Не указ. Многие строители продолжают работать в «выходную неделю»
Как известно, Указом Президента РФ Владимира Путина неделя с 30 марта по 3 апреля объявлена нерабочей в целях борьбы с распространением коронавируса. Но правило предусматривает исключения. Именно к ним отнесли себя многие строительные компании и предприятия стройиндустрии.
«Все стройки и производства ПИК будут работать в две полных рабочих смены для обеспечения сроков строительства. Как системообразующая компания РФ и производство непрерывного цикла, ПИК получил все необходимые разрешения в органах власти», - сообщили в Группе ПИК.
С аналогичными заявлениями выступил еще ряд застройщиков и производителей стройматериалов. Некоторые никаких публичных оповещений делать не стали, а просто продолжили работу, невзирая на Указ. «Строительный Еженедельник» спросил у экспертов, насколько это корректно. По ряду вопросов специалисты разошлись во мнениях.
«Строительный Еженедельник»: На какие строительные организации и предприятия стройиндустрии не распространяется этот указ?
Алексей Люкшин, к.ю.н., проект «Адвокат Строителя»: Полагаю, не распространяется на те организации и предприятия, у которых действительно объективный непрерывный технологический цикл. Не субъективный (мы же разоримся!), а объективный. То есть, остановив предприятие, его не запустить без несоразмеримых материальных потерь.
В действующем Трудовом кодексе к «непрерывно действующим организациям», работодателям отнесены предприятия, приостановка работы у которых в выходные дни невозможна по производственно-техническим и организационным условиям регулируются (абз. 3 ст. 111 ТК РФ). И, как мы уже привыкли, сам термин в законе не закреплен.
К работодателям, приостановка работы у которых в выходные дни невозможна по производственно-техническим и организационным условиям в различных источниках и позициях судов относятся, в том числе: электростанции, телефонные станции, магазины, транспортные организации и т.д. То есть можно говорить, что к непрерывно действующим организациям относятся компании, которые не могут ни на один день остановить свои работы без нарушения своих производственных циклов. Или, для компании остановка невозможно в силу технических проблем.
Можно предположить, что если Правилами внутреннего трудового распорядка и Положением об оплате труда установлен суммированный учет рабочего времени и непрерывный характер деятельности, то на организацию не распространяются «карантинные выходные». При этом, важно будет доказать, что и ранее, до эпидемии, предприятие не закрывалось на выходные, в том числе на длинные (новогодние каникулы). То есть, если никогда предприятие не закрывалось на выходные по причине непрерывного производственного цикла, то и сейчас не должно быть закрытым.
Арина Довженко, cоветник, руководитель практики по недвижимости и строительству юридической компании Borenius: 26 марта Минтруд РФ разъяснил, что к непрерывно действующим организациям относятся также строительные организации, приостановка деятельности которых создаст угрозу безопасности, здоровью и жизни людей, а равно организации, осуществляющие деятельность по строительству, эксплуатации дорог, мостов и тоннелей. Кроме того, организация-работодатель, попадающая в список, вправе самостоятельно определять, какие ее работники будут работать на нерабочей неделе.
Дмитрий Желнин, управляющий партнер MITSUN Consulting: В Постановлении Правительства РФ, конкретизирующем положения Указа от 25 марта, среди исключений говорится и о «строительных организациях, приостановка деятельности которых создаст угрозу безопасности, здоровью и жизни людей». Под это положение, на мой взгляд, может попасть любая строительная организация, поскольку остановка деятельности любой стройплощадки потенциально может привести с таким угрозам – в том случае, если работы были остановлены без правильной консервации или в ходе каких-либо важных производственных процессов. В первую очередь, к таким исключением можно отнести компании, которые сейчас в спешном порядке возводят вирусные больницы в разных регионах России.
«СЕ»: С юридической точки зрения, предприятия, перечисленные в п. 2 Указа, «имеют право» не останавливать работу или «не имеют права» останавливать?
