Негоска уходит в минус
На рынке негосударственной экспертизы наблюдается существенное падение объемов заказов. По словам представителей отрасли, связано это не с пандемией коронавируса, а с последствиями перехода застройщиков на эскроу-счета и, в целом, с общей неблагоприятной ситуацией в российской экономике.
Коронавирус за несколько недель внес коррективы в деятельность многих российских компаний и предприятий, но пока не остановил стройки в Петербурге и Ленобласти. Большинство объектов продолжают возводиться. Также не прекратили свою работу и организации, проводящие негосударственную экспертизу проектной документации. Сами специалисты работают удаленно из дома. Все услуги оказываются в дистанционном режиме. В целом, переход на полностью заочный формат работы с заказчиками, отмечают эксперты, не оказался излишне сложным. Введенный два года назад электронный документооборот в отрасли уже давно позволяет эффективно работать без личных встреч с клиентами.
Позитивно участники рынка встретили и принятое в начале апреля на фоне пандемии постановление правительства РФ «О продлении действия разрешений и иных особенностях в отношении разрешительной деятельности в 2020 году». В нем были обозначены сроки автоматического продления аккредитации специалистов, проводящих экспертизу проектной документации, их аттестации и переаттестации. Также документом были продлены сроки действия разрешений на строительство, ГПЗУ и ППТ, а также лицензий и т.д. Представители отрасли негосэкспертизы считают, что принятые решения позволят строительному комплексу функционировать без сбоев из-за сложностей с продлением и оформлением разрешительных документов.
Неизбежный спад
Между тем, в настоящее время этот сегмент рынка чувствует себя очень неважно. Связано это с множеством факторов, в том числе с переходом застройщиков на проектное финансирование, отдельными непродуманными законодательными новшествами, касающихся проведения негосэкспертизы. Кроме того, оказывает негативное влияние на отрасль общее неблагоприятное состояние российской экономики, которое из-за пандемии может еще сильнее ухудшиться.
По словам президента ГК «ННЭ», вице-президента Ассоциации «НОЭКС» Александра Орта, переход на эскроу-счета привел к падению объемов проектов, подаваемых на негосэкспертизу. Когда все девелоперы готовились к проектному финансированию, они запустили значительное количество проектов по старым правилам, что называется впрок. И, соответственно, за временным подъемом неизбежно последовал спад проектной и экспертной активности.
«Также мы отмечаем серьезное падение объемов заказов, связанное с общим положением российской экономики. Поэтому можно говорить о том, что сегодня рынок услуг негосударственной экспертизы чувствует себя достаточно плохо. А точнее, его вообще нет. Тем не менее, в этой ситуации мы стараемся не сокращать нашу деятельность, а наоборот, идти навстречу заказчикам, вводя новые услуги, расширяя спектр нашей деятельности. Имея интеллектуальные ресурсы, мы становимся не просто экспертизой ПД и ИИ, а «службой заказчика», которая оказывает различные консалтинговые услуги, помогает в подготовке и оформлении исходно-разрешительной документации, оценивает инвестиционные риски, связанные с земельными участками и проектными работами, предлагает консультации по снижению стоимости строительства и оптимизации проектных решений»,- сообщил Александр Орт.
Не быть статистами
Схожие выводы о текущей ситуации на рынке делает и президент ГК «Н.Э.П.С.», вице-президент Ассоциации «НОЭКС» Виктор Зозуля. Он также отмечает существенное падение объема представляемой на экспертизу проектной документации, в том числе из-за перехода застройщиков на эскроу-счета, а также обращает внимание на нелепость и вредность ряда законодательных новшеств, принимаемых органами власти, касательно проведения экспертизы.
«У меня создалось впечатление, что и Минстрой и Главгосэкспертиза РФ заняты сплошным экспериментаторством в отношении экспертной деятельности, особенно негосударственной. Дошло уже до того, что письмом первого замглавы Минстроя от 06.03.2020 № 8129-ИФ/03 организациям негосударственной экспертизы проектной документации вменена обязанность предоставления сведений статистической отчетности по форме ЭПД-1. И это при наличии огромной базы ЕГРЗ, находящейся в ведении Главгосэкспертизы, кстати, абсолютно бесполезной. И где же здесь равенство полномочий между государственной и негосударственной экспертизой?»,- задает он риторический вопрос.
