Ипотека на распутье
Ипотечный рынок оказался в сложной ситуации, на которую давит одновременно несколько масштабных факторов. С одной стороны, волатильность рубля к мировым валютам и пандемия коронавируса, затормозившая развитие экономики, не могут не иметь последствий с точки зрения платежеспособности граждан. С другой – федеральные власти требуют стимулировать строительный рынок и готовят меры поддержки. Ипотека в России оказалась на распутье.
По данным единого института развития в жилищной сфере ДОМ.РФ, из топ-15 банков по объему выдачи ипотечных кредитов с середины марта восемь повысили ставку по кредитам на новостройки и по рефинансированию, десять – по кредитам на вторичном рынке. Среди организаций, поднявших ставки, – Альфа-банк, Банк «Открытие», Росбанк, Райффайзенбанк, ЮниКредит банк, Транскапиталбанк и ряд других. Рост в основном находится в диапазоне 1-2 п.п.
Процесс поднятия начался после обвала цены на нефть и последовавшего затем снижения курса рубля к основным мировым валютам. Пандемия коронавируса, охватившая всю планету, приведшая к резкому сокращению международной торговли и больно ударившая экономическому развитию практически всех стран (эксперты говорят о начале нового мирового кризиса), дала дополнительный стимул к сросту ставок.
Сохранение Центральным банком ключевой ставки на прежнем уровне (6% годовых) притормозило тенденцию, но не смогло ее остановить. По оценке аналитиков госкомпании ДОМ.РФ, основным фактором роста ставок стало увеличение стоимости фондирования: доходность ОФЗ выросла на 0,7-0,9 п.п. – с 5,7-6,2% до 6,4-7,1%, при этом крупнейшие банки начали повышать ставки по депозитам. «В результате, вероятно, приостановилась тенденция к снижению ипотечных ставок с 10,6% в мае 2019 года до 8,7% – целевого показателя национального проекта «Жилье и городская среда» на 2020 год», - отмечают они.
Примечательно при этом, что в основном ставки повышают частные банки и банки с иностранным участием, в то время как государственные банки держат их на прежнем уровне. Или, как, например, банк ДОМ.РФ, поднимают ставки на ипотеку на вторичном рынке и на рефинансирование, но оставляют неизменными для программ по новостройкам. «Как ипотечно-строительный банк мы заинтересованы в сохранении условий кредитования в наиболее приоритетных направлениях – на первичном рынке и в рамках социальных программ. Это позволит поддержать жилищное строительство и сохранить доступность ипотеки для тех категорий населения, которые наиболее нуждаются в поддержке», – отметил заместитель председателя правления Банка «ДОМ.РФ» Данила Литвинов.
Два безусловных лидера российского ипотечного рынка – государственные Сбербанк и ВТБ – пока тоже не спешат поднимать ставки. «На сегодняшний день спрос на ипотеку, действительно, слегка повышенный, но никакого сейчас пока сигнала на рынке, для того чтобы пересматривать ставки по социальным нашим проектам или ипотечным кредитам, пока нет», - заявила заместитель председателя, руководитель блока «Розничный бизнес» Сбербанка Светлана Кирсанова.
Действительно, снижение курса рубля к мировым валютам привело к тому, что многие россияне начали искать пути к сохранению рублевых накоплений, в том числе и через приобретение жилья – инструмент, не раз проверенный в ходе предыдущих кризисов. И, поскольку вся сумма для покупки квартиры есть у немногих, большинство прибегло к заимствованиям. Дополнительным стимулом к быстрому принятию решения в этой сфере стало опасение (очевидно, оправданное), что банки начнут поднимать ставки из-за кризиса.
По данным банков, во второй половине марта отмечался ажиотажный спрос на ипотечные кредиты. Об этом заявляли представители многих кредитных организаций, в частности, Сбербанка, ВТБ, банка Открытие», Россельхозбанка и ряда других. При этом рост спроса по отношению к «обычному уровню» оценивался ими по-разному – разброс составлял от 5% до 25%.
