Фостеру и не снилось
Экономический кризис ударил по архитекторам. В частности, Норманн Фостер сократил персонал своей компании. Многих грандов подвела ориентация на российский рынок. Какова ситуация в Петербурге? Кризис изменил планы многих архитектурных мастерских Санкт-Петербурга. В первую очередь это коснулось масштабных проектов бизнес-центров, торгово-развлекательных комплексов и элитного жилья – той недвижимости, которая менее востребована уже сегодня. Если раньше проектные организации имели возможность выбирать себе заказчика, то сейчас ситуация изменилась с точностью до наоборот.
Рынок покупателя
У заказчиков появилась реальная возможность не только выбирать лучших, но и предъявлять им свои условия. Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь», отмечает, что «рынок продавца» сегодня превратился в «рынок покупателя». «Любой заказчик, обладающий финансовыми ресурсами, пытается диктовать свои условия, в том числе и ценовые, и очень часто у него это получается», – говорит Марк Лернер.
Ценовые условия, как признают участники строительного рынка, диктовались заказчиком и до кризиса, независимо от ситуации на рынке. Генеральный директор компании «47 Трест» Михаил Зарубин говорит, что борьба за снижение стоимости проекта между заказчиком и архитектором существовала всегда. «В проектных организациях есть свои расценки, – отмечает Михаил Зарубин. – Мы, если удается, влияем на них, но это никак не связано с ситуацией на строительном рынке». Для умудренных опытом архитекторов проблема влияния заказчика на стоимость проекта настолько привычна, что носит уже «ментальный» характер.
Между тем, по наблюдениям аналитиков, сегодня все же есть заказчики, которые усугубили свое влияние на подрядчиков. «Вводя режим жесткой экономии, застройщики в первую очередь отказываются от затрат на услуги сторонних компаний либо их минимизируют, – оценивает ситуацию Игорь Горский, управляющий партнер АРИН. – С учетом сокращения рынка новых проектов, существенно сократился объем работ у архитектурных мастерских. На таком рынке застройщикам удобно конкурировать и снижать стоимость архитектурных проектов».
Плюсы кризиса
Давление инвесторов проектировщики сейчас прекрасно ощутили на собственной шкуре. По наблюдениям специалистов, сегодня многие заказчики, пользуясь кризисной ситуацией, пытаются «скручивать руки» архитекторам, чтобы снизить стоимость проекта. «Скручивание рук», как признают проектировщики, происходит по-разному. Вплоть до ультимативных условий, связанных с оплатой или, точнее, неоплатой предыдущих проектов. Архитектору в таких случаях ничего не остается, как пойти на уступки.
С одной стороны, как ни парадоксально, сами же проектировщики видят в этом плюсы. Кризис, с легкой подачи архитектора Михаила Мамошина названный «чистилищем», придется только на руку настоящим профессионалам. Архитектор Александр Миронов согласен с этой точкой зрения. «На то мы и архитекторы, чтобы сделать проект хорошо, но при этом не "раздевать" заказчика», – говорит г-н Миронов.
В этой ситуации недобросовестные и непрофессиональные компании окажутся невостребованными. Более того, архитектурные мастерские в условиях конкуренции задумались о расширении спектра предоставляемых услуг. В такой ситуации ошибочные, некачественные проекты будут лишены всяких шансов на спрос. Игорь Кривошеев, начальник отдела проектного сопровождения компании Setl City, отмечает, что вдобавок ко всему на сложную экономическую ситуацию накладываются требования федерального закона «О техническом регулировании», в соответствии с которым проектировщик несет полную финансовую ответственность за проектные решения в рамках механизма саморегулирования. Как на этапе проектирования, так и при строительстве объекта и в процессе его дальнейшей эксплуатации. «В конечном итоге на строительном рынке произойдет оздоровление, – говорит Игорь Кривошеев. – Сильные компании будут приближаться к европейским стандартам качества, непрофессионалы не смогут работать в новых условиях и уйдут с рынка».
