Ипотека на распутье


02.04.2020 11:18

Ипотечный рынок оказался в сложной ситуации, на которую давит одновременно несколько масштабных факторов. С одной стороны, волатильность рубля к мировым валютам и пандемия коронавируса, затормозившая развитие экономики, не могут не иметь последствий с точки зрения платежеспособности граждан. С другой – федеральные власти требуют стимулировать строительный рынок и готовят меры поддержки. Ипотека в России оказалась на распутье.


По данным единого института развития в жилищной сфере ДОМ.РФ, из топ-15 банков по объему выдачи ипотечных кредитов с середины марта восемь повысили ставку по кредитам на новостройки и по рефинансированию, десять – по кредитам на вторичном рынке. Среди организаций, поднявших ставки, – Альфа-банк, Банк «Открытие», Росбанк, Райффайзенбанк, ЮниКредит банк, Транскапиталбанк и ряд других. Рост в основном находится в диапазоне 1-2 п.п.

Процесс поднятия начался после обвала цены на нефть и последовавшего затем снижения курса рубля к основным мировым валютам. Пандемия коронавируса, охватившая всю планету, приведшая к резкому сокращению международной торговли и больно ударившая экономическому развитию практически всех стран (эксперты говорят о начале нового мирового кризиса), дала дополнительный стимул к сросту ставок.

Сохранение Центральным банком ключевой ставки на прежнем уровне (6% годовых) притормозило тенденцию, но не смогло ее остановить. По оценке аналитиков госкомпании ДОМ.РФ, основным фактором роста ставок стало увеличение стоимости фондирования: доходность ОФЗ выросла на 0,7-0,9 п.п. – с 5,7-6,2% до 6,4-7,1%, при этом крупнейшие банки начали повышать ставки по депозитам. «В результате, вероятно, приостановилась тенденция к снижению ипотечных ставок с 10,6% в мае 2019 года до 8,7% – целевого показателя национального проекта «Жилье и городская среда» на 2020 год», - отмечают они.

Примечательно при этом, что в основном ставки повышают частные банки и банки с иностранным участием, в то время как государственные банки держат их на прежнем уровне. Или, как, например, банк ДОМ.РФ, поднимают ставки на ипотеку на вторичном рынке и на рефинансирование, но оставляют неизменными для программ по новостройкам. «Как ипотечно-строительный банк мы заинтересованы в сохранении условий кредитования в наиболее приоритетных направлениях – на первичном рынке и в рамках социальных программ. Это позволит поддержать жилищное строительство и сохранить доступность ипотеки для тех категорий населения, которые наиболее нуждаются в поддержке», – отметил заместитель председателя правления Банка «ДОМ.РФ» Данила Литвинов.

Два безусловных лидера российского ипотечного рынка – государственные Сбербанк и ВТБ – пока тоже не спешат поднимать ставки. «На сегодняшний день спрос на ипотеку, действительно, слегка повышенный, но никакого сейчас пока сигнала на рынке, для того чтобы пересматривать ставки по социальным нашим проектам или ипотечным кредитам, пока нет», - заявила заместитель председателя, руководитель блока «Розничный бизнес» Сбербанка Светлана Кирсанова.

Действительно, снижение курса рубля к мировым валютам привело к тому, что многие россияне начали искать пути к сохранению рублевых накоплений, в том числе и через приобретение жилья – инструмент, не раз проверенный в ходе предыдущих кризисов. И, поскольку вся сумма для покупки квартиры есть у немногих, большинство прибегло к заимствованиям. Дополнительным стимулом к быстрому принятию решения в этой сфере стало опасение (очевидно, оправданное), что банки начнут поднимать ставки из-за кризиса.

По данным банков, во второй половине марта отмечался ажиотажный спрос на ипотечные кредиты. Об этом заявляли представители многих кредитных организаций, в частности, Сбербанка, ВТБ, банка Открытие», Россельхозбанка и ряда других. При этом рост спроса по отношению к «обычному уровню» оценивался ими по-разному – разброс составлял от 5% до 25%.

Сдерживающим фактором для обвального роста ставок по ипотечным кредитам стала подготовка на федеральном уровне мер поддержки строительного бизнеса, в число которых входит и частичное субсидирование государством процентных ставок. «Весомой мерой поддержки со стороны государства для застройщиков будет субсидирование ставки по кредитам застройщиков. Сейчас Сбербанк обсуждает с профильными министерствами и другими банками предложения по субсидированию и участвует в проработке механизмов такой поддержки», - сообщил заместитель председателя правления Сбербанка Анатолий Попов, добавив, что дополнительными мерами ее поддержки могло бы стать субсидированию ставок по ипотеке для физлиц.

