую важную для девелоперов деталь этой схемы – размер процентной ставки по кредиту в рамках проектного финансирования – банки комментировали крайне неохотно, по возможности избегая конкретных цифр. Соответственно, прогнозы экспертов во многом зависели от степени их пессимизма; самые мрачные достигали 18% годовых.
И вот представитель крупнейшего игрока рынка «раскрыл карты». По словам директора дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергея Бессонова, ставка по кредитам для застройщиков жилья в рамках проектного финансирования может колебаться во время жизненного цикла кредита от 12% до 4,5-6% годовых и в среднем составит 7-8% годовых.
«В наших кредитных продуктах для девелоперов предполагается, что есть базовая, рыночная ставка, и есть специальная, которая начисляется на долю кредита, эквивалентную сумме средств по эскроу. По мере наполнения эскроу-счетов по проекту стоимость кредитования для девелоперов будет снижаться, а в момент раскрытия эскроу-счетов – снова вырастет», – рассказал он.
Таким образом, выше всего стоимость кредитных средств для девелоперов жилья будет в момент, когда на эскроу-счетах не будет денег дольщиков, ниже всего – в момент наличия на эскроу-счетах денег за 100% проданных квартир. «Чем активнее продажи на инвестиционной стадии, тем ниже средневзвешенная ставка, в целом же по рынку, как мы ожидаем, она будет ближе к 8%», – уточнил Сергей Бессонов.
Ранее председатель Северо-Западного банка Сбербанка России Виктор Вентимилла Алонсо заявил, что не ждет скачка цен из-за изменения правил игры. «Мы убеждены, что переход на проектное финансирование застройщиков не должно привести к существенному росту цен на новостройки. Дело в том, что процентная ставка по кредиту девелоперу (после того, как сумма средств на эскроу-счетах достигнет объема кредита) снижается вдвое, а при существенном его превышении – может снизиться почти до нуля. Таким образом, в среднем она будет сравнительно невелика», – отмечал он, оговорившись при этом, что не исключает роста цен на жилье по рыночным причинам.
Смутные сомнения
Застройщики рады, что их сориентировали по предполагаемым ставкам, но не понимают, как введение новой системы может не отразиться на цене жилья в новостройках.
«Сбербанк – один из крупнейших игроков банковского рынка, обсуждающий такие вопросы непосредственно с Центробанком. И раз он решил озвучить свои предложения, значит просчитал свои риски и оперирует уже проанализированными данными. Можно ориентироваться на эти цифры, поскольку предложение других банков будет, видимо, примерно на том же уровне», - считает начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
У некоторых заявленный уровень процентной ставки вызывает вопросы. «Не совсем понятно, почему начальная ставка обозначена в размере 12%, когда сейчас проектное финансирование можно получить по меньшей ставке, в среднем, под 9-10% годовых. Однако в любом случае мы получили ориентир по ставкам, который банки считают для себя приемлемым. Нам остается только принять эту информацию к сведению. Она позволит оценить стоимость удорожания строительства и продаж недвижимости при работе по новой схеме», - говорит директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев.
Светлана Денисова отмечает, что процентные ставки не могут быть едиными для всех – они будут весьма существенно отличаться в зависимости от банка, девелопера, конкретного проекта и множества иных факторов. «Озвученные процентные ставки - 7-8% - реальны только для крупных застройщиков, для небольших строительных компаний средние ставки будут доходить до 12%, что вполне соответствует рынку», - добавляет генеральный директор MASTER Development Вячеслав Семененко.
За все заплатит покупатель
Но главное, игроки рынка убеждены, что новая система финансирования жилищного строительства, которая в соответствии с последними изменениями в 214-ФЗ, будет обязательна в том числе и для объектов, строительство которых началось задолго до корректировок, неминуемо приведет к росту цен. Логика девелоперов проста и неопровержима: раньше деньги дольщиков были для строителей «бесплатными», теперь за них придется платить банку. Больше будет процент или меньше – разговор отдельный, но он в любом случае будет. И чтобы сохранить рентабельность для себя, застройщик переложит (хотя бы отчасти) эти затраты на покупателя, то есть рост цен неизбежен.
«Очень сложно делать какие-то оценки в этой ситуации, у рынка просто нет выбора. На мой взгляд, это скорее пессимистичная картина. Себестоимость строительства вырастет, по разным оценкам до 20%. И, разумеется, это увеличит продажную стоимость жилья. И однозначно приведет к снижению спроса. В объеме продаж падение может достигать и 50%», -говорит Вячеслав Семененко.
С ним согласна директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова, которая считает, что в итоге реформы выживут только те компании, которые имеют серьезный собственный финансовый ресурс. «Заявленные цифры, вроде бы, небольшие. Но и они слишком высоки, если учитывать и дополнительные факторы: усложнение процесса, рост НДС на 2 п.п., снижение покупательной способности граждан. В сложившихся условиях работающую экономику проекта при такой процентной ставке получить – большая проблема. И если цены продаж жилья вырастут в итоге, скажем, на лишь 10-15%, то рынок сожмется в гораздо большей степени», - уверена она.
«Такое явление, как низкие цены на жилье на стадии котлована будут уходить в прошлое. Покупатель будет платить стоимость уже готовой квартиры. И убедить его внести деньги еще на ранней стадии, чтобы у застройщика была пониже итоговая средняя ставка по кредиту – это отдельная проблема. В любом случае рынок ждет очередная «зона турбулентности» - как девелоперов, так и покупателей», - резюмирует Светлана Денисова.
Кстати:
Алексей Ефремов, вице-президент по финансам и экономике Группы RBI:
- Сегодня средняя цена в сегменте комфорт-класса составляет 100 тыс. рублей за кв. метр, из которых 90 тыс. – себестоимость. Таким образом, при среднем сроке строительства в 2-3 года, среднегодовая потребность проекта в финансировании составляет 50% себестоимости, т.е. 45 тыс. рублей. Рыночная структура финансирования проекта пока следующая: 10% – девелопер, 30% – банк, 60% – средства дольщиков. Т.е. из 45 тыс. рублей среднегодовой потребности в финансировании 27 тыс. обеспечивали дольщики. Застройщик не платил за их привлечение – для него это были бесплатные средства. Теперь эти средства он будет вынужден брать у банка – и платить за это 5-6% годовых из расчета 3 года. Таким образом, себестоимость вырастает на дополнительные 4 тыс. рублей, до 94 тыс. Это сразу снижает прибыль компании с 10 до 6 тыс. рублей, т.е. на 40%. Очень существенно! Причем в данном кейсе, который основан на реальных цифрах, еще не учтен фактор увеличения НДС на 2 п.п. с начала 2019 года.