«Невская ратуша» – территория деловых людей
В центре Санкт-Петербурга продолжается реализация масштабного проекта – делового кластера «Невская ратуша». Завершена первая очередь, комитеты городской администрации заселились в главный корпус; началось возведение второй.
«Невская ратуша» расположилась в Дегтярном переулке и на Новгородской улице, на бывшей территории Рождественского трамвайного парка. Проект инициировало Правительство Петербурга, чтобы разместить комитеты, разбросанные по всему городу, в одном здании. Впрочем, ряд структур администрации и по сей день пребывает по прежним адресам.
Выполненное из цветных камней изображение герба города размером 5 на 6 м, размещенное на главном корпусе, наглядно демонстрирует принадлежность проекта к власти.
Концептуальный подход
Проект разработали мастерские именитых архитекторов Сергея Чобана и Евгения Герасимова – тандем выиграл международный конкурс на проектирование объекта. Парадное здание городской администрации (собственно, ратуши) – центр, от которого лучами расходятся остальные корпуса. В центре – пешеходная площадь.
Внутри главного корпуса проектировались светопрозрачная смотровая площадка на 25 человек и телестудия. Внутренний двор планировался как атриум с панорамным лифтом в центре. В середине площади расположен фонтан. Концепция предполагает некую открытость власти для горожан – здесь запроектированы общественные пространства, открытые для всех первые этажи.
Общими усилиями
Масштабный проект не мог обойтись без большого количества участников. Помимо большой группы архитекторов, проектированием отдельных частей занимались другие компании. Так, проектирование подземной части комплекса выполнила компания «Петер-ГИБ».
Демонтаж зданий выполнялся под надзором ООО «Ассоциация по сносу зданий», затем – ООО «Петроэкология Северо-Запад». Управляла проектом структура финансового партнера проекта, банка ВТБ, – ЗАО «ВТБ-Девелопмент».
Генподряд получила компания «СМУ-2». Нулевой цикл выполнял «Карст», «ВЭЛКО-2000» обеспечила устройство фасадов, ГК «Беатон» – поставку бетона, «Ростелеком» – строительство коммуникаций, «Алпро» – создание комплекса инженерно-технических средств охраны, компания «Инвар» – поставки электроэнергии, «Сардис» – работы с натуральным камнем, и т. д. В общей сложности на объекте работали несколько десятков компаний.
Строительство в исторической части города обусловило применение щадящих технологий. Так, шпунтовое ограждение от Arcelor обладало повышенной жесткостью. Свайное поле было подготовлено по технологии буронабивных свай Foundex.
Главный корпус получил Золотой сертификат российского стандарта экологического строительства, а также сертификат GREEN ZOOM – в строительстве применялись «зеленые» технологии. В частности, энергосберегающее остекление. По расчетам, затраты на эксплуатацию должны снизиться на четверть.
Инженерные нюансы
В комплексе обеспечена современная инженерная «начинка» – скоростные лифты KONE, системы кондиционирования Carrier, системы вентиляции AL-KO, автономная газовая котельная.
Образ парадного Петербурга помогают формировать фасадные решения ратуши. Главный фасад здания, выходящий на Новгородскую улицу, оформлен протяженной колоннадой из 16 круглых колонн высотой 30 м. Колоннада отстоит от наружной стены на 6 м и накрыта козырьком из стекла и каменных балок. Фасад, выходящий во внутреннюю часть, также имеет колоннаду – уже из 22 колонн.
При строительстве главного корпуса использовано обильное остекление, облицовка натуральным камнем. Применена система двухслойного навесного фасада Double skin, что позволяет отнести фасад в разряд уникальных – по энергоэффективности и звукоизоляции.
Наружное остекление многослойно. Большие стеклянные площади заставляют воспринимать здание как нечто легкое и воздушное.
Уникальным считается купол на главном корпусе в виде летающей тарелки. Это самая высокая точка «Невской ратуши» – 55 м. Купол образован дюжиной стальных криволинейных рам разного сечения. Остекление средней части купола выполнено стеклопакетами с подогревом, что позволяет сохранять прозрачность в сыром петербургском климате. При этом по периметру расположены гнутые стекла. Остекление верхней части купола сделано из солнцезащитного стекла, зона смотровой площадки – из просветленного.
Очередь второй очереди
В январе 2018 года «ВТБ Девелопмент», которая курировала проект «Невская ратуша», передала его реализацию столичной компании «Галс-Девелопмент».