Виктор Зозуля также напомнил, что с 1 января 2021 года упраздняется система аккредитации организаций негосударственной экспертизы, в связи с отменой действия постановления Правительства РФ от 29.12.2008 №1070. «Видимо, отмена действия этого постановления связана с предстоящим введением очередного «долгожданного» эксперимента – системы саморегулирования института негосэкспертизы. Не уверен, что он приведет к чему-то хорошему, особенно учитывая опыт деятельности и результаты перипетий в НОПРИЗ и НОСТРОЙ в отношении этих организаций, но нам не привыкать – поживем-увидим. А увидим – прослезимся, после чего опять будем уповать на здравый смысл. Считаю что, ни в коем случае эксперт не должен быть статистом, экономистом, руководителем и исполнителем проектов строительства, в том числе и в рамках сопровождения, а также специалистом с кучей иных функций, необоснованно взятых на себя необъятным штатом Главгосэкспертизы»,- подчеркнул специалист.
Отметим, что ранее принятые некоторые законодательные инициативы органов власти, связанные с проведением экспертизы, уже чуть не привели к ликвидации всего института негоски. В частности, в августе 2018 года Госдумой скоропалительно был принят 342-ФЗ, в соответствии с которым экспертизу строительных проектов, если они находятся в зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), могут проводить только органы госэкспертизы. Таким образом, была практически парализована деятельность организаций, занимающихся негосэкспертизой. Через год после неоднократных обращений игроков рынка и деловой общественности к чиновникам, депутаты нововведения отменили.
Александр Орт отмечает, что на данном примере очень четко видны вся сила и последствия поспешного, непродуманного принятия законодательных актов, отсутствия подзаконных актов и понимания работы принимаемых законов. «В 2018 году было принято поспешное решение, которое через год совещаний и консультаций, методичной работы экспертного сообщества и оценки результатов его применения пришлось отменять и переделывать. Однако произошедший по его вине сбой здоровой и профессиональной работы экспертных организаций ощущается до сих пор. Если говорить о последних новшествах, то, по моему мнению, требование предоставления всей полноты сведений об оказываемых организацией негосударственной экспертизы услугах и ее финансовом положении по форме ЭПД-1 имеет признаки избыточного административного давления. Это новшество еще следует серьезно анализировать и обсуждать», - считает он.
Дорожное строительство – одно из важнейших направлений развития Петербургской агломерации, но ему мешают недостаток финансирования, порой неадекватная позиция владельцев земли, длительные согласования проектов ППТ и т. д. И, как водится, жилищное строительство намного опередило развитие дорожной сети.
Проблемы дорожной отрасли обсудили участники круглого стола «Дороги Санкт-Петербурга и Ленобласти», который в рамках подготовки ХХ практической конференции «Развитие строительного комплекса Петербурга и Ленобласти» организовали Союз строительных объединений и организаций и ЛенОблСоюзСтрой.
Мало денег
Чиновники жаловались на недофинансирование дорожной отрасли. В Ленобласти только на содержание дорог требуется 8,5 млрд рублей в год, но в бюджет закладывается не больше третий нужной суммы.
Городу, как заявил заместитель генерального директора СПб ГБУ «Центр транспортного планирования Петербурга» Андрей Шаньгин, необходимо 90 млрд рублей в год на дорожное строительство. Но на 2020 год на эти цели в бюджете заложено около 10 млрд рублей. Из-за недостатка средств город может финансировать строительство дорог только к крупным жилым массивам.
При этом Адресная инвестиционная программа по целому ряду причин исполняется не полностью, признал чиновник. Это, в частности, низкое качество проектов, неспособность победителей торгов построить объекты по заявленной цене и ряд других факторов. «Даже построенные объекты муниципалитеты на баланс не берут годами», – посетовал Андрей Шаньгин.
Советник ГКУ «Ленавтодор» Алексей Курчаков добавил, что порой подрядчики за короткий дорожно-строительный сезон не успевают освоить выделенные средства.
В этой ситуации власти рассчитывают на застройщиков. Сначала девелоперов нагрузили инженерными сетями, потом – социальными объектами, в последние годы настала очередь дорожной сети.
Безусловно, застройщики заинтересованы в транспортной доступности своих объектов, поэтому берутся за дорожное строительство – как IKEA, которая вкладывается в сооружение подъездов к своим объектам, или целая группа компаний, вынужденных строить дороги в Мурино и Кудрово.
