«Начинай сначала». Сенаторы снова пытаются сравнять апартаменты с жильем
Совет Федерации породил очередную законодательную инициативу, имеющую целью приравнять апартаменты к жилью. Предыдущие действия в этом направлении успеха не имели. Эксперты скептически относятся как к самой «идеологии» инициативы, так и к ее шансам быть реализованной на практике.
Рабочая группа работает
Рабочей группой при Комитете Совета Федерации по федеративному устройству и региональной политике разработан законопроект, переводящий апартаменты в разряд жилых помещений. «Документом предлагается внести изменения в жилищное, градостроительное и земельное законодательство в целях установления правового статуса апартаментов и зданий с апартаментами как новых видов жилой недвижимости», - заявил глава Комитета Олег Мельниченко.
По его словам, в последние 10 лет широкое распространение получил такой сегмент рынка недвижимости, как апартаменты, однако в законодательстве такое понятие отсутствует. При этом на практике эти помещения, расположенные в зданиях нежилого назначения, используются гражданами для постоянного проживания. «Это порождает значительное количество проблем, во-первых, для самих граждан, которые не могут зарегистрироваться по месту жительства в нежилых помещениях. Во-вторых, ряд проблем возникает и у городских властей, поскольку проживающие в апартаментах граждане не обеспечиваются объектами социальной инфраструктуры», - говорит сенатор.
Олег Мельниченко считает, что нельзя игнорировать объективные процессы развития городов и блокировать развитие нового сегмента недвижимости: «В связи с этим весьма важно установить правовой статус апартаментов и зданий, в которых они расположены. Разработанный законопроект выделяет новый вид жилых помещений – «апартаменты в многофункциональном доме», что даст возможность дифференцировать требования к квартирам, жилым домам и к самим апартаментам. Определяются статус уже построенных апартаментов и зданий с апартаментами, а также условия обеспечения жилищных прав граждан, проживающих в них».
В настоящее время законопроект направлен на рассмотрение в правительство, после получения отзыва работа над законопроектом будет продолжена.
Снова здорова!
Необходимо отметить, что это, мягко говоря, уже не первая попытка приравнять апартаменты к жилью. За последнюю пятилетку, эта инициатива, кажется, уже четвертая. «Предложения сенаторов звучат как «наша песня хороша, начинай сначала». Подобного рода инициативы выдвигались и ранее, но не были доведены до законодательного уровня по разным причинам. В том числе, по причине отсутствия четкой классификации апартаментов», - отмечает вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина.
При этом она отмечает, что законопроект исходит из реалий ситуации в столице. «Сейчас рынок апартаментов Москвы огромен, только в продаже на конец 2019 года находилось 124 проекта, это около 11 тыс. юнитов. Подавляющее большинство из этих проектов созданы для проживания, это факт», - говорит эксперт.
Столь же верно и то, что идея законопроекта совершенно не учитывает ситуации в Петербурге. «Складывается впечатление, что власти не понимают, как регулировать этот сегмент, а регулировать очень хочется. Но у нас большая страна и региональная специфика в таком подходе «под одну гребенку» не учитывается. Поэтому нельзя назвать эту инициативу рациональной и обоснованной. Законопроект пока выглядит, как создающийся в интересах столичного рынка. Но в Петербурге 82% от всего приложения приходится на сервисные апартаменты. И именно на них спрос и растет больше всего. В свою очередь, оценка сегмента петербургскими властями более адекватна, нежели на федеральном уровне», - отмечает директор департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь.
«Путь уравнивания всех апартаментов с жильем нецелесообразен, нужно четкое разграничение объектов для аренды или для проживания. Последний тип недвижимости несет в себе наибольшую опасность, т.к. не обеспечен необходимым нормами и требованиями, что в перспективе приведет к проблемам с обеспеченностью парковками, социнфраструктурой, нагрузкой на транспортную систему и пр.», - резюмирует руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.
