Перепланировка: дебюрократизировать и вывести из тени
Перепланировка – вопрос, имеющий высокую актуальность для большого числа петербуржцев. При этом в Северной столице сохраняется совершенно ненормальная ситуация в этой сфере, в значительной степени связанная с позицией, занятой районными межведомственными комиссиями (МВК).
Проблему обсудили эксперты на недавнем заседании рабочей группы «Развитие предпринимательства, совершенствование таможенного администрирования, поддержка экспорта» Штаба по улучшению условий ведения бизнеса в Санкт-Петербурге.
Председатель Комиссии по строительству Петербургского отделения Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «ОПОРА РОССИИ», основатель проекта Росперепланировка.рф Глеб Лукьянов подчеркнул, что в последнее время можно наблюдать немало позитивных перемен в работе органов власти. В значительной степени это стало результатом начала инициированной майскими указами Президента РФ Владимира Путина реализации национальных проектов, касающихся разных сфер жизни российского общества. В частности, положительные изменения видны и в области строительства жилья и создания комфортных условий для проживания граждан, включая упрощение ведения бизнеса в этом сегменте экономики. Так, в Петербурге сокращены сроки экспертизы проектной документации и инженерных изысканий до 22 дней, сроки выдачи разрешения на строительство – до 7 дней, продолжают снижаться сроки ввода возведенных объектов в эксплуатацию, постановки на кадастровый учет и пр.
«При этом ни указ Президента, ни его послание Федеральному Собранию, ни нацпроекты никак не отразились на работе 18 районных петербургских МВК. Ситуация в этой сфере на протяжении последних 15–20 лет только ухудшается», – отмечает Глеб Лукьянов.
По его словам, перевод объекта в нежилой фонд превратился просто в нерешаемую задачу, а согласование проекта перепланировки квартиры или нежилого помещения – стало занятием на годы. «Создается впечатление, что представители МВК живут в каком-то своем мире, где будто бы «защищают интересы граждан». Между тем в реальности от их проволочек люди только страдают. Несложное действие по согласованию перепланировки стало недоступной для большинства населения услугой. Накопилось серьезное недовольство предпринимательского сообщества. Расселение коммунальных квартир и квартир на первом этаже частными инвесторами с целью последующего коммерческого использования практически остановлено. Согласование элементарных вещей (в частности, создания дополнительных удобств, например, ванны в квартире, где ее не было) превращается в “битву за Берлин”», – подчеркивает эксперт.
По словам Глеба Лукьянова, есть и «обратная сторона медали»: сложность легально согласовать перепланировку породила самовольную деятельность в этой сфере. «Позиция МВК в итоге привела к формированию колоссального теневого рынка. По данным журналистских расследований, доля самовольных перепланировок составляет 90%. А ведь каждый такой случай – прямое нарушение норм безопасности, риск для жизни людей. Ненадлежащая работа МВК, например, Центрального района проявилась в известном конфликте на улице Рубинштейна. При этом попробуйте обратится в МВК с вопросом о законности перепланировки, происходящей в вашем доме. Вам либо не ответят, либо сообщат о защите частной информации. Какая может быть защита, когда под тобой гастарбайтеры ломают несущие стены?» – возмущается он.
Специалист отметил также, что в ходе антикоррупционной экспертизы Распоряжения Жилищного комитета от 22.01.2018 № 39-р «Об утверждении Административного регламента» Прокуратурой Петербурга выявлен коррупциогенный фактор, создающий возможность произвольного выбора норм, подлежащих применению.
Подводя итог, Глеб Лукьянов на заседании рабочей группы «Развитие предпринимательства, совершенствование таможенного администрирования, поддержка экспорта» Штаба по улучшению условий ведения бизнеса в Петербурге внес комплексное предложение по внесению изменений в региональное законодательство, в целях снижения административных барьеров в работе МВК и выводу перепланировок, ремонтов помещений в правовое поле, в том числе:
- переход на цифровое взаимодействие, например через портал Единой системы строительного комплекса Петербурга (essk.gov.spb.ru);
- включение в регламент единого исчерпывающего перечня замечаний, исключающего возможность МВК многократно отклонять проекты перепланировки и переустройства, предъявляя различные основания, все новые и новые замечания, и разбивать один недостаток на великое множество мелких замечаний, тем самым бесконечно затягивая сроки согласования;
- сокращение сроков рассмотрения проектов перепланировки и переустройства за счет электронного взаимодействия («межведа») до 5 дней, а выдачи разрешения на проведение перепланировки – до 3 рабочих дней;
- введение в состав МВК с правом решающего голоса представителей общественных организаций (Общественный Совет по развитию малого предпринимательства при губернаторе Петербурга, «ОПОРА РОССИИ», аппарат бизнес-омбудсмена и пр.).
