Станут ли квартиры «тихой гаванью» в валютном шторме?
Когда в прошлом происходило радикальное снижение курса рубля по отношению к мировым валютам, на начальной стадии это вызывало существенный рост спроса на жилье. Люди стремились «законсервировать» свои накопления и защитить их от обесценивания. Не все эксперты, опрошенные «Строительным Еженедельником», уверены, что в этот раз будет так же.
Директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова отмечает, что недвижимость всегда, особенно в условиях финансовой нестабильности, была и остается самым выгодным ресурсом для сохранения накоплений. «Стоимость жилья неуклонно растет на протяжении многих лет (незначительные колебания, сезонные спады в целом на картину не влияют)», – говорит она.
С ней согласен вице-президент по финансам и экономике Группы RBI Алексей Ефремов. «В условиях падения фондового рынка, роста курса валют, низких процентных ставок по депозитам недвижимость по-прежнему является инструментом сохранения капитала. Спрос на нее может расти», – уверен он.
Пока, по данным директора департамента развития ГК «ПСК» Сергея Мохнаря, снижение рубля не оказало влияния на спрос и цены. «У рынка есть запас устойчивости, и, если показатели в ближайшее время вернутся к значениям до начала снижения, то реакции покупателей и продавцов вообще не будет», – считает он.
А вот руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов говорит, что на минувшей неделе в компании уже увидели некоторый рост спроса. «Отмечается увеличение количества бронирований. Ряд клиентов, у которых есть финансовая возможность, предпочитает вложиться в понятный для них инструмент, избежав обесценивания денег. Кроме того, покупатели, которые планировали приобретение квартиры на более поздний срок, могут начать активнее принимать решение и выходить на сделку уже сейчас», – говорит он.
Впрочем, Сергей Мохнарь тоже убежден, что если валютная буря продолжится, это вызовет рост спроса. «Если же доллар за 70–75 – это новая реальность, то спрос на недвижимость пойдет вверх, безусловно. Уже через две-три недели. И в первую очередь вырастет число инвестиционных сделок с недвижимостью в перспективных локациях и с апартаментами», – считает он.
Директор по развитию, партнер маркетплейса «М2Маркет» Роман Строилов тоже считает, что скачок курсов случился совсем недавно и население еще в раздумьях, что делать. Он напоминает также, что для сохранения рублевых накоплений квадратные метры все еще подходят, а вот заработать на этом уже не выйдет. «После перехода на эскроу стоимость жилья достигла пика покупательских возможностей, потому вложения в недвижимость с целью заработка уже не выглядят столь привлекательными», – полагает он.
Эксперты видят и другие препятствия тому, чтобы люди активно вкладывались в жилье. «Сама по себе покупка недвижимости, конечно, хорошая инвестиция. При этом надо понимать, что это товар с низкой ликвидностью. Если что-то пойдет не так, например, рынок недвижимости тоже начнет падать, то жилье начнет дешеветь, а быстро выйти из данного вложения будет сложно», – отмечает генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.
«Важно помнить опыт прошлых лет. Когда валюта падает – люди начинают «скидывать» ее и вкладываться в недвижимость. Когда валюта растет – население, как правило, старается закупиться валютой, поэтому застройщикам важно подготовиться к непростым временам», – добавляет Роман Строилов.
При этом, вне зависимости от развития ситуации, большинство специалистов не видит перспектив для снижения цен на жилье. «Общая рыночная реакция будет заключаться в фиксации цен или в их росте, если спрос повысится. В случае резкого увеличения покупательской активности в Петербурге возможно удорожание «квадрата» в комфорт-классе – на 2–3%, в бизнес-классе – на 4–8%», – считает Сергей Мохнарь.
«Цены продолжат расти в рамках финансовых моделей застройщиков, в соответствии со строительной готовностью», – прогнозирует Роман Строилов. По мнению Надежды Калашниковой, подорожание будет иметь в основном другие причины. «Связан этот рост в первую очередь с тем, что в течение года-двух все проекты, строящиеся по старым правилам, будут завершены. Строительство будет вестись только при помощи проектного финансирования. Следовательно, для застройщиков деньги станут дороже, что негативно отразится и на цене конечного продукта», – говорит она, добавляя, впрочем, что из-за падения курса рубля станут дороже импортные материалы и техника, что также повлияет на цену.
Николай Пашков подчеркивает, что каждый кризис отличается от предыдущих. «Сейчас очень много факторов неопределенности. Не секрет, что львиная доля покупок жилой недвижимости поддерживалась дешевевшей ипотекой. Если сейчас Центробанк начнет поднимать ключевую ставку, то, естественно, ставки по ипотеке также пойдут вверх, в результате начнет сужаться база покупательского спроса. Кроме того, все понимают, что покупать недвижимость в кредит в условиях кризиса и неопределенности – это довольно нерациональное решение», – отмечает он.
Мнение
Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК «ПСК»:
– Высказывание Виталия Мутко о возможном повышении ставок по ипотеке сразу увеличило количество заключаемых договоров с ипотекой в разы. Это тенденция прошлой недели – рост спроса на ипотеку в два раза.
В Петербурге будет создан первый в стране Парк безопасности. Активное участие в реализации проекта SAFECON принимают НОСТРОЙ и СПбГАСУ.
Девиз «Безопасность, высокий профессионализм и эффективность на строительных площадках» – отражает одно из основных направлений деятельности Правительства России в области развития системы охраны труда, как составной части государственной программы, направленной на сохранение жизни и здоровья работающего населения. Парк безопасности – проект, реализуемый в рамках данного направления.
Цель и аудитория
Масштаб профессиональных рисков в строительной отрасли в целом по стране остается одним из самых значительных. Отметим, что проблемам обеспечения безопасности для человека на строительных площадках города Правительство Санкт-Петербурга уделяет особое внимание, так что в связи с реализацией требований стратегии появление Парка станет большим подспорьем.
Взаимодействие Комитета НОСТРОЙ по страхованию, охране труда и финансовым инструментам строительного рынка во главе с его председателем, координатором НОСТРОЙ по СЗФО Никитой Загускиным и Санкт-Петербургским государственным архитектурно-строительным университетом в данном направлении началось в 2017 году.
Основная целевая аудитория проекта – профессорско-преподавательский состав, студенты и учащиеся профильных учебных заведений, специалисты по охране труда, представители властных структур и работники строительных компаний.
Планируется, что обучение в Парке безопасности поможет снизить уровень травматизма на стройке, окажет существенное влияние на рост производительности труда, позволит достичь более высоких показателей в ходе реализации государственной программы жилищного и промышленного строительства.
Из-за недостаточной подготовки кадрового состава, а именно – использования традиционных методов подготовки по курсу безопасности (плакаты, слайды, фильмы и т. д.) и отсутствия возможностей устранения факторов опасного поведения на рабочем месте – человеческий фактор продолжает быть определяющим в причинах несчастных случаев в отрасли.
Парк безопасности дает возможность, используя новейшие информационные и обучающие технологии, полностью погрузиться в реальность строительного процесса на площадке и ощутить на практике возможные риски и опасности.
В этом убедились представители Комитета НОСТРОЙ совместно с представителями саморегулируемых организаций по СЗФО, СПбГАСУ и приглашенными специалистами по охране труда строительных организаций Санкт-Петербурга и Ленинградской области, которые лично прошли вводный курс правил охраны труда и нахождения на строительных объектах в действующем в Финляндии Парке безопасности в Эспоо.
Обучение и география
В Петербурге Парк разместится на базе основной образовательной организации Северо-Западного региона России, осуществляющей подготовку специалистов для строительной отрасли, – СПбГАСУ.
В цокольном этаже площадью 602,1 кв. м и во дворе учебного корпуса, площадь которого составляет 215 кв. м, будет создана специальная учебная среда, а обучение будет вестись по программам, обеспечивающим подготовку в данной реальности. Обучающие пакеты будут состоять из специально подготовленных моделей рабочих мест, с представлением на них травмоопасных ситуаций, в основу которых положено использование возможностей развития устойчивой психологически негативной реакции работников на факторы производственной опасности.
В Комитете по страхованию, охране труда и финансовым инструментам строительного рынка НОСТРОЙ считают, что подобный способ «погружения в реальность» позволит кадровому составу поднять свой уровень безопасности на рабочих местах, сформировать уважительное отношение к жизни и здоровью, а также повысить культуру собственной безопасности при выполнении трудовой функции.
Этапы реализации
Как пояснили организаторы проекта, реализация пройдет поэтапно с 2018 по 2020 год.
Сначала будет разработана стратегия подготовки с использованием инсталляций конкретных ситуаций на рабочих местах, затем опробован пилотный проект, и далее – создана модель дальнейшего развития подготовки по охране труда с использованием обучающих пакетов по различным видам работ: от земляных до работ с сосудами высокого давления.
В настоящее время эксперты СПбГАСУ проводят исследования в рамках подготовительного этапа. Комитет НОСТРОЙ выступает в роли связующего звена между университетом, строительными компаниями и Рострудом, оказывая методическую и организационную поддержку.
Справка
Строительство Парка безопасности будет реализовано в рамках гранта Евросоюза на территории СПбГАСУ по адресу: Санкт-Петербург, пер. Бойцова, д. 5.
Мнение
Никита Загускин, председатель Комитета НОСТРОЙ по страхованию, охране труда и финансовым инструментам строительного рынка, координатор НОСТРОЙ в СЗФО:
– Повышение уровня безопасности на строительных объектах – непростая, но очень важная задача. Рассчитываем, что опыт наших финских коллег позволит нам создать эффективный инструмент для ее решения. Создание аналогичного Парка безопасности в Санкт-Петербурге поможет не только снизить количество несчастных случаев на стройплощадках, но и значительно ускорить процесс формирования работоспособной системы охраны труда в нашей отрасли.
Виталий Цаплин, зав. кафедрой техносферной безопасности СПбГАСУ, к. в. н., академик МАНЭБ:
– Традиционные приемы обучения последствиям опасного поведения не оказывают достаточного влияния на психологию человека в части привития ему чувства опасности. Исправить сложившуюся ситуацию поможет модернизация системы образования, в которую будут внесены инновационные изменения и реализован комплексный подход, учитывающий и психологическое воздействие, и воздействие на сознание. Хороший пример такого подхода – система подготовки кадров в Финляндии, ряд аспектов которой предполагается использовать в нашем проекте. Специально подготовленные модели рабочих мест с представленными на них травмоопасными ситуациями и моделями правильного поведения при выполнении строительных работ дадут возможность достичь устойчивой психологически негативной реакции работников на факторы производственной опасности, развить компетенции безопасного труда на рабочем месте.
Кстати
На 90% –
снизилось количество происшествий на строительных объектах Финляндии с 2005 по 2018 годы, по данным Парка безопасности города Эспоо.
Суды различных инстанций принимают взаимоисключающие решения по пролонгации договоров между ООО «СПб Реновация» и Комитетом имущественных отношений Смольного (КИО) о реновации петербургских кварталов «хрущевок». Со вторым оператором программы – компанией «Воин-В» – ситуация еще менее понятная.
10 декабря 2018 года Тринадцатый апелляционный арбитражный суд Санкт-Петербурга утвердил мировое соглашение между КИО и «СПб Реновацией» о продлении на 10 лет трех соглашений о развитии застроенных территорий. Речь идет о договорах № 05/РЗТ-05096 от 25.01.2010, № 06/Р-03235 от 28.01.2010 и № 04-РЗТ02940 от 29.01.2010. Поскольку в августе был пролонгирован договор № 21/Р000001 от 25.01.2010, было объявлено, что все четыре соглашения по программе реновации, заключенные сторонами, будут действовать до 2029 года.
Интересно то, что и в КИО, и в компании привлечение Фемиды называют, по сути, формальностью. «Такие договоры, согласно действующему законодательству, не подлежат продлению без торгов, поэтому было принято решение решить данный вопрос в судебном порядке», – говорят в ведомстве. «Обращение в суд было единственным способом продления договора о развитии застроенных территорий в рамках правового поля, – соглашаются в «СПб Реновации». – И город, и мы солидарны в том, что программа реновации необходима Петербургу».
В итоге в ходе рассмотрения судебного спора с между КИО и компанией были достигнуты договоренности о заключении мирового соглашения. Суд апелляционной инстанции данное мировое соглашение утвердил. Казалось бы, вопрос закрыт.
Впрочем, очевидно, что «закрыт» он вполне условно. Дело в том, что из-за непрерывно меняющегося законодательства в сфере градостроительства, с 2008 года, когда была утверждена программа сноса «хрущевок», требования настолько ужесточились, что на большинстве из выбранных под реновацию территорий начать ее просто юридически неневозможно. «Мы намерены уложиться в указанные сроки (до 2029 года). Но все участники программы понимают, что для ее успешного завершения нужны шаги законодательного характера. Надеемся, что в этом направлении будет вестись более активная деятельность», – отметили в «СПб Реновации».
Однако уже 13 декабря стало известно, что Арбитражный суд Петербурга отменил принятое в конце августа решение по пролонгации договора № 21/Р000001 от 25.01.2010. Суд, таким образом, удовлетворил кассационную жалобу Федеральной антимонопольной службы, которая считает, что продление соглашений по реновации без проведения новых торгов нарушает законодательство. По другим договорам ведомство занимает ту же позицию, а это означает, что судебные споры продолжатся.
«Во-первых, необходимо дождаться мотивировочной части решения суда. Во-вторых, у компании есть право на обжалование его в Верховном суде. В-третьих, в случае окончательного проигрыша решение о дальнейшей реализации программы будет приниматься Правительством Петербурга», – так прокомментировали новости в КИО. В «СПб Реновации» подчеркнули: «Рассматривалось исключительно участие ФАС в качестве стороны в процессе. Дело направлено на рассмотрение в первую инстанцию с участием ФАС, что позволит подтвердить отсутствие нарушений антимонопольного законодательства».
Впрочем, есть еще и второй оператор программы реновации – ООО «Воин-В». Недавно Арбитражный суд СЗФО отказал девелоперу в пересмотре определения кассационной инстанции, которая не согласилась утвердить мировое соглашение между ним и КИО. Причины разных вердиктов в отношении двух компаний не ясны. В КИО говорят о единой позиции ведомства при переговорах с обоими операторами. «С «Воин-В» были достигнуты аналогичные договоренности, но суд не утвердил мировое соглашение. В настоящее время компанией подана жалоба в Верховный суд», – сообщили в комитете.
Таким образом, судьба программы реновации в Петербурге остается пока в руках Фемиды.