Арина Довженко: Дословно, на такие организации не распространяется Указ Президента. Можно обратиться к ст. 113 ТК РФ, согласно которой «в нерабочие праздничные дни допускается производство работ, приостановка которых невозможна по производственно-техническим условиям (непрерывно действующие организации), работ, вызываемых необходимостью обслуживания населения, а также неотложных ремонтных и погрузочно-разгрузочных работ». Однако в приведенной статье речь идет о нерабочих праздничных днях, в то время как Указом Президента установлены нерабочие, то есть выходные дни. Но логика ТК РФ аналогична по привлечению работников к работе в выходные дни: такое привлечение допускается без их согласия в ряде случаев (например, для выполнения неотложных работ в условиях чрезвычайных обстоятельств).
В поручении Правительства РФ от 26 марта указано, что на соответствующие организации (согласно Указу Президента) рекомендуется не распространять нерабочий день. Таким образом, представляется, что соответствующие компании имеют право не останавливать работу.
Дмитрий Желнин: Исходя из того, что в Указе сказано, что на такие предприятия не распространяется его действие, логично предположить, что предприятия живут тем же порядком, что жили раньше. То есть для них этого Указа как бы нет и они руководствуются своими внутренними правилами и имеют право, например, принять решение о роспуске части сотрудников (например, офисных работников, юристов, бухгалтеров и пр.), которые не безусловно необходимы для их работы в течение этой недели.
Алексей Люкшин: Про «право» в Указе ничего не сказано. Небрежность юридической техники при принятии этого указа повлияла и на этот вопрос. В Указе не говорится про остановку предприятия, сказано про объявление нерабочих дней. В общем, если это считать именно «выходными днями, то можно применить нормы ст. 152-153 ТК РФ о возможности привлечения работников к работе в выходные и праздничные дни в порядке, предусмотренном законом с оплатой в двойном размере. Но Указ принят не для объявления выходных, а в целях обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории РФ. Увы, это новая для нас всех реальность, и боюсь, что наказание для непослушных может быть жестким, с использованием ответственности отнюдь не административной. В общем, не советую играть с этим.
«СЕ»: Можно ли считать строительно-монтажные работы – «непрпрывно действующими» (подп. «а», п. 2. Указа)? Ведь остановка строительства без корректно проведенной консервации может повлиять на качество уже возведенных конструкций.
Арина Довженко: Как уже говорилось, к непрерывно действующим организациям относятся строительные организации, приостановка деятельности которых создаст угрозу безопасности, здоровью и жизни людей. Согласно в п. 4 ст. 52 ГрК РФ, при необходимости прекращения строительных работ или их приостановления более чем на шесть месяцев должна быть обеспечена консервация объекта. Одной из целей консервации является обеспечение безопасности объекта и строительной площадки для населения и окружающей среды (Постановление Правительства РФ №802 от 30.09.2011). Исходя из этой логике, на наш взгляд, возможен аргумент о том, что приостановка любых работ по строительству объекта капитального строительства нуждается в дополнительных мероприятиях для обеспечения безопасности людей; а, значит, что строительство может продолжаться в нерабочую неделю. Отметим, что данную логику, строго формально, нельзя применить к строительно-монтажным работам, например, по установке оборудования.
Алексей Люкшин: Если и ранее, не останавливали работу даже на выходные, и тем более на новогодние каникулы, причем именно по технологическим причинам, а не по экономическим, или договорным, то можно не останавливать. Но, бремя доказывания невозможности остановки никто не снимает.
«СЕ»: Какие ремонтные работы можно признать «неотложными» (подп. «д», п. 2 Указа)?
Дмитрий Желнин: На мой взгляд, здесь подразумеваются срочные работы, связанные с ликвидацией каких-то техногенных или природных катастроф. В этом случае компании работают несмотря на наличие Указа.
Арина Довженко: С учетом анализа судебной практики, можно сделать вывод, что это работы, которые вызваны неотложной необходимостью, работы, без которых какой-либо объект не может дальше существовать и использоваться в предусмотренных целях. В судебной практике бытует подход, что неотложные работы не должны быть направлены исключительно на улучшение объекта, и не должны иметь целью увеличение извлекаемой прибыли.
Неотложными работами также являются те, приостановление которых может привести к гибели или повреждению объекта строительства. Суды указывают, что работы, направленные на предотвращение аварийной ситуации, тоже неотложные.
