Нажиться на эскроу не получится. Инициатива начислять проценты не получила поддержки
Законопроект, предлагающий начислять дольщикам проценты с денег, вносимых ими на эскроу-счета в целях покупки жилья у застройщика, не получил поддержки. По мнению экспертов, он противоречит самой «идеологии» внедряемой системы финансирования жилищного строительства.
Напомним, в конце прошлого года сенаторы Сергей Леонов, Иван Абрамов и депутаты Госдумы РФ Ярослав Нилов и Алексей Диденко внесли в Госдуму законопроект «О внесении изменения в ч. 2 Гражданского кодекса РФ», в соответствии с которым ст. 860.7 ГК РФ (договор счета эскроу) предлагается дополнить п. 1.1 следующего содержания: «Доходы в виде процентов начисляются по средневзвешенной процентной ставке ежемесячно за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете эскроу, и зачисляются депоненту на отдельный счет до востребования». По мысли инициаторов поправок, это должно было позволить дольщикам получать средства, которые можно было бы использовать на ремонт или покупку мебели.
Уже тогда большинство экспертов расценило инициативу как элемент популизма. «Наша организация сразу же подготовила резко отрицательный отзыв на этот законопроект. Он попал в Администрацию Президента, и Главное правовое управление, в свою очередь, дало негативное заключение. Так что, думаю, документ даже не дойдет до рассмотрения в Госдуме РФ», – сообщил генеральный директор СРО НП «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов.
По мнению руководителя практики земельного права, недвижимости и строительства юридической компании «Пепеляев Групп» Елены Крестьянцевой, предлагаемые изменения не соответствуют самой «идеологии» внедряемой схемы привлечения средств в жилищное строительство. «Банки, размещая деньги дольщиков на счетах эскроу, одновременно кредитуют застройщика. Это взаимосвязанные процессы. Отношения в этой системе построены таким образом, что чем больше денег на счетах эскроу, тем меньше процент по кредиту для застройщика. Это как раз обусловлено тем, что банки пользуются деньгами дольщиков бесплатно, не уплачивая процентов. Если банки будут выплачивать процент дольщикам, кредит для застройщиков станет дороже, соответственно, подорожает жилье. Законопроект, который, казалось бы, призван облагодетельствовать дольщиков, в итоге повлечет системные изменения на рынке жилья не в их пользу. Для тех, кто понимает эти процессы, очевидна неудачность данной инициативы и как некоего PR-хода», – отмечает она.
Столь же отрицательно идею восприняли и в банковской среде. «Поправка существенно повлияла бы на стоимость кредита. Сейчас в проектном финансировании есть две процентные ставки: «базовая» (это та ставка, которая начисляется на остаток задолженности, не покрытый счетами эскроу) и «специальная» (она начисляется на сумму долга, эквивалентную текущим остаткам на эскроу-счетах покупателей). При этом «базовая» ставка гораздо выше «специальной», что образует простую зависимость – чем быстрее застройщик продает, тем дешевле для него становится кредит. Более того, если средств на эскроу существенно больше, чем остатка долга, то процентная ставка снижается дальше и при определенных обстоятельствах (например, когда денег на эскроу на 180% больше остатка долга) ставка может составить 0,01% годовых. Если бы законодательно было принято решение о начислении процентов на остатки дольщикам, то у застройщика была бы только «базовая» процентная ставка – и текущая схема по удешевлению проектного финансирования в принципе перестала бы действовать», – комментирует территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие» Татьяна Хоботова.
Столь единодушная позиция экспертов различных направлений нашла понимание в нижней палате российского парламента. Сначала отклонить законопроект рекомендовал Комитет Госдумы РФ по финансовому рынку. А на днях аналогичную позицию высказал и Комитет Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям.
Аргументация была аналогична той, которая высказывалась экспертами рынка: за счет возможности пользоваться денежными средствами, размещенными на счетах эскроу, банки предлагают более низкие ставки при выдаче кредитов застройщикам. Если же заставить банки выплачивать проценты по таким счетам, то в конечном итоге они будут вынуждены поднять стоимость кредита. С этим согласился и председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам Николай Николаев. Он отметил, что банки сейчас ничего не получают от строителей за ведение счетов эскроу. А если ввести начисление процентов, то банки поднимут вопрос о финансировании поддержания счетов.
Таким образом, в данном случае думцы прислушались к мнению экспертного сообщества, решив не осложнять и без того непростую жизнь застройщиков.
6 декабря на территории «Колледжа Архитектуры, Дизайна и Реинжиниринга №26» состоялся открытый семинар в рамках III сезона образовательного проекта и архитектурного конкурса ArchYouth-2020. О профильных системах для окон и фасадов рассказали Екатерина Троц, Schueco, и Лев Минуллин, Deceuninck RUS.
