«Невская ратуша» – территория деловых людей
В центре Санкт-Петербурга продолжается реализация масштабного проекта – делового кластера «Невская ратуша». Завершена первая очередь, комитеты городской администрации заселились в главный корпус; началось возведение второй.
«Невская ратуша» расположилась в Дегтярном переулке и на Новгородской улице, на бывшей территории Рождественского трамвайного парка. Проект инициировало Правительство Петербурга, чтобы разместить комитеты, разбросанные по всему городу, в одном здании. Впрочем, ряд структур администрации и по сей день пребывает по прежним адресам.
Выполненное из цветных камней изображение герба города размером 5 на 6 м, размещенное на главном корпусе, наглядно демонстрирует принадлежность проекта к власти.
Концептуальный подход
Проект разработали мастерские именитых архитекторов Сергея Чобана и Евгения Герасимова – тандем выиграл международный конкурс на проектирование объекта. Парадное здание городской администрации (собственно, ратуши) – центр, от которого лучами расходятся остальные корпуса. В центре – пешеходная площадь.
Внутри главного корпуса проектировались светопрозрачная смотровая площадка на 25 человек и телестудия. Внутренний двор планировался как атриум с панорамным лифтом в центре. В середине площади расположен фонтан. Концепция предполагает некую открытость власти для горожан – здесь запроектированы общественные пространства, открытые для всех первые этажи.
Общими усилиями
Масштабный проект не мог обойтись без большого количества участников. Помимо большой группы архитекторов, проектированием отдельных частей занимались другие компании. Так, проектирование подземной части комплекса выполнила компания «Петер-ГИБ».
Демонтаж зданий выполнялся под надзором ООО «Ассоциация по сносу зданий», затем – ООО «Петроэкология Северо-Запад». Управляла проектом структура финансового партнера проекта, банка ВТБ, – ЗАО «ВТБ-Девелопмент».
Генподряд получила компания «СМУ-2». Нулевой цикл выполнял «Карст», «ВЭЛКО-2000» обеспечила устройство фасадов, ГК «Беатон» – поставку бетона, «Ростелеком» – строительство коммуникаций, «Алпро» – создание комплекса инженерно-технических средств охраны, компания «Инвар» – поставки электроэнергии, «Сардис» – работы с натуральным камнем, и т. д. В общей сложности на объекте работали несколько десятков компаний.
Строительство в исторической части города обусловило применение щадящих технологий. Так, шпунтовое ограждение от Arcelor обладало повышенной жесткостью. Свайное поле было подготовлено по технологии буронабивных свай Foundex.
Главный корпус получил Золотой сертификат российского стандарта экологического строительства, а также сертификат GREEN ZOOM – в строительстве применялись «зеленые» технологии. В частности, энергосберегающее остекление. По расчетам, затраты на эксплуатацию должны снизиться на четверть.
Инженерные нюансы
В комплексе обеспечена современная инженерная «начинка» – скоростные лифты KONE, системы кондиционирования Carrier, системы вентиляции AL-KO, автономная газовая котельная.
Образ парадного Петербурга помогают формировать фасадные решения ратуши. Главный фасад здания, выходящий на Новгородскую улицу, оформлен протяженной колоннадой из 16 круглых колонн высотой 30 м. Колоннада отстоит от наружной стены на 6 м и накрыта козырьком из стекла и каменных балок. Фасад, выходящий во внутреннюю часть, также имеет колоннаду – уже из 22 колонн.
При строительстве главного корпуса использовано обильное остекление, облицовка натуральным камнем. Применена система двухслойного навесного фасада Double skin, что позволяет отнести фасад в разряд уникальных – по энергоэффективности и звукоизоляции.
Наружное остекление многослойно. Большие стеклянные площади заставляют воспринимать здание как нечто легкое и воздушное.
Уникальным считается купол на главном корпусе в виде летающей тарелки. Это самая высокая точка «Невской ратуши» – 55 м. Купол образован дюжиной стальных криволинейных рам разного сечения. Остекление средней части купола выполнено стеклопакетами с подогревом, что позволяет сохранять прозрачность в сыром петербургском климате. При этом по периметру расположены гнутые стекла. Остекление верхней части купола сделано из солнцезащитного стекла, зона смотровой площадки – из просветленного.
Очередь второй очереди
В январе 2018 года «ВТБ Девелопмент», которая курировала проект «Невская ратуша», передала его реализацию столичной компании «Галс-Девелопмент».
Девелопер участвовал в проекте еще с 2010 года, когда было подписано кредитное соглашение с ВТБ на 80 млн долларов. Эти средства пошли на приобретение 50% акций ЗАО «Эквивалент», владельца ЗАО «М», заказчика «Невской ратуши».
В августе 2019 года «Галс-Девелопмент» объявил о старте строительства второй очереди. В ее составе– пять офисных зданий класса А (высотой 9–11 этажей) и двухэтажный подземный паркинг на 1389 машино-мест. Причем три офисных центра возводятся под конкретных заказчиков по схеме build-to-suit.
Общая площадь недвижимости составит 164 тыс. кв. м. Объем инвестиций во вторую очередь, по некоторым оценкам, составит примерно 17 млрд рублей.
Два офисных центра (первый этап очереди) планируется завершить в III квартале 2022 года. Срок сдачи всей очереди намечен на 2024 год.
Мнения
Иван Зуев, вице-президент компании «Галс-Девелопмент»:
– Наша компания продолжает активно работать над развитием делового квартала «Невская Ратуша». Одна из ключевых задач – сохранение единой архитектурной концепции проекта и его функциональности. Привлечение крупного партнера, архитектора Евгения Герасимова, позволит нам сохранить баланс и превратить столь масштабный проект в настоящее украшение Петербурга и средоточие деловой активности города.
Евгений Герасимов, руководитель мастерской «Евгений Герасимов и партнеры»:
– Это уникальный и весьма значимый для города объект, как с точки зрения градостроительства, так и с точки зрения архитектуры. Проект уже успел стать абсолютным драйвером развития данной локации, а также знаковым и любимым местом для жителей Петербурга.
Под удар попадут многочисленные алкомаркеты, которые активно заселяют первые этажи новостроек региона.
Губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко предложил органам местного самоуправления и жителям региона самостоятельно определять на каком расстоянии от жилых домов и образовательных учреждений можно торговать алкоголем. Но минимальный «радиус трезвости» в регионе определен в 50 метров. Кроме того, алкомаркеты скоро перестанут торговать своей продукцией в розлив в ночные часы. Соответствующие изменения в областной закон, должны в ближайшее время рассмотреть депутаты Законодательного собрания.
«В последние годы магазины розничной продажи алкоголя стали также торговать своей продукцией по ночам, маскируясь под общепит. От местных жителей поступает много жалоб по этому поводу. Решать эту проблему необходимо комплексно. Уверен, что подготовленные законодательные инициативы будут поддержаны как на региональном, так и на федеральном уровне. Тем более, что следующий год в Ленобласти пройдет под девизом здорового образа жизни», — пояснил инициативу Александр Дрозденко.
Эксперты говорят, что идея, по сути, хорошая. Но все зависит от того, как ее будут реализовывать на местах.
«Вопрос о «радиусе трезвости» возникает постоянно. Его то увеличивают, то уменьшают. И единого мнения о его размере нет. В соседнем Петербурге, например, в зависимости от муниципалитета радиус может быть и 15, и 30, и 50 метров. Причем требования закона о «радиусе трезвости» бизнес постоянно нарушает. И часто не может поступить иначе. Допустим, открывается детская студия в доме, и теоретически соседний магазин, где торгуют спиртным, должен лишаться лицензии. Но обычно этого не происходит. Все условно», - говорит эксперт алкогольного рынка Максим Черниговский.
«Кроме алкомаркетов от этой инициативы могут пострадать и обычные продуктовые магазины, в которых алкопродукция обеспечивает до 30%-40% от выручки. В целом же доля продуктовых магазинов в стритритейле достигает 25%. Поэтому проблемы у владельцев помещений будут существенные. Скорее всего, ставки из-за этого снизятся на 10-15%», - считает коммерческий директор Docklands development Екатерина Запорожченко.
Эксперты считают, что все эти меры, которые власти анонсируют как заботу о здоровье нации, на самом деле, просто популизм. «Установка «радиуса трезвости» не может решить проблему алкоголизации нашего народа. У нас одно из самых жестких законодательств в области обращения с алкоголем. Но при этом один из самых высоких показателей алкогольной зависимости среди подростков и один из самых больших в мире рынков контрафактного спиртного — на душу населения приходится 6-7 литров разных суррогатов при потреблении 20 литров нормальной водки в год. А почему? Потому что, запрещая что-то на легальном рынке, мы провоцируем развитие серых схем», - говорит Максим Черниговский.
«Подобные инициативы вызывают раздражение у работающих жителей, так как в ряде случаев просто лишают их возможности купить алкоголь для праздника в удобное время. При этом они никаким образом не сдерживают возможности приобретения спиртного алко-зависимыми людьми. Вопрос не в том, как ограничить, а в том, как контролировать. Даже сейчас иногда не действует запрет на продажу алкоголя в 50-метровой зоне от образовательных учреждений, хотя это проверить легко. Если же запретить продажу в 50-метровой зоне от жилых домов в течение всего дня (хотя об этом не идет речь полноценно), тогда не останется ничего, кроме отдельно стоящих гипермаркетов или ларьков вдоль автодорог», - отмечает руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев.