«СЕ»: Можно ли не останавливать предприятия по производству стройматериалов на основании того, что подп. «в» п. 2 Указа разрешает не прекращать работы «организаций, обеспечивающих население… товарами первой необходимости», а в Перечне товаров первой необходимости п. 14 – «Строительные и отделочные материалы и инструменты», а п. 15 – «Санитарно-технические изделия»?
Арина Довженко: В Письме Минпромторга РФ от 27 марта № ЦС-21568/15 приведен перечень товаров первой необходимости, в который, в том числе, входят указанные позиции. Однако в перечень товаров первой необходимости, утвержденный Однако в перечень, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 27 марта № 762-р указанные позиции не вошли. Представляется, что список из Постановления Правительства должен иметь приоритет.
«СЕ»: В п. 5 Указа оговаривается, что СМИ должны «обеспечить численность работников, обеспечивающих с 30 марта по 2 апреля их функционирование». Нужно тли предприятиям стройиндустрии составлять подобные списки, если они намерены продолжить работать в этот период? Вообще, нужно ли таким организациям как-то обосновывать свою позицию и уведомлять власти о своем решении?
Дмитрий Желнин: Ни Указе Президента, ни в Постановлении Правительства РФ от 26 марта, ни в рекомендациях Минтруда никакие приказы по численности сотрудников, работающих в непрерывно действующих организациях не значатся.
Арина Довженко: Указ Президента и акты, принятые в его развитие, не устанавливают обязанность работодателей уведомлять госорганы.
Алексей Люкшин: Полагаю, если ваша компания на 100% является непрерывной, то уведомить с обоснованием полезно. В остальных случаях, это может помочь в будущем, но может и нет.
«СЕ»: Какие меры возможны в отношении тех, компаний, которые не выполнили Указ президента, в т.ч. если они неправильно его трактовали?
Алексей Люкшин: Неправильно трактовать тут сложно. Ответственность вплоть до уголовной, тем более она усилена. Но, это скорее для тех, чьи сотрудники вышли на работу заразились или заразили, что привело к госпитализации и не дай бог, к смерти.
Арина Довженко: На текущий момент не установлена таргетированная ответственность за нарушение Указа Президента. Тем не менее, мы не можем исключить потенциальную возможность привлечения к ответственности по ст. 5.27 КоАП за нарушение работодателем прав работников при привлечении к работе в выходные дни.
Дмитрий Желнин: Насколько я знаю, сейчас прорабатываются меры дисциплинарного воздействия. Думаю в ближайшее время мы увидим и поправки КоАП, и в Уголовный кодекс. Меры наказания, которые сейчас обсуждаются, предполагаются достаточно суровые – до 300 тыс. – для физлиц и до нескольких миллионов – для юрлиц. Добавлю также, что хотя сейчас различным надзорным органам нано распоряжение приостановить проверки, вопрос соблюдения антиэпидимических мер будет контролироваться очень строго.
В декабре прошлого года в Доме Правительства Ленинградской области состоялась VI Межрегиональная конференция органов государственного строительного надзора субъектов Российской Федерации. Организатором мероприятия выступил Комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области.
В этом году конференцию посетило 176 представителей органов государственного строительного надзора России, Минстроя, Минэкономразвития и других органов федеральной власти. Основными темами для обсуждения стали реформа надзорной деятельности, проводимая в России, вопросы практической работы органов госстройнадзора, связанные с изменениями, внесенными в законодательство о градостроительной деятельности и Градостроительный кодекс Российской Федерации.
Губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко обратился с приветственным словом к участникам конференции. Александр Дрозденко отметил, что Межрегиональная конференция уже второй раз проходит на площадке Ленинградской области, что «очень почетно, и в то же время ответственно».
«Мы сегодня, как и, наверное, все другие субъекты Российской Федерации, на себе чувствуем и несовершенство российского законодательства, и те многочисленные проблемы, которые сегодня имеются на строительном рынке, и конечно, понимаем, что необходимо принимать по целому ряду направлений кардинальные меры и кардинальные решения», - подчеркнул губернатор и выразил надежду, что работа конференции позволит дать абсолютно правильные предложения для изменения федерального законодательства.
Необходимость изменений, выступая с приветственным обращением, подтвердил и директор Департамента разрешительной деятельности и контроля Минстроя России Владимир Калинкин. Он призвал участников конференции к открытому диалогу, но при этом выразил сожаление, что сегодня Градостроительный кодекс превратился уже «в крайне подвижный документ». «А этого быть не должно. Это все-таки Кодекс. Он должен быть основополагающим документом, а мы его кроим практически каждые полгода. Это неправильно, - сказал Владимир Калинкин. - Мы хотели бы услышать ваше мнение по поводу тех корректировок, которые внесены, по поводу тех новых полномочий, которые у строительного надзора появились».
Председатель Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области Денис Горбунов, обращаясь к участникам конференции, выразил надежду, что формат проведения конференции позволит максимально продуктивно использовать возможность обсудить насущные вопросы с представителями органов государственного строительного надзора из 73 субъектов Российской Федерации.
«Мероприятие в первую очередь организовано нами как диалоговая площадка, практически все запланированные доклады представляют собой описание вопросов, стоящих перед нами и нашими коллегами. Надеюсь в процессе обсуждения мы сможем если не найти решение, то по крайней мере сформировать перечень наиболее актуальных задач для дальнейшей их проработки с Минстроем» - отметил Денис Горбунов.
Истина в предмете
Основная дискуссия конференции развернулась вокруг предмета государственного строительного надзора, участниками конференции озвучены различные точки зрения.
В своем докладе начальник отдела технической политики и нормирования Комитета государственного строительного надзора г. Москвы Евгений Мухин, указал на необходимость корректировки Градкодекса для установления случаев, правил и сроков осуществления надзорной деятельности в форме оценки соответствия объекта, а не в отношении субъекта предпринимательской деятельности: «Экспертиза осуществляется в правильном формате в виде оценки соответствия по отношению к зданиям и сооружениям, а Госстройнадзор по каким-то невиданным обстоятельствам - в отношении субъектов, осуществляющих строительство. При этом подмена процедуры оценки объекта через оценку деятельности субъекта представляется несоответствующем требованием технического регулирования».
Надежда Машкова, директор Департамента контрольно-надзорной и разрешительной деятельности Министерства экономического развития России, не видит в решении этой задачи большой проблемы: «Как увязать деятельность по строительному надзору с 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц…» я больших проблем, если честно, не вижу. Потому что даже сейчас он позволяет работать с объектом. То есть нам надо четко понимать, что субъект и объект в понимании одного закона - это одни сущности, а в понимании другого закона - другие сущности. То, что вы предлагаете, - вариант ограничения предмета надзора именно зданием, которое возводится. Но вы не можете прийти к зданию и разговаривать с ним. Вам нужен кто-то обладающий субъектностью».
Начальник государственной инспекции строительного надзора Курской области, председатель Совета Российской коллегии органов государственного строительного надзора Татьяна Березникова поддержала Евгения Мухина: «Стадия «П» - это, скорее, концепция, чем проект. И стройка осуществляется в 99,9% случаев по рабочей документации. Принято решение о надзоре только за проектной документацией, но тогда нужно жестко подойти к разработке проектной документации и ее экспертизе, потому что априори проектная документация уже соответствует всем требованиям технических регламентов».
«Мы готовы наблюдать объект только по проектной документации, если проектная документация будет иметь однозначный характер, и в ней будут изложены все мероприятия, которые на сегодняшний день требуются при осуществлении государственного строительного надзора», - выразила общую точку зрения Наталья Борздова, заместитель руководителя Службы жилищного и строительного надзора Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.
Заместитель руководителя департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края Олег Белашук считает, что рабочая документация должна стать на законодательном уровне предметом проверки: «Принимая объект, особенно достаточной сложности, мы так или иначе сталкиваемся с исполнительной документацией. Проверить исполнительную документацию на соответствие проекта возможно только с рабочей документацией, потому что узлы, детали и прочее описание объекта, конечно же, содержится в рабочей документации».
По мнению Дениса Горбунова, для обсуждения предложений по корректировке градостроительного законодательства, стоит создать совместно с Минстроем рабочую группу. «Важен прямой диалог, в том числе и с органом регулирования в этой части, иначе у нас ничего не получится», - считает он.