Еще один плюс влияния кризиса аналитики связывают с тем, что у инвесторов сейчас появились возможность и время самим принимать участие в создании проектов. Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности «Knight Frank Санкт-Петербург», объясняет, что это происходит на фоне общего снижения деловой активности. «Девелоперы больше внимания уделяют работе с планировками, – говорит Николай Пашков. – Они начинают работать над тем, чтобы использовать более экономичные конструктивные и технические решения, без существенной потери качества проекта».
Без западных звезд
С другой стороны, есть опасность, что заказчики в поисках более уступчивых подрядчиков будут согласны на реализацию простых проектов, без архитектурных изысков. «Не думаю, что при этом пострадает качество проектов, – отмечает экс-главный архитектор Санкт-Петербурга, президент компании Urbis Олег Харченко. – Профессионализм архитекторов все равно сохранится». Пострадать может именно творческая составляющая проектов. Не будет полета фантазии.
В таких условиях вполне предсказуемо отойдут на второй план дорогие брендовые архитектурные мастерские. Петербургские заказчики в ближайшее время не будут нуждаться в услугах западных звезд архитектуры. По информации АРИН, привлечение западного архитектора может поднять стоимость объекта на 25–30%. Но таких случаев на рынке пока не было.
Результаты сегодняшнего кризиса будут видны невооруженным глазом через несколько лет. В лучшем случае появятся воплощения творческих идей, поражающие своей новизной. В худшем – типовая архитектура. В отсутствие западных звезд у отечественных архитекторов сейчас появляется прекрасная возможность проявить все, на что они способны. Если сегодня и действуют заказы, то это заказы в большей мере на создание проектов жилья – самого востребованного сегмента недвижимости. Будет это жилье лет через пять скучной типовой застройкой или прорывом в искусстве современной архитектуры, зависит в первую очередь от проектировщиков.
Марина Голокова, Строительный Еженедельник
На этой неделе Смольный утвердил Генеральную схему водоснабжения и водоотведения (канализации) Санкт-Петербурга на период до
По сути дела речь идет о деньгах, которые мы потеряли, о средствах, которые мы не вкладывали в инфраструктуру в последние годы прошлого века и первые годы нынешнего. Какую долю из сотен миллиардов рублей, планируемые городом на два предстоящих десятилетия для сохранения и развития инфраструктуры, составляет расплата за простой? Вряд ли это можно подсчитать.
***
Генеральная схема развития водоснабжения составлена с учетом существующей и перспективной застройки в соответствии с Генеральным планом Санкт-Петербурга. При этом, согласно расчетам разработчиков, объемы потребления воды в городе увеличатся до 3.733 тысяч куб. м в сутки к
Однако план конкретных мероприятий этой программы выстроен таким образом, чтобы покрыть планируемый дефицит потребления едва ли не целиком к
Но гораздо более значительные усилия планируется направить на реконструкцию станций. В первую очередь в период до
Самая затратная часть планов развития водоснабжения рассчитана на совершенствование логистики с учетом прокладки новых, перекладки и увеличения пропускной способности старых водоводов. Для того чтобы поддерживать эту систему в исправности и обеспечить сохранность качества питьевой воды, темпы реконструкции к
Ориентировочная стоимость осуществления всего комплекса мероприятий, предусмотренных Генеральной схемой развития водоснабжения только в нынешних ценах составляет почти 176 млрд. рублей. Из них строительство и реконструкция водонапорных и насосных станций – 49,7 млрд. рублей, а сетей и водоводов – 112, 3 млрд. рублей. При этом темпы финансирования должны быть примерно следующие: в период до
***
В свою очередь Генеральная схема водоотведения или, попросту говоря, канализации к
Что касается очистных сооружений, реконструкция и расширение в целях увеличения производительности должны затронуть Северную и Центральную станции аэрации, Юго-Западные очистные сооружения, КОСы в Колпино, Петродворце, Ломоносове, Кронштадте, Репино, Зеленогорске, Сестрорецке и пос. Понтонном. Более 15 млрд. рублей в целом планируется направить на строительство двух новых комплексов очистных сооружений в пос. Металлострой и г. Ломоносове, производительность которых должна составить 240 и 60 тысяч куб. м в сутки, соответственно. Предполагается, что они будут работать в половину этой мощности в результате ввода первой очереди уже к
В планах развития сетей водоотведения включены две обширные программы строительства. Одна из них направлена на развитие тоннельных коллекторов и канализации сточных вод, а другая – системы регулирующих резервуаров и устройств для аккумулирования и перекачки дождевого стока. Общая протяженность новых сетей должна составить почти
Примерно 36 млрд. рублей, согласно планам разработчиков Генеральной схемы водоотведения, необходимо направить на капитальный ремонт и реконструкцию канализационных сетей. При этом планируется переложить к
По данным на
***
Согласно постановлению Правительства Петербурга, для финансирования мероприятий, предусмотренных Генеральной схемой развития водоснабжения и водоотведения, все затраты будут учтены при составлении городской адресной инвестиционной программы и инвестиционной программы ГУП «Водоканал». Администрация Петербурга очень рассчитывает на поддержку федерального бюджета. Средства городского бюджета, по словам Валентины Матвиенко, будут привлекаться по мере возможностей. Кроме того, проекты в сфере водоснабжения традиционно считаются наиболее привлекательными для инвестирования по сравнению с другими отраслями инфраструктуры.
Можно сопоставить общую стоимость мероприятий по водоснабжению и водоотведению, рассчитанную на два десятилетия вперед (176 млрд. рублей и 272 млрд.рублей) хотя бы с планируемыми доходами городского бюджета, которые в
Наталья Черемных
Активному реформированию ЖКХ в России – четыре года. Международная специализированная выставка и конференция «ЖКХ России» прошли в Петербурге тоже в четвертый раз. Четыре года – все равно, что избирательный срок. Самое время проанализировать достигнутое и подвести предварительные итоги. Однако оценки и прогнозы, озвученные на конференции, уверенности в завтрашнем дне не внушают. Самая большая надежда, высказанная от лица реформаторов главой Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга Ю. Лукмановым, - это надежда на стабильность. Которой, впрочем, не добиться одним только увеличением финансирования и расширением полномочий. На сегодняшний день в системе петербургского ЖКХ, увы, больше стабильных трудностей, нежели стабильных успехов.
Как мы встретим Первомай
1 мая 2008 г., как известно, вступает в действие Постановление Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 о проведении открытых конкурсов по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами. По данным на II квартал 2007 г., представленным заместителем начальника Управления контроля ЖКХ Федеральной антимонопольной службы РФ С. Кононенко, более трети россиян, обязанных определиться в выборе управляющей организации, еще не успела, не захотела или не смогла этого сделать.
Если учесть, что подавляющее большинство (75%) определившихся в этом выборе москвичей избрало в качестве управляющих компаний государственные предприятия (все те же сменившие вывески и слегка реструктуризированные ЖЭКи), наверное, можно сказать, что никаких кардинальных изменений по части предложения коммунальных услуг в целом по стране за эти 4 года не произошло. Уж вряд ли российская периферия является более смелой по сравнению с Москвой, да и выбор частных управляющих организаций в провинции, дай бог, невелик, если вообще присутствует.
Петербург выглядит лидером на этом фоне – по крайне мере по количеству граждан, доверивших управление своим жилищем товариществам собственников жилья (ТСЖ) либо заключивших договора с коммерческими структурами, представленными на рынке управляющих компаний. Последних, по данным Жилищного комитета Петербурга, в городе насчитывается больше ста, не считая локальных структур, создаваемых строительными фирмами для управления построенных ими домов. Однако за воодушевляющей статистикой скрываются проблемы, обусловленные самой стратегией предпринятой реформы управления жильем.
Искусственное форсирование реформы приводит к массовому недовольству горожан. Вначале они зачастую сталкиваются с тем, что коммерческие управляющие компании, пользующиеся поддержкой чиновников, навязывают заключение договоров всеми правдами и неправдами. Когда с управлением возникают проблемы, те же чиновники предпочитают уходить от ответственности. И Ю. Лукманову приходится признать, что добиться успеха в секторе коммерческого управления жилья непросто.
Мысль эту по-своему продолжил глава Комитета по инженерному обеспечению ЖКХ Ленобласти С. Мяков. Он выразил откровенное недоумение в связи с желанием правительственных реформаторов во что бы то ни стало обеспечить стопроцентную коммерциализацию ЖКХ. Докладчик обратил внимание на то, что федеральный закон «О Фонде содействия реформированию ЖКХ», ставящий именно такую цель, фактически противоречит другим законодательным актам, которые позволяют гражданам право выбирать любую управляющую компанию, в том числе и государственную.
Власти Ленинградской области, где за 2 года (с февраля 2006 по конец 2007 г.) с выбором способа управления многоквартирными домами в Ленобласти определилось не более 40% жителей, уклонились от показательного форс-мажора. Тем самым они обеспечили себе свободу действий: они готовы и к проведению конкурсов в массовом порядке, и к тому варианту, что большинство домов в итоге перейдет в управление к государственным структурам.
Хаус-мастер – это «управдом» по-белорусски
Похоже, что и белорусские власти не испытывают особенных тревог по поводу отсутствия у граждан республики горячего желания нанимать коммерческие организации для управления домами. По словам министра ЖКХ Республики Беларусь В. Белохвостова, лишь 19% белорусов поддерживает реформу, начавшуюся вслед за российской. Тем не менее, белорусы также обязаны в ближайшее время заключить договора на управления многоквартирными домами. Если собственник не определился с управлением, говорит Белохвостов, его определит государство. А со стороны государства управлением временно занимаются уполномоченные лица, своего рода управдомы. Это, по мнению белорусского министра, не только привычно и понятно, но и выгодно, поскольку избавляет от необходимости раздувать штат сотрудников.
Самой острой и самой важной проблемой реформирования ЖКХ Белохвостов считает проблему капитального ремонта жилья: если эту задачу не решить, вопрос о реформе так и будет оставаться открытым. Обязать граждан делать отчисления на капремонт в Белоруссии решили еще в 1999 г. Эти средства составляют 9% в общей сумме коммунальных платежей. Помимо сбора платы за содержание мест общего пользования и придомовых территорий, в обязанности управдомов входит сбор денег на капремонт, которые поступают на специальные счета в муниципальных образованиях. Таким образом в Белоруссии реализуется равнодолевое (со стороны государства и граждан) финансирование услуг по капремонту и реконструкции жилого фонда. «Ежегодно у нас ремонтируется 1,7% жилого фонда. Это мало, хотелось бы ремонтировать по 4% в год», - жалуется белорусский министр ЖКХ.
Для справки: сэкономить на содержании управляющей компании, делегировав из своих рядов управдома, по российским законам имеют право только жильцы домов, где количество собственников не превышает четырех человек. К их числу относятся жители и элитных коттеджных поселков, и ветхих малоэтажек в Петербурге и Ленобласти. Состоятельные бизнесмены и обитатели трущоб оказываются в одном положении: они не вправе нанять управляющую компанию. Но это означает, что следить за жизнеспособностью инженерных систем им придется самостоятельно.
Бизнес, работающий себе в убыток
В квартплате петербуржцев, аккумулирующейся на счетах управляющих компаний, 85% – это транзитные платежи за коммунальные услуги (горячая и холодная вода, газоснабжение, отопление), говорит бывший глава петербургского Жилищного комитета, а ныне генеральный директор ОАО «Сити Сервис» Олег Вихтюк. Из остающихся на ремонт зданий 10-15% квартплаты нужно вычесть стоимость дополнительных коммунальных услуг и услуг специализированных организаций, занимающихся вывозом мусора и т.п. В результате частные управляющие компании недополучают около 20-40% оплаты стоимости работ, которые обязаны выполнять.