При этом, разумеется, все банки находятся «на низком старте», и, в случае ухудшения ситуации, готовы поднять ставки. Это признают все эксперты. «Ставки по ипотеке будут во многом зависеть от глубины кризиса и динамики основных макроэкономических показателей», - отмечает руководитель аналитического центра ДОМ.PФ Михаил Гольдберг. «В краткосрочном периоде высокий спрос может сохраниться даже при растущих ставках. Однако, если повышение ставок приобретет характер тенденции, это окажет негативное влияние на объемы ипотечного кредитования», - добавляет директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень.

По прогнозам аналитиков «Эксперт РА», ипотечное кредитование в этом году вновь пойдет на спад. В 2020 году объемы выдачи ипотеки могут упасть на 20-25% в зависимости от того, как сильно скажется эффект COVID-19 в экономике, считают они.


АВТОР: Михаил Добрецов
ИСТОЧНИК ФОТО: https://yandex.ru/search/



16.03.2020 08:30

Законопроект, предлагающий начислять дольщикам проценты с денег, вносимых ими на эскроу-счета в целях покупки жилья у застройщика, не получил поддержки. По мнению экспертов, он противоречит самой «идеологии» внедряемой системы финансирования жилищного строительства.


Напомним, в конце прошлого года сенаторы Сергей Леонов, Иван Абрамов и депутаты Госдумы РФ Ярослав Нилов и Алексей Диденко внесли в Госдуму законопроект «О внесении изменения в ч. 2 Гражданского кодекса РФ», в соответствии с которым ст. 860.7 ГК РФ (договор счета эскроу) предлагается дополнить п. 1.1 следующего содержания: «Доходы в виде процентов начисляются по средневзвешенной процентной ставке ежемесячно за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете эскроу, и зачисляются депоненту на отдельный счет до востребования». По мысли инициаторов поправок, это должно было позволить дольщикам получать средства, которые можно было бы использовать на ремонт или покупку мебели.

Уже тогда большинство экспертов расценило инициативу как элемент популизма. «Наша организация сразу же подготовила резко отрицательный отзыв на этот законопроект. Он попал в Администрацию Президента, и Главное правовое управление, в свою очередь, дало негативное заключение. Так что, думаю, документ даже не дойдет до рассмотрения в Госдуме РФ», – сообщил генеральный директор СРО НП «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов.

По мнению руководителя практики земельного права, недвижимости и строительства юридической компании «Пепеляев Групп» Елены Крестьянцевой, предлагаемые изменения не соответствуют самой «идеологии» внедряемой схемы привлечения средств в жилищное строительство. «Банки, размещая деньги дольщиков на счетах эскроу, одновременно кредитуют застройщика. Это взаимосвязанные процессы. Отношения в этой системе построены таким образом, что чем больше денег на счетах эскроу, тем меньше процент по кредиту для застройщика. Это как раз обусловлено тем, что банки пользуются деньгами дольщиков бесплатно, не уплачивая процентов. Если банки будут выплачивать процент дольщикам, кредит для застройщиков станет дороже, соответственно, подорожает жилье. Законопроект, который, казалось бы, призван облагодетельствовать дольщиков, в итоге повлечет системные изменения на рынке жилья не в их пользу. Для тех, кто понимает эти процессы, очевидна неудачность данной инициативы и как некоего PR-хода», – отмечает она.

Столь же отрицательно идею восприняли и в банковской среде. «Поправка существенно повлияла бы на стоимость кредита. Сейчас в проектном финансировании есть две процентные ставки: «базовая» (это та ставка, которая начисляется на остаток задолженности, не покрытый счетами эскроу) и «специальная» (она начисляется на сумму долга, эквивалентную текущим остаткам на эскроу-счетах покупателей). При этом «базовая» ставка гораздо выше «специальной», что образует простую зависимость – чем быстрее застройщик продает, тем дешевле для него становится кредит. Более того, если средств на эскроу существенно больше, чем остатка долга, то процентная ставка снижается дальше и при определенных обстоятельствах (например, когда денег на эскроу на 180% больше остатка долга) ставка может составить 0,01% годовых. Если бы законодательно было принято решение о начислении процентов на остатки дольщикам, то у застройщика была бы только «базовая» процентная ставка – и текущая схема по удешевлению проектного финансирования в принципе перестала бы действовать», – комментирует территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие» Татьяна Хоботова.

Столь единодушная позиция экспертов различных направлений нашла понимание в нижней палате российского парламента. Сначала отклонить законопроект рекомендовал Комитет Госдумы РФ по финансовому рынку. А на днях аналогичную позицию высказал и Комитет Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям.

