Негоска уходит в минус
На рынке негосударственной экспертизы наблюдается существенное падение объемов заказов. По словам представителей отрасли, связано это не с пандемией коронавируса, а с последствиями перехода застройщиков на эскроу-счета и, в целом, с общей неблагоприятной ситуацией в российской экономике.
Коронавирус за несколько недель внес коррективы в деятельность многих российских компаний и предприятий, но пока не остановил стройки в Петербурге и Ленобласти. Большинство объектов продолжают возводиться. Также не прекратили свою работу и организации, проводящие негосударственную экспертизу проектной документации. Сами специалисты работают удаленно из дома. Все услуги оказываются в дистанционном режиме. В целом, переход на полностью заочный формат работы с заказчиками, отмечают эксперты, не оказался излишне сложным. Введенный два года назад электронный документооборот в отрасли уже давно позволяет эффективно работать без личных встреч с клиентами.
Позитивно участники рынка встретили и принятое в начале апреля на фоне пандемии постановление правительства РФ «О продлении действия разрешений и иных особенностях в отношении разрешительной деятельности в 2020 году». В нем были обозначены сроки автоматического продления аккредитации специалистов, проводящих экспертизу проектной документации, их аттестации и переаттестации. Также документом были продлены сроки действия разрешений на строительство, ГПЗУ и ППТ, а также лицензий и т.д. Представители отрасли негосэкспертизы считают, что принятые решения позволят строительному комплексу функционировать без сбоев из-за сложностей с продлением и оформлением разрешительных документов.
Неизбежный спад
Между тем, в настоящее время этот сегмент рынка чувствует себя очень неважно. Связано это с множеством факторов, в том числе с переходом застройщиков на проектное финансирование, отдельными непродуманными законодательными новшествами, касающихся проведения негосэкспертизы. Кроме того, оказывает негативное влияние на отрасль общее неблагоприятное состояние российской экономики, которое из-за пандемии может еще сильнее ухудшиться.
По словам президента ГК «ННЭ», вице-президента Ассоциации «НОЭКС» Александра Орта, переход на эскроу-счета привел к падению объемов проектов, подаваемых на негосэкспертизу. Когда все девелоперы готовились к проектному финансированию, они запустили значительное количество проектов по старым правилам, что называется впрок. И, соответственно, за временным подъемом неизбежно последовал спад проектной и экспертной активности.
«Также мы отмечаем серьезное падение объемов заказов, связанное с общим положением российской экономики. Поэтому можно говорить о том, что сегодня рынок услуг негосударственной экспертизы чувствует себя достаточно плохо. А точнее, его вообще нет. Тем не менее, в этой ситуации мы стараемся не сокращать нашу деятельность, а наоборот, идти навстречу заказчикам, вводя новые услуги, расширяя спектр нашей деятельности. Имея интеллектуальные ресурсы, мы становимся не просто экспертизой ПД и ИИ, а «службой заказчика», которая оказывает различные консалтинговые услуги, помогает в подготовке и оформлении исходно-разрешительной документации, оценивает инвестиционные риски, связанные с земельными участками и проектными работами, предлагает консультации по снижению стоимости строительства и оптимизации проектных решений»,- сообщил Александр Орт.
Не быть статистами
Схожие выводы о текущей ситуации на рынке делает и президент ГК «Н.Э.П.С.», вице-президент Ассоциации «НОЭКС» Виктор Зозуля. Он также отмечает существенное падение объема представляемой на экспертизу проектной документации, в том числе из-за перехода застройщиков на эскроу-счета, а также обращает внимание на нелепость и вредность ряда законодательных новшеств, принимаемых органами власти, касательно проведения экспертизы.
«У меня создалось впечатление, что и Минстрой и Главгосэкспертиза РФ заняты сплошным экспериментаторством в отношении экспертной деятельности, особенно негосударственной. Дошло уже до того, что письмом первого замглавы Минстроя от 06.03.2020 № 8129-ИФ/03 организациям негосударственной экспертизы проектной документации вменена обязанность предоставления сведений статистической отчетности по форме ЭПД-1. И это при наличии огромной базы ЕГРЗ, находящейся в ведении Главгосэкспертизы, кстати, абсолютно бесполезной. И где же здесь равенство полномочий между государственной и негосударственной экспертизой?»,- задает он риторический вопрос.