Статья 54
Масштабная дискуссия также развернулась вокруг проблемы правоприменения органами строительного надзора положений статьи 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации при организации и проведении проверок с учетом предмета, оснований и особенностей для таких проверок, в связи с изменениями законодательства, вступившего в действие 4 августа 2018 года.
«Мы считаем, что в настоящее время проверки, которые определены по части 1.1, практически невозможны до тех пор, пока не будет наведен порядок в том, что касается положений об осуществлении государственного строительного надзора, и не будут приведены все зоны ограничений в соответствие, - заявила Наталья Борздова. – Мы в целом настаиваем на том, чтобы эти полномочия были в Градостроительном кодексе отнесены к функциям органов местного самоуправления».
С ней согласна Ольга Березкина, начальник отдела по надзору за строительством объектов в городе Благовещенск Амурской области: «Сейчас совершенно нереально и нецелесообразно возлагать на органы госстройнадзора проверки объектов, которые указаны в части 1.1 статьи 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Порядок и процедура совершенно не ясны. Я постоянно привожу один и тот же пример, что, допустим, приходит какое-то обращение, в какой- то деревушке какой-то объект не соответствует параметрам. И мы должны это проверить. Специалист командируется, покупает дорогостоящий билет, добирается, находит наконец этот объект. Он находится за высоким забором, хозяев дома нет. Он, в принципе, не может даже попасть на эту территорию. То есть, потрачены огромные деньги, время, а проверка не проведена».
В своем докладе Ольга Березкина затронула вопрос о проверке выполнения работ по благоустройству до ввода объекта в эксплуатацию. Владимир Калинкин обратил внимание участников конференции на обязательные требования законодательства, исключающие возможность переноса благоустройства объекта после получения заключения о соответствии.
Представители Минстроя также согласились в том, что многие вопросы нуждаются в корректировке. В частности, уже подготовлен законопроект, который наделяет органы государственного строительного надзора полномочиями обжаловать заключения негосударственной экспертизы при возникновении сомнений в обоснованности такого заключения. «От вас приходит много предложений по усовершенствованию законодательства, в том числе и по муниципальному архитектурно-градостроительному контролю. Но к сожалению, часто нам не хватает в дискуссиях с теми же депутатами, с Правительством, конкретных примеров, конкретных расчетов», - заострил внимание участников конференции Владимир Калинкин.
Все поднадзорно
О вопросах, связанных с осуществлением госстройнадзора за объектами капитального строительства, которые с 1 января 2019 года подлежат экспертизе исключительно на предмет проверки достоверности сметной стоимости рассказал Денис Горбунов, председатель Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области.
С 1 января 2019 года изменяется предмет экспертизы проектной документации, установленный ст. 49 Градкодекса Российской Федерации. Согласно новой редакции данной нормы в предмет экспертизы также включается проверка достоверности определения сметной стоимости строительства объектов капитального строительства в случаях, установленных частью 2 статьи 8.3 Кодекса (строительство за счет бюджетных средств и средств государственных компаний и корпораций, капитальный ремонт за счет указанных средств в случаях, установленных Правительством Российской Федерации).
«Согласно Постановлению Правительства Российской Федерации №87 «О составе разделов проектной документации», смета входит в объем проектной документации. Если в проекте участвует бюджет, соответственно, смета подлежит государственной экспертизе, и, как результат, если часть проектной документации проходила госэкспертизу, возникает необходимость проведения регионального Государственного строительного надзора», - заключил Денис Горбунов.
Вместе с тем, как отметил Денис Горбунов, количество объектов, подпадающих под новые нормы, очень велико. «Это дополнительной нагрузкой ляжет на бюджет, значительно увеличив трудозатраты и удлинив процесс строительства. Возникает и вопрос предмета проверки – что мы должны проверить и на соответствие чему», - задался вопросом Денис Горбунов и подчеркнул, что эта проблема характерна для многих регионов России, а времени до 1 января 2019 года осталось совсем немного.
«Когда вносились поправки, никто и не думал, что получился такой результат», - признал Владимир Калинкин. «Попробуем выйти из этой ситуации через официальное разъяснение или письмо Минстроя», - пообещал он.
Ужесточить контроль
Доклад заместителя председателя Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области – начальника департамента государственного строительного надзора Алексея Абузова был посвящен проблемам применения законодательства в градостроительной сфере при эксплуатации объекта капитального строительства в соответствии с разрешенным видом использования после ввода объекта в эксплуатацию.
Собственники объектов после ввода в эксплуатацию самовольно меняют их назначение, указал на проблему Алексей Абузов. «При этом, если речь идет о зданиях нежилого назначения, даже не вносятся изменения в технический план здания, т.к. в нем назначение помещений указано как «нежилое» и их назначение формально не меняется, - пояснил он. - В частности, сейчас мы пытаемся решить проблему изменения назначения социальных объектов, в которых самими застройщиками либо новыми собственниками размещаются коммерческие помещения. Но бывают и другие варианты, когда строится что-то совсем простое, например, холодный склад, а потом в нем размещаются объекты производственного, общественного или другого назначения. И действительно возникают ситуации, при которых законодательство оказывается бессильным перед грамотными и хитрыми собственниками».
Уже есть немало примеров, когда эксплуатация таких объектов впоследствии приводила к массовой гибели людей. Чтобы исключить такие случаи, нужно корректировать действующее законодательство, заявил Алексей Абузов. В частности: установить Градостроительном кодексе РФ понятие разрешенного использования (назначения) здания, сооружения, увязанное с функциональным назначением, определенным проектной документацией, разрешением на ввод в эксплуатацию. А также отделить данное понятие от понятия вида разрешенного использования объекта капитального строительства, используемого в градостроительном зонировании.
Установить в Градостроительном кодексе РФ порядок изменения разрешенного использования (назначения) здания, сооружения, помещений. Установить необходимость внесения сведений о разрешенном использовании (назначении) здания, сооружения, помещений в таких зданиях и сооружениях в документы государственного учета недвижимости (технический план, единый государственный реестр недвижимости). Определить ответственность за нарушения требований законодательства о градостроительной деятельности (ст. 55.24 Градостроительного кодекса РФ), проектной документации и технических регламентов в целом при эксплуатации зданий, сооружений, помещений, в т.ч. встроенных в многоквартирные дома.
А также определить орган государственной власти, уполномоченный на осуществление надзора за соблюдением законодательства о градостроительной деятельности (в том числе в части соблюдения разрешенного использования) и технических регламентов при эксплуатации зданий, сооружений, помещений, в т.ч. встроенных в многоквартирные дома, а также на принятие мер административного воздействия за такие нарушения.
Успех технологий
О практике применения электронного документооборота рассказала Елена Чеготова, первый заместитель начальника Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга. Ее сообщение касалось использования информационной системы «Стройформ» как управленческого инструмента в контрольно-надзорной деятельности. Информационные технологии позволили не только оптимизировать работу инспекторов, но и повысить ее качество.
Единая информационная система Службы «Стройформ» создавалась с 2009 года для Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного автономного учреждения «Центр государственной экспертизы».
«Изначально эта система была создана для накопления информации, однако со временем она превратилась в систему принятия решений, - подчеркнула Елена Чеготова. – Электронный документооборот, в частности, помогает пресечь попытки замены листов в проектной документации. В системе «Стройформ» была введена функция чек-листов по отслеживанию изменяющейся проектной документации. Инспектор сразу видит какие параметры ему необходимо проверить».
По мнению Елены Чеготовой, электронный документооборот в последнее время приобретает все большую значимость, особенно в свете принятых в августе текущего года поправок в законодательство относительно зон с особыми условиями использования территорий. «В случае нахождения объекта в этих зонах требуется проведение обязательной государственной экспертизы. Сейчас мы занимаемся налаживанием межведомственного взаимодействия между всеми органами власти различных уровней по своевременному предоставлению соответствующей информации, чтобы ее могли видеть и на стадии разрешения на строительство и на стадии осуществления госстройнадзора».
Владимир Калинкин, подводя итоги конференции, отметил необходимость перехода на новые технологии осуществления проверок на территории всей Российской Федерации: «Впереди еще много работы по регламентации порядка проведения государственного строительного надзора. Нам нужно создать действенный механизм обеспечения качества и безопасности строящихся объектов».
