Съезд в режиме диалога. Состоялся XII Съезд строителей Ленобласти
Прошедший в новом формате XII Съезд строителей Ленобласти позволил «в режиме онлайн» если не решить, то хотя бы приступить к решению насущных для отрасли региона вопросов.
Проводить съезд в режиме «вопрос – ответ» предложил традиционный оператор – Союз строительных организаций Ленобласти (ЛенОблСоюзСтрой). Организатором выступили правительство и Комитет по строительству региона.
Ситуация
Вопросы, интересующие и власть, и бизнес, касались в основном сооружения инфраструктурных объектов. Как сообщил губернатор Ленобласти Александр Дрозденко, в рамках Адресной инвестиционной программы 2019 года на социальную инфраструктуру потрачено 8 млрд рублей, в том числе 6 млрд – из регионального бюджета. Работа шла по 111 объектам (включая проектирование). В 2020 году в бюджете заложены аналогичные средства. Но со временем затраты на социнфраструктуру планируется увеличивать.
Активно шла работа по выкупу социальных объектов. По словам Александра Дрозденко, на 2020 год в рамках программы «Стимул» на эти цели будет потрачено 1,9 млрд рублей. Регион планирует выкупить девять построенных и еще строящихся детсадов и школу.
Ситуация в разных локациях не одинакова, отметил губернатор. Так, серьезные проблемы с обеспеченностью социнфраструктурой есть в Кудрово, но в Мурино ситуация получше – есть задел по строительству школ. Возведение «социалки» тормозят в том числе недобросовестные застройщики и подрядчики, не выполняющие обязательств. В результате власти региона запустили новую программу компенсации – выплаты родителям, если они не дождались места в детском саду. «А могли бы эти средства пустить на выкуп построенных детских садов», – подчеркнул Александр Дрозденко.
Он отметил также, что регион работает над решением проблем с подключением к электросетям, с медленной передачей готовых соцобъектов на баланс муниципалитетов, с отставанием в развитии дорожной сети. «Затягиваются сроки передачи дорог, уличного освещения, парковок, благоустройство», – перечислил губернатор. При этом проблемы с транспортной инфраструктурой могут стать препятствием для выдачи новых разрешений на строительство.
При этом он подчеркнул: установка властей – увязать прием жилья в эксплуатацию с готовностью транспортной и социальной инфраструктуры. Но застройщики не всегда с этим справляются. «Дольщики возмущаются в соцсетях: объект готов, но его не приняли в эксплуатацию. И делается это с подачи застройщиков. