Ипотека на распутье
Ипотечный рынок оказался в сложной ситуации, на которую давит одновременно несколько масштабных факторов. С одной стороны, волатильность рубля к мировым валютам и пандемия коронавируса, затормозившая развитие экономики, не могут не иметь последствий с точки зрения платежеспособности граждан. С другой – федеральные власти требуют стимулировать строительный рынок и готовят меры поддержки. Ипотека в России оказалась на распутье.
По данным единого института развития в жилищной сфере ДОМ.РФ, из топ-15 банков по объему выдачи ипотечных кредитов с середины марта восемь повысили ставку по кредитам на новостройки и по рефинансированию, десять – по кредитам на вторичном рынке. Среди организаций, поднявших ставки, – Альфа-банк, Банк «Открытие», Росбанк, Райффайзенбанк, ЮниКредит банк, Транскапиталбанк и ряд других. Рост в основном находится в диапазоне 1-2 п.п.
Процесс поднятия начался после обвала цены на нефть и последовавшего затем снижения курса рубля к основным мировым валютам. Пандемия коронавируса, охватившая всю планету, приведшая к резкому сокращению международной торговли и больно ударившая экономическому развитию практически всех стран (эксперты говорят о начале нового мирового кризиса), дала дополнительный стимул к сросту ставок.
Сохранение Центральным банком ключевой ставки на прежнем уровне (6% годовых) притормозило тенденцию, но не смогло ее остановить. По оценке аналитиков госкомпании ДОМ.РФ, основным фактором роста ставок стало увеличение стоимости фондирования: доходность ОФЗ выросла на 0,7-0,9 п.п. – с 5,7-6,2% до 6,4-7,1%, при этом крупнейшие банки начали повышать ставки по депозитам. «В результате, вероятно, приостановилась тенденция к снижению ипотечных ставок с 10,6% в мае 2019 года до 8,7% – целевого показателя национального проекта «Жилье и городская среда» на 2020 год», - отмечают они.
Примечательно при этом, что в основном ставки повышают частные банки и банки с иностранным участием, в то время как государственные банки держат их на прежнем уровне. Или, как, например, банк ДОМ.РФ, поднимают ставки на ипотеку на вторичном рынке и на рефинансирование, но оставляют неизменными для программ по новостройкам. «Как ипотечно-строительный банк мы заинтересованы в сохранении условий кредитования в наиболее приоритетных направлениях – на первичном рынке и в рамках социальных программ. Это позволит поддержать жилищное строительство и сохранить доступность ипотеки для тех категорий населения, которые наиболее нуждаются в поддержке», – отметил заместитель председателя правления Банка «ДОМ.РФ» Данила Литвинов.
Два безусловных лидера российского ипотечного рынка – государственные Сбербанк и ВТБ – пока тоже не спешат поднимать ставки. «На сегодняшний день спрос на ипотеку, действительно, слегка повышенный, но никакого сейчас пока сигнала на рынке, для того чтобы пересматривать ставки по социальным нашим проектам или ипотечным кредитам, пока нет», - заявила заместитель председателя, руководитель блока «Розничный бизнес» Сбербанка Светлана Кирсанова.
Действительно, снижение курса рубля к мировым валютам привело к тому, что многие россияне начали искать пути к сохранению рублевых накоплений, в том числе и через приобретение жилья – инструмент, не раз проверенный в ходе предыдущих кризисов. И, поскольку вся сумма для покупки квартиры есть у немногих, большинство прибегло к заимствованиям. Дополнительным стимулом к быстрому принятию решения в этой сфере стало опасение (очевидно, оправданное), что банки начнут поднимать ставки из-за кризиса.
По данным банков, во второй половине марта отмечался ажиотажный спрос на ипотечные кредиты. Об этом заявляли представители многих кредитных организаций, в частности, Сбербанка, ВТБ, банка Открытие», Россельхозбанка и ряда других. При этом рост спроса по отношению к «обычному уровню» оценивался ими по-разному – разброс составлял от 5% до 25%.
Сдерживающим фактором для обвального роста ставок по ипотечным кредитам стала подготовка на федеральном уровне мер поддержки строительного бизнеса, в число которых входит и частичное субсидирование государством процентных ставок. «Весомой мерой поддержки со стороны государства для застройщиков будет субсидирование ставки по кредитам застройщиков. Сейчас Сбербанк обсуждает с профильными министерствами и другими банками предложения по субсидированию и участвует в проработке механизмов такой поддержки», - сообщил заместитель председателя правления Сбербанка Анатолий Попов, добавив, что дополнительными мерами ее поддержки могло бы стать субсидированию ставок по ипотеке для физлиц.