Виктор Зозуля также напомнил, что с 1 января 2021 года упраздняется система аккредитации организаций негосударственной экспертизы, в связи с отменой действия постановления Правительства РФ от 29.12.2008 №1070. «Видимо, отмена действия этого постановления связана с предстоящим введением очередного «долгожданного» эксперимента – системы саморегулирования института негосэкспертизы. Не уверен, что он приведет к чему-то хорошему, особенно учитывая опыт деятельности и результаты перипетий в НОПРИЗ и НОСТРОЙ в отношении этих организаций, но нам не привыкать – поживем-увидим. А увидим – прослезимся, после чего опять будем уповать на здравый смысл. Считаю что, ни в коем случае эксперт не должен быть статистом, экономистом, руководителем и исполнителем проектов строительства, в том числе и в рамках сопровождения, а также специалистом с кучей иных функций, необоснованно взятых на себя необъятным штатом Главгосэкспертизы»,- подчеркнул специалист.
Отметим, что ранее принятые некоторые законодательные инициативы органов власти, связанные с проведением экспертизы, уже чуть не привели к ликвидации всего института негоски. В частности, в августе 2018 года Госдумой скоропалительно был принят 342-ФЗ, в соответствии с которым экспертизу строительных проектов, если они находятся в зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), могут проводить только органы госэкспертизы. Таким образом, была практически парализована деятельность организаций, занимающихся негосэкспертизой. Через год после неоднократных обращений игроков рынка и деловой общественности к чиновникам, депутаты нововведения отменили.
Александр Орт отмечает, что на данном примере очень четко видны вся сила и последствия поспешного, непродуманного принятия законодательных актов, отсутствия подзаконных актов и понимания работы принимаемых законов. «В 2018 году было принято поспешное решение, которое через год совещаний и консультаций, методичной работы экспертного сообщества и оценки результатов его применения пришлось отменять и переделывать. Однако произошедший по его вине сбой здоровой и профессиональной работы экспертных организаций ощущается до сих пор. Если говорить о последних новшествах, то, по моему мнению, требование предоставления всей полноты сведений об оказываемых организацией негосударственной экспертизы услугах и ее финансовом положении по форме ЭПД-1 имеет признаки избыточного административного давления. Это новшество еще следует серьезно анализировать и обсуждать», - считает он.
Большую часть послания Федеральному Собранию РФ Президент Владимир Путин традиционно посвятил социальным вопросам и внешней политике страны. Вместе с тем в обращении оказалось немало посылов строительному бизнесу.
Ставки вниз?
Солидная часть президентского послания была посвящена ипотечному кредитованию и способам сделать его более доступным для граждан. «Правительству и Центральному Банку нужно последовательно выдерживать линию на снижение ставок по ипотеке до 8% и ниже», – заявил Владимир Путин.
Ипотечные ставки растут с конца 2018 года. Центробанк в прошлом году дважды увеличивал ключевую ставку до 7,75% годовых. Ранее эксперты прогнозировали исключительно рост ставок, сегодня же они дают более позитивные прогнозы.
Начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова считает, что на данный момент объективных причин для снижения ставок нет, однако все может измениться: «Ставки традиционно растут в начале года и снижаются – к концу. Но ждать резкого снижения не стоит».
Исполнительный директор агентства недвижимости «Домплюсофис» Юлия Роженцева полагает, что корректировка ипотечных ставок произойдет после снижения покупательской активности: «Сегодня спрос на жилье очень высок. Люди не понимают, что будет после 1 июля 2019 года, когда стройрынок окончательно перейдет на проектное финансирование, поэтому и пытаются решить квартирный вопрос сейчас. Возможно, тренд на снижение ставок появится после 1 июля».
Генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер считает, что без господдержки значительного снижения ставок не будет: «Несколько лет назад отлично сработала программа «Ипотека с господдержкой», она могла бы помочь и сейчас. На это требуется десятки, а может быть, и сотни миллиардов рублей».
Всё в семью
Владимир Путин признал, что так называемая детская ипотека, в рамках которой семья с двумя и более детьми может взять кредит по льготной ставке 6%, возложенных надежд не оправдала. «Причина в том, что государство субсидировало льготную ставку только первые 3–5 лет кредита, тогда как ипотека, как правило, выплачивается значительно дольше», – пояснил он и предложил установить льготу на весь срок действия ипотечного кредита.
Для реализации обновленной программы из бюджета потребуется 7,6 млрд рублей уже в этом году, 21,7 млрд – в следующем, и 30,6 – в 2021-м. «Мы знаем, где взять эти деньги», – заверил Владимир Путин.
Помимо этого, он призвал ввести единовременную выплату в размере 450 тыс. рублей семьям с тремя и более детьми. «Если прибавить к этой выплате материнский капитал, то многодетные семьи смогут получить 900 тыс. рублей. Для многих регионов эта сумма составляет существенную часть стоимости квартиры», – пояснил он.
Владимир Путин подчеркнул, что регионам не обязательно ограничиваться федеральными требованиями, можно оказывать населению дополнительную поддержку. И Ленинградская область не осталась в стороне. Губернатор 47-го региона Александр Дрозденко сообщил, что областной бюджет будет компенсировать еще 2% в рамках «детской ипотеки». Таким образом, она составит даже не 6% годовых, а 4%. К федеральной выплате в 450 тыс. рублей при рождении третьего и последующих детей область добавит еще 150 тыс.
Менеджер отдела продаж компании Euroinvest Development Антонина Шорникова считает, что эти инициативы будут «большим толчком» для покупательского интереса: «Благодаря единовременной выплате у семей появится большая сумма. Это позволит гражданам либо приобретать квартиры большей площади, либо максимально снизить ежемесячный платеж по ипотеке».
Светлана Денисова отметила, что эффективность всех перечисленных Президентом мер поддержки семей можно будет оценить только в долгосрочной перспективе: «Мгновенных улучшений ждать не стоит».
Владимир Путин поднял вопрос ипотечных каникул: «Гражданам, лишившимся дохода, необходимо предоставлять отсрочку по платежам. Нужно дать им возможность сохранить единственное жилье. Но надо организовать все так, чтобы и финансовым организациям не навредить».
Управляющая филиалом ФОРА-банка в Петербурге Наталия Яшева отметила, что ипотечные каникулы уже предоставляют многие банки, но на своих условиях, а слова Президента показывают, что власти хотят стандартизировать эту практику: «Думаю, что данный законопроект будет реализован, но в компромиссном варианте. Банки сами не заинтересованы в том, чтобы клиенты выходили на просрочку. Возможность предоставления формализованных ипотечных каникул позволит выстроить временный вариант взаимодействия с клиентом».
Без НДС, но с «социалкой»
Самым значимым для стройкомплекса стало предложение Владимира Путина освободить застройщиков от необходимости платить налог на прибыль и НДС за социальные объекты, которые они передают местным властям. «Нужно освободить застройщиков от этого бремени и тем самым стимулировать именно комплексное развитие городов и поселков», – заявил российский лидер.
Президент Союза строительных организаций Ленинградской области Руслан Юсупов считает, что предложение Президента должно было быть воплощено в жизнь еще несколько лет назад, когда строительство социнфраструктуры почти полностью переложили на плечи бизнеса: «Сегодня застройщики фактически дарят детсады и школы региональным властям, поэтому логично снять с них хотя бы часть налогового бремени».
Руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической компании Borenius Майя Петрова считает, что предложение Президента в первую очередь пойдет на пользу людям, а не бизнесу: «Строительство соцобъектов – серьезная нагрузка на застройщиков. Отмена НДС и налога на прибыль значительно ситуацию не изменят, однако это лучше, чем ничего».
Надел оценен в 1,3 млрд рублей. Там можно построить почти 100 тыс. кв. м жилой и коммерческой недвижимости.
В ближайшее время девелоперы поборются за право провести редевелопмент бывшей промышленной территории завода им. В. Я. Климова в Петербурге. Корпорация «Ростех», в которую входит завод, 22 февраля текущего года объявит торги по продаже 7,6 га на Кантемировской улице.
Для «Ростеха» это непрофильный актив. Он находится в залоге у ВЭБ по кредиту в размере 6,2 млрд рублей, который завод брал для строительства нового производственного комплекса в Шувалово. Переезд завершился в 2014 году. Всего освободили три участка площадью 10 га. Два из них – под жилье, а один – под спортивную и социальную инфраструктуру (там сейчас расположен заводской стадион). На территории завода много объектов КГИОП и МЧС, рядом железная дорога, которая накладывает ограничения на застройщика. «Учитывая все это, получается, что земли вроде много, но выход полезной площади в проекте может оказаться не таким уж большим», – делится наблюдениями один из девелоперов.
Тем не менее, по расчетам продавца, в границах участка можно возвести около 100 тыс. кв. м жилья и коммерческих площадей. Причем под жилье отведено две-три четверти территории.
Стартовая цена земли – 1,3 млрд рублей, включая НДС. Конкурс по продаже будет проводить структура «Ростеха» – АО «РТ-Стройтех». Согласно его условиям, всю сумму за землю покупателю придется выплатить единовременно в течение 10 дней после заключения сделки.
Главным претендентом на этот актив участники рынка называют компанию «Строительный трест», которая последние несколько лет консультировала завод им. В. Я. Климова по поводу редевелопмента этой территории. «ППТ на эту территорию разрабатывало само предприятие. А мы выступали консультантами по оптимальному использованию заводской земли. Надеемся в итоге приобрести ее на торгах», – заявлял еще в 2015 году один из руководителей компании. Сегодня в «Строительном тресте» воздержались от комментариев по поводу участия в конкурсе.
«Может, сглазить боятся. А может, «Ростех» решил, что многолетнее участие компании в подготовке участка под застройку не стоит самого участка, – и ждет битвы за актив», – поделился соображениями один из участников рынка. По его мнению, заявленная цена адекватна и может заинтересовать многих девелоперов Петербурга. «Если интерес будет высокий, участок может подорожать и на 20%, и на 50%. Все зависит от спроса», – говорит собеседник АСН. Потенциальными покупателями актива участники рынка считают ГК «Пионер» и ГК «РосСтройИнвест». Интересной эту территорию назвал и глава ГК «Легенда» Василий Селиванов, но с оговоркой, что время для покупки новых участков под жилищную застройку сейчас неудачное из-за радикальных изменений в отраслевом законодательстве. «Застройщики не понимают, что будет с рынком и как им работать дальше. Непонятно, как отмена долевого строительства повлияет на цены и на спрос, как в новой реальности придется строить социальные объекты. Все это делает застройщиков очень осторожными. Тем более, что многие не испытывают острой потребности в новых проектах, поскольку сделали запас участков до запуска реформы строительной отрасли и теперь сами не знают, что с ними делать», – поясняет гендиректор компании «Петрополь» Марк Лернер.
Кстати
Конкурентная среда, в которую попадет новый проект, довольно жесткая. Недалеко от завода им. В. Я. Климова расположены проекты «Группы ЛСР» (Riviere Noire) и ГК «РосСтройИнвест» (ЖК «Терра»). А на Белоостровской улице, на территории бывшего НПО «Абразивный завод «Ильич», которое занимает 17,8 га, Группа ЦДС строит целый квартал площадью более 240 тыс. кв. м (свыше 4,5 тыс. квартир). Всего в районе «Черной речки», по данным «Петербургской недвижимости», возводится 12 ЖК общей жилой площадью 482 тыс. кв. м, из них 222 тыс. кв. м находятся в продаже. «Средняя цена за 1 кв. м составляет 133,7 тыс. рублей, что на 28% выше показателя средней цены в классе по городу», – сообщила руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.