Кроме того, Глеб Лукьянов предложил выдавать разрешение на производство перепланировки не на имя владельца помещения, а на конкретную выбранную им строительную организацию, имеющую соответствующий допуск СРО (а при необходимости – лицензию Минкультуры РФ), и обязать собственников страховать гражданскую ответственность за вред имуществу третьих лиц (соседей) на все время строительно-отделочных работ до ввода объекта в эксплуатацию.
Члены ЖСК, пострадавшие от застройщиков-банкротов, будут приравнены к обманутым дольщикам и получат право на компенсацию. Соответствующий законопроект с поправками в 218-ФЗ внесен в Госдуму РФ. Эксперты считают документ недоработанным.
Инициатором документа выступила группа депутатов: Вячеслав Володин, Иван Мельников, Игорь Лебедев, Николай Николаев, Галина Хованская и Евгений Москвичёв. Основным посылом законопроекта является необходимость выплат возмещения членам жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), созданных в ходе процедуры банкротства застройщиков для завершения строительства проблемных домов.
«Члены ЖСК, организованных до 1 июля 2019 года, так же, как и обманутые дольщики, смогут получать возмещение за счет Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства», – отмечает один из инициаторов, председатель Госдумы РФ Вячеслав Володин.
По его словам, в соответствии с действующими сегодня законодательными нормами, если Фонд защиты дольщиков принял решение о нецелесообразности финансирования завершения долгостроев, переданных ЖСК, то их членам денежная компенсация – в отличие от обычных участников договора долевого участия – не полагается. «Сложившаяся ситуация ставит участников ЖСК в неравное положение по сравнению с дольщиками. Это несправедливо», – говорит спикер.
В пояснительной записке к законопроекту отмечается: «По экспертным оценкам, сегодня на рынке действует 260 ЖСК с объемом незавершенного строительства около 1,5 млн кв. м. Из них, согласно данным «дорожных карт», представленных субъектами РФ, 132 ЖСК создано решениями участников строительства для достройки проблемных объектов за застройщиков-банкротов. При этом большая часть таких ЖСК в настоящее время не имеет средств для завершения строительства недостроенных объектов. Общая площадь объектов, строительство которых остановлено, составляет около 350 тыс. кв. м, а количество участников таких ЖСК оценивается более чем в 6 тыс. человек».
По оценке юристов, саму инициативу можно приветствовать, но законопроект недоработан и внутренне противоречив. «Если внимательно читать пояснительную записку к законопроекту, то можно предположить, что в документ хотели заложить больше смысла, чем он содержит сейчас. Так, например, сказано, что законопроект должен определить требования к ЖСК и к «обманутым кооперативщикам», которые могут претендовать на выплаты. Однако по прочтении текста законопроекта становится ясно, что в одном месте поправки внесли, а в других – «забыли», что создает неясности и противоречия по реализации прав такой категории граждан, как члены кооперативов. Например, вносятся дополнения в ч. 1 ст. 13 Закона № 218-ФЗ в части указания новой категории граждан для выплат, однако забывают вести необходимые изменения в ч. 2 этой статьи в части определения размера выплат для членов ЖСК», – отмечает независимый юрист Майя Петрова.
Она указывает, что изменения в ч. 1 ст. 13 говорят о том, что только сам кооператив, созданный до 1 июля 2019 года, вправе обратиться в Фонд для выплаты возмещения гражданам, но не граждане. «При этом на практике возможны ситуации, когда кооператив не обращается в Фонд по каким-либо причинам, хотя часть его членов хотела бы обратиться за выплатой», – говорит эксперт.
Советник, руководитель практики по недвижимости и строительству юридической компании Borenius Арина Довженко обращает внимание на то, что законопроект распространяется только на ЖСК, созданные обманутыми дольщиками в рамках проведения процедур банкротства застройщика, и не регулирует права членов обанкротившегося ЖСК. «Согласно ч. 1 ст. 201.10 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в случае принятия Фондом защиты прав граждан решения о нецелесообразности финансирования завершения строительства проблемного объекта, такой дом может быть передан для завершения строительства ЖСК, образованному дольщиками. Однако такая передача возможна только в случае (и после) их отказа от получения возмещения, подлежащего выплате Фондом. Представляется, что законопроект предусматривает возможность повторной выплаты членам такого вновь образованного ЖСК, которые de facto уже однажды от нее отказались», – отмечает она.