Сдерживающим фактором для обвального роста ставок по ипотечным кредитам стала подготовка на федеральном уровне мер поддержки строительного бизнеса, в число которых входит и частичное субсидирование государством процентных ставок. «Весомой мерой поддержки со стороны государства для застройщиков будет субсидирование ставки по кредитам застройщиков. Сейчас Сбербанк обсуждает с профильными министерствами и другими банками предложения по субсидированию и участвует в проработке механизмов такой поддержки», - сообщил заместитель председателя правления Сбербанка Анатолий Попов, добавив, что дополнительными мерами ее поддержки могло бы стать субсидированию ставок по ипотеке для физлиц.
При этом, разумеется, все банки находятся «на низком старте», и, в случае ухудшения ситуации, готовы поднять ставки. Это признают все эксперты. «Ставки по ипотеке будут во многом зависеть от глубины кризиса и динамики основных макроэкономических показателей», - отмечает руководитель аналитического центра ДОМ.PФ Михаил Гольдберг. «В краткосрочном периоде высокий спрос может сохраниться даже при растущих ставках. Однако, если повышение ставок приобретет характер тенденции, это окажет негативное влияние на объемы ипотечного кредитования», - добавляет директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень.
По прогнозам аналитиков «Эксперт РА», ипотечное кредитование в этом году вновь пойдет на спад. В 2020 году объемы выдачи ипотеки могут упасть на 20-25% в зависимости от того, как сильно скажется эффект COVID-19 в экономике, считают они.
Дорожно-ремонтный сезон в самом разгаре. Профильные организации Ленобласти активно реализуют адресную программу приведения региональных трасс в нормативное состояние. Заказчиком ремонта выступает ГКУ «Ленавтодор».
Напомним, помимо собственных планов обслуживания и поддержания трасс в Ленобласти реализуется адресная программа ремонтов автодорог в рамках нацпроекта «Безопасные и качественные автомобильные дороги». В этом году ее суммарный объем составляет более 1 млрд рублей. Она включает в себя 18 участков областных трасс в 13 районах области.
«Ежегодно проводим ремонт до 200 км трасс. Для того, чтобы сохранить дорожную систему региона, мы много внимания уделяем состоянию опорной сети, т. е. наиболее загруженным трассам. У нас, по сути, всего два источника дохода: акцизы и транспортный налог. Плюс с некоторыми объектами нам помогает федеральный бюджет», – рассказывал ранее председатель Комитета по дорожному хозяйству Ленобласти Юрий Запалатский.
В этом году из федеральной казны на трассы региона выделено 296 млн рублей, которые были направлены на ремонт ряда наиболее проблемных и загруженных дорог. Так, недавно были завершены ремонтные работы на участке трассы «Кемполово – Выра – Тосно – Шапки». Дорога соединяет три района – Волосовский, Гатчинский и Тосненский. Интенсивность движения составляет почти 4 тыс. автомобилей в сутки. Дорожники уложили два слоя нового асфальтобетона и укрепили обочины. Стоимость работ составила 53 млн рублей. Работы проходили несколько ступеней лабораторного контроля, включая проверки на толщину покрытия, ровность поверхности и коэффициент сцепления колеса автомобиля с дорогой.
Также завершены работы на участке региональной дороги «Извоз – Лемовжа» протяженностью почти 13 км. Суммарная интенсивность движения по этим дорогам превышает 5 тыс. автомобилей в сутки. По этой трассе жители и гости Ленобласти могут проехать через старинные поселения Волосовского района, часть из которых основана в самом начале XVI века.
Дорожники региона завершили также ремонт участка трассы «Луга – Великий Новгород», которая связывает Ленинградскую область с Новгородской и является очень востребованной автомобилистами: за сутки здесь проходит до 10 тыс. автомобилей. Кроме того, эта магистраль — связующее звено между двумя федеральными дорогами – Киевским шоссе и трассой «Великий Новгород – Псков».
Помимо укладки двух слоев асфальтобетона, расчистки кюветов и обочин, подрядчик также поставил новые павильоны на остановках общественного транспорта. Чтобы придать особую прочность основанию трассы, дорожники использовали технологию «холодной регенерации грунтов», когда с помощью поэтапного смешивания особых вяжущих присадок и эмульсий, измельчения земляного основания с асфальтовой крошкой и цементом создается однородная основа, на которую затем укладывают горячий асфальт
Кстати
За счет собственного дорожного фонда Ленобласть обновит асфальт на 13 трассах. Главным объектом станет дорога на Старую Ладогу. Доделают и магистраль «Сосновый Бор – Глобицы», которую в прошлом году область взяла на баланс. Будет устранена колейность и проведен ямочный ремонт между Ульяновкой и Отрадным и на трассе «Зеленогорск – Приморск – Выборг». Общая стоимость региональной программы дорожного ремонта – 1,5 млрд рублей.
В Конюшенном ведомстве открылась выставка проектов реконструкции здания-памятника. Перед тем, как что-то предпринимать, власти хотят определиться с функционалом объекта.
В экспозиции – пять проектов, подготовленных претендентами на реконструкцию Конюшенного ведомства. Выставка будет работать в течение месяца с тем, чтобы каждый посетитель мог высказать свое мнение.
Как сообщил глава Комитета по инвестициям Санкт-Петербурга Роман Голованов, до конца года Смольный хочет определиться с функционалом объекта. Модель финансирования, по его словам, тоже пока не определена. По всей вероятности, это будет либо концессия, то есть государственно-частное партнерство, либо система инвестиционных договоров.
Отметим, что в 2017 году в сети Интернет уже проводился опрос, инициированный Комитетом по инвестициям и Комитетом по культуре, о том, какой объект должен разместиться в здании. Тогда большинство респондентов (в общей сложности – почти 50%) высказалось за варианты создания музея, выставочной площадки и концертного зала.
И это учли претенденты на реализацию проекта реконструкции. В составе всех пяти проектов есть музей, предприятия общественного питания, концертные залы. Но соотношение функций – разное, в некоторых коммерческая все-таки является основной.
УК «СТАРТ Девелопмент» представила проект музея современного искусства, при этом задействовав весь комплекс зданий Конюшенного ведомства, в том числе бывшего Конюшенного двора и Конюшенного музея, расположенных на другой стороне площади. Там предлагается разместить общественные пространства и коммерческие объекты – магазины, рестораны, конференц-холл. В самом здании ведомства, помимо музейных помещений, запланирован атриум, образовательный центр с лекционным залом, медиатека, кафе, Центр им. А. С. Пушкина.
В проекте АО «Центр выставочных и музейных проектов» задуманы общественные помещения различного назначения: универсальная театрально-концертная, образовательная библиотека с читальным залом, летняя сцена; а также коммерческие помещения: магазины, предприятия общепита, коворкинги.
Разработка, которую представил Государственный музей истории Санкт-Петербурга, предполагает создание выставочного пространства для проведения выставок, фестивалей и конкурсов. Также в ней заложено создание информационно-туристического центра, музейного центра развития городской культуры и многофункциональной театрально-концертной площадки.
Проект ООО «Тандем Истейт» – микс творческих и коммерческих пространств: досуговый блок с рестораном, образовательный блок с мастерскими и музыкальными школами, а также выставочный и торгово-досуговый. В заявке компании «Кираса Инвест» упор делается на создание апарт-отеля, но в проекте также присутствуют концертный зал, музей и сад внутри здания.
Напомним, в 2010 году компания «Плаза Лотус Групп» уже приступала к реализации проекта реконструкции Конюшенного ведомства. В здании площадью 13,5 тыс. кв. м предполагалось оборудовать 69 апартаментов премиум-класса. Общий объем инвестиций в проект оценивался в 6,5 млрд рублей. Однако после протестов градозащитников работы были приостановлены. А в 2015 году Смольный свернул проект. Причем пришлось компенсировать инвестору уже понесенные затраты в объеме около 1 млрд рублей. Кроме того, из городского бюджета был направлен еще 1 млрд рублей на противоаварийные работы.
Мнение
Роман Голованов, глава Комитета по инвестициям Санкт-Петербурга:
– В настоящее время необходимо определиться с тем фактическим функционалом, который через какое-то время будет наполнять Конюшенное ведомство. Перед тем как запускать проект в работу, городу нужно уточнить, что должно быть здесь в будущем.