Заявленный законопроект, хоть вероятность его принятия и невелика, потенциально способен создать проблемы для девелоперов сервисных апартаментов. «Это наиболее уязвимый сегмент с точки зрения данной законодательной инициативы, поскольку, с одной стороны, он предназначен и для сдачи в аренду, а, с другой – позволяет покупателям жить самим», - считает Ольга Шарыгина. «Если сервисные апартаменты будут признаны жилой недвижимостью, то стоимость метра моментально пойдет вверх. Тем самым снижая инвестиционный интерес к сегменту и девальвируя саму идею современной доходной недвижимости. Не совсем понятно, что в таком случае делать с уже построенными объектами. Возникнут юридические коллизии. Если уж и принимать этот сомнительный закон, то нужно оставить право на определение и регулирование апартаментов за региональными властями», - добавляет Сергей Мохнарь.
«Нововведения, приравнивающие все объекты к жилью, могут негативно отразиться на доходности и спросе на апартаменты. Пока законопроект носит очень расплывчатые очертания. Сенаторы предлагают создать новый статус «апартаменты в многофункциональных домах». Но какие объекты будут относится к этому типу, а главное, какие требования будут предъявляться застройщикам данного типа недвижимости, не ясно. Возможность прописки в апартаментах должна повлечь за собой и выполнения норм для жилых объектов, в частности, необходимо будет обеспечить жильцов социальной инфраструктурой. В таких условиях интерес девелоперов к не сервисным апартаментам значительно снизится», - соглашается Светлана Московченко.
Что делать?
При этом эксперты признают сложность задачи, стоящей перед законодателями именно из-за неурегулированности вопроса с самим понятием «апартаменты» и их классификацией. «Подобную классификацию создать возможно. Для этого нужно спросить и привлечь девелоперов, создав рабочую группу из бизнеса», - уверена Ольга Шарыгина.
Она считает, что законодателям требуется на этапе исходно-разрешительной документации различать такие проекты, чтобы до выдачи разрешения на строительство налагать на них определенные обязательства, в том числе социальные. «Но с этим пока справиться не могут, - признает эксперт. – Думаю, что девелоперам стоит задуматься о более узкой концепции новых объектов, а законодателям – о критериях оценки таких проектов».
«Всегда будет опасность в том, что недобросовестные девелоперы будут реализовывать объект под видом гостиницы. На наш взгляд, необходимо определение особого статуса, и, как следствие, специальных требований и норм к проектированию и строительству комплексов апартаментов, а также соответственный режим налогообложения», - отмечает Светлана Московченко.
А вот Сергей Мохнарь не видит острой необходимости законодательного разделения сервисных апартаментов и псевдожилья. «Это как если попытаться законодательно разделить легковые автомобили и легкий коммерческий транспорт. И то и то можно водить с правами категории B, но выбор определяется функциональным назначением и характеиристиками. Такой же принцип и в недвижимости», - считает он.
«Разделить сервисные апартаменты и псевдожилье довольно легко по наличию программы доходности. Можно так в законе и записать: апартаменты должны сопровождаться программами доходности. Но и здесь будут исключения — элитные и рекреационные апартаменты. Их покупают сознательно для регулярного личного проживания. В том числе, выбирают за счет цены. Это вновь к вопросу о том, что нельзя форматировать рынок лишь по одному признаку», - резюмирует эксперт.
Ленинградский областной Фонд защиты граждан – участников долевого строительства получил официальную
регистрацию. Регион консолидирует силы для полномасштабного наступления на долгострои.
Некоммерческая организация «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Ленобласти» второй в России из подобных структур зарегистрирована Минюстом РФ. До конца августа должны завершиться последние кадровые и организационные процедуры.
Напомним, региональный Фонд был создан в рамках реализации положений поправок в законодательство, принятых этим летом, – в соответствии с ними формируется новая схема завершения проблемных объектов. Фонд будет обладать всеми правами застройщика в проблемных объектах, которые станут достраивать путем софинансирования с федеральным бюджетом.
Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко недавно сообщил, что на эти цели регионом уже зарезервировано 2 млрд рублей в бюджете. Из них 300 млн на этот год, 700 млн – на следующий, 1 млрд – на 2021-й. Первым проблемным объектом, который будет достраиваться за счет средств регионального Фонда, стал ЖК «Шотландия» в Агалатово, возведением которого занималась Строительная компания «Навис». «Если этот механизм покажет свою эффективность, мы и дальше будем с Ленобластью аналогичным образом оказывать поддержку достройке других объектов, где нарушены права граждан», – сообщил заместитель Председателя Правительства РФ Виталий Мутко, побывавший в регионе и ознакомившийся с ситуацией на месте.
Областные власти всерьез взялись за работу в этом направлении. Заместитель председателя правительства региона Михаил Москвин провел встречу с руководством российского Фонда, в ходе которой обсуждались детали работы областной структуры и порядок ее взаимодействия с федеральной. Было особо отмечено, что быстрее могут быть взяты в работу юридически чистые и готовые объекты – те, где прошла процедура банкротства, сформированы реестры участников строительства и ЖСК. Власти Ленобласти уже направили в федеральный Фонд перечень таких долгостроев.
В свою очередь в регион прибыли специалисты российского Фонда. Они приступили к осмотру проблемных объектов области согласно представленному списку. Они намерены ознакомиться с ситуацией примерно на 40 долгостроях, оценить их строительную готовность и составить примерную смету расходов на их завершение.
Надо отметить, что власти Ленобласти и ранее уделяли самое пристальное внимание проблемным объектам. Как сообщили «Строительному Еженедельнику» в администрации региона, в первом полугодии 2019 года введены в эксплуатацию 10 многоквартирных домов на 2050 квартир, строящихся со значительным нарушением первоначально установленного срока ввода в эксплуатацию. Среди них дома в проблемных жилых комплексах «Созвездие» (застройщик – СК «Навис»), «Щегловская усадьба» (СК «Навис»), «Янинский каскад-3» (ЗАО «Инвестиционная компания «Строительное управление») и др. До конца года намечено сдать еще 12 таких объектов на 3898 квартир. В их числе корпуса в таких печально известных долгостроях, как ЖК «Силы природы», ЖК «Щегловская усадьба» (застройщик – СК «Навис»), ЖК «Радужный» (АО «ГлавСтройКомплекс»), ЖК «Карат» (ЗАО «Петро-Инвест») и пр
Мнение
Заместитель председателя Правительства РФ Виталий Мутко:
– Мы уже изучили всю дорожную карту по Ленобласти. Наш Фонд защиты прав дольщиков в соответствии с постановлением, которое выйдет в ближайшее время, будет профинансирован Правительством РФ. После этого он подпишет соглашение уже с регионом. Затем региональный Фонд получит ресурсы на достройку объекта.
Заместитель председателя правительства Ленобласти Михаил Москвин:
– Сейчас мы находимся в очень плотном контакте с федеральным Фондом помощи пострадавшим участникам долевого строительства в формате «куй железо, пока горячо». Уже есть понятные механизмы завершения проблемных объектов, регионам дали дорожные карты, Ленобласть находится в первых рядах по выполнению необходимых мероприятий для старта совместных с Фондом проектов. Мы вторыми в России зарегистрировали свой региональный Фонд, одними из первых заложили сумму на софинансирование завершения объектов в бюджет области, определили первоочередной объект для достройки – ЖК «Шотландия» и последующие. Мы надеемся, что осенью уже выйдем на достройку вместе с Фондом.
Российский аукционный дом (РАД) продаст на торгах права (требования) по кредитам к компании «Терра Нова». В залоге – участки на намыве Васильевского острова в Санкт-Петербурге. По оценке экспертов, только самые крупные девелоперы смогут побороться за лот.
РАД объявил процедуру запроса предложений по продаже единым лотом 100% акций компании Diserion LTD, принадлежащих ООО Collateral Managemant Limited, и прав требований по кредитам Сбербанка к АО «Терра Нова» на общую сумму 4,5 млрд рублей. Таким образом, покупатель получит право принимать управленческие решения в отношении компании «Терра Нова», в том числе по распоряжению землями общей площадью более 230 га на намыве Васильевского острова в Санкт-Петербурге, уточнили в РАД.
