Негоска уходит в минус
На рынке негосударственной экспертизы наблюдается существенное падение объемов заказов. По словам представителей отрасли, связано это не с пандемией коронавируса, а с последствиями перехода застройщиков на эскроу-счета и, в целом, с общей неблагоприятной ситуацией в российской экономике.
Коронавирус за несколько недель внес коррективы в деятельность многих российских компаний и предприятий, но пока не остановил стройки в Петербурге и Ленобласти. Большинство объектов продолжают возводиться. Также не прекратили свою работу и организации, проводящие негосударственную экспертизу проектной документации. Сами специалисты работают удаленно из дома. Все услуги оказываются в дистанционном режиме. В целом, переход на полностью заочный формат работы с заказчиками, отмечают эксперты, не оказался излишне сложным. Введенный два года назад электронный документооборот в отрасли уже давно позволяет эффективно работать без личных встреч с клиентами.
Позитивно участники рынка встретили и принятое в начале апреля на фоне пандемии постановление правительства РФ «О продлении действия разрешений и иных особенностях в отношении разрешительной деятельности в 2020 году». В нем были обозначены сроки автоматического продления аккредитации специалистов, проводящих экспертизу проектной документации, их аттестации и переаттестации. Также документом были продлены сроки действия разрешений на строительство, ГПЗУ и ППТ, а также лицензий и т.д. Представители отрасли негосэкспертизы считают, что принятые решения позволят строительному комплексу функционировать без сбоев из-за сложностей с продлением и оформлением разрешительных документов.
Неизбежный спад
Между тем, в настоящее время этот сегмент рынка чувствует себя очень неважно. Связано это с множеством факторов, в том числе с переходом застройщиков на проектное финансирование, отдельными непродуманными законодательными новшествами, касающихся проведения негосэкспертизы. Кроме того, оказывает негативное влияние на отрасль общее неблагоприятное состояние российской экономики, которое из-за пандемии может еще сильнее ухудшиться.
По словам президента ГК «ННЭ», вице-президента Ассоциации «НОЭКС» Александра Орта, переход на эскроу-счета привел к падению объемов проектов, подаваемых на негосэкспертизу. Когда все девелоперы готовились к проектному финансированию, они запустили значительное количество проектов по старым правилам, что называется впрок. И, соответственно, за временным подъемом неизбежно последовал спад проектной и экспертной активности.
«Также мы отмечаем серьезное падение объемов заказов, связанное с общим положением российской экономики. Поэтому можно говорить о том, что сегодня рынок услуг негосударственной экспертизы чувствует себя достаточно плохо. А точнее, его вообще нет. Тем не менее, в этой ситуации мы стараемся не сокращать нашу деятельность, а наоборот, идти навстречу заказчикам, вводя новые услуги, расширяя спектр нашей деятельности. Имея интеллектуальные ресурсы, мы становимся не просто экспертизой ПД и ИИ, а «службой заказчика», которая оказывает различные консалтинговые услуги, помогает в подготовке и оформлении исходно-разрешительной документации, оценивает инвестиционные риски, связанные с земельными участками и проектными работами, предлагает консультации по снижению стоимости строительства и оптимизации проектных решений»,- сообщил Александр Орт.
Не быть статистами
Схожие выводы о текущей ситуации на рынке делает и президент ГК «Н.Э.П.С.», вице-президент Ассоциации «НОЭКС» Виктор Зозуля. Он также отмечает существенное падение объема представляемой на экспертизу проектной документации, в том числе из-за перехода застройщиков на эскроу-счета, а также обращает внимание на нелепость и вредность ряда законодательных новшеств, принимаемых органами власти, касательно проведения экспертизы.
«У меня создалось впечатление, что и Минстрой и Главгосэкспертиза РФ заняты сплошным экспериментаторством в отношении экспертной деятельности, особенно негосударственной. Дошло уже до того, что письмом первого замглавы Минстроя от 06.03.2020 № 8129-ИФ/03 организациям негосударственной экспертизы проектной документации вменена обязанность предоставления сведений статистической отчетности по форме ЭПД-1. И это при наличии огромной базы ЕГРЗ, находящейся в ведении Главгосэкспертизы, кстати, абсолютно бесполезной. И где же здесь равенство полномочий между государственной и негосударственной экспертизой?»,- задает он риторический вопрос.
Виктор Зозуля также напомнил, что с 1 января 2021 года упраздняется система аккредитации организаций негосударственной экспертизы, в связи с отменой действия постановления Правительства РФ от 29.12.2008 №1070. «Видимо, отмена действия этого постановления связана с предстоящим введением очередного «долгожданного» эксперимента – системы саморегулирования института негосэкспертизы. Не уверен, что он приведет к чему-то хорошему, особенно учитывая опыт деятельности и результаты перипетий в НОПРИЗ и НОСТРОЙ в отношении этих организаций, но нам не привыкать – поживем-увидим. А увидим – прослезимся, после чего опять будем уповать на здравый смысл. Считаю что, ни в коем случае эксперт не должен быть статистом, экономистом, руководителем и исполнителем проектов строительства, в том числе и в рамках сопровождения, а также специалистом с кучей иных функций, необоснованно взятых на себя необъятным штатом Главгосэкспертизы»,- подчеркнул специалист.
