Негоска уходит в минус
На рынке негосударственной экспертизы наблюдается существенное падение объемов заказов. По словам представителей отрасли, связано это не с пандемией коронавируса, а с последствиями перехода застройщиков на эскроу-счета и, в целом, с общей неблагоприятной ситуацией в российской экономике.
Коронавирус за несколько недель внес коррективы в деятельность многих российских компаний и предприятий, но пока не остановил стройки в Петербурге и Ленобласти. Большинство объектов продолжают возводиться. Также не прекратили свою работу и организации, проводящие негосударственную экспертизу проектной документации. Сами специалисты работают удаленно из дома. Все услуги оказываются в дистанционном режиме. В целом, переход на полностью заочный формат работы с заказчиками, отмечают эксперты, не оказался излишне сложным. Введенный два года назад электронный документооборот в отрасли уже давно позволяет эффективно работать без личных встреч с клиентами.
Позитивно участники рынка встретили и принятое в начале апреля на фоне пандемии постановление правительства РФ «О продлении действия разрешений и иных особенностях в отношении разрешительной деятельности в 2020 году». В нем были обозначены сроки автоматического продления аккредитации специалистов, проводящих экспертизу проектной документации, их аттестации и переаттестации. Также документом были продлены сроки действия разрешений на строительство, ГПЗУ и ППТ, а также лицензий и т.д. Представители отрасли негосэкспертизы считают, что принятые решения позволят строительному комплексу функционировать без сбоев из-за сложностей с продлением и оформлением разрешительных документов.
Неизбежный спад
Между тем, в настоящее время этот сегмент рынка чувствует себя очень неважно. Связано это с множеством факторов, в том числе с переходом застройщиков на проектное финансирование, отдельными непродуманными законодательными новшествами, касающихся проведения негосэкспертизы. Кроме того, оказывает негативное влияние на отрасль общее неблагоприятное состояние российской экономики, которое из-за пандемии может еще сильнее ухудшиться.
По словам президента ГК «ННЭ», вице-президента Ассоциации «НОЭКС» Александра Орта, переход на эскроу-счета привел к падению объемов проектов, подаваемых на негосэкспертизу. Когда все девелоперы готовились к проектному финансированию, они запустили значительное количество проектов по старым правилам, что называется впрок. И, соответственно, за временным подъемом неизбежно последовал спад проектной и экспертной активности.
«Также мы отмечаем серьезное падение объемов заказов, связанное с общим положением российской экономики. Поэтому можно говорить о том, что сегодня рынок услуг негосударственной экспертизы чувствует себя достаточно плохо. А точнее, его вообще нет. Тем не менее, в этой ситуации мы стараемся не сокращать нашу деятельность, а наоборот, идти навстречу заказчикам, вводя новые услуги, расширяя спектр нашей деятельности. Имея интеллектуальные ресурсы, мы становимся не просто экспертизой ПД и ИИ, а «службой заказчика», которая оказывает различные консалтинговые услуги, помогает в подготовке и оформлении исходно-разрешительной документации, оценивает инвестиционные риски, связанные с земельными участками и проектными работами, предлагает консультации по снижению стоимости строительства и оптимизации проектных решений»,- сообщил Александр Орт.
Не быть статистами
Схожие выводы о текущей ситуации на рынке делает и президент ГК «Н.Э.П.С.», вице-президент Ассоциации «НОЭКС» Виктор Зозуля. Он также отмечает существенное падение объема представляемой на экспертизу проектной документации, в том числе из-за перехода застройщиков на эскроу-счета, а также обращает внимание на нелепость и вредность ряда законодательных новшеств, принимаемых органами власти, касательно проведения экспертизы.
«У меня создалось впечатление, что и Минстрой и Главгосэкспертиза РФ заняты сплошным экспериментаторством в отношении экспертной деятельности, особенно негосударственной. Дошло уже до того, что письмом первого замглавы Минстроя от 06.03.2020 № 8129-ИФ/03 организациям негосударственной экспертизы проектной документации вменена обязанность предоставления сведений статистической отчетности по форме ЭПД-1. И это при наличии огромной базы ЕГРЗ, находящейся в ведении Главгосэкспертизы, кстати, абсолютно бесполезной. И где же здесь равенство полномочий между государственной и негосударственной экспертизой?»,- задает он риторический вопрос.