Обеспечением по кредитам выступает 51 участок общей площадью 237,7 га под жилую и коммерческую застройку на намыве. Из них в собственности компании 6 наделов общей площадью 20,3 га, остальное – в аренде до 8 августа 2026 года по договору с Комитетом имущественных отношений Смольного. Участки разной степени готовности: около трети территории готовы на 100%, еще треть – на нулевой стадии (не намыта), готовность остальных варьируется от 10 до 45%.
«Намыв – один из самых масштабных проектов в Санкт-Петербурге за последние годы. Ввиду дефицита земли под жилую застройку на Васильевском острове и в целом в городе участки на намыве пользуются спросом среди девелоперов. Безусловно, появление на рынке прав требований по кредитам с таким обеспечением вызовет высокий интерес среди крупных инвесторов», – говорит руководитель департамента РАД по работе с заложенным и непрофильным имуществом банков Ольга Желудкова.
Торги пройдут в формате запроса предложений на электронной торговой площадке ЭТП РАД. Дата подведения итогов – 1 ноября. Начальная цена лота – 4,5 млрд рублей.
Эксперты, опрошенные «Строительным Еженедельником», считают, что лот интересен для девелоперов, но претендовать на него смогут лишь самые крупные игроки рынка. «Наиболее вероятными интересантами являются крупные жилые застройщики. Полагаю, условия сделки не предполагают предоставления рассрочек по оплате (а в случае с таким активом покупатели хотели бы получить длительную рассрочку), а застройщиков, способных единовременно оплатить такую покупку или же получить кредит от банка, – считанные единицы», – отмечает генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев.
«С учетом размера лота и неопределенности с согласованием инженерной подготовки участков, скорее всего, к активу интерес проявит небольшое количество игроков», – соглашается заместитель руководителя отдела исследований компании JLL Владислав Фадеев. Он также отмечает сложность оценки адекватности стоимости лота. «Интересанты должны будут оценить необходимый объем инвестиций в намыв еще не созданных территорий, обеспечение инженерной инфраструктуры и согласование документов. Кроме того, необходимо будет рассчитать потенциальную выручку от реализации участков или от продажи жилья, если собственник решит вести строительство самостоятельно», – говорит эксперт.
Андрей Косарев перечисляет плюсы лота: «Это, пожалуй, единственная крупная территория под комплексную застройку, доступная в центральных районах города со всеми вытекающими возможностями: уникальная локация с точки зрения видовых характеристик, прекрасная транспортная доступность – ЗСД, в будущем – метро». Но немало, по его словам, и минусов – необходимость очень масштабных инвестиций, долгие сроки намыва и застройки, серьезная зависимость от города и монополистов в решении вопросов инженерной и транспортной инфраструктуры, высокая конкуренция (для жилья), низкий, по крайней мере пока, спрос на коммерческую недвижимость.
Относительно использования земли Владислав Фадеев говорит, что речь будет идти прежде всего о строительстве жилья преимущественно комфорт- или бизнес-класса с включением объектов коммерческой недвижимости, в том числе и торговой. «Ранее предполагалось создание делового или образовательного кластера в северной части намыва, однако пока неизвестно, будут ли эти планы реализованы. На данный момент можно предположить, что значительная площадь северной части будет застроена жильем», – отмечает он.
По словам руководителя отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светланы Московченко, в районе намыва ведется основное строительство на Васильевском острове. «Объем рынка (жилье, которое строится и находится в продаже) составляет около 290 тыс. кв. м. Средняя цена "квадрата" в локации составляет 105 тыс. рублей, диапазон достаточно широкий – от 88 до 140 тыс. Заявлено еще около 700 тыс. кв. м в дополнительных очередях уже строящихся объектов. Если говорить о территории, которая пока не намыта, там возможно строительство еще более 1 млн кв. м», – отмечает она.
Кстати
В декабре 2018 года РАД провел торги по поручению АО «Терра Нова» по продаже 5,8 га на намыве Васильевского острова. Лот приобрело ООО «Севен Санс Девелопмент СПб Северо-Запад». Цена составила 1,5 млрд рублей.