При этом, разумеется, все банки находятся «на низком старте», и, в случае ухудшения ситуации, готовы поднять ставки. Это признают все эксперты. «Ставки по ипотеке будут во многом зависеть от глубины кризиса и динамики основных макроэкономических показателей», - отмечает руководитель аналитического центра ДОМ.PФ Михаил Гольдберг. «В краткосрочном периоде высокий спрос может сохраниться даже при растущих ставках. Однако, если повышение ставок приобретет характер тенденции, это окажет негативное влияние на объемы ипотечного кредитования», - добавляет директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень.
По прогнозам аналитиков «Эксперт РА», ипотечное кредитование в этом году вновь пойдет на спад. В 2020 году объемы выдачи ипотеки могут упасть на 20-25% в зависимости от того, как сильно скажется эффект COVID-19 в экономике, считают они.
Торговый комплекс в составе жилого комплекса «Лондон Парк» от девелопера «Л1» выставлен на продажу. Актив оценен в 3 млрд рублей, но эксперты считают, что цена завышена.
Объявление о продаже торгово-развлекательного комплекса по адресу: пр. Просвещения, 43, на портале Avito разместило агентство «Итака». В нем говорится, что объект находится на первой линии проспекта, в фасадной части большого жилого комплекса, первые очереди которого уже построены. Площадь ТРК – 61 тыс. кв. м, есть парковка на 490 мест. Запрашивают за актив 3 млрд рублей.
По этому адресу расположен ЖК «Лондон парк», который с 2007 года строит компания «Л1» (экс-ЛЭК). Директор по развитию «Л1» Надежда Калашникова сообщила, что ТРК уже построен и сейчас в нем начинаются инженерные и отделочные работы. Ввод объекта в эксплуатацию намечен на вторую половину 2019 года. «Переговоры по продаже ТРК идут с несколькими потенциальными инвесторами. И интерес большой. Он обусловлен, во-первых, расположением объекта – с одной стороны, высокий трафик пр. Просвещения, с другой – уже обеспеченный внутренний спрос, т.к. все жители ЖК «Лондон Парк» – потенциальные потребители и клиенты. Во-вторых, пока ТРК не сдан в эксплуатацию, цена за него невысока. После полной готовности и получения акта приемки на объект цена, разумеется, вырастет», - говорит она.
«По сути, объект выставляется по себестоимости строительства – 49,2 тыс. рублей за 1 кв.м. общей площади. Но с учетом отсутствия арендаторов, необходимости доделки и запуска комплекса, вряд ли на него будет высокий спрос. Юридические риски оценить еще сложнее», - говорит руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге Владислав Фадеев. Директор департамента инвестиционных услуг Colliers International Анна Сигалова считает, что стоимость этого объекта находится в диапазоне 1,7 – 2,1 млрд рублей без НДС. А руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев говорит, что цена продавца не выглядит завышенной. «Правда, торговые центры – сложные объекты, где инвестиции зависят от множества факторов: необходимых вложений в доделку, соответствия современным требованиям рынка, возможности создания эффективной концепции и успешной конкуренции с существующими объектами в окружении», - говорит он.
По его словам, площадь ТРК в составе «Лондон парка» достаточно большая для «микрорайонного» или «районного» ТЦ, что хорошо для борьбы с ближайшими конкурентами. Но это вынудит его конкурировать с такими популярными и качественными объектами как «Гранд Каньон» и «МЕГА», и расположенным непосредственно у метро «Нордом». «Для этого потребуется что-то посерьезнее, чем большая площадь и фасад на оживленной городской магистрали – качественная концепция с эффективными планировками, привлекательные общественные пространства, сильные «якорные» арендаторы и известные бренды торговой галереи. Но опыт других торговых центров, размещенных в стилобате жилого комплекса, показывает, что достичь этого весьма непросто и иногда невозможно», - говорит Игорь Кокорев.
«Торговые комплексы, интегрированные в жилые комплексы – интересный, хотя и не бесспорный продукт. С одной стороны, есть и внутренний спрос – со стороны жильцов дом, и внешний покупательский поток. С другой – у каждой из этих категорий свои потребности», - отмечает коммерческий директор Docklands development Екатерина Запорожченко. «В качестве варианта можно рассмотреть реализацию части площадей в специализированном формате (например, с уклоном в мебель и товары для дома), чтобы как-то «отстроиться» от конкурентов и привлечь свою аудиторию», - добавляет руководитель направления стратегического консалтинга компании JLL в Санкт-Петербурге Екатерина Заволокина.
