Съезд в режиме диалога. Состоялся XII Съезд строителей Ленобласти
Прошедший в новом формате XII Съезд строителей Ленобласти позволил «в режиме онлайн» если не решить, то хотя бы приступить к решению насущных для отрасли региона вопросов.
Проводить съезд в режиме «вопрос – ответ» предложил традиционный оператор – Союз строительных организаций Ленобласти (ЛенОблСоюзСтрой). Организатором выступили правительство и Комитет по строительству региона.
Ситуация
Вопросы, интересующие и власть, и бизнес, касались в основном сооружения инфраструктурных объектов. Как сообщил губернатор Ленобласти Александр Дрозденко, в рамках Адресной инвестиционной программы 2019 года на социальную инфраструктуру потрачено 8 млрд рублей, в том числе 6 млрд – из регионального бюджета. Работа шла по 111 объектам (включая проектирование). В 2020 году в бюджете заложены аналогичные средства. Но со временем затраты на социнфраструктуру планируется увеличивать.
Активно шла работа по выкупу социальных объектов. По словам Александра Дрозденко, на 2020 год в рамках программы «Стимул» на эти цели будет потрачено 1,9 млрд рублей. Регион планирует выкупить девять построенных и еще строящихся детсадов и школу.
Ситуация в разных локациях не одинакова, отметил губернатор. Так, серьезные проблемы с обеспеченностью социнфраструктурой есть в Кудрово, но в Мурино ситуация получше – есть задел по строительству школ. Возведение «социалки» тормозят в том числе недобросовестные застройщики и подрядчики, не выполняющие обязательств. В результате власти региона запустили новую программу компенсации – выплаты родителям, если они не дождались места в детском саду. «А могли бы эти средства пустить на выкуп построенных детских садов», – подчеркнул Александр Дрозденко.
Он отметил также, что регион работает над решением проблем с подключением к электросетям, с медленной передачей готовых соцобъектов на баланс муниципалитетов, с отставанием в развитии дорожной сети. «Затягиваются сроки передачи дорог, уличного освещения, парковок, благоустройство», – перечислил губернатор. При этом проблемы с транспортной инфраструктурой могут стать препятствием для выдачи новых разрешений на строительство.
При этом он подчеркнул: установка властей – увязать прием жилья в эксплуатацию с готовностью транспортной и социальной инфраструктуры. Но застройщики не всегда с этим справляются. «Дольщики возмущаются в соцсетях: объект готов, но его не приняли в эксплуатацию. И делается это с подачи застройщиков. Некрасиво», – сказал Александр Дрозденко.
Он заявил о необходимости сооружать не только школы и детсады, но также медицинские и спортивные учреждения, отделения полиции, почты, пожарные депо. При этом, полагает губернатор, следует прибегать к совместному финансированию.
Разное
Большая часть времени на съезде была отведена под вопросы, жалобы и предложения, которые застройщики имели возможность задать главе региона напрямую. Глава ЛенОблСоюзСтроя Руслан Юсупов озвучил предложение строителей – создать рабочую группу, чтобы стандартизировать Правила землепользования и застройки и другие градостроительные документы на уровне муниципальных образований. Сейчас в регионе около 200 муниципалитетов и столько же ПЗЗ. «Ждем поддержки Комитета по архитектуре и градостроительству», – отметил он.
Руслан Юсупов обозначил также проблему взаимодействия застройщиков с банками в рамках перехода жилищного строительства на новую схему финансирования. Банки запрашивают у застройщиков дополнительные «справки», пересматривают документы, критикуют решения госэкспертизы. С этим региональные власти, к сожалению, ничего поделать не могут, поскольку не имеют права вмешиваться в деятельность финансовых организаций, признал губернатор.
Генеральный директор АО «Ленстройтрест» Валерия Малышева попросила рассмотреть вариант сотрудничества власти и банков, чтобы облегчить застройщикам получение кредитов для строительства соцобъектов. Например, под гарантии областного правительства о последующем выкупе таких объектов.
Она также пожаловалась на полигон ТБО в Янино, который объявил о увеличении объемов и, соответственно, площадей, что приблизит его к жилищным проектам. Александр Дрозденко заверил: полигон расширяться не будет – не получится нарастить мощности переработки с 90 тыс. до 500 тыс. т. И землю на эти цели обещал не предоставлять.