Девелопер участвовал в проекте еще с 2010 года, когда было подписано кредитное соглашение с ВТБ на 80 млн долларов. Эти средства пошли на приобретение 50% акций ЗАО «Эквивалент», владельца ЗАО «М», заказчика «Невской ратуши».
В августе 2019 года «Галс-Девелопмент» объявил о старте строительства второй очереди. В ее составе– пять офисных зданий класса А (высотой 9–11 этажей) и двухэтажный подземный паркинг на 1389 машино-мест. Причем три офисных центра возводятся под конкретных заказчиков по схеме build-to-suit.
Общая площадь недвижимости составит 164 тыс. кв. м. Объем инвестиций во вторую очередь, по некоторым оценкам, составит примерно 17 млрд рублей.
Два офисных центра (первый этап очереди) планируется завершить в III квартале 2022 года. Срок сдачи всей очереди намечен на 2024 год.
Мнения
Иван Зуев, вице-президент компании «Галс-Девелопмент»:
– Наша компания продолжает активно работать над развитием делового квартала «Невская Ратуша». Одна из ключевых задач – сохранение единой архитектурной концепции проекта и его функциональности. Привлечение крупного партнера, архитектора Евгения Герасимова, позволит нам сохранить баланс и превратить столь масштабный проект в настоящее украшение Петербурга и средоточие деловой активности города.
Евгений Герасимов, руководитель мастерской «Евгений Герасимов и партнеры»:
– Это уникальный и весьма значимый для города объект, как с точки зрения градостроительства, так и с точки зрения архитектуры. Проект уже успел стать абсолютным драйвером развития данной локации, а также знаковым и любимым местом для жителей Петербурга.
Научно-производственное предприятие «Буревестник» начинает переезд в особую экономическую зону «Новоорловская». Участок компании на Охте будут продавать на аукционе под жилищную застройку. Эксперты оценивают землю «Буревестника» в 2–2,5 млрд рублей.
Предприятие «Буревестник», входящее в алмазодобывающий холдинг «Алроса», завершило реорганизацию и в ближайшее время начнет переезд из центра Санкт-Петербурга на новые площади, специально построенные для него в ОЭЗ «Новоорловская». При этом завод надеется сохранить роль ведущего отечественного производителя рентгеновской аппаратуры для промышленных и научных целей и даже усилить свои позиции.
О скором переезде «Буревестника» с Малоохтинского проспекта, 68, где он занимает участок площадью около 4,4 га, сообщил гендиректор предприятия Владимир Цветков. По его словам, переезд должен закончиться не позже ноября. «Освободившийся в результате участок у моста Александра Невского будет продан. Мы планируем реализовать его по частям. Отдельно будет продана территория со зданиями и сооружениями, находящаяся в собственности НПП «Буревестник». И отдельно – часть здания под аренду на арендованном же до 2049 года участке. Так мы надеемся привлечь больше потенциальных инвесторов», – сообщил он.
Стоимость, по которой будут продавать землю «Буревестника», Владимир Цветков не раскрыл. По его словам, ее определит аукцион. А площадкой для торгов, скорее всего, станет Российский аукционный дом, с которым уже идут соответствующие переговоры.
Зонирование участка «Буревестника» по Правилам землепользования и застройки уже позволяет строить жилье – покупателю не нужно будет заниматься переводом промышленного актива под иную функцию. Очищать территорию также не придется – по результатам экологических изысканий, техногенных загрязнений на участке не обнаружено.
По оценке экспертов Knight Frank St Petersburg, участок может стоить около 2–2,2 млрд рублей. Среди его преимуществ они отмечают близость к центру, пешеходную доступность метро, а также хорошие видовые характеристики. По мнению руководителя отдела финансовых рынков и инвестиций IPG.Estate Александра Волошина, участок может стоить дороже – до 2,5 млрд рублей. «Он обеспечен инженерией и подходит для реализации крупного проекта – до 100 тыс. кв. м недвижимости, включая общественно-деловую застройку», – отмечает он.
Кстати
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в Красногвардейском районе Петербурга сейчас строится 13 жилых комплексов (без учета очередей) общей площадью 570 тыс. кв. м, а в продаже находится 253 тыс. кв. м (5% от общего предложения в Петербургской агломерации). В том числе в районе Охты, где находится «Буревестник», – строится 80 тыс. кв. м, а продается – 36 тыс. «Средняя стоимость «квадрата» массового сегмента жилья при стопроцентной оплате в этом районе составляет 93 тыс. рублей, что на 6,6% ниже среднего городского уровня. А на Охте жилье стоит дороже – в среднем 123,2 тыс. рублей за 1 кв. м», – говорит руководитель центра Ольга Трошева.
Девелопер проблемного жилого комплекса «Силы Природы», который до сих пор предпочитает оставаться неизвестным, заручился поддержкой Правительства Ленинградской области и соседа по площадке. Воодушевились даже ожидающие своих квартир по шесть лет дольщики.
Компания О2 Group начала реализацию проекта эконом-класса «Силы Природы» еще в 2013 году. На территории в 32 га между рекой Охта, шоссе в Лаврики и железной дорогой должны были появиться девять домов суммарной жилой площадью в 342 тыс. кв. м, три детских сада, школа, четыре паркинга. Однако в апреле 2016 года стройка встала. О2 потеряла право аренды на 24 га. К этому моменту было продано около 2,5 тыс. квартир первой и второй очередей проекта, каждая из которых состоит из двух домов.
В отношении застройщика первой очереди «Сил Природы» – ЖСК «Муринское-1» – началась процедура наблюдения, однако в О2 уверяют, что завершению проекта это не мешает, более того – компания надеется вообще избежать банкротства.
Реализация проекта возобновилась только в мае 2018 года, когда О2 нашла нового инвестора, однако его имя до сих пор держится в секрете. Аноним провел ребрендинг второй очереди проекта, сделав ее самостоятельным проектом – ЖК «Ромашки». Его застройщиком выступает ООО «Романтика». По планам компании, к 30 июня 2020 года будут построены два каскадных корпуса переменной этажности (15-18 этажей) на 2470 квартир.
О2 Group долго ждала приезда губернатора на стройплощадку, так как у дольщиков не было уверенности в том, что правительство поддерживает такой путь завершения проекта. Новый инвестор не признается, однако такие сомнения, скорее всего, были и у него. Визит Александра Дрозденко воодушевил всех. Кроме того, можно предположить, что, по крайней мере, правительству имя нового инвестора все-таки известно.
«Мы предлагали О2 свой вариант завершения проекта, но они решили достроить его сами. Ну так стройте, никто не мешает. Главное, не молчите. Если у вас есть проблемы, приходите в правительство, и мы вместе все решим», – сказал Александра Дрозденко, обращаясь к представителям инвестора и О2 Group.
О возможных проблемах тут же рассказали дольщики проекта, которые также были приглашены на стройплощадку. На данный момент наиболее остро стоит вопрос подключения двух домов к инженерным сетям. Девелопер обещает, что строительство первого корпуса завершится уже в декабре этого года, а второго – в июле 2019-го, а значит, вопрос с водоснабжением и водоотведением необходимо решать срочно.
Представитель анонимного инвестора Анатолий Соболев отметил, что решить проблему могут уже проложенные инженерные сети ЖК «Тридевятое царство», который группа компаний «УНИСТО Петросталь» возводит неподалеку. «Если компания пойдет нам навстречу, то дома будут подключены к сетям примерно на четыре месяца раньше, чем планировалось. Кроме того, это обойдется значительно дешевле, а сэкономленные средства мы направим на строительство второго корпуса», – сообщил он.
У Александра Дрозденко возражений по данному вопросу не было: «Если договоритесь со всеми сторонами процесса, то замечательно», – отметил он, сразу поручив замглавы Правительства Ленобласти Михаилу Москвину включиться в переговоры.
Генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев рассказал, что подобные разговоры идут уже около года, однако окончательное решение пока не принято. «На наш взгляд, технологическая возможность существует, но для реализации проекта нашего согласия мало. Требуется участие поставщиков, которые там работают, а также УК «Мурино» и местной администрации, ведь необходимы перепроектирование и пересогласование проекта. Это очень серьезный план мероприятий, который надо разработать и утвердить», – подчеркнул он.
Что касается непосредственно строительства ЖК «Силы Природы», то Анатолий Соболев утверждает, что работы идут строго по графику, поэтому озвученные ранее сроки ввода домов в эксплуатацию остаются актуальными: январь-февраль 2019 года – первый корпус; и август – второй.
Александра Дрозденко, однако, смутило малое количество рабочих и техники на стройплощадке. Кроме того, компания до сих пор не представила дорожную карту проекта, поэтому проследить график выполнения работ на объекте невозможно. «Мы подготовим дорожную карту к 3 сентября», – пообещал губернатору Анатолий Соболев.
В завершение визита глава региона отметил, что пока причин не доверять новому анонимному девелоперу проекта у Правительства Ленобласти нет.