Программа «Антикризис-2020». Власти РФ помогут экономике
В условиях обвала цен на нефть и мировой пандемии коронавируса российская экономика получит государственную поддержку. Правительство РФ определилось с объемом помощи на данном этапе – 300 млрд рублей.
Антикризисный план Правительства предполагает поддержку по всем направлениям – бизнеса, регионов, госкомпаний и населения. Правительство предполагает уложиться в 300 млрд рублей – таков текущий объем антикризисного фонда. Впрочем, при необходимости власти обещают увеличить вливания. Источник – оптимизация бюджетных расходов.
Параллельно, как сообщил председатель Правительства РФ Михаил Мишустин, будет вестись онлайн-мониторинг важнейших экономических и социальных параметров.
«Правительством в рамках бюджета текущего года может быть использован резерв в объеме 300 млрд рублей для обеспечения первоочередных потребностей в расходах и поддержки отраслей и граждан. Также будет увеличен объем предоставляемых гарантий», – заявил он.
В числе мер по борьбе с кризисом в России – налоговые каникулы для бизнеса в сфере туризма и авиаперевозок. Михаил Мишустин дал поручение федеральным органам исполнительной власти приостановить до 1 мая текущего года назначение налоговых и таможенных проверок.
В Плане первоочередных мероприятий по обеспечению устойчивого развития экономики, подписанном премьером, Правительству и ряду ведомств, включая Минстрой, поручено обеспечить:
- мониторинг финансового положения застройщиков и подрядных организаций (срок – с 20 марта 2020 года в ежедневном режиме);
- субсидирование процентных ставок по кредитам застройщикам в рамках проектного финансирования в случае падения темпов продаж на первичном рынке (срок – 15 апреля 2020 года);
- продление разрешений на трудовую деятельность иностранным работникам (срок – 27 марта 2020 года);
- временное неприменение требования о включении многоквартивного дома и (или) иного объекта недвижимости в реестр проблемных объектов в случае несоблюдения застройщиком сроков ввода, а также штрафных санкций (срок: внесение в Госдуму 15 апреля, принятие – 15 июня 2020 года);
- подготовку при необходимости перечня мероприятий, направленных на поддержку строительной отрасли (срок – 31 марта 2020 года).
Важная для строительного бизнеса мера – недопущение свертывания открытых кредитных линий банков. Кроме того, расширяется программа льготного кредитования малого и среднего бизнеса.
«Мы работаем в тесной координации с Центральным банком, в ежедневном режиме сверяем с ЦБ оценки ситуации. Банк России уже принял ряд мер, способствующих нормализации работы рынков, обеспечению финансового рынка достаточным количеством ликвидности», – заявил первый вице-премьер РФ Андрей Белоусов.
Также Правительство корректирует параметры нацпроекта «Жилье и городская среда». «Подробно обсудили, послушали позиции Центробанка и коллег из других министерств о том, что необходимо принять, чтобы реализовать программу и постараться максимально не потерять те темпы, которые мы набрали по вводу жилья и ипотечным кредитам», – заявил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. Правки в программу будут готовы через два месяца.
По словам вице-премьера, на всех стройплощадках России создаются условия для борьбы с распространением коронавируса. В частности, ведется постоянный контроль самочувствия работников, а иностранным гражданам, занятым в строительстве, рекомендовано отказаться от поездок. «Необходимые шаги для продолжения бесперебойной работы российских строек обсуждаются в ежедневном формате», – заявил Марат Хуснуллин.
В парламенте уже инициировали расширение мер программы «Антикризис-2020». Член комитета Госдумы РФ по бюджету и налогам Виктор Зубарев направил Андрею Белоусову предложение ввести также кредитные каникулы, сократить число проверок надзорных органов, ввести «мораторий на коммуналку» и снизить арендную плату на 50% для арендаторов государственных и муниципальных площадей. Свои инициативы в этой сфере выдвигают также общественные организации предпринимателей.
Мнение
Лев Каплан, вице-президент, директор «Союзпетростроя»:
– Для строительной отрасли перечисленные меры, конечно, недостаточны. Я считаю, что реально оказать помощь и повлиять на кризисную ситуацию могло бы следующее: отсрочка уплаты налогов и для строительства, а также авансовых платежей за электроэнергию; отмена санкций за задержку ввода объектов, сроков субподрядных работ и поставок; отмена штрафов за задержку платы за кредиты банкам.