Застройщики подняли тему сроков передачи сооруженных ими дорог на баланс местных властей. Муниципалы не торопятся, поскольку никакого регламента по срокам, составу документации и прочему не существует. Пока застройщик не передал дорогу на баланс муниципального образования, он вынужден организовывать дорожное движение, а это вовсе не его обязанность. Процесс в отдельных случаях затягивается не на месяцы – на годы. Губернатор поручил разработать регламент по передаче дорог на баланс местной власти и пояснил: муниципалы не торопятся принимать, потому что тогда дороги надо будет содержать.
Была также затронута тема высотного регламента. Как показывает практика, чтобы уложиться в заданное количество этажей, застройщики жертвуют техническими этажами. Александр Дрозденко заявил, что готов обсудить регламент с застройщиками. При этом он высказал опасение, что если в регламенте будут указана высота в метрах, а не в этажах, застройщики начнут возводить дома с этажами в 2,2 м.
Главное
Однако более всего и власть, и бизнес волнуют проблемы строительства социнфраструктуры. И больше всего вопросов застройщики задали именно по этому вопросу.
Например, девелоперы признают, что область куда активнее города выкупает у них социальные объекты, однако цена выкупа в современных условиях – «просто грабительская». По словам руководителя проектов КОТ компании «Строительный трест» Анзора Берсирова, нормативная цена выкупа позволяет покрыть максимум 70% затрат. Он предложил поднять вопрос на федеральном уровне. При этом застройщики готовы предоставить необходимые расчеты по реальным проектам.
Одна из причин такого положения – то, что затраты на землю и инженерию не входят в выкупную цену, отметил заместитель генерального директора компании Bonava Александр Свинолобов. Генеральный директор Setl City Илья Еременко добавил, что низкая цена выкупа не позволяет строить более оригинальные социальные объекты. А при ее повышении это станет возможно.
Заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин заявил, что если застройщики готовы взяться за незавершенный объект, цена выкупа будет несколько больше. В целом, к сожалению, этот момент пока упирается в бюрократию. Для отчета по программе «Стимул» надо одновременно вводить жилье и инфраструктурные объекты, а сдача «социалки» сильно отстает.
Илья Еременко также спросил об озвучивавшихся ранее планах выкупать инженерные объекты в рамках программы «Стимул». Александр Дрозденко сообщил, что подобное предложение уже направлено в адрес нового вице-премьера РФ Марата Хуснуллина.
Застройщики также выразили готовность возводить соцобъекты по схеме государственно-частного партнерства.
Александр Дрозденко поручил все просчитать, подготовить проекты документов – в том числе по передаче инфраструктурных объектов, включая дорожные на баланс муниципалитетов. Однако, по его словам, в первую очередь надо наполнить регион детскими учреждениями. «Давайте поднапряжемся, доработаем 2020–2021 годы, закроем проблему с детсадами и школами и начнем уже строить инженерные и социальные объекты», – сказал губернатор.
Мнение
Михаил Москвин, заместитель председателя Правительства Ленобласти:
– Формат Съезда строителей уже устоялся: мы отводим большую часть времени на свободное общение застройщиков и производителей стройматериалов с губернатором и руководителями комитетов. Хотя встречи девелоперов с представителями власти региона происходят регулярно, Съезд строителей – особенное событие, в рамках которого можно обсудить именно стратегическое развитие отрасли. Вместе с тем застройщики приходят с конкретными вопросами, которые надо решать прямо сейчас. По итогам съезда обычно формируется перечень поручений губернатора, куда попадают решения, принятые на съезде в ходе живого общения.
Владимир Мозговой, исполнительный директор ЛенОблСоюзСтроя:
– XII Съезд строителей прошел именно в том формате, в каком и планировалось. Мы очень довольны, что нам удалось наладить прямой диалог между властью и бизнесом. Формат «вопрос – ответ» намного продуктивнее множества докладов, и застройщикам удалось задать интересующие их вопросы и озвучить текущие проблемы, решение которых напрямую зависит от правительства региона. Уже в ходе съезда губернатор дал ряд поручений, а это значит, нам удалось дать старт изменениям, которые могут значительно облегчить работу строителей и улучшить взаимодействие компаний и представителей власти.
С 1 июля 2019 года вступают в силу изменения в 214-ФЗ. Как изменится «долевка» на практике? Какие перспективы ждут застройщиков и участников долевого строительства при работе с эскроу-счетами? Эти и другие вопросы обсуждали участники рынка недвижимости на бизнес-завтраке с представителями властных, административных структур и общественных организаций.