Отметим, что ранее принятые некоторые законодательные инициативы органов власти, связанные с проведением экспертизы, уже чуть не привели к ликвидации всего института негоски. В частности, в августе 2018 года Госдумой скоропалительно был принят 342-ФЗ, в соответствии с которым экспертизу строительных проектов, если они находятся в зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), могут проводить только органы госэкспертизы. Таким образом, была практически парализована деятельность организаций, занимающихся негосэкспертизой. Через год после неоднократных обращений игроков рынка и деловой общественности к чиновникам, депутаты нововведения отменили.
Александр Орт отмечает, что на данном примере очень четко видны вся сила и последствия поспешного, непродуманного принятия законодательных актов, отсутствия подзаконных актов и понимания работы принимаемых законов. «В 2018 году было принято поспешное решение, которое через год совещаний и консультаций, методичной работы экспертного сообщества и оценки результатов его применения пришлось отменять и переделывать. Однако произошедший по его вине сбой здоровой и профессиональной работы экспертных организаций ощущается до сих пор. Если говорить о последних новшествах, то, по моему мнению, требование предоставления всей полноты сведений об оказываемых организацией негосударственной экспертизы услугах и ее финансовом положении по форме ЭПД-1 имеет признаки избыточного административного давления. Это новшество еще следует серьезно анализировать и обсуждать», - считает он.
В России разработан законопроект, который обяжет застройщиков жилья информировать людей о том, к какому классу энергоэффективности относятся их дома. В перспективе эту инициативу хотят распространить и на коммерческую недвижимость.
Законопроект разработало Министерство экономического развития РФ. В нем говорится, что собственники домов в рекламе своих объектов будут обязаны информировать потребителей о том классе энергоэффективности, к которому относятся построенные ими здания. Кроме того, им придется предоставлять людям информацию об оснащении зданий приборами учета энергии и потенциальной экономии денег при оплате коммунальных услуг. А также о планируемых сроках проведения капитального ремонта.
Получить эту информацию можно будет через систему ГИС ЖКХ. «Эта законодательная инициатива должна стимулировать потребителей к выбору жилья с лучшими характеристиками энергоэффективности и оснащенного приборами учета ресурсов», – говорится в пояснительной записке к законопроекту.
Общественное обсуждение законопроекта продлится до 30 августа текущего года. Для его реализации придется внести поправки в три закона: «О рекламе», «Об участии в долевом строительстве…», и «Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности…».
Эксперты и участники рынка говорят, что появление такой законодательной инициативы давно назрело. «У нас много в последнее время говорилось о том, что идеи энергоэффективности нужно нести в массы. Но только в апреле этого года был принят комплексный план по повышению энергоэффективности в российской экономике. Новый законопроект, по сути, это первый шаг на пути реализации идей этого большого государственного плана. Это только начало, но уже движение вперед. И это позитивно», – говорит вице-президент Национального объединения саморегулируемых организаций в области энергетического обследования (НОЭ) Леонид Питерский. По его словам, до сих пор люди не обращали внимание на класс энергоэффективности здания, а если и обращали, то не понимали, что за этим классом стоит, какую реальную экономию при его эксплуатации этот класс дает. «Теперь в стране будут проводить разъяснительную работу. И люди, покупая жилье, будут делать выбор в пользу того или иного жилого комплекса, обладая необходимой информацией. Выбор будет более осознанным. А в перспективе, возможно, жильцы и сами будут выступать с инициативами новых энергоэффективных технологий для своих домов и квартир», – отмечает Леонид Питерский.
Что касается инвесторов, то, по словам вице-президента НОЭ, благодаря этому законопроекту у них появятся новое конкурентное преимущество в борьбе за покупателя и стимул создавать энергоэффективные дома. «Здесь пока тоже все на уровне разговоров, а на деле появляются типовые здания, и никто ничего менять не хочет», – сетует Леонид Питерский.
В перспективе, по его словам, есть желание распространить присвоение класса энергоэффективности не только на многоквартирные дома, но и на другие здания, в том числе коммерческую недвижимость. «Это дает застройщику право на налоговые льготы. Это будет справедливо. Соответствующий законопроект мы уже подготовили», – заключил Леонид Питерский.
Впрочем, сами застройщики относятся к идее критически. По мнению эксперта и аналитика Александра Кириятских, никаких ощутимых последствий для строительного рынка инициатива не принесет. «Сегодня в любой проект закладывают параметры энергоэффективности в установленных рамках еще на этапе проектирования. Соответственно, теперь застройщику достаточно будет относиться более внимательно к закладываемому уровню энергоэффективности и публиковать данные из проектной документации в открытом доступе. В этом случае дольщики смогут сравнить, что закладывалось в проект их жилого комплекса и как в реальности в этих условиях функционирует управляющая компания», – говорит он.
