«Начинай сначала». Сенаторы снова пытаются сравнять апартаменты с жильем
Совет Федерации породил очередную законодательную инициативу, имеющую целью приравнять апартаменты к жилью. Предыдущие действия в этом направлении успеха не имели. Эксперты скептически относятся как к самой «идеологии» инициативы, так и к ее шансам быть реализованной на практике.
Рабочая группа работает
Рабочей группой при Комитете Совета Федерации по федеративному устройству и региональной политике разработан законопроект, переводящий апартаменты в разряд жилых помещений. «Документом предлагается внести изменения в жилищное, градостроительное и земельное законодательство в целях установления правового статуса апартаментов и зданий с апартаментами как новых видов жилой недвижимости», - заявил глава Комитета Олег Мельниченко.
По его словам, в последние 10 лет широкое распространение получил такой сегмент рынка недвижимости, как апартаменты, однако в законодательстве такое понятие отсутствует. При этом на практике эти помещения, расположенные в зданиях нежилого назначения, используются гражданами для постоянного проживания. «Это порождает значительное количество проблем, во-первых, для самих граждан, которые не могут зарегистрироваться по месту жительства в нежилых помещениях. Во-вторых, ряд проблем возникает и у городских властей, поскольку проживающие в апартаментах граждане не обеспечиваются объектами социальной инфраструктуры», - говорит сенатор.
Олег Мельниченко считает, что нельзя игнорировать объективные процессы развития городов и блокировать развитие нового сегмента недвижимости: «В связи с этим весьма важно установить правовой статус апартаментов и зданий, в которых они расположены. Разработанный законопроект выделяет новый вид жилых помещений – «апартаменты в многофункциональном доме», что даст возможность дифференцировать требования к квартирам, жилым домам и к самим апартаментам. Определяются статус уже построенных апартаментов и зданий с апартаментами, а также условия обеспечения жилищных прав граждан, проживающих в них».
В настоящее время законопроект направлен на рассмотрение в правительство, после получения отзыва работа над законопроектом будет продолжена.
Снова здорова!
Необходимо отметить, что это, мягко говоря, уже не первая попытка приравнять апартаменты к жилью. За последнюю пятилетку, эта инициатива, кажется, уже четвертая. «Предложения сенаторов звучат как «наша песня хороша, начинай сначала». Подобного рода инициативы выдвигались и ранее, но не были доведены до законодательного уровня по разным причинам. В том числе, по причине отсутствия четкой классификации апартаментов», - отмечает вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина.
При этом она отмечает, что законопроект исходит из реалий ситуации в столице. «Сейчас рынок апартаментов Москвы огромен, только в продаже на конец 2019 года находилось 124 проекта, это около 11 тыс. юнитов. Подавляющее большинство из этих проектов созданы для проживания, это факт», - говорит эксперт.
Столь же верно и то, что идея законопроекта совершенно не учитывает ситуации в Петербурге. «Складывается впечатление, что власти не понимают, как регулировать этот сегмент, а регулировать очень хочется. Но у нас большая страна и региональная специфика в таком подходе «под одну гребенку» не учитывается. Поэтому нельзя назвать эту инициативу рациональной и обоснованной. Законопроект пока выглядит, как создающийся в интересах столичного рынка. Но в Петербурге 82% от всего приложения приходится на сервисные апартаменты. И именно на них спрос и растет больше всего. В свою очередь, оценка сегмента петербургскими властями более адекватна, нежели на федеральном уровне», - отмечает директор департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь.
«Путь уравнивания всех апартаментов с жильем нецелесообразен, нужно четкое разграничение объектов для аренды или для проживания. Последний тип недвижимости несет в себе наибольшую опасность, т.к. не обеспечен необходимым нормами и требованиями, что в перспективе приведет к проблемам с обеспеченностью парковками, социнфраструктурой, нагрузкой на транспортную систему и пр.», - резюмирует руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.