Дмитрий Панов, председатель Петербургского отделения «Деловой России»:
– Отрасль жилищного строительства, безусловно, необходимо отнести к числу испытывающих серьезное влияние сложившейся макроэкономической и эпидемиологической обстановки. Среди предлагаемых на федеральном уровне мер эксперты «Деловой России» выделяют две ключевых, которые могут наиболее существенно повлиять на финансовую устойчивость строительных компаний. Это расширение списка системно значимых организаций (сейчас их четыре). Для них необходимо предусмотреть постоянный мониторинг финансового состояния, а также оперативные меры поддержки, включая предоставление госгарантий по кредитным обязательствам, реструктуризацию и рефинансирование действующих кредитов. Вторая мера – поддержка малых и средних предприятий в строительной сфере, в первую очередь подрядных организаций, которые еще до ухудшения обстановки находились в кризисной ситуации. Для них необходимо предусмотреть меры по льготному кредитованию с целью пополнения оборотного капитала и по расширению доступа на рынок госзакупок. При этом и бизнес, и органы власти, курирующие развитие отрасли, должны четко понимать: счет идет не на дни, а на минуты. Чем скорее бизнес обратится за необходимой поддержкой, а государство примет необходимые меры, тем легче отрасль пройдет эту сложную ситуацию.
Российская гильдия риэлторов выступает с инициативой ввести повсеместное страхование сделок с недвижимым имуществом. Стоимость услуги будет невысокой за счет массовости, обещают страховщики.
В начале 2018 года Российская гильдия риэлторов (РГР) предложила сразу несколько механизмов как обеспечить все сделки с недвижимостью финансовой защитой. По мнению риэлторов, защита прав собственности должна действовать для всех сделок вне зависимости, проводили ее покупатель и продавец сами, или нанимали риэлтора.
Первый вариант предполагает расширение существующей практики страхования титула и введение здесь единых тарифов и правил, как это работает, например, в отношении ОСАГО. Такая стандартизация позволит снизить стоимость затрат на страхование со стороны граждан, считают риэлторы. Второй способ – это интеграция системы страхования с системой регистрации. Граждане, подающие на регистрацию прав, должны уплачивать небольшой сбор, защищая таким образом переход права собственности. Эти средства аккумулируются в специальном фонде, из которого затем будет выплачиваться компенсация пострадавшим.
Данный проект принципиально правильнее реализовать через страховые компании, полагает Роман Варламов, начальник управления по работе с банками «Ингосстраха». «Прежде всего, страховщики смогут предложить более широкое покрытие - не все убытки связаны с ошибками и недоработками Росреестра. Так же они смогут наработать более полную и вариативную статистику, что позволит делать тарифы для клиентов более доступными», - говорит он.
Сегодня рынок страхования от потери прав собственности (титульное страхование) сформирован в основном в силу требований коммерческих банков о страховании титула в рамках комплексного ипотечного страхования (обязательного условия для получения ипотечного кредита). Впрочем, если раньше, до 2008-2010 годов страхование титула требовалось банками на весь период ипотеки для сделок на вторичном рынке, то сейчас же они обычно просят оформить полис только на 3 года (срок исковой давности) в целях снижения расходов заемщика. В противном случае ставка повышается на 1 пп. Но и такое требование остается не во всех банках - многим достаточно страхования имущества и жизни заемщика.
Цена такого полиса сейчас составляет от 0,15% от стоимости недвижимости. То есть для двухкомнатной квартиры стоимостью 6 млн. рублей ежегодный взнос равен от 9 тыс. рублей. За счет механизма массового страхования стоимость можно существенно удешевить, отмечает Ольга Захарченко, руководитель Северо-Западного дивизиона «Ренессанс страхование». Так, если обратиться к примеру ипотеки, то окажется, что средние тарифы при страховании ипотечных объектов составляют 0,2-0,3%, а без использования ипотеки - 0,4-0,6%.
Однако, как считает генеральный директор страхового общества «Помощь» Александр Локтаев, предлагаемый механизм введения единых тарифов не до конца соответствует реалиям рынка. Количественные оценки возможной степени риска различных сделок с недвижимостью могут сильно отличаться в зависимости от ситуации. В отдельных случаях дополнительно может требоваться обеспечение перестраховочной защиты через привлечение субподрядчиков - перестраховщиков для делегирования части взятых на себя обязательств по крупным проектам. Все это вряд ли позволит создать единую методологическую базу с заранее известной вилкой страховых тарифов, полагает г-н Локтаев.
«Обязательность страхования неминуемо приведет к отсутствию возможности у страховщиков в селекции рисков. Это значит, что нечестные на руку участники рынка недвижимости буду эксплуатировать эту тему в собственных интересах. Так что сделки с непрозрачными объектами недвижимости кто-то из участников рынка все равно вынужден будет страховать», - добавляет Арсен Широян, директор по партнерским продажам страховой компании ERGO.
Формирование же специального компенсационного фонда, по мнению г-на Широяна, еще более сложный механизм, требующий вовлечения государства и способный в конечном счете создать дополнительную нагрузку на бюджет в случае реализации каких-то системных рисков. В РГР напротив говорят, что фонд – более дешевый способ: в среднем взносы в фонд с каждой заключенной сделки могут составлять только 0,1% от стоимости недвижимости. Оба способа, и фонд, и интеграция в систему страхования, можно реализовать удобно для клиента и с минимальных издержек, считает г-жа Захарченко. Александр Локтаев видит идею с созданием единого фонда более оправданной и уже доказавшей свою эффективность по аналогии с механизмом, использованным при модернизации процедуры страхования ответственности застройщиков.