Виктор Зозуля также напомнил, что с 1 января 2021 года упраздняется система аккредитации организаций негосударственной экспертизы, в связи с отменой действия постановления Правительства РФ от 29.12.2008 №1070. «Видимо, отмена действия этого постановления связана с предстоящим введением очередного «долгожданного» эксперимента – системы саморегулирования института негосэкспертизы. Не уверен, что он приведет к чему-то хорошему, особенно учитывая опыт деятельности и результаты перипетий в НОПРИЗ и НОСТРОЙ в отношении этих организаций, но нам не привыкать – поживем-увидим. А увидим – прослезимся, после чего опять будем уповать на здравый смысл. Считаю что, ни в коем случае эксперт не должен быть статистом, экономистом, руководителем и исполнителем проектов строительства, в том числе и в рамках сопровождения, а также специалистом с кучей иных функций, необоснованно взятых на себя необъятным штатом Главгосэкспертизы»,- подчеркнул специалист.
Отметим, что ранее принятые некоторые законодательные инициативы органов власти, связанные с проведением экспертизы, уже чуть не привели к ликвидации всего института негоски. В частности, в августе 2018 года Госдумой скоропалительно был принят 342-ФЗ, в соответствии с которым экспертизу строительных проектов, если они находятся в зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), могут проводить только органы госэкспертизы. Таким образом, была практически парализована деятельность организаций, занимающихся негосэкспертизой. Через год после неоднократных обращений игроков рынка и деловой общественности к чиновникам, депутаты нововведения отменили.
Александр Орт отмечает, что на данном примере очень четко видны вся сила и последствия поспешного, непродуманного принятия законодательных актов, отсутствия подзаконных актов и понимания работы принимаемых законов. «В 2018 году было принято поспешное решение, которое через год совещаний и консультаций, методичной работы экспертного сообщества и оценки результатов его применения пришлось отменять и переделывать. Однако произошедший по его вине сбой здоровой и профессиональной работы экспертных организаций ощущается до сих пор. Если говорить о последних новшествах, то, по моему мнению, требование предоставления всей полноты сведений об оказываемых организацией негосударственной экспертизы услугах и ее финансовом положении по форме ЭПД-1 имеет признаки избыточного административного давления. Это новшество еще следует серьезно анализировать и обсуждать», - считает он.
Московский парк «Зарядье» получил специальный приз международной премии MIPIM Awards в Каннах. За 30-летнюю историю MIPIM российский проект отмечен впервые.
В отзывах российских бизнесменов, посетивших выставку в этом году, сквозит уже ставшее традиционным разочарование слабой заинтересованностью иностранных инвесторов происходящим на стендах Москвы и Петербурга, но при этом чувствуется, что между собой предприниматели пообщались хорошо.
В список финалистов MIPIM Awards 2019 парк «Зарядье» был включен в номинации «Лучший проект восстановления городской среды». В той же номинации финалистами стали экопарк городе Чанчунь (Китай), Национальный центр искусств Гаосюна (Тайвань) и проект реконструкции исторического центра Франкфурта-на-Майне (Германия), который и взял главный приз.
Всего награды на MIPIM Awards вручили в 11 номинациях. В конкурсе участвовали 200 проектов из 58 стран, в шорт-лист попали 45 заявок из 21 страны. Лучшим многофункциональным зданием стал отель The Student Hotel Florence Lavagnini (Флоренция), лучшим офисным центром – проект Laborde (Париж), а лучшим мегапроектом будущего – комплекс Future Park (Йоркшир).
«Я считаю победу "Зарядья" важным прорывом в восприятии российского рынка недвижимости и работы нашего архитектурного сообщества в целом, – отметил руководитель авторского коллектива парка, главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов. – Нас достаточно долго не воспринимали как серьезных конкурентов западных проектов. Нам нужно было доказать, что мы являемся частью мирового процесса развития градостроительства. И мы это сделали, победив с таким масштабным проектом, как "Зарядье"».
Санкт-Петербург принимал участие в экспозиционной и деловой программе MIPIM уже в двадцать первый раз. «У нас новая команда и новый взгляд на более тесное взаимодействие с инвесторами, – подчеркнул возглавлявший делегацию Петербурга вице-губернатор Эдуард Батанов. – Могу сказать, что город намерен развивать прежде всего крупные транспортные проекты – это глобальная задача на ближайшее время».
В программу стенда Петербурга вошли экспертные сессии, презентации государственных мер поддержки инвесторов, а также подписание соглашений о реализации инвестпроектов. Так, был заключен договор между администрацией города и Банком «Санкт-Петербург» о создании гостиницы в историческом центре Северной столицы (приспособление для современного использования исторического здания казарм лейб-гвардии Павловского полка). Петербург и компания Warimpex Finanz- und Beteiligungs Aktiengesellschaft подписали соглашение о сотрудничестве в реализации проекта многофункционального гостиничного комплекса в районе аэропорта «Пулково». Трехстороннее соглашение о потенциальном участии в финансировании создания пансионата для пожилых в Репино скрепили подписями вице-губернатор Санкт-Петербурга Эдуард Батанов, учредитель ООО «Управляющая компания «Опека СПб» Алексей Маврин и генеральный директор ООО «Инфраструктурные инвестиции холдинг» (Группа ВТБ) Александр Романов.
