Съезд в режиме диалога. Состоялся XII Съезд строителей Ленобласти
Прошедший в новом формате XII Съезд строителей Ленобласти позволил «в режиме онлайн» если не решить, то хотя бы приступить к решению насущных для отрасли региона вопросов.
Проводить съезд в режиме «вопрос – ответ» предложил традиционный оператор – Союз строительных организаций Ленобласти (ЛенОблСоюзСтрой). Организатором выступили правительство и Комитет по строительству региона.
Ситуация
Вопросы, интересующие и власть, и бизнес, касались в основном сооружения инфраструктурных объектов. Как сообщил губернатор Ленобласти Александр Дрозденко, в рамках Адресной инвестиционной программы 2019 года на социальную инфраструктуру потрачено 8 млрд рублей, в том числе 6 млрд – из регионального бюджета. Работа шла по 111 объектам (включая проектирование). В 2020 году в бюджете заложены аналогичные средства. Но со временем затраты на социнфраструктуру планируется увеличивать.
Активно шла работа по выкупу социальных объектов. По словам Александра Дрозденко, на 2020 год в рамках программы «Стимул» на эти цели будет потрачено 1,9 млрд рублей. Регион планирует выкупить девять построенных и еще строящихся детсадов и школу.
Ситуация в разных локациях не одинакова, отметил губернатор. Так, серьезные проблемы с обеспеченностью социнфраструктурой есть в Кудрово, но в Мурино ситуация получше – есть задел по строительству школ. Возведение «социалки» тормозят в том числе недобросовестные застройщики и подрядчики, не выполняющие обязательств. В результате власти региона запустили новую программу компенсации – выплаты родителям, если они не дождались места в детском саду. «А могли бы эти средства пустить на выкуп построенных детских садов», – подчеркнул Александр Дрозденко.
Он отметил также, что регион работает над решением проблем с подключением к электросетям, с медленной передачей готовых соцобъектов на баланс муниципалитетов, с отставанием в развитии дорожной сети. «Затягиваются сроки передачи дорог, уличного освещения, парковок, благоустройство», – перечислил губернатор. При этом проблемы с транспортной инфраструктурой могут стать препятствием для выдачи новых разрешений на строительство.
При этом он подчеркнул: установка властей – увязать прием жилья в эксплуатацию с готовностью транспортной и социальной инфраструктуры. Но застройщики не всегда с этим справляются. «Дольщики возмущаются в соцсетях: объект готов, но его не приняли в эксплуатацию. И делается это с подачи застройщиков. Некрасиво», – сказал Александр Дрозденко.
Он заявил о необходимости сооружать не только школы и детсады, но также медицинские и спортивные учреждения, отделения полиции, почты, пожарные депо. При этом, полагает губернатор, следует прибегать к совместному финансированию.
Разное
Большая часть времени на съезде была отведена под вопросы, жалобы и предложения, которые застройщики имели возможность задать главе региона напрямую. Глава ЛенОблСоюзСтроя Руслан Юсупов озвучил предложение строителей – создать рабочую группу, чтобы стандартизировать Правила землепользования и застройки и другие градостроительные документы на уровне муниципальных образований. Сейчас в регионе около 200 муниципалитетов и столько же ПЗЗ. «Ждем поддержки Комитета по архитектуре и градостроительству», – отметил он.
Руслан Юсупов обозначил также проблему взаимодействия застройщиков с банками в рамках перехода жилищного строительства на новую схему финансирования. Банки запрашивают у застройщиков дополнительные «справки», пересматривают документы, критикуют решения госэкспертизы. С этим региональные власти, к сожалению, ничего поделать не могут, поскольку не имеют права вмешиваться в деятельность финансовых организаций, признал губернатор.
Генеральный директор АО «Ленстройтрест» Валерия Малышева попросила рассмотреть вариант сотрудничества власти и банков, чтобы облегчить застройщикам получение кредитов для строительства соцобъектов. Например, под гарантии областного правительства о последующем выкупе таких объектов.
Она также пожаловалась на полигон ТБО в Янино, который объявил о увеличении объемов и, соответственно, площадей, что приблизит его к жилищным проектам. Александр Дрозденко заверил: полигон расширяться не будет – не получится нарастить мощности переработки с 90 тыс. до 500 тыс. т. И землю на эти цели обещал не предоставлять.
Застройщики подняли тему сроков передачи сооруженных ими дорог на баланс местных властей. Муниципалы не торопятся, поскольку никакого регламента по срокам, составу документации и прочему не существует. Пока застройщик не передал дорогу на баланс муниципального образования, он вынужден организовывать дорожное движение, а это вовсе не его обязанность. Процесс в отдельных случаях затягивается не на месяцы – на годы. Губернатор поручил разработать регламент по передаче дорог на баланс местной власти и пояснил: муниципалы не торопятся принимать, потому что тогда дороги надо будет содержать.