Фонд имущества Петербурга назначил торги по продаже Кузнечного рынка на 14 марта 2018 года. Ставку аренды рыночных площадей власти оценили в 14,4 млн рублей в год. Она и станет стартовой стоимостью актива на аукционе. По мнению экспертов, в процессе торгов она может вырасти на 20-30%.
Общая площадь рынка в Кузнечном переулке,3 составляет 4,8 тыс. кв.м. Но на торги попадут только 4,4 тыс. кв.м. Власти предлагают бизнесу арендовать их на 15 лет. Ставку аренды Кузнечного рынка город оценил в 14,4 млн рублей в год. Она и станет стартовой стоимостью актива на торгах. Таким образом, за 15 лет аренды победитель торгов заплатит минимум 216 млн рублей. Плюс к этому, ему придется вложить еще 295 млн рублей в модернизацию здания рынка.
По условиям договора с городом, не менее 60% площадей должно быть отведено под торговлю (из них не менее 80% – для реализации сельхозпродукции, в том числе по льготным для продавцов ставкам, 10% – под развлекательные объекты, еще 10% – под общепит). Нарушение этой пропорции грозит штрафом в сумме 30% от квартальной платы – «вне зависимости от вины», говорится в извещении о торгах.
Также будущий арендатор должен будет взять на себя обязанности по сохранению здания рынка, которое является памятником и охраняется КГИОП. Кроме того, в течение четырех лет ему предстоит отреставрировать скульптуры на лицевом фасаде здания.
Других требований к бизнесу, который заинтересуется рынком, власти не предъявляют.
Напомним, что летом прошлого года Кузнечный рынок вызвал самый большой интерес у бизнеса на конкурсе идей по преобразованию, который проводил Фонд имущества. В нем приняли участие 16 потенциальных инвесторов. Они предложили шесть вариантов его преобразования. Большинство из них сводится к преобразованию по типу уже проведенной реконструкции Даниловского рынка в Москве. Этот рынок полтора года назад столичные власти передали под управление ресторанного холдинга Ginzaкоторый превратил его в подобие ярмарки, куда люди приходят не столько покупать, сколько развлекаться.
Эксперты считают, что за Кузнечный рынок может развернуться серьезная борьба, которая приведет к росту стартовой стоимости на 20-30%, поскольку запрошенная городом ставка аренды оказалась почти на 25% выше прежней (она составляла 214 рублей за 1 кв.м. в год). «Но она все равно ниже рыночной. А обязательства по реорганизации объекта слишком завышены. Окупаемость проекта будет больше 20 лет, что вряд ли заинтересует инвесторов», - говорит управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar Ольга Шарыгина.
«Интерес инвесторов к торгам может ограничить лишь размер вложений в модернизацию комплекса. Он сопоставим с вложениями в строительство нового объекта такой же площади», - добавляет руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев.
«В случае успеха (а вероятность положительного исхода затеи высока), город получит обновленное за счет инвестора здание, а также увеличит поступления в казну. Инвестор, приводя рынок в порядок, наверняка уделит внимание таким актуальным трендам, как развитие общественного питания и сферы досуга», - говорит руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.
О своем интересе к Кузнечному рынку уже заявляли минимум два крупных инвестора. Это московская компания Zemskiy Group, которая минувшим летом представляла на суд города собственную концепцию преобразования Кузнечного рынка. А также петербургская Fort Group – второй в городе собственник торговых помещений после ХК «Адамант».
Пока представители компаний свои планы по участию в торгах не комментируют.
Бывший арендатор рынка – компания ООО «Кузнечный рынок» (занимала его с 1997 года), тоже может участвовать в торгах. Но компания предпочла обратиться в суд. Она подала сразу несколько исков: оспаривает расторжение договора аренды, отказ города в приватизации объекта по преимущественному праву и передачу его в управление ГБУ «Агентство развития имущественного комплекса». Бывший арендатор требовал запретить аукцион, но суд ходатайства отклонил. Сейчас нет никаких препятствий для проведения торгов, не смотря на судебный флер вокруг актива.
Но риск для потенциального покупателя все-таки остается. «Смысл "преимущественного права выкупа" состоит в преимуществе этого права над всеми иными. Если суд признает право на выкуп и удовлетворит иск, то все результаты торгов и заключённый по их результатам договор аренды, могут быть признаны недействительными, как направленные на воспрепятствование права выкупа», - говорит партнер юридического бюро «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
Справка
В Петербурге около 20 сельскохозяйственных рынков. Они размещаются на площадях, которые арендуют у города. Многие договоры аренды истекли. Для заключения новых нужно проводить аукционы. В ближайшее время Фонд имущества проведет торги по пяти рынкам. В списке, кроме Кузнечного рынка, также Мальцевский, Московский, Ломоносовский и Невский.