Напомним, что сейчас «радиус трезвости» в каждом регионе устанавливают его власти. Он может колебаться от 10 до 300 метров. Но в основном за основу берут максимальное расстояние. И нередко при этом в регионах возникают коррупционные истории. Но этой осенью Минпромторг РФ предложил правительству уменьшить «радиус трезвости» до максимальных 50 метров для школ и детских садов. А для медицинских учреждений, спортивных и культурных объектов предлагают сделать радиус от 20 до 50 метров.
Законопроект «О статусе апартаментов» внесен в Госдуму. Депутаты рассмотрят его в ближайшее время. Документ должен навести порядок на рынке самого молодого сегмента коммерческой недвижимости России, где пока, из-за пробелов в законе, очень много проблем.
Законопроект «О статусе апартаментов» разработали эксперты столичного Института экономики города. Задач у этого документа две – навести порядок в сегменте апартаментов и создать базу для его дальнейшего развития. В нем разграничивают понятия «многофункциональный дом», «жилые апартаменты» и «нежилые апартаменты» (их можно использовать «для деловых, административных, торговых и культурно-бытовых нужд», а не для жизни).
Как сказано в пояснительной записке к документу, он предполагает внести изменения в действующие Жилищный, Градостроительный и Земельный кодексы РФ, которые позволят, во-первых, определить юридический статус уже построенных апартаментов и зданий с апартаментами; во-вторых, сформировать правовые условия для восстановления нарушенных жилищных прав граждан, проживающих в апартаментах; в-третьих, установить правовое регулирование в этой сфере и ввести раздельное зонирование жилых зон (с многоквартирными домами и другими жилыми объектами) и зон, допускающих смешанное использование (общественно-деловых зон).
В настоящее время с точки зрения закона апартаменты не являются жилыми помещениями. Закон это поправит, что особенно важно для Москвы, где апартаменты в последние годы строили без оглядки на какие-либо нормы – даже в промзонах. И без соответствующих корректировок закона люди это «псевдожилье» легализовать не могут, хотя живут там постоянно.
Участники рынка приветствуют появление этого документа. «В связи с разнообразием проектов, имеющих одинаковый статус, и с отсутствием точного определения понятия «апартаментов» в законодательстве было много открытых вопросов, различных трактовок и неясностей. Теперь проекты, которые были построены для целей постоянного проживания, получат статус жилья, решится вопрос с регистрацией, будет понятна налоговая ставка и размер коммунальных платежей. А застройщики, которые прибегали к уловке строительства апартаментов с целью ухода от обеспечения социальной инфраструктурой, положенной для жилья, потеряют такую возможность. Апартаменты будут строиться и использоваться по назначению, и там, где положена социальная инфраструктура, она будет создаваться», – говорит директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg Екатерина Немченко.
«Любые законы, которые устанавливают единые правила игры на рынке, идут ему на благо. Нас, впрочем, это не коснется. Мы прошли сертификацию как гостиница», – говорит коммерческий директор ГК Docklands development Екатерина Запорожченко.
«Прозрачное законодательство и понятное регулирование всегда полезно и для застройщиков, и для их клиентов. Но постоянные изменения затрудняют реализацию проектов. Все заинтересованы в развитии отрасли в целом, но девелоперские проекты реализуются 3–5 лет, при этом долгосрочным планированием в России заниматься невозможно, среднесрочным – очень сложно. Поэтому законодательство, хорошее или плохое, должно работать фиксированный промежуток времени, чтобы можно было понимать, как в нем взаимодействовать и реализовывать проекты. Если пытаться улучшить законодательство каждые два-три месяца, даже перемены к лучшему будут мешать работать рынку», – добавляет руководитель направления девелопмента Becar Asset Management Екатерина Тейдер.
Мнение
Константин Сторожев, председатель экспертного совета по апартаментам Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), генеральный директор УК «Вало Сервис»:
– Этот документ не обсуждали ни с игроками рынка, ни с экспертным сообществом. Он не просто плохой, он вредный для всего рынка недвижимости, а местами еще и противоречит сам себе. Зачем переводить коммерческий объект в статус жилой недвижимости? В законопроекте это объясняется заботой о гражданах. Однако, для «жилых апартаментов» в документе не предусмотрено никаких стандартов или требований. К примеру, социальная инфраструктура предусмотрена, но строить ее девелоперов не обяжут – все необходимое разместится в зонах жилой застройки «по соседству». Впрочем, постоянной регистрации в жилых апартаментах законопроект не предусматривает, поэтому ходить в эти «соседние» сады и школы дети все равно не смогут. Что в итоге? Вроде помещение жилое, но отправить детей в детский сад или школу по месту жительства все равно невозможно – так же, как получить регистрацию, воспользоваться медицинскими услугами системы ОМС, социальными льготами. Не получится оплачивать коммунальные услуги по тарифам для жилых помещений и получать субсидии и компенсацию расходов. Это медвежья услуга для покупателей и откровенная подножка добросовестным застройщикам.