Но теперь, после введения проектного финансирования, застройщиков сложнее нагружать дополнительными объектами: кредитные средства позволено тратить только на возведение самого объекта, но не сопутствующей инфраструктуры. Для строительства иных объектов, в том числе дорог, необходим отдельный кредит. Если власти решили развивать какую-либо территорию, дороги они должны построить за счет бюджета, убеждены застройщики.
Много споров
Для властей самая серьезная проблема, как выяснилось в процессе обсуждения, – непомерные аппетиты собственников и арендаторов земель, на которых будут строиться дороги. Как только становится известно о планах властей расширить трассу, происходит скупка или аренда участков вдоль нее. До утверждения проекта планировки территории на ней появляется множество новых собственников, у которых власти затем вынужденно выкупят землю.
Например, как сообщил начальник отдела строительства и реконструкции Дирекции развития транспортной системы Петербурга и Ленобласти Дмитрий Голумбевский, после обнародования планов о расширении Колтушского шоссе его обочины стали «зарастать» магазинчиками, ларьками, сервисами и др. Начальник отдела имущественных отношений ГКУ «Ленавтодор» Александр Африканов добавил, что стихийное появление объектов сервиса мешает не только планам реконструкции дороги, но также ее содержанию и эксплуатации.
Обычно вдоль трасс расположены земли сельскохозяйственного назначения, и для застройки их необходимо перевести в земли населенных пунктов. И выделение участков, и смена их функционального использования – это прерогатива местных органов власти. При этом, по мнению Александра Африканова, муниципалитеты совершенно не учитывают интересы дорожников. С аналогичными проблемами сталкиваются и застройщики, задумавшие крупные проекты.
Алексей Курчаков пояснил, что, когда выбирается участок для трассы, проблема с собственниками учитывается. Но пока идут согласования – а это долгий процесс, – участки на выбранной территории по закону предоставлять в аренду можно. А вот выдворить арендаторов потом – очень сложно. Поэтому бороться с проблемой удастся только с помощью правоохранительных органов.
Андрей Шаньгин отметил, что аналогичные проблемы есть и в Петербурге, но городские власти резервируют территории – они относятся к зоне У. Земли вовлекаются в оборот, но с обязательствами строить только временные сооружения.
В Ленобласти эту схему эффективно использовать не удается. «Я не знаю примеров, когда резервирование работает», – говорит Александр Африканов.
Диалоги
Многие жители близких к городу районов области работают в Петербурге, иногда петербуржцы тоже ездят на работу в Ленобласть. Им не хватает дорог вообще и качественных – в частности.
Проблемы Ленобласти становятся проблемами Петербурга – и наоборот. С этим утверждением согласились все участники круглого стола. Но пока проблемы не решаются. Застройщики отмечают несогласованность действий при освоении намыва на Васильевском острове, где им приходится перекладывать сети. Чиновники указывают на рекламные фантазии застройщиков, продающих дома с видом на «продолжение Светлановского проспекта», который никогда не будет продолжен.
Из этого следует: диалоги между бизнесом и властью, даже между региональными и местными властями не налажены. Нет полного согласия и между властями Ленобласти и Петербурга. Например, по поводу строительства метро до Кудрово. Два проекта – и скоростной трамвай, и метро – бюджет не осилит. Идут споры, а вместе с ними идет время. Между тем жители и города, и области ждут, когда регионы более активно начнут взаимодействовать, чтобы поскорее решить транспортные проблемы агломерации.
Мнение
Михаил Москвин, первый заместитель председателя Правительства Ленинградской области:
– Существует процедура выкупа земельных участков для государственных нужд при реализации строительных проектов. В случае с дорожными объектами она почти всегда проходит непросто и долго: стоит вспомнить строительство путепровода на Киевском шоссе и путепроводы на линии «Выборг – Каменногорск». Почти всегда администрация оказывается в судах с гражданами, которые хотел бы получить большую сумму за свои участки. В случае с Колтушским шоссе мы хотим сломать эту практику, поэтому приступаем к выкупу сейчас, еще задолго до подписания контракта, и приложим максимум усилий, чтобы выкуп не затормозил строителей-дорожников.
Владимир Мозговой, исполнительный директор ЛенОблСоюзСтроя:
– На круглом столе обсуждалось больше проблемных вопросов, чем совместных планов и единой стратегии развития двух субъектов в части дорожной сети и инфраструктуры.