Мероприятие состоялось в рамках ХII конкурса «Доверие потребителя». Модератором выступил сопредседатель Оргкомитета конкурса Олег Островский. Информационные партнеры – газета «Строительный Еженедельник» и портал «АСН-инфо».
Открыл дискуссию председатель Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» Юрий Грудин, отметив, что «актуальность темы последствий принятых в 214-ФЗ изменений – для застройщиков, банков и дольщиков не вызывает сомнений».
«Представленные застройщиками и оформленные кадастровыми инженерами в соответствии с установленными требованиями справки о строительной готовности, как правило, подвергаться сомнению не будут, за исключением явного несоответствия их реальному состоянию дел. А вот размер фактически понесенных застройщиком затрат и оценка количества заключенных договоров участия в долевом строительстве будут, безусловно, сверяться с данными, представленными застройщиками в квартальной отчетности и данными Управления Росреестра по Санкт-Петербургу», – подчеркнул заместитель председателя Комитета по строительству Смольного Евгений Барановский.
Также он отметил, что уже сейчас понятно, что несколько строительных компаний по различным причинам получить кредиты банков не смогут. По каждой из них будет приниматься конкретное решение во взаимодействии с банками и с использованием механизмов, предусмотренных в принятых в первом чтении на прошлой неделе очередных изменениях в 214-ФЗ.
Евгений Барановский, отвечая на вопросы участников мероприятия, рассказал о необходимости государственно-частного партнерства в создании объектов социальной и транспортной инфраструктуры, озвучил статистику стройкомплекса Петербурга и подчеркнул, что сотрудники Комитета уже начали работу по оценке представляемых застройщиками документов для получения соответствующего заключения о дальнейшей схеме, по которой будет продолжаться строительство жилых объектов.
Работает в соответствии с изменившимся законодательством и СПб ГУП «ГУИОН». Как рассказала директор ГУИОН Алла Эккерман, разработана методика расчета строительной готовности строящихся домов и уже начата практическая работа по заявкам застройщиков.
И. о. директора СПБ ГБУ «Управление строительными проектами» Юрий Кабушка констатировал, что «достраивать проблемные объекты можно будет, привлекая крупных и надежных застройщиков на взаимовыгодных условиях, – или выходить на банкротство горе-застройщиков и использовать для завершения строительства бюджетные средства или средства Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства».
Позицию застройщиков на бизнес-завтраке озвучили генеральные директора строительных компаний: Мария Чёрная («Бонава»), Михаил Зарубин («47 трест»), Марк Лернер («Петрополь»), Валентина Калинина («РосСтройИнвест»). По их мнению, со введением в действие новых законодательных норм застройщикам придется на всем экономить, возводить объекты социальной и транспортной инфраструктуры за счет собственных средств, что скажется на повышении стоимости «квадрата», уменьшении площади квартир и увеличении финансовых рисков застройщиков при возникновении проблем у банков.
Снижение покупательной способности населения, сложность и ограничения застройщиков в выборе подрядных организаций, связанные с жесткими требованиями уполномоченных банков, повлекут либо объединение, либо уход с рынка ряда застройщиков, а также проблемы с выходом на рынок новых игроков. Как следствие этих факторов, возможна его монополизация.
Но были и оптимистичные прогнозы по развитию отрасли в новых условиях. Положительным опытом работы с эскроу-счетами поделился заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин: «Мы работаем по схеме проектного финансирования с 2015 года. Да, нам пришлось серьезно перестроить управление в компании, существенно изменив работу всех подразделений, и выйти на новый уровень взаимодействия с банками. Но работа по эскроу-счетам возможна и имеет перспективное будущее».
В свою очередь, председатель Комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Российского союза строителей Виолетта Басина рассказала об особенностях альтернативы долевому строительству – о привлечении денежных средств для строительства многоквартирных домов с помощью жилищно-накопительных кооперативов.
По окончании мероприятия все участники отметили важность общения, позволяющего представителям органов исполнительной власти и застройщикам услышать друг друга и прийти к совместным решениям.
Комитет госстройнадзора и госэкспертизы Ленобласти провел семинар об изменениях законодательства в градостроительной сфере. В ходе мероприятия был освещен широкий круг вопросов в этой области.