Заявленный законопроект, хоть вероятность его принятия и невелика, потенциально способен создать проблемы для девелоперов сервисных апартаментов. «Это наиболее уязвимый сегмент с точки зрения данной законодательной инициативы, поскольку, с одной стороны, он предназначен и для сдачи в аренду, а, с другой – позволяет покупателям жить самим», - считает Ольга Шарыгина. «Если сервисные апартаменты будут признаны жилой недвижимостью, то стоимость метра моментально пойдет вверх. Тем самым снижая инвестиционный интерес к сегменту и девальвируя саму идею современной доходной недвижимости. Не совсем понятно, что в таком случае делать с уже построенными объектами. Возникнут юридические коллизии. Если уж и принимать этот сомнительный закон, то нужно оставить право на определение и регулирование апартаментов за региональными властями», - добавляет Сергей Мохнарь.
«Нововведения, приравнивающие все объекты к жилью, могут негативно отразиться на доходности и спросе на апартаменты. Пока законопроект носит очень расплывчатые очертания. Сенаторы предлагают создать новый статус «апартаменты в многофункциональных домах». Но какие объекты будут относится к этому типу, а главное, какие требования будут предъявляться застройщикам данного типа недвижимости, не ясно. Возможность прописки в апартаментах должна повлечь за собой и выполнения норм для жилых объектов, в частности, необходимо будет обеспечить жильцов социальной инфраструктурой. В таких условиях интерес девелоперов к не сервисным апартаментам значительно снизится», - соглашается Светлана Московченко.
Что делать?
При этом эксперты признают сложность задачи, стоящей перед законодателями именно из-за неурегулированности вопроса с самим понятием «апартаменты» и их классификацией. «Подобную классификацию создать возможно. Для этого нужно спросить и привлечь девелоперов, создав рабочую группу из бизнеса», - уверена Ольга Шарыгина.
Она считает, что законодателям требуется на этапе исходно-разрешительной документации различать такие проекты, чтобы до выдачи разрешения на строительство налагать на них определенные обязательства, в том числе социальные. «Но с этим пока справиться не могут, - признает эксперт. – Думаю, что девелоперам стоит задуматься о более узкой концепции новых объектов, а законодателям – о критериях оценки таких проектов».
«Всегда будет опасность в том, что недобросовестные девелоперы будут реализовывать объект под видом гостиницы. На наш взгляд, необходимо определение особого статуса, и, как следствие, специальных требований и норм к проектированию и строительству комплексов апартаментов, а также соответственный режим налогообложения», - отмечает Светлана Московченко.
А вот Сергей Мохнарь не видит острой необходимости законодательного разделения сервисных апартаментов и псевдожилья. «Это как если попытаться законодательно разделить легковые автомобили и легкий коммерческий транспорт. И то и то можно водить с правами категории B, но выбор определяется функциональным назначением и характеиристиками. Такой же принцип и в недвижимости», - считает он.
«Разделить сервисные апартаменты и псевдожилье довольно легко по наличию программы доходности. Можно так в законе и записать: апартаменты должны сопровождаться программами доходности. Но и здесь будут исключения — элитные и рекреационные апартаменты. Их покупают сознательно для регулярного личного проживания. В том числе, выбирают за счет цены. Это вновь к вопросу о том, что нельзя форматировать рынок лишь по одному признаку», - резюмирует эксперт.
Вр. и. о. губернатора Петербурга Александр Беглов за полчаса до запуска новых станций Фрунзенско-Приморской (фиолетовой) линии петербургского метрополитена решил не пускать пассажиров под землю. Открытие трех станций отложено на две недели, а наивные петербуржцы так верили чиновникам.
За полчаса до открытия станций «Проспект Славы», «Шушары» и «Дунайская» (это событие назначалось на 11:00 в пятницу, 5 сентября) чиновники озаботились безопасностью пассажиров и решили повременить.
«Мы коллегиально приняли это решение буквально за 30 минут до открытия этой станции. Мы посоветовались все вместе, мне доложили о состоянии дел. Я хочу сказать, что метростроевцы выполнили практически все свои обязательства, метрополитен тоже выполнил все свои обязательства, и сегодня все станции метро готовы», – пояснил Беглов.
Это не первый перенос даты запуска – в тестовом режиме станции работают с августа, поскольку открытие назначалось на 1 сентября, а изначально в качестве срока ввода фигурировал 2018 год.