«Такая ситуация неминуемо ведет к банкротству. Если ничего не изменится, то через некоторое время на рынке не останется компаний, работающих сегодня», – говорит г-н Вихтюк. До того момента, пока частные управляющие компании не были обязаны аккумулировать квартплату на своих счетах, они имели возможность получать небольшой доход. Ныне, выступая в качестве посредника между гражданами и ресурсоснабжающими организациями (РСО), и будучи коммерческими структурами, они оказались вынуждены приобретать коммунальные услуги по коммерческим же тарифам. По мнению Вихтюка, есть три варианта выхода из этой ситуации: либо РСО согласятся на специальные цены для управляющих организаций, либо граждане получат возможность заключать договора с РСО напрямую, без участия управляющих компаний, либо управляющие организации начнут получать агентское вознаграждение за обслуживание коммунальных платежей в размере 6-10%.
Здесь следует уточнить, что заключать прямые договора с РСО население, согласно Жилищному кодексу РФ, может в двух случаях. На это, как на один из двух возможных вариантов, имеют права ТСЖ, а также жильцы домов, количество собственников в которых не превышает четырех человек, в рамках так называемого непосредственного управления.
Инопланетные монополисты
Согласно данным, представленным на конференции заместителем начальника Управления контроля ЖКХ Федеральной антимонопольной службы (ФАС РФ) С. Кононенко, более половины собственников жилья в Петербурге создали ТСЖ. Однако, по словам Ю. Лукманова, организации-монополисты, такие как ОАО «ТГК-1» и «Ленэнерго», блокируют подписание прямых договоров на поставку своих услуг с ТСЖ. «Они ведут себя, – говорит Лукманов, – как посторонние организации в городе, как с Луны свалившиеся или с Марса. Они вынуждают городское правительство идти к ним на поклон. И, кроме того, монополисты как будто не понимают, что создают в первую очередь проблемы самим себе». Сама по себе ситуация, когда организация-монополист является одновременно и поставщиком услуг, и контролером своих поставок, по мнению главы петербургского Жилищного комитета, не соответствует реалиям рыночной экономики и должна стать предметом разбирательства антимонопольных органов.
Как известно, ОАО «ТГК-1» принадлежат 8 теплоэлектростанций, магистральные водоводы и часть распределительных сетей в нашем городе. ГУП «ТЭК» отвечает за большинство теплотрасс в северной столице, а также является хозяином 460 городских котельных. В целом две эти организации традиционно делят между собой ответственность за трубы и прочую инфраструктуру. До последнего времени в хозяйстве этом миллиарды рублей ежегодно тратились на латание то там, то здесь фонтанирующих кипятком дыр. Надо было случиться нескольким человеческим жертвам, прежде чем обе монополии заговорили о реконструкции. Однако о каких-либо внятных и долгосрочных программах реконструкции сетей речи не идет: все делается на собственные средства и в рамках «текущих планов».
А. Баженов, заместитель директора Департамента инфраструктуры Внешэкономбанка, уполномоченного Правительством РФ активно участвовать в кредитовании долгосрочных и капиталоемких проектов ЖКХ, напомнил о возникновении конфликта интересов между большой энергетикой и малой. Конфликт возникает из-за того, что после реструктуризации энергетической отрасли, ее региональные и муниципальные предприятия самостоятельно несут ответственность по рискам, связанным с состоянием распределительных сетей, возврат инвестиций здесь ставится под угрозу. При этом Баженов одобрительно высказался о решении белорусских властей передать распределительные сети в ведение снабжающих организаций. По его мнению, для того, чтобы инвестировать в энергетику, вообще необходимо создать единого теплооператора, как в Белоруссии. И это возможно в регионах, где предприятия большой энергетики не присутствуют. Если же нет возможности отрегулировать «весь котел», кредитовать целесообразно только программы по реконструкции отдельно взятой котельной.
Ситуация со сбором и переработкой твердых бытовых отходов (ТБО), по мнению г-на Баженова, еще сложнее, чем с энергетикой. Мусоросортировочные, мусороперерабатывающие заводы, полигоны, спецавтохозяйство – все это разрозненные организации, причем одни убыточные, другие процветающие.