Мне кажется, проблемы развития дорожной сети в той или иной степени понятны сегодня всем, но пути их решения порой либо вызывают вопросы, либо сталкиваются с невозможностью реализации, поэтому акцентировать внимание и говорить необходимо больше о положительных моментах, сдвигах, которые есть сегодня. Нужно показывать и приводить примеры удачного и успешного опыта и стремиться к применению его на будущих объектах.
Некоторые из спикеров приводили в пример Данию, где сейчас утверждается бюджет на 2030-е годы, в то время как у нас представители «Ленавтодора» говорят о невозможности своевременно осваивать выделяемые средства, а «плавающего бюджета» (когда неосвоенный бюджет переносится на следующий год) нет. Поэтому нам нужно научиться придерживаться намеченных планов на ближайшие два, три, четыре года, а также чаще встречаться с застройщиками, чтобы слышать их точку зрения и проблематику «по другую сторону баррикад».
Годовая программа капитального ремонта жилых объектов в Петербурге уже почти выполнена. Несколько тормозят ее успешное завершение работы по устранению аварийности строительных конструкций.
Власти Петербурга подвели промежуточные итоги программы капремонта жилых зданий за 2019 год. По состоянию на 10 октября она выполнена на 89%. Завершены работы на 2065 объектах из 2655. В целом, считают чиновники, программа капремонта реализуется активно и до конца года должна быть завершена.
Всего, в соответствии со всеми бюджетными корректировками, на краткосрочный план капитального ремонта в этом году было выделено 9 млрд рублей. Наибольшая сумма в 2,6 млрд была направлена на замену 885 лифтов в 283 домах. На данный момент подпрограмма выполнена на 95%. На ремонт 229 фасадов было предусмотрено 2,4 млрд рублей. В настоящее время работы проведены на 82% от заявленного плана. На капремонт кровли выделено 1,3 млрд рублей. Выполнение составляет 97%.
По словам генерального директора НО «Фонд – региональный оператор капитального ремонта» Дениса Шабурова, наименьший объем выполненных работ в наблюдается в подпрограмме «Устранение аварийности строительных конструкций». Он составляет только 52% от плана. Причина такого низкого исполнения связана с отсутствием доступа в жилые помещения некоторых граждан. Кроме того, люди не желают переезжать в маневренный фонд на время проведения работ. Всего в подпрограмму включены 154 объекта. Из них только 93 переданы в работу.
«В частности, на улице Седова, в доме 93, предполагался комплексный ремонт кровли, фасадов и строительных перекрытий. Три семьи отказались переезжать в маневренный фонд. Полноценные работы по капремонту провести мы так и не смогли. Соответственно, перекрытия в доме остались старыми. При этом они аварийны и угрожают жизни и здоровью граждан», – сообщил Денис Шабуров.
В настоящее время Фонд капремонта также ведет подготовку к работе по краткосрочному плану 2020 года. Однако его смета пока не определена. Предполагается, что сумма выделяемых средств будет не меньше, чем в этом году. Точный объем средств станет известен после окончательного формирования бюджета города. Аукционы по выбору подрядных организаций пройдут после утверждения плана работ.
Председатель Жилищного комитета Петербурга Виктор Борщев отметил, что к конкурсам допускаются только компании, состоящие в реестре квалифицированных подрядных организаций, имеющих право на выполнение капитального ремонта. Таковых сейчас 343. Более трети из них местные, остальные зарегистрированы в других регионах страны. Чтобы попасть в реестр, необходимо пройти специальный предварительный отбор. До конца года их состоится семь.
По словам Виктора Борщева, растет количество подрядных организаций, исключаемых из данного реестра. В 2017 году таковых было 48, в прошлом – 49, в этом году – уже 85. Такие решения принимались из-за выявления недостоверных сведений об организациях, из-за их банкротств и ликвидации, из-за прекращения членства в СРО и т. д.
«Также сейчас мы все большее внимание уделяем качеству проводимых подрядными организациями работ. В частности, ориентируемся и на мнения граждан, представителей УК и ЖСК. Мы поставили себе задачу в будущем году сотрудничать только с организациями, которые квалифицированно и добросовестно выполняют взятые обязательства», – подчеркнул Виктор Борщев.