Эксперт говорит, что законопроект внутренне противоречив и не учитывает существующую логику регулирования взаимоотношений в сфере выплаты компенсации участникам долевого строительства.
Мнение
Майя Петрова, независимый юрист:
– Сама инициатива по защите прав пострадавших граждан – членов ЖСК хорошая, но попытка воплотить ее в жизнь пока «сыровата». Полагаю, что в случае доработки текста законопроекта, а также внесения необходимых изменений в другие нормативно-правовые акты – Постановление Правительства РФ от 12 сентября 2019 года № 1192 «Об утверждении правил принятия решения публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства о финансировании или о нецелесообразности финансирования…» – проблема с «обманутыми кооперативщиками» может быть в определенной степени решена.
Почему безопасно вкладываться в покупку квартиры в новостройке
Российская строительная отрасль работает по новым правилам. По сути, именно с 1 октября 2019 года на отечественном рынке недвижимости должно было все встать на свои места, появиться четкое понимание, кто и что строит, а также кто отвечает за деньги дольщиков. «Газета.Ru» разбиралась, есть ли риски на рынке новостроек сегодня, как теперь защищаются права участников строительства и в чем особенности новой модели финансирования проектов.
В ожидании прибавления
Ровно три месяца назад, как уже принято говорить, строительная отрасль в России встала на новые рельсы. Застройщики, которые начали реализацию проектов после 1 июля 2019 года не могут больше привлекать деньги покупателей без использования счетов эскроу. Банковское финансирование стало для них новой реальностью.
Схема работает так, что застройщики не имеют права напрямую брать средства дольщиков по новым договорам долевого участия. Деньги людей лежат весь срок строительства дома на специальном счете эскроу, а девелопер строит за счет банковского финансирования и получает привлеченные средства только после ввода в эксплуатацию.
«Банки контролируют деятельность застройщиков, она становится прозрачной и понятной. Стоит отметить, что государство допустило к процессу только самые надежные кредитные организации», - обратил внимание директор по продажам компании «Интеко» Павел Лепиш, добавив, что в тройку лидеров входят Сбербанк, ВТБ и Банк Дом.РФ.
Внедрение проектного финансирования приближает Россию к международному, в частности, западному опыту строительства, считает управляющий партнер Colliers International Николай Казанский.
«Следует помнить, что это было инициирован для того, чтобы в первую очередь обезопасить покупателей жилья, сделать рынок более стабильным и надежным и избежать такого понятия как «обманутый дольщик» в ближайшем будущем», - поделился мнением эксперт.
Согласно Единой информационной системе жилищного строительства, объем проектов, по которым застройщиками предусмотрено использование спецсчетов и проектного финансирования, непрерывно растет. Если на 1 июля 2019 года площадь многоквартирных домов, предусматривающих использование счетов эскроу, составляла 4,9 млн квадратных метров, то сейчас речь идет о 19,2 млн «квадратов».
При этом по тем проектам, в которых строительная готовность составила на тот момент 30%, а объем заключенных ДДУ - 10%, девелоперы могли до 1 октября заключение о соответствии таким критериям, после чего им предоставлялось право завершить начатое строительство по старым правилам. На сегодняшний день это 70,8 млн кв. метров из 118,1 млн кв. метров жилья, находящегося на стадии строительства.
Кроме того, все заявления на соответствие, которые были поданы застройщиками до 1 октября, остаются в силе и будут рассмотрены контролирующими органами. «Поэтому в ближайшие пару недель рост числа проектов, которые будут достроены по старым правилам, продолжится. Только в информационной системе мы видим поданные заявки по более чем 5 млн кв. метров, еще часть застройщиков подали заявления в письменном виде, информацию о таких заявлениях мы сможем увидеть в системе по мере выдачи заключений о соответствии критериям», - объясняют в ДОМ.РФ.
Игра по правилам
При этом на рынке есть и те застройщики, которые уже начали свои проекты, но по каким- то причинам не получили заключение на соответствие критериям правительства. Их доля на составляет 24%. С 1 октября такие застройщики не могут подавать заявления о соответствии критериям строительной готовности, но у многих из них и не было в этом необходимости, рассуждают эксперты, опрошенные «Газетой.Ru».