Была также затронута тема высотного регламента. Как показывает практика, чтобы уложиться в заданное количество этажей, застройщики жертвуют техническими этажами. Александр Дрозденко заявил, что готов обсудить регламент с застройщиками. При этом он высказал опасение, что если в регламенте будут указана высота в метрах, а не в этажах, застройщики начнут возводить дома с этажами в 2,2 м.
Главное
Однако более всего и власть, и бизнес волнуют проблемы строительства социнфраструктуры. И больше всего вопросов застройщики задали именно по этому вопросу.
Например, девелоперы признают, что область куда активнее города выкупает у них социальные объекты, однако цена выкупа в современных условиях – «просто грабительская». По словам руководителя проектов КОТ компании «Строительный трест» Анзора Берсирова, нормативная цена выкупа позволяет покрыть максимум 70% затрат. Он предложил поднять вопрос на федеральном уровне. При этом застройщики готовы предоставить необходимые расчеты по реальным проектам.
Одна из причин такого положения – то, что затраты на землю и инженерию не входят в выкупную цену, отметил заместитель генерального директора компании Bonava Александр Свинолобов. Генеральный директор Setl City Илья Еременко добавил, что низкая цена выкупа не позволяет строить более оригинальные социальные объекты. А при ее повышении это станет возможно.
Заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин заявил, что если застройщики готовы взяться за незавершенный объект, цена выкупа будет несколько больше. В целом, к сожалению, этот момент пока упирается в бюрократию. Для отчета по программе «Стимул» надо одновременно вводить жилье и инфраструктурные объекты, а сдача «социалки» сильно отстает.
Илья Еременко также спросил об озвучивавшихся ранее планах выкупать инженерные объекты в рамках программы «Стимул». Александр Дрозденко сообщил, что подобное предложение уже направлено в адрес нового вице-премьера РФ Марата Хуснуллина.
Застройщики также выразили готовность возводить соцобъекты по схеме государственно-частного партнерства.
Александр Дрозденко поручил все просчитать, подготовить проекты документов – в том числе по передаче инфраструктурных объектов, включая дорожные на баланс муниципалитетов. Однако, по его словам, в первую очередь надо наполнить регион детскими учреждениями. «Давайте поднапряжемся, доработаем 2020–2021 годы, закроем проблему с детсадами и школами и начнем уже строить инженерные и социальные объекты», – сказал губернатор.
Мнение
Михаил Москвин, заместитель председателя Правительства Ленобласти:
– Формат Съезда строителей уже устоялся: мы отводим большую часть времени на свободное общение застройщиков и производителей стройматериалов с губернатором и руководителями комитетов. Хотя встречи девелоперов с представителями власти региона происходят регулярно, Съезд строителей – особенное событие, в рамках которого можно обсудить именно стратегическое развитие отрасли. Вместе с тем застройщики приходят с конкретными вопросами, которые надо решать прямо сейчас. По итогам съезда обычно формируется перечень поручений губернатора, куда попадают решения, принятые на съезде в ходе живого общения.
Владимир Мозговой, исполнительный директор ЛенОблСоюзСтроя:
– XII Съезд строителей прошел именно в том формате, в каком и планировалось. Мы очень довольны, что нам удалось наладить прямой диалог между властью и бизнесом. Формат «вопрос – ответ» намного продуктивнее множества докладов, и застройщикам удалось задать интересующие их вопросы и озвучить текущие проблемы, решение которых напрямую зависит от правительства региона. Уже в ходе съезда губернатор дал ряд поручений, а это значит, нам удалось дать старт изменениям, которые могут значительно облегчить работу строителей и улучшить взаимодействие компаний и представителей власти.
В деле завершения печально знаменитого долгостроя «Силы Природы» в Мурино наконец очевидны позитивные изменения. Первый корпус жилого комплекса получил разрешение на ввод. Впрочем, проблемы еще сохраняются.
Комитет Госстройнадзора и госэкспертизы Ленобласти выдал разрешение на ввод в эксплуатацию первого корпуса одного из самых проблемных объектов в регионе – ЖК «Силы Природы».
Напомним, компания O2 начала реализацию этого проекта в далеком уже 2013 году. На территории в 32 га между Охтой, шоссе в Лаврики и железной дорогой должны были появиться девять домов общей жилой площадью в 342 тыс. кв. м, три детских сада, школа, четыре паркинга. Однако в апреле 2016 года стройка встала. К этому моменту было продано около 2,5 тыс. квартир.
Реализация проекта продолжилась только в мае 2018 года, когда О2 нашла некоего анонимного инвестора, имя которого до сих пор не разглашается. При этом вторая очередь долгостроя пережила ребрендинг, став самостоятельным проектом – ЖК «Ромашки».