Мнение
Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге:
– Заглавной темой юбилейного MIPIM стал взгляд в будущее: как города, рынки недвижимости и проекты будут эволюционировать в ближайшие годы и даже десятилетия? В частности, под влиянием стремительного развития технологий. На выставке все меньше обращают на себя внимание экспоненты (проекты и компании), а все больше – города и регионы, которые активнее конкурируют на глобальной арене за инвестиции, компании и людей.
Москва выглядела достойно на фоне других представленных мегаполисов, хотя и деловая программа, и ее спикеры были преимущественно локальными. Петербург же, имеющий традиционно удачную локацию стенда, к сожалению, не использовал ее возможности. Вторую половину выставки стенд элементарно пустовал. Очевидно, что одна из причин – смена команды правительства города. Из положительного – участие двух ключевых чиновников в первый день форума и программа круглых столов, организованная при участии РБК.
Дмитрий Панов, председатель Санкт-Петербургского регионального отделения «Деловой России»:
– MIPIM, бесспорно, был и остается одним из крупнейших форумов по недвижимости в Европе. Как девелопер и представитель строительного сообщества, участвую в данном мероприятии с 2006 года, что позволяет мне провести определенную ретроспективу. Отмечу, что, по моим оценкам, ежегодную активность форума можно изобразить в виде кардиограммы, верхний пик которой характеризует яркий год, а нижний – менее насыщенный и плодотворный. К огромному сожалению, готов констатировать тот факт, что в этом году MIPIM представлял собой только подобие активной и презентабельной площадки. Даже на стендах таких мировых мегаполисов, как Лондон и Париж, где традиционно было огромное количество посетителей, в этом году царило спокойствие и умиротворение. Но, при всех минусах, положительно можно оценить работу стенда Петербурга, на котором была организована качественная и продуманная деловая программа.
Фёдор Туркин, председатель Совета директоров ГК «РосСтройИнвест»:
– MIPIM наглядно показывает: жизнь бурлит, мир строится. Кстати, наша столица, Москва, на этом фоне смотрится очень достойно. Планы развития города просто грандиозные – новое транспортное кольцо, метро, реновация огромных кварталов, строительство уникальных зданий и сооружений! И все это будет реализовано в очень сжатые сроки! На этом фоне Петербург выглядит значительно скромнее, хотя фактически прирастает интересными проектами. А вот стенд Северной столицы был более чем скромен, и это мне непонятно, ведь городу есть что показать.
Александр Шарапов, президент Becar Asset Management:
– MIPIM в этом году 30 лет, из них больше половины я помню. MIPIM – одна из мощнейших конференц-площадок, которая генерирует свежие актуальные знания о практике передовых рынков. Рекордное количество участников обсуждает прорыв в технологиях для недвижимости, современные форматы, инновации в консалтинге и управлении объектами на сотнях деловых сессий. К сожалению, нестабильная экономическая ситуация заставляет российских игроков рынка недвижимости задумываться о целесообразности участия в масштабных мероприятиях, и присутствие российских делегатов на MIPIM сократилось в последние годы почти вдвое.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Роман Голованов: «Петербург выставляет на международную витрину знаковые инвестиционные проекты»
Игорь Креславский: «Новые времена требуют новых решений»
Антон Новиков: «М-11 – путь из Европы в Западный Китай»
По данным ГУ МЧС РФ по Ленобласти, в населенных пунктах региона находятся 105 подразделений пожарно-спасательного гарнизона, 77 из которых государственные 22 – частных и 1 – муниципальное. Вместе с тем с учетом динамичной застройки как жилого, так и промышленного сектора области потребность в увеличении количества подразделений пожарной охраны постоянно растет.
Дело в том, что по Региональным нормативам градостроительного проектирования Ленобласти (РНГП) размещение подразделений пожарной охраны определяется исходя не только из количества жителей населенного пункта или его статуса, но и времени прибытия пожарной бригады к месту вызова. Для городских поселений и округов этот норматив составляет не более 10 мин., а для сельских – не более 20 мин.
К сожалению, на данный момент этот показатель соблюдается не во всех населенных пунктах области. По данным Ленинградской областной противопожарно-спасательной службы, активизировать строительство противопожарных объектов необходимо именно в районах, граничащих с КАД.
Кто строит?
Причины нехватки пожарных депо те же, что и другой инфраструктуры: власти, которые должны заботиться о пожарной безопасности, возводят их гораздо медленнее, чем застройщики – жилье.
Впрочем, власти виноваты не всегда. По Градостроительному кодексу РФ, если земля находится в частной собственности, то возводить объекты пожарной безопасности должны девелоперы, работающие на данной территории. Например, в Янино и Кудрово, где пожарных депо ощутимо не хватает, реализуются частные проекты в рамках комплексного освоения территории (КОТ). «Застройщики могут либо строить объекты пожарной безопасности самостоятельно, либо обратиться в Дирекцию комплексного развития территорий. На каждый объект заключается договор, общий объем финансирования делится среди девелоперов пропорционально возводимым метрам. Составляется прозрачный график финансирования», – рассказал глава Дирекции КРТ Даниил Федичев.
Причины, по которым далеко не все стройкомпании спешат заняться строительством пожарного депо, очевидны. Во-первых, эти объекты не приносят прибыли. Во-вторых, многие девелоперы задумываются об инфраструктуре только после возведения жилья, чтобы не угодить в список долгостроев. «С застройщиками мы ведем очень непростые переговоры в стиле «челночной дипломатии». Компании весьма неохотно тратятся на строительство пожарных депо и совсем не хотят быть единственными участниками проекта. Но задача Дирекции состоит в том, чтобы финансирование осуществлялось на справедливой и прозрачной основе», – подчеркнул Даниил Федичев.
Так, по данным Дирекции КРТ, несмотря на заключенный почти год назад договор, компания «Патриот Северо-Запад» на прошлой неделе вышла из состава участников строительства пожарного депо в Янино-1. Возведение объекта, стоимостью 109,5 млн рублей, обеспечивают компании «БалтИнвестГрупп», «ЛСТ Девелопмент», и «КВС Девелопмент». Однако в Правительстве Ленобласти обещают, что диалог с компанией «Патриот Северо-Запад» возобновится, когда компания начнет вводить свои жилые дома в эксплуатацию. Депо же должно быть готово уже в апреле этого года.
В феврале компания Setl City передала Дирекции КРТ полномочия руководителя проекта строительства пожарного депо в Кудрово, так как в одиночку уже выполнила большую часть работ. Соглашение об участии в финансировании объекта, стоимостью 140 млн рублей, недавно подписали «Арсенал-Недвижимость», «Полис Групп» и Группа ЦДС. Договориться с компаниями «Мавис», «Инвестторг» и «Патриот Северо-Запад» чиновникам пока не удалось. Объект планируется ввести в эксплуатацию в июне этого года.
«Мы участвуем в возведении депо исключительно в интересах жителей ближайших микрорайонов, чтобы в случае необходимости значительно сократить время прибытия на место пожарных машин», – сообщили в компании Setl City. «Для нас участие в строительстве депо – это социальная работа, которая не связана с получением прибыли», – рассказали в пресс-службе «Полис Групп», напомнив, что холдинг уже участвовал в реализации проекта строительства пожарного депо в Буграх.
Дружно и добровольно
С нехваткой объектов пожарной безопасности можно бороться не только путем строительства таких оных, но и развитием добровольных пожарных команд, которые сегодня на территории региона защищают от огня 24 населенных пункта, где проживает более 23 тыс. человек. Особенно в защите нуждаются садоводческие объединения и сельские поселения, расположенные вне норматива времени прибытия подразделений пожарной охраны. На территории Ленинградской области расположено более 2,5 тысяч садоводств, в которые ежегодно выезжает значительное количество жителей Санкт-Петербурга.
«Органы местного самоуправления и председатели садоводств должны быть заинтересованы в безопасности жителей и создавать условия для организации добровольной пожарной охраны, а также для участия граждан в обеспечении первичных мер пожарной безопасности в иных формах. Необходимо создавать добровольные пожарные команды и обеспечивать их необходимой техникой и оборудованием. Затраты на создание и содержание такого подразделения не соизмеримы с ущербом от пожара, а добровольцы всегда помогут сдержать распространение огня до прибытия профессионалов или устранить возгорание в самом его начале», – подчеркнули в МЧС Ленобласти.
Кстати
На прошлой неделе губернатор Ленобласти Александр Дрозденко обсудил с начальником регионального ГУ МВД Романом Плугиным перспективы строительства отделений полиции в регионе, финансирование частично ляжет на плечи бизнеса.
Уже подписан инвестиционный договор на проектирование полицейского отделения на 75 сотрудников и инженерную подготовку территории в Мурино. Строительство здания в 2,5 тыс. кв. м будет осуществляться за счет девелоперов, работающих на территории. Для нужд Кудрово новый полицейский участок появится на территории ТК «Мега Дыбенко». Финансирование проекта также обеспечат застройщики. В 2019 году новые здания полиции появятся в Кировске и населенных пунктах Ломоносовского района.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Разработан новый ГОСТ в области пожарной безопасности
В России прекратили работу 315 ТЦ, не соответствующие пожарным нормам
Ленобласть выделит 74 млн рублей на новое жилье для погорельцев