Но сначала денег на достройку не хватало, потом обнаружились недоделки, в частности, протечки. Предполагалось, что подрядчик – компания «Метрострой» – устранит недоделки к 5 сентября.
О предстоящем открытии было широко заявлено, поэтому окрестные жители начали собираться у станций за несколько часов до их открытия. Но ожидания оказались бесплодными, и к 11:30 желающие первыми прокатиться по новому участку ветки постепенно разошлись.
Метро в этой части Петербурга жители ждут уже давно. Его необходимость очевидна. К проектированию удалось приступить только в 2010 году. К 2012-му проект был готов. Строительство стартовало в 2013-м. Общая сумма затрат на строительство новых станций и участка линии метро составила 33,99 млрд рублей.
Кроме открытия станций жители Шушар и Купчино лишились в один момент только что стартовавших маршрутов общественного транспорта. Незадолго до открытия метро «Пассажиравтотранс» объявил о запуске нового автобусного маршрута. Экспресс № 330 должен был начать движение по маршруту «Станция метро «Шушары» – Колпино, Оборонная улица» прямо в 11 часов, вместе с открытием станций.
В 12:00 того же дня к станции метро «Шушары» планировалось перенести конечные пункты ряда маршруток, а также включать в маршрут автобуса № 197 заезд на площадку возле станции метро «Шушары».
Соответственно, пока все остается по-старому.
Не удастся любителям дизайна и коллекционерам дождаться электронной карты и брелока «Подорожник» в оригинальном дизайне, специально разработанных к 5 сентября. Их планировалось продавать на вновь открытых станциях.
Не факт, что через две недели на станциях будет все отлажено и они примут пассажиров. Но и пассажиры вряд ли будут столь же активны, как в пятницу, 5 сентября, в 11 часов.
Историю завышенных тарифов для жителей комплекса «Новое Горелово» в Ломоносовском районе Ленобласти можно завершить – есть целых три варианта решения проблемы. Пока власти медлят с выбором пути, жители продолжают оплачивать дорогие жилищно-коммунальные услуги.
ЖК «Новое Горелово» строится и заселяется постепенно, сейчас готовы три дома. Пока был готов и заселялся первый корпус, услуги ЖКХ оплачивал застройщик – компания «ЛенРусСтрой». Когда началось заселение еще двух домов, жильцы всех трех получили квитанции на оплату жилищно-коммунальных услуг по немыслимо высоким тарифам: кубометр холодной воды стоит для них 71,24 рубля, горячей – 220,84 рубля, водоотведение – 76,19 рубля.
Областной Комитет по тарифам утвердил конечный тариф, он должен действовать до конца текущего года. Причины для высокой стоимости услуг есть. Например, ЖК находится на территории Ленобласти, а ресурсоснабжающая организация «Ленинградские областные коммунальные системы» (ЛОКС) получает воду от ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга». Тариф «Водоканала» для «чужих» потребителей выше, чем для жителей Петербурга.
Способы снизить тарифы есть, и даже в нескольких вариантах. Во-первых, это переход на прямые договоры жильцов с поставщиком. По расчетам ЛОКС, тарифы в этом случае сократятся на 10–15 рублей на воду и на 15–17 рублей на канализование. Этот вариант – самый очевидный и не вызывает вопросов.
Второй вариант потребует времени. В июле в Координационном совете Петербурга и Ленобласти губернатор региона Александр Дрозденко предложил унифицировать регулирование коммунальных тарифов для обоих регионов. «С тарифами на жилищно-коммунальные услуги есть сложности. Если петербургский «Водоканал» «подходит» близко к границе регионов и подключает потребителей Ленинградской области, то тариф для них вырастает. Водопровод на границе с областью обеспечивает другая компания, которая делает накрутку на эксплуатацию», – прокомментировал он.
Регионы пришли к соглашению, однако систему предстоит сначала выстроить. При этом не известно, каков окажется тариф для жителей Ленобласти. Директор по развитию АО «ЛОКС» Константин Костюченко пока может только предполагать, что тарифы на территории города и области будут одинаковы благодаря большим объемам деятельности ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга», хотя в этом случае ЛОКС станут транзитером, стоимость услуг которого также попадет в состав тарифа.