Но все-таки, оказывается, можно контролировать реализацию крупных отраслевых проектов в ЖКХ, а также рассчитывать на их эффективность и, следовательно, окупаемость. Это возможно при условии, что в проектных документах будут обозначены конкретные показатели качества производимых услуг и их количество, а не просто строительство или реконструкция такой-то котельной. Именно такие проекты ЖКХ рассчитывает кредитовать Внешэкономбанк, и готов потратить на эти цели около 150 млрд. рублей. «Мы стимулируем власти к объединению», - резюмировал банкир.
Между «слонами» и «моськами»
Имея в виду опасность всяческих жертв и катастроф, глава петербургского Жилищного комитета не очень-то хотел бы допускать к эксплуатации домового инженерного оборудования и коммерческие управляющие организации. Надо напомнить, что петербургский ЖК еще в начале реформы, при О. Вихтюке, рассчитывал на постепенное вхождение бизнес-структур в курс дела. На первом этапе планировалось допустить частные компании к ремонту кровли зданий, и только после – к обслуживанию ремонту домовых инженерных сетей. Сейчас ЖК, рассчитывая вернуть отчасти утраченное доверие к коммерческим управляющим структурам, настаивает на подписании договоров управления с каждым собственником в индивидуальном порядке. И это еще не все.
Выступая на конференции, Ю. Лукманов настаивал на том, что коммерческих управляющих компаний не должно быть слишком много: достаточно 100, и пусть им достанется не один, а несколько лотов, чтобы рынок размывался. Для городской администрации важно, чтобы они имели лицензии для своей профессиональной деятельности и были обеспечены средствами уставного капитала на случай рисков.
Не выльются ли пожелания главы петербургского ЖК в необоснованные требования чиновников по отношению к бизнесу? Политика комитета в этом вопросе несколько отлична от позиции Управления контроля ЖКХ ФАС. Последнее специально позаботилось о том, чтобы в правила конкурсов по выбору управляющих компаний, которые начнут проводиться с 1 мая 2008 г., не было заложено никаких предквалификационных критериев, дающих основу для субъективного выбора, а также о том, чтобы объекты управления выставлялись на торги небольшими лотами.
По заверению С. Кононенко, управление примет и совместно с прокуратурой рассмотрит все жалобы на нарушения в ходе конкурсов. В поддержку этих слов, в оперативном порядке, хотя и в нарушающей регламент форме реплики, из зала поступила первая жалоба: один из участников конференции попросил представителя ФАС прокомментировать желание Правительства Ленобласти централизовать предприятия ЖКХ и планы по созданию холдинга на основе ОАО «Ленинградские областные коммунальные системы».
Как следует из комментариев С. Мякова, мысли о централизации не свалились в правительство области с Луны: к решению побудила печальная реальность. Сегодняшние проблемы ЖКХ в регионе, как пояснил Мяков, логически вытекают из осуществленного здесь в середине 90-х гг. перевода всей инфраструктуры на баланс муниципальных образований. Котельные были в ужасном состоянии, многие из них работали на угле и мазуте. И прежде чем областные муниципальные власти сумели научиться не только эффективно расходовать бюджетные средства, но и привлекать частные инвестиции, граждане высказывали свое возмущение, СМИ критиковали областное правительство, а вышестоящие чиновники требовали разрешения кризиса. Выйти из положения областным властям удалось, впрочем, только после успешного внедрения программы газификации.
Сугубо политический итог
Судя по общему настроению участников конференции, проблема выбора между «слонами» и «моськами», между «монополистами» и «малым бизнесом», сегодня начинает постепенно уходить на второй план.
«Нам важно, кто будет частным партнером, – говорит А. Баженов, – чтобы не получилось, как с грузинским Водоканалом, который был продан на открытых торгах за бесценок. И для нас не менее важно, чтобы государство выступало осознанным заказчиком, чтобы муниципалитеты отвечали по своим обязательствам. Мы понимаем, что госучреждения должны вложить немалые средства в разработку и регистрацию проектов. И если мы видим, что эта работа завершится проведением эффективного конкурса, тендера, мы считаем, что должны поддержать в этом муниципалитеты».
Наталья Черемных