Напомним, что в свое время «Лондон Парк» был самым крупным проектом квартальной застройки в Петербурге – он рассчитан на 4,5 тыс. квартир. Но судьба его сложилась непросто. Сначала власти 1,5 года зачищали территорию от самовольных парковок, что задержало начало проекта почти на 2 года. Потом из-за кризисов и корпоративной войны собственников (бизнес делили его основатели Павел Андреев и Андрей Рогачев, в итоге «Л1» досталась первому) сдачу объекта неоднократно переносили. Лишь недавно компания получила разрешение на ввод в эксплуатацию первых домов. В первой очереди будет 106 тыс. кв.м. жилья (90% площадей уже продано). А всего в проекте будет 254 тыс. кв.м. Сдать вторую очередь обещают до конца года, а третью – в 2023-м. В «Лондон Парке» помимо ТРК будет спортивный центр с двумя бассейнами, детсад, школа и даже вишневый сад.
Бывшие здания Горного университета на Миллионной улице выставлены на торги. Эксперты считают, что два особняка в центре Санкт-Петербурга в нынешней рыночной ситуации могут стоить до 4 млрд рублей, а самая лучшая функция для них – под отель.
Российский аукционный дом (РАД) готовит к продаже два здания Горного университета. Оба находятся недалеко от Эрмитажа, в зоне общественно-деловой застройки, где можно реализовать проекты коммерческой недвижимости.
Первый лот – особняк площадью 11,7 тыс. кв.м с участком 0,6 га на Миллионной ул., 5. Это служебный корпус Мраморного дворца – объект культурного наследия федерального значения. Второй лот – дом площадью 14,4 тыс. кв. м на Миллионной ул., 6. Это выявленный объект наследия. В начале ХХ века он имел жилую функцию. В советское время здания были переданы Северо-Западному государственному заочному техническому университету. В 2010 году его присоединили к Горному университету.
Цена активов пока не названа. По мнению руководителя отдела рынков капитала и инвестиций компании Maris в ассоциации с CBRE Алексея Федорова, стартовая цена каждого лота окажется в диапазоне 1,5-2 млрд рублей. «А финальная цена сделки будет зависеть от того, будут ли участвовать в аукционе федеральные и международные компании, которые хотят сделать знаковый проект и готовы пожертвовать ради этого некоторой частью доходности. В этом случае цена может повыситься в два раза. В противном случае аукцион скорее всего не состоится», - считает он.
Директор департамента инвестиционных услуг Colliers International Анна Сигалова считает, что объекты будут строить меньше – около 2,5 млрд рублей за оба лота, а их приспособление под новую функцию обойдется еще в 1-1,5 млрд. «Эти здания продаются уже около 3 лет. Но никто не покупает. Все упирается в цену», - подчеркивает она. Участники рынка говорят, что до сих пор эти объекты предлагали за 3,5 млрд рублей.
По мнению экспертов РАД, оба здания идеально подходят для размещения отелей. Причем, корпус Мраморного дворца – под отель De Lux благодаря своему уникальному расположению и высокому статусу. А здание напротив – под премиальный апарт-отель.
Эксперты с этой оценкой согласны. «Гостиницы – самое логичное для них назначение. Но рынок гостиниц «5 звезд» в Петербурге насыщен, а делать здесь гостиницу более низкого уровня просто преступно. Возможно, имеет смысл проработать для этих зданий формат «доходного дома» – съемные квартиры для долговременного проживания», - полагает Алексей Федоров.
Кстати
Общий номерной фонд качественных гостиниц Петербурга, по данным IPG.Estate, в начале 2018 года составлял 17,3 тысяч номеров. А если учитывать все средства размещения, включая мини-отели и хостелы, то объемы значительно больше – 1200 отелей на 40 тыс. номеров. За первое полугодипе 2018 года на рынок Северной столицы вышло 7 качественных гостиничных проектов суммарным фондом около 1 тыс. номеров. Самыми яркими событиями стали открытие «Holiday Inn Express Садовая» на 244 номера оператором Intercontinental Hotels Group (эта гостиница стала первым брендированным отелем эконом-сегмента в городе) и «Гранд Отель Чайковский» на 70 номеров на ул. Чайковского, 55.В целом, с начала года номерной фонд Петербурга вырос на 2,3%.