Видимо, этот вариант наиболее внятен и надежен, однако перейти к нему скоро не получится.
Но, подчеркивает Константин Костюченко, прямые договоры возможны при любом варианте.
Неоднозначный вариант
Есть и третий вариант – субсидирование затрат ЛОКС из бюджета. По такой схеме работает целый ряд организаций в Ленобласти. Заявку на субсидию ЛОКС подали давно, Комитет по тарифам уже рассчитал примерный размер компенсации – не более 30 млн рублей в год. Решение должен принять губернатор, однако тут-то и встретились подводные камни.
В частности, в ситуацию вмешалось МУП «Управление жилищно-коммунальным хозяйством муниципального образования Виллозское сельское поселение», имеющее на территории этого поселения (к которому относятся пос. Новогорелово и ЖК «Новое Горелово») статус гарантирующей организации. Однако, как установили чиновники Комитета по тарифам, данное МУП не работает на территории ЖК. Причем, как подчеркивается в протоколе недавнего совещания в комитете с участием заинтересованных сторон, у предприятия нет правовых оснований заключать с ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» договор на водоснабжение и водоотведение.
Константин Костюченко добавил: сети в Новогорелово выстроены и принадлежат ЛОКС, договор с ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» на покупку ресурса у ЛОКС также заключен, ЛОКС осуществляют подключение домов к сетям инженерно-технического обеспечения и обслуживают эти сети, а МУП, обращаясь за установлением тарифов как на 2018-й, так на 2019–2021 годы, территорию поселка в свою заявку не включало.
Между тем представители МУП с завидным упорством агитируют жителей комплекса заключить договор с предприятием, обещая снижение тарифов в два раза, но не объясняя механизма, который позволит это сделать.
В ходе битвы за право собирать с квартировладельцев ЖК «Новое Горелово» плату за коммунальные ресурсы МУП добралось до прокуратуры. И прокуратура (видимо, следуя букве закона) решила, что муниципальное предприятие имеет право на это, поскольку обладает статусом гарантирующей организации. Позиция ведомства вполне может помешать решению губернатора направить на снижение тарифов бюджетные деньги.
На действия муниципалов ЛОКС уже пожаловались в ФАС. Жалоба на организацию, которая призывает жителей ЖК к противоправным действиям и публикует документы, подписанные задним числом, антимонопольное ведомство рассмотрит 12 октября. Также ЛОКС направили обращение прокурору Ленинградской области, попросив провести соответствующую проверку.
К воде подключились все
В июле в попытке решить проблему тарифов застройщик организовал общее собрание жильцов с участием ЛОКС и МУП. Многократно повторенные объяснения застройщика и поставщика о способах снизить тарифы и о необходимости выступать единым фронтом тогда не привели к внятному результату. В том числе этому мешали представители МУП.
Но теперь жильцы вместе с «ЛенРусСтрой» и ЛОКС включились в процесс. На портале change.org Артём Александров от имени всех жителей опубликовал петицию с требованием к властям установить для жителей комплекса «Новое Горелово» справедливые тарифы на воду. «Мы знаем, что наши ресурсоснабжающая и управляющая компании обращались к Администрации Ленинградской области с просьбой компенсировать разницу в тарифах, но никакого ответа пока им не поступало. Мы знаем, что такая компенсация делается для некоторых районов Ленинградской области, например для пос. Мурино, где живут мои коллеги по работе! Но одно дело просьба компаний, а другое дело – несколько тысяч жителей, моих соседей, которые живут в новых домах в нашем районе. Некоторые из нас просто не в состоянии оплатить коммуналку вовремя», – указано в петиции.
Из петиции в адрес властей
«…тариф для наших домов на 2019 год составляет более 70 рублей за 1 куб. м! Это существенно – более чем в два раза – превышает тариф, установленный для города Санкт-Петербурга! Причем санкт-петербургские дома с тарифом 32 рубля расположены в 400 м от наших домов!!! Половина моих соседей, включая меня, приобрели квартиры в ипотеку и еще многие годы будут платить ежемесячно существенные суммы. Мы не можем себе позволить выделять дополнительно из семейного бюджета ежемесячно по 4–5 тыс. на воду!»