По мнению Арсения Васильева, генерального директора ГК «УНИСТО Петросталь», строительство энергоэффективных зданий на настоящий момент неэкономно в силу того, что расчет мощностей и нагрузок, необходимых для инженерного обеспечения здания, производится по нормам, а не применяемым оборудованию и технологии: «Вне зависимости от того, применена энергоэффективная технология или нет, застройщик приобретает у монополистов одно и то же количество инженерного ресурса».
С коллегами согласен и президент ЛенОблСоюзСтроя Руслан Юсупов: «Класс энергоэффективности уже достаточно давно и в обязательном порядке указывается в договорах долевого участия. А при вводе здания в эксплуатацию его указывают на фасаде здания вместе с адресом. Что это дает потребителю – не знаю. Цифры эти (класс) – это больше продукт правильно оформленных бумажек и поставленных коэффициентов, чем здравого смысла».
Мнение
Станислав Данелян, совладелец компании «Евроинвест Девелопмент»:
– Данное требование не новое. Оно хорошо знакомо нам по прошлым проектам. При проектировании своих жилых комплексов мы его учитываем и информируем своих дольщиков о классе энергоэффективности зданий. Плюс к этому на домах при их сдаче были установлены специальные таблички с такой информацией. Да, мы строим дома повышенной энергоэффективности. Чем выше класс энергоэффективности здания, тем меньше ресурсов оно потребляет. Это, безусловно, увеличивает себестоимость строительства. Но в процессе эксплуатации позволит сэкономить ресурсы – как тепловые, так и материальные.
Смольный распорядился «продать за рубль» здание старого Царскосельского вокзала в Пушкине и флигель при Собственной даче в Петергофе. Эти памятники планируют приспособить под новые коммерческие функции.
В Петербурге начала работать программа, которая позволяет бизнесменам арендовать аварийные здания-памятники по ставке всего 1 рубль за 1 кв. м в год. По такой схеме инвесторам только в этом году планируют передать десяток объектов. Одними из первых на торги Фонда имущества попадут павильон Царского вокзала на Академическом проспекте, 35б, в Пушкине и один из корпусов в комплексе Собственной дачи на Собственном проспекте, 84а, лит. Е, в Петергофе. Соответствующее распоряжение подписано руководством Комитета имущественных отношений Петербурга. Но сроки проведения торгов пока не озвучены.
Оба здания находятся в аварийном состоянии. Прежде их пытались продавать по рыночным ценам. Но найти покупателя не удавалось. Теперь город изменил условия торгов. Инвестор должен будет платить по рыночной ставке, установленной городом, только во время приведения памятников в порядок. На это отводится 7 лет. Если инвестор не уложится в эти сроки, памятник у него отберут и снова выставят на торги. А если уложится – получит возможность арендовать и эксплуатировать здание до конца срока договора (на 49 лет) по льготной ставке – всего 1 рубль за 1 кв. м площади объекта в год. Причем переход на льготную ставку может произойти и раньше – если инвестор приведет здание в порядок быстрее, чем прописано в договоре.
Здание в Пушкине планируют превратить в ресторан или музей. А корпус в Петергофе – приспособить под конюшню.
Эксперты считают, что по новой схеме аварийные здания смогут заинтересовать бизнес и получат шанс на новую жизнь. «Объекты небольшие. Но с учетом новых условий аренды они могут заинтересовать инвесторов. Особенно интересен памятник в Пушкине. Он находится недалеко от Аграрного университета, парков и других достопримечательностей. Если там появится ресторан или кафе, аудитория ему обеспечена», – говорят эксперты «АРИН».
Напомним, что Петербург только в этом году запускает программу «Памятники за рубль». В предварительный перечень объектов, которые хотят передать бизнесу, вошли порядка 30 зданий. Но потом этот список был урезан в несколько раз. Сейчас в нем лишь несколько дебютных лотов.
За основу петербургской программы «Памятники за рубль» взяли программу Москвы, которая была запущена в 2012 году. С тех пор в столице нашли инвесторов для 19 объектов культурного наследия (пока только 7 ввели в строй). В среднем за каждый памятник боролись шесть претендентов. И превышение итоговой цены над начальной было в 5-6 раз (максимум в 11 раз!). Но в Смольном подчеркивают, что цель города в этой программе – не заработать, а в первую очередь воссоздать исторические объекты, которые нуждаются в хозяйской руке и без нее погибнут. Сейчас в Петербурге больше 9 тыс. памятников архитектуры. И у города нет средств для проведения масштабной программы по их реставрации за свой счет.
Бизнес программу в целом приветствовал. Но на торги не спешит. «Если инвестор входит в эту программу, ему придется поддерживать объект в нормальном состоянии все 49 лет. Срок долгий. Нет гарантий, что за это время у власти не возникнет искушение расторгнуть договор на основании какого-нибудь очередного изменения в законе. Есть риск и деньги потерять, и сам объект», – говорит один из собеседников «Строительного Еженедельника».
«Пока бизнесу удобней покупать здания в собственность, а не арендовать у города. Так спокойней. Опять же, строить объект «с нуля» порой дешевле, чем восстанавливать историческое здание. Бизнесу, который согласится на такой проект, нужны гарантии, что город не расторгнет договор аренды», – добавляет директор по развитию девелоперского подразделения «Группы ЛСР» Ольга Михальченко.