Новации происходят постоянно, и застройщикам не всегда удается оперативно в них разобраться. Именно для решения этой проблемы Госстройнадзор региона регулярно проводит семинары, в ходе которых специалисты ведомства оказывают консультационную помощь и отвечают на конкретные вопросы представителей строительных компаний.
«За прошлый год нами было выявлено нарушений значительно больше, чем годом ранее. То ли вы стали работать хуже, то ли мы – лучше», – пошутил председатель Комитета госстройнадзора и госэкспертизы Ленобласти Денис Горбунов. Он отметил также, что как раз с целью сокращения числа нарушений ведомство проводит семинар, поскольку есть понимание, что большая часть обнаруженных ошибок – есть следствие неосведомленности, а не намеренной халатности.
Замглавы Комитета госстройнадзора и госэкспертизы Ленобласти Алексей Абузов привел неутешительную статистику прошлого года. Нарушения были выявлены в ходе 69% проверок, выполненных ведомством. Выдано предписаний об устранении нарушений – 652, назначено штрафов на общую сумму более 21 млн рублей.
Он рассказал также о новациях, внесенных в законодательство, касающихся работы органов госстройнадзора. В частности, теперь надзор должен осуществляться в отношении любых объектов, сметная стоимость работ на которых, в соответствии с требованиями Градкодекса РФ, подлежит проверке на предмет достоверности ее определения. «То есть это касается любых объектов, возводящихся по госзаказу, – уточнил чиновник. – Между тем, в наше ведомство пока не обращались ни по одному такому зданию, что очень странно. Видимо, люди не успевают отслеживать изменения в законодательстве».
Алексей Абузов напомнил также, что в настоящее время требуется обязательное повторное прохождение экспертизы проектной документации, если в нее вносятся изменения технических решений, которые затрагивают конструктивные и другие характеристики безопасности объекта. Он добавил, что эта норма в ближайшее время должна претерпеть изменения: «Даны поручения по разработке процедуры внесения изменения в проект без прохождения повторной экспертизы. Но пока требования в законодательстве существуют, их нужно исполнять».
Чиновник отметил также, что, в соответствии с Законом № 342-ФЗ, вступили в силу поправки в Градкодекс РФ, согласно которым, если планируемый объект будет находиться в зоне с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), проект подлежит исключительно государственной экспертизе. Земельным кодексом РФ определено 28 видов таких зон. «Соответственно, учитывать фактор ЗОУИТ необходимо уже на этапе проектирования и прохождения экспертизы», – подчеркнул он.
Денис Горбунов коснулся вопроса отклонений параметров фактически построенного объекта от тех, которые указывались в проекте. Он подчеркнул, что отклонение на 10%, которое некоторыми трактуется как «незначительное», таковым считаться не может. Если жилой дом спроектирован и утвержден на 10 тыс. кв. м, а построен на 11 тыс. «квадратов» – это уже другой объект, и он требует повторного прохождения согласований», – подчеркнул глава Комитета.
Алексей Абузов отметил также недопустимость использования объектов строительства, не соответствующих функциональному назначению земельного участка.
О новой форме отчетности застройщика, работающего с использованием схемы долевого привлечения средств, а также особенностях работы в Единой информационной системе жилищного строительства рассказала начальник отдела контроля и надзора в области долевого строительства Комитета госстройнадзора и госэкспертизы Ленобласти Анастасия Алексеева. «Сейчас происходит переход на новую систему привлечения средств в отрасль. Но, по предварительной оценке, около 70% уже запущенных проектов соответствуют установленным критериям и будут достраиваться с привлечением денежных средств по 214-ФЗ, по старой схеме. Поэтому требования в этой сфере сохраняют актуальность в полной мере», – подчеркнула она.
Мнение
Денис Горбунов, председатель Комитета госстройнадзора и госэкспертизы Ленобласти:
– Полномочия по регистрации градостроительных планов земельных участков, которые застройщики получают в органах местного самоуправления, переданы нашему ведомству. Подчеркну, что работа с Комитетом переведена в электронную форму. Срок рассмотрения у нас составляет 5 рабочих дней. Если градплана участка приходится ждать дольше – значит, произошли какие-то задержки в органах местного самоуправления. Рассмотрено около 500 таких документов. Их качество, к сожалению, часто совершенно неудовлетворительно, поэтому и бывают отказы. Впрочем, надо отметить, что постепенно сотрудники администрации поняли предъявляемые нами требования – и проблем в этой сфере стало меньше.