Благодаря содействию Правительства Ленобласти, соинвестором строительства «Сил Природы» выступило Ленинградское областное агентство ипотечного жилищного кредитования (ЛенОблАИЖК). Согласно схеме достройки, оно покупает квартиры в проблемном ЖК и получает возможность влиять на принятие решений. При этом деньги идут напрямую подрядчикам за строительные работы или ресурсоснабжающим организациям за подключение к сетям. Ход работ курируется лично губернатором Ленобласти Александром Дрозденко.
Хотя скорость работ на объекте отличалась от намечавшейся и изначальные планы реализовать не удалось (первый корпус долгостроя хотели сдать в I квартале 2019 года), ситуация с ЖК «Силы Природы» наконец сдвинулась с мертвой точки. Первый корпус был достроен к концу прошлого года и теперь сдан. «2020 год уже стал счастливым для владельцев жилья в «Силах Природы». Благодаря взаимодействию с Правительством Ленобласти, собственники более 800 квартир, а это несколько тысяч человек, могут получать ключи», – заявил представитель анонимного инвестора Анатолий Соболев.
В ближайшее время должен начаться процесс передачи ключей пайщикам. Проблема, однако, состоит в том, что тот ЖСК, который они образовали за время строительства, сейчас находится в стадии банкротства. Если суд продлит период наблюдения, тогда люди смогут получить ключи от квартир. Если ЖСК будет объявлен банкротом – пайщикам придется вновь бороться за свои права.
Впрочем, есть еще одна хорошая новость. Банк «Россия» утвердил условия кредитного договора с ЛеноблАИЖК на выделение 226 млн на достройку ЖК «Силы Природы». В течение двух недель будет заключен кредитный договор. Деньги также пойдут напрямую подрядчикам, производителям материалов и поставщикам ресурсов. Отметим, что по заключенному летом 2019 года договору в строительство долгостроя уже было направлено около 75 млн рублей. Именно они позволили активизировать работы на объекте и, в частности, сдать первый дом.
«Схема достройки ЖК «Силы Природы» через инвестирование дочерней структурой администрации в договоры долевого участия показала себя рабочей – мы сумели обеспечить контроль за расходованием средств, организовали эффективное взаимодействие с застройщиком и смогли довести первый дом до сдачи. Схема непрямая, искусственная, но завершение каждого долгостроя требует уникального решения. Больше такой практики в Лениградской области нет: инвестор, как правило, или заходит на объект сам или заключает договор с кооперативом», – отметил заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин.
Он подчеркнул также, что застройщик сейчас должен сконцентрироваться на двух направлениях: выдача ключей во введенном доме и завершение других домов. «Сейчас финансирование завершения остальных корпусов подтверждено, мы уверены, что в 2020 году будут завершены другие дома одного из самых сложных жилых комплексов в области», – резюмировал чиновник
Мнение
Михаил Москвин, заместитель председателя Правительства Ленобласти:
– Ленобласть не уменьшает усилий в борьбе с долгостроями. Регион первым разработал схему предоставления компенсационных участков для инвесторов, которые завершают проблемные дома. Кроме того, была предложена программа компенсаций компаниям-«донорам» за достройку банкротов. Это целый ряд мер: приоритетный выкуп соцобъектов, строительство инфраструктуры за бюджетный счет, скидки на подключение к сетям и пр. Только в прошлом году без прямого бюджетного финансирования было введено 22 дома (более 4 тыс. квартир), достроенных силами инвесторов. В этом году заработал федеральный механизм помощи пострадавшим дольщикам: достройка домов или выплата компенсаций Фондом защиты прав участников долевого строительства. Деньги на эти цели пойдут при почти равном софинансировании из федерального и областного бюджетов. Еще будут задействованы средства компенсационного Фонда, в который делали отчисления застройщики. Всего на восстановление прав дольщиков Ленобласти в ближайшие три года будет направлено около 8 млрд рублей – областная часть в размере 2,8 млрд уже утверждена и зарезервирована в бюджете.
Строительно-коммунальный блок Правительства Ленобласти подвел итоги реализации в 2019 году нацпроекта «Жилье и городская среда». Чиновники также поделились планами на 2020 год.
Несбалансированная задача
Заместитель председателя Правительства Ленобласти по строительству и ЖКХ Михаил Москвин сообщил, что в 2020 году регион получил более 3 млрд рублей на финансирование всех национальных проектов, которые входят в строительно-коммунальный блок, – «Жилье и городская среда» (региональные проекты «Жилье», «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда», «Формирование комфортной городской среды») и «Экология» (региональный проект «Чистая вода»).
«Мы достойно выполнили все показатели 2019 года. Единственное, в чем есть расхождение, это объем ввода жилья. Целевой показатель на 2019 год составлял 2,9 млн кв. м жилья, регион ввел – 2,4 млн кв. м», – отметил Михаил Москвин.