«Неполучение застройщиком заключения не означает, что проект является каким-то проблемным. Вовсе не так. Объясню. Заключение о соответствии критериям правительства нужно для чего? Чтобы продавать квартиры. После 1 октября застройщик теряет право, чтобы подать заявление на продолжение продажи квартир по старым правилам. Вот и все. Но если застройщик, у которого в проекте распроданы все квартиры, и он уже получает разрешение на ввод в эксплуатацию, ему и не нужно бегать собирать бумажки. Его задача сдать дом и передать людям квартиры, а мы его уже в «красную линию» определили. У него нет проблем, он уже дом сдает», - рассказывает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
По его словам, согласно новым правилам, не получившие заключение застройщики не могут заключать новые ДДУ, но завершить работу по старым – вполне.
«Никто не запрещает застройщику достроить дом. Плюс ко всему, он может делать это на свои деньги, и в этом случае никакого дополнительного разрешения ему тоже не нужно», - объяснил эксперт, добавив, что дольщики в таких проектах защищены через механизмы Фонда защиты прав дольщиков.
Более того, проблемного застройщика сегодня можно вычислить, проверив на портале наш.дом.рф, где все компании должны размещать информацию о реализуемых проектах.
По данным аналитической службы ДОМ.РФ, в числе проектов площадью 28,1 млн кв. метров жилья, которые не получили заключение, 31% проектов либо уже достигли нужной готовности, либо застройщик подал заявление о соответствии критериям, и оно еще не рассмотрено. Также речь идет о 33% проектов, по которым девелопер планирует завершить строительство за счет собственных и уже привлеченных средств. При этом по 30% проектов застройщик планирует перейти на счета эскроу.
В последнем случае, полагают эксперты, речь может идти о части спящих проектов с ранее полученными разрешениями на строительство. Если ДДУ пока еще не заключались, то застройщик сможет использовать схему с эскроу в будущем.
Перспектива защиты
Так или иначе, но на рынке сегодня созданы все необходимые инструменты для поддержки отрасли и восстановления прав участников долевого строительства. Речь идет о запуске проектного финансирования через счета эскроу, работе Фонда защиты прав дольщиков, запуске инструмент гарантии единого института развития строительной отрасли по кредитам застройщикам.
Новые правила позволяют минимизировать присущие строительной отрасли риски, сделать ее максимально прозрачной, считает финансовый директор ГК «А101» Александр Соколюк.
«Переход на эскроу-счета кардинально меняет бизнес-модель девелоперов. Кредиты достаточно комфортны для заемщика с точки зрения соотношения долей собственных и заемных средств, а особые условия формирования банковских резервов позволяют капитализировать проценты», - поделился мнением собеседник «Газеты.Ru».
Кроме того, если предыдущая модель финансирования строительства жилья целиком зависела от продаж, тогда как нынешняя дает возможность финансировать стройку в объемах, превышающих совокупные поступления на эскроу-счета, что является несомненным плюсом.
Директор департамента по продажам ГК «Гранель» Арсланов Рустам полагает, что проектное финансирование является именно тем механизмом, который гарантирует покупателям первичной недвижимости безопасность.
«Раньше покупка квартиры на этапе строительства по договору долевого участия могла иметь некоторые риски, на сегодняшний день обязательные отчисления застройщиков в компенсационный фонд и банковский контроль, который прекращается только после сдачи объекта в эксплуатацию, стали 100-процентной гарантией того, что объект будет достроен и покупатель получит свою квартиру», - объяснил эксперт.
Для застройщиков новый механизм является гарантом того, что будут деньги на строительство жилых комплексов, а покупателям эскроу-счета гарантируют то, что они не потеряют свои деньги, даже если у застройщика возникнут какие-то финансовые трудности, ведь согласно банковской гарантии, покупатель в праве вернуть свои деньги.
«Условия предоставления проектного финансирования застройщикам являются достаточно лояльными, а плавающая процентная ставка на кредит зависит от соотношения остатка средств на эскроу-счетах к его телу. Это в свою очередь обеспечит здоровую конкуренцию на рынке первичной недвижимости и повысит доверие к отрасли в целом», - отметил эксперт «Гранель».
Источник: «Газета.Ru»