1 октября стартовал III сезон всероссийского архитектурного конкурса ArchYouth, главной целью которого является повышение уровня знаний студентов и выпускников строительных и архитектурных колледжей и ВУЗов в области энергоэффективного остекления.
Ежегодно в рамках ArchYouth проводятся лекции и семинары с участием приглашенных экспертов, призванные дополнить знания молодых архитекторов о возможностях применения стекла и профильных систем в жилых и общественных зданиях.
6 декабря в 14:30 в «КАДР №26» состоялся третий открытый семинар ArchYouth-2020 на тему «Профильные системы для окон и фасадов в современных архитектурных проектах». Семинар был логически разделен на две части.
В первой части выступала бессменный член жюри конкурса Екатерина Троц, магистр архитектуры, старший архитектурно-строительный специалист компании Schueco, которая рассказала, по каким критериям выбираются профильные системы для обеспечения энергоэффективности жилых и общественных зданий, о вариантах остекления зданий и типах профильных систем для фасадов.
Вторая часть семинара была посвящена профильным системам для частного домостроительства. Лев Минуллин, руководитель направления по развитию спецпроектов Deceuninck RUS, рассказал о современных видах профильных систем для окон и дверей, объяснил, почему ПВХ-конструкции массово применяются в строительстве и как увеличить габаритные размеры конструкции.
Участников конкурса интересовали нюансы проветривания помещений в стоечно-ригельных фасадах, технологии умного дома и нормативные требования строительства домов в сейсмоопасных районах земного шара.
В завершении самые активные участники семинара получили ценные подарки от партнеров ArchYouth.
Градостроительную отрасль ожидает законодательная оптимизация. Она поможет устранить нормативно-правовые противоречия и повысить эффективность взаимодействия застройщиков с органами власти и надзорными ведомствами.
Комитет госстройнадзора и госэкспертизы Ленинградской области провел семинар для представителей строительных компаний и муниципальных образований. Он был посвящен последним изменениям законодательства в градостроительной сфере. Представители ведомства ответили на многочисленные вопросы участников семинара.
Заместитель председателя Комитета госстройнадзора и госэкспертизы Ленобласти Алексей Абузов отметил: новации в градостроительной сфере происходят постоянно. Только за прошлый год в Градкодекс РФ было внесено 337 изменений, в этом – уже 132. Многие изменения участники рынка не успевают отследить. Некоторые новшества требуют поправок в подзаконные нормативные документы.
По словам чиновника, в настоящее время на федеральном уровне разрабатывается реестр документов, содержащих требования для применения в ходе экспертизы проектной документации. Также эти требования касаются строительного надзора. «Предполагается, что реестр будет иметь все признаки «регулятивной гильотины», о внедрении которой сейчас много говорят. В него не попадут документы, которые уже стали анахронизмом. Это поможет оптимизировать взаимоотношения надзорных органов с застройщиками. Реестр будет общедоступным информационным ресурсом, кроме сведений, составляющих государственную тайну», – добавил Алексей Абузов.
Об особенностях исполнения функций технического заказчика и осуществления строительного контроля рассказал на семинаре начальник отдела надзора за строительством зданий и сооружений Госстройнадзора Ленобласти Валентин Борушко. В частности, он заострил внимание на некоторых противоречиях в толкованиях законодательства. Например, они касаются требования членства в саморегулируемой организации для лиц, осуществляющих функции технического заказчика и строительного контроля. В соответствии с 372-ФЗ, технический заказчик должен состоять в трех видах СРО: изыскательской, проектной и строительной. К этому уже все привыкли. С организациями, осуществляющими строительный контроль, несколько иная ситуация. Согласно позиции Ростехнадзора, членство ее участников в отраслевой СРО не требуется. Но Минстрой РФ считает, что лицо, осуществляющее строительный контроль, должно быть членом саморегулируемой организации и Национального реестра специалистов. В Госстройнадзоре придерживаются аналогичной позиции, но полагают, что расхождения в толкованиях следует упорядочить.
Генеральный директор АО «Центр строительного контроля и экспертиз Ленинградской области» Кирилл Болькин представил доклад об особенностях подготовки технического задания для проведения технического обследования. Он, в частности, отметил: само техобследование благодаря использованию новых инструментов ускорилось и стало более качественным.
На семинаре представители Комитета госстройнадзора и госэкспертизы Ленобласти подняли темы экологической, санитарной, пожарной безопасности объектов. Кроме того, в рамках второго блока семинара были разъяснены новые аспекты подготовки документации для получения разрешения на строительство, представлен обзор контрольно-надзорной практики в области долевого строительства с учетом последних изменений в законодательстве. Специалисты рассказали о наиболее типичных ошибках в представляемых застройщиками документах.
Предполагается, что в ближайшее время ведомство проведет еще один семинар, так как меняющееся градостроительное законодательство требует от участников рынка постоянного повышения знаний и компетенций.