фотоотчет:
видеоотчет:
https://m.asninfo.ru/events/video-reports
Офисный рынок Санкт-Петербурга в минувшем году продемонстрировал успешное развитие. Вакансия сократилась, арендные ставки выросли. Тем не менее, условия для массового запуска новых девелоперских проектов еще не созрели. Хотя уже и вызревают. Эксперты рассказали, при каком уровне арендных ставок, начнется активное строительство бизнес-центров.
Анамнез
Рынок офисной недвижимости пережил кризис и перешел в фазу роста. Спрос на аренду в сегменте растет, а низкий уровень строительства новых площадей не позволяет его удовлетворить. По данным Colliers International, по итогам 2018 года, спекулятивный ввод в сегменте составил лишь около 25 тыс. кв. м. Это в 4,6 раза меньше, чем годом ранее. Для сравнения: в 2017 году сдано 116 тыс. кв. м спекулятивных офисных площадей; в 2016-м – 144 тыс., в 2015-м – 151 тыс., в 2014-м – 183 тыс., в докризисном 2013-м – 206 тыс.
Закономерным следствием ситуации стало снижение вакансии. По данным Maris в ассоциации с CBRE, средняя вакансия по рынку качественных офисных площадей по итогам 2018 года составила лишь 5,5%. За год показатель снизился на 2,2 п. п.
В результате, рост средних запрашиваемых арендных ставок достиг 5% в классе А (диапазон 1600-2200 рублей за 1 кв. м в месяц) и 4% в классе В (900-1400 рублей), говорит руководитель отдела рынков капитала и инвестиций УК Maris в ассоциации с CBRE Алексей Федоров. По данным Colliers International, средний показатель стоимости аренды 1 кв. м в классе А к концу прошлого года вырос до 1595 рублей, в классе В – до 1040 рублей.
Диагноз
Генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев, считает, что текущие тенденции офисного рынка являются хорошим знаком для девелоперов и уже могут служить сигналом для старта новых проектов (сегодня их запуск находится на околонулевом уровне).
«Мы проанализировали финансовые параметры строительства типового бизнес-центра класса А и пришли к выводу, что при наличии свободного участка у девелопера, новое строительство в классе А будет эффективно уже при ставке аренды 1860 рублей за кв. м в месяц (без учета НДС). Эта цифра довольно близка к текущим рыночным уровням для наиболее престижных локаций и самых качественных объектов», – говорит эксперт.
Впрочем, при этом он признает, что, если своей земли в хорошей локации у девелопера нет, то уровень арендной ставки, приемлемый для запуска нового проекта, подрастает до 2165 рублей (вводные параметры для расчета: общая площадь БЦ – 18,5 тыс. кв. м; стоимость участка на 1 кв. м общей площади объекта – 15 тыс. рублей; цена строительства – 90 тыс. на 1 кв. м; срок строительства – 2,5 года; ставка капитализации – 9%, требуемая доходность – 18%; срок заполнения – 2 года: 1-й год – 50%, 2-й – 80%, базовый – 95%; ежегодная ставка индексации арендной платы после ввода – 5%). «Принимая во внимание тренд на рост ставок, можно ожидать, что интерес к строительству высококлассных бизнес-центров повысится уже в 2019-2020 годах», - оптимистично говорит Андрей Косарев.
Делайте ваши ставки. Сдержанный оптимизм
Если сам посыл другими экспертами не оспаривается, то со столь оперативными последствиями рыночных трендов с переходом с сферу практического девелопмента согласны не все. Наиболее позитивно настроен Алексей Федоров. «Уже сегодняшние ставки обеспечивают рентабельность проектов реконструкции. И мы видим, что небольшие частные девелоперы этим пользуются, запуская по 1-2 проекта в год. Конечно, необходимым условием для успеха таких проектов является невысокая цена покупки исходного объекта. Но рынок сейчас предоставляет достаточно возможностей для таких приобретений, инвесторам есть из чего выбирать», - говорит он.
Но уже вскоре очередь должна дойти и до запуска новых проектов, считает специалист. «Для рентабельности их строительства требуется уровень ставок в 2000-2500 рублей в классе А и 1400-1700 рублей – в классе B. Учитывая имеющийся дефицит площадей, усугубляющийся постепенным уходом с рынка офисов класса С вследствие редевелопмента, мы ожидаем, что в течение года-двух требуемые уровни будут достигнуты. Более того, мы уже видим, что и крупные девелоперы поверили в перспективы рынка - новые очереди запустили «Аэропорт Сити» и «Невская Ратуша», реализует свой проект на Фонтанке компания «Ренессанс Девелопмент», - отмечает Алексей Федоров.