Аргументация была аналогична той, которая высказывалась экспертами рынка: за счет возможности пользоваться денежными средствами, размещенными на счетах эскроу, банки предлагают более низкие ставки при выдаче кредитов застройщикам. Если же заставить банки выплачивать проценты по таким счетам, то в конечном итоге они будут вынуждены поднять стоимость кредита. С этим согласился и председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам Николай Николаев. Он отметил, что банки сейчас ничего не получают от строителей за ведение счетов эскроу. А если ввести начисление процентов, то банки поднимут вопрос о финансировании поддержания счетов.

Таким образом, в данном случае думцы прислушались к мнению экспертного сообщества, решив не осложнять и без того непростую жизнь застройщиков.


АВТОР: Петр Опольский
ИСТОЧНИК: СЕ №7(908) от 16.03.2020
ИСТОЧНИК ФОТО: https://nkотк-tv.com/



11.03.2020 08:07

Об объединении субъектов РФ речь пока не идет, но регионам предстоит более тесное сближение и выравнивание условий жизни. Проблему обсудили участники первого заседания Координационного совета Петербурга и Ленобласти в сфере социально-экономического развития.


По словам вице-губернатора Петербурга Владимира Княгинина, намечена повестка дня на будущее. Готовилась платформа для встречи с участием глав обоих регионов – чтобы обсуждать вопросы предметно. Также решено создать президиум Координационного совета – рабочий орган, для которого уже определены шесть направлений деятельности, включающие несколько десятков вопросов. Главная задача сегодня – сближать регионы по уровню обеспеченности, добавил вице-губернатор Петербурга Евгений Елин.

Транспортная интеграция – среди прио­­­­­­­ритетных направлений, которые обсуждают члены совета. В частности, область предложила городу объединиться для реализации проектов транспортно-пересадочных узлов (ТПУ) на базе железнодорожных станций. В частности, это будущие ТПУ в районе станций «Сертолово», «Всеволожская», «Мельничный ручей», «Гатчина», «Токсово», «Ивановская», «Нева». Ленобласть пока не получила конкретного ответа на запрос о продлении линий метрополитена со строительством ТПУ на базе станций в Кудрово, Буграх и Янино.

По словам заместителя председателя Правительства Ленобласти – председателя Комитета экономического развития и инвестиционной деятельности Дмитрия Ялова, раньше такие узлы разрабатывались под существующие транспортные потоки, теперь новые маршруты надо создавать под ТПУ. Кроме того, необходимо транспортные потоки синхронизировать с новой застройкой.

Владимир Княгинин пояснил: ежедневно из Петербурга в Ленобласть по делам и на работу ездят примерно 100 тыс. человек, более 300 тыс. человек – из области в город. И мобильность будет только расти. Сейчас более 600 диспетчеров координируют работу общественного транспорта. Если увеличатся транспортные потоки, необходимо переходить на цифровую базу, чтобы дирижировать ими. Кроме того, добавил он, необходимо синхронизировать и согласовать транспортные маршруты.

Также вице-губернатор считает необходимым согласовывать строительство любых объектов на территориях, расположенных у границы Петербурга и Ленобласти, – появление новых объектов не всегда хорошо сказывается на «соседях».

Евгений Елин указал на разные правила игры для застройщиков – при том, что и в городе, и в области зачастую работают одни и те же компании. Правила для них необходимо унифицировать.

«Генплан Петербурга меняем, нас ожидают большие транспортные изменения… Грядет реформа железнодорожного транспорта», – заявил он также. По его словам, железнодорожный транспорт переходит на принципиально новый уровень – скоростное движение.

Участники заседания выясняли, учитывает ли концепция «РЖД» перспективное строительство и нет ли конфликтов по дорожным объектам. Железнодорожникам поручено выяснить возможность размещения вокзальных комплексов и ТПУ, определиться с собственностью на землю.

Дмитрий Ялов отметил, что совет попросил АНО «Дирекция по развитию транспортной системы Петербурга и Ленобласти» определиться с основными ТПУ, вокруг которых необходимо сосредоточить и железные, и шоссейные дороги.

Мнение

Александр Дрозденко, губернатор Ленобласти:

– Сегодня и жители области ездят в Петербург, и жители мегаполиса – в Лен­область. Я предлагаю строить транспортные развязки на границе двух субъектов за счет бюджетов обоих регионов и РФ.

Александр Беглов, губернатор Санкт-Петербурга:

– Цель интеграционного плана города и области – синхронизировать нашу деятельность в области социальной политики, экологии, образования, здравоохранения, транспортной инфраструктуры, сезонной миграции жителей.


АВТОР: Ирина Карпова
ИСТОЧНИК: СЕ №6(606) от 09.03.2020
ИСТОЧНИК ФОТО: Никита Крючков