В ситуации значительно упавшего спроса на областные новостройки и растущих затрат на создание социальной, дорожной и инженерной инфраструктуры он охарактеризовал целевой показатель как «несбалансированный». На 2020 год, по мнению чиновника, наиболее реальный прогноз по вводу жилья в Ленобласти – 2,2 млн кв. м.
Всего в стадии строительства в регионе находится около 10 млн кв. м жилья. Из них порядка 70% возводится по старым правилам, без использования эскроу-счетов. «Если оценивать в целом перспективные объемы возведения жилья на участках, которые уже имеют утвержденные проекты планировки или по которым выдано разрешение на строительство, то здесь можно говорить о 25–30 млн кв. м. Из наиболее крупных территорий – Ржевский аэродром, Новосаратовка, незастроенные части Бугров и Сертолово, Куттузи и Лаголово. Документы оформлены, но застройщики не приступили к реализации своих проектов», – говорит Михаил Москвин.
По его словам, причины понятны: «Нестабильная рыночная ситуация, трудности с инженерной подготовкой территорий. К сожалению, на данный момент в программу «Стимул» включить инженерную инфраструктуру сложно. Мешает одно требование – ввод в эксплуатацию такого объекта должен сопровождаться сдачей жилья. Для школ и детских садов это выполнимо, но без коммунальных систем дом не введешь. Мы направили в Минстрой предложения по поправкам, которые помогут устранить эту нелогичность и вовлечь в программу «Стимул» объекты инженерии. Надеюсь, мы будем услышаны».
Ждем предложений
Председатель Комитета по строительству Ленобласти Константин Панкратьев подвел итоги реализации программы «Стимул» в 2019 году. Так, в прошлом году из федерального бюджета было выделено 1,5 млрд рублей. На эти средства закончено строительство школы на 1175 мест в Мурино и двух (каждая на 950 мест) в Буграх. Также начато строительство школы на 550 мест в Новогорелово и детсада на 295 мест в Кудрово. Оба эти объекта будут завершены в этом году. Кроме того, в 2020 году в рамках «Стимула» стартует строительство семи новых соцобъектов. В этом году по программе выделено 1,3 млрд рублей.
По программе «Соцобъекты в обмен на налоги» область в прошлом году выкупила у застройщиков 15 детсадов и школ. «Заложены средства для выкупа соцобъектов и на 2020 год. Ждем предложений от застройщиков», – заявил Константин Панкратьев.
С 2019 года действует новая программа расселения граждан из аварийного жилья, которая рассчитана до 2025 года. В соответствии с ее условиями, в Ленобласти до 1 сентября 2025 года необходимо расселить 1076 аварийных многоквартирных домов общей площадью 251 тыс. кв. м, где проживает 16,5 тыс. человек.
«По итогам прошлого года, целевые показатели исполнены в полном объеме, расселен аварийный фонд общей площадью 3,86 тыс. кв. м. В 2020 году мы планируем расселить не менее 20 тыс. кв. м. Со следующего года жилье для переселенцев будем предоставлять во вновь построенных домах», – рассказал чиновник.
Всеобщее благоустройство
Региональный проект «Формирование комфортной городской среды» – часть нацпроекта «Жилье и городская среда». В соответствии с ним, в 2019–2025 годах в Ленобласти запланировано благоустройство 534 общественных пространств.
В 2019-м в проекте участвовали 82 муниципальных образования. Благоустроено 122 территории, включая 73 общественных пространства и 49 дворовых территорий. Финансирование проекта составило 1,32 млрд рублей. Средства были выделены из федерального, областного и муниципальных бюджетов.
«Ленобласть является одним из лидеров по софинансированию этого направления из регионального бюджета. Ежегодное субсидирование программы составляет около 1 млрд рублей», – рассказала начальник отдела информационного и организационного обеспечения Комитета по ЖКХ Ленобласти Марина Григоренко.
К этой работе подключается и бизнес. «Один из таких примеров – благоустройство парка Поколений в Тихвине. Там активное участие в проектировании и строительстве принимал Тихвинский вагоностроительный завод. Другой пример – помощь «Метахима» в благоустройстве Волхова. Также в этом году полностью за счет средств инвесторов была установлена детская спортивная площадка в Сосново», – сообщила она и выразила надежду на то, что проектов, реализованных при участии областного бизнеса, будет все больше
Мнение
Михаил Москвин, заместитель председателя Правительства Ленобласти:
– Ленобласть находится «на одной волне» с Правительством РФ и самым активным образом участвует во всех федеральных программах, получая на эти цели значительные средства. Администрация региона безукоризненно выполняет показатели, установленные федеральными властями для участия в программах, и осваивает все выделенные средства.