Его коллега, заместитель руководителя по работе с арендодателями отдела офисной недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE Светлана Мовчан, соглашаясь по существу, несколько сдвигает сроки запуска новых проектов: «Качественных вакантных площадей крайне мало, а растущих компаний предостаточно. То есть спрос очевиден, в связи с чем рождается предложение. Каждую неделю мы получаем информацию о новых проектах, запуск которых намечен на 2021-2022 годы. Поэтому можно спрогнозировать, то к 2023 году предложение офисной недвижимости существенно увеличится и через некоторое время мы вновь вернемся к рынку арендатора».
Николай Антонов, генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью» (входит в ГК «Бестъ») также не верит в очень скорое начало реализации новых проектов. «Окупаемость нового качественного бизнес-центра класса А или В+ в хорошей локации начинается при ставках от 2500 рублей за кв. м. Сегодняшний уровень ставок в классе А в среднем – 1700-1900 рублей за кв. м. Рынок не дошел до тех показателей, которые побуждали бы девелоперов к закладке новых бизнес-центров. И в 2019 году вряд ли на него выйдет», - говорит эксперт.
При этом он оговаривается, что это верно, если рассматривать старую классическую модель бизнес-центра. «Если же мы посмотрим на более современные офисные пространства, будь то коворкинг или просто помещения с гибкой планировкой, мобильным и компактным размещением работающих, мы увидим, что они набирают популярность, и окупаемость у них гораздо выше. При умелом управлении в таких проектах можно снять от 2500 до 7000 рублей чистых арендных платежей с кв. м площади», - говорит Николай Антонов.
Делайте ваши ставки. Пессимизм
Наиболее пессимистично настроен управляющий директор Сети бизнес-центров «Сенатор» Дмитрий Золин, считающий, называющий самый высокий уровень арендных ставок, достаточный для активизации девелопмента в офисном сегменте.
«Для того, чтобы у девелоперов появилась серьезный интерес к строительству новых бизнес-центров, необходим рост арендных ставок от нынешних показателей примерно на 30% (на данный момент комфортными для запуска проектов стали бы ставки в районе 2,7 тыс. рублей за 1 кв. м. в месяц для объектов класса А и порядка 1,9 тыс. рублей – для класса В). Причем рост этот должен быть очень быстрым, а не «размазанным» на 2-3 года, поскольку в противном случае часть его «съедят» инфляция, снижение курса рубля по отношению к главным мировым валютам и другие факторы. И, соответственно, хорошей рентабельности у проектов по-прежнему не будет. Пока же могут появляться какие-то отдельные точечные проекты с хорошей локацией, но это будет не тренд рынка, а скорее, исключения из реальной рыночной ситуации», - уверен он.
Более того, по словам эксперта, благоприятные условия в ближайшие годы вряд ли появятся: «Арендная ставка в 2019 году продолжит расти, но, к сожалению для девелоперов, не настолько серьезными темпами, чтобы вызвать интерес к запуску строительства новых проектов. Думаю, в среднем по рынку рост составит около 10%. Какие-то объекты, возможно подорожают сильнее, какие-то слабее, но в среднем показатель будет примерно такой».
«При существующих трендах, я пока не вижу очевидных перспектив для развития девелопмента в офисном сегменте. Вакансия, действительно, низкая, арендные ставки, действительно, растут. Но происходит это очень невысокими темпами. Их явно недостаточно, чтобы запустить активное строительство новых бизнес-центров. И пока действуют нынешние тренды, я не вижу оснований предполагать изменения на рынке. Судите сами: ключевая ставка снова начала расти, инфляция находится на довольно высоком уровне, рубль в очередной раз сильно просел по отношению к доллару и евро (а надо понимать, что в качественных офисных центрах по-прежнему велика доля импортного оборудования и стройматериалов). По совокупности все это не дает оснований прогнозировать активный девелопмент в этом сегменте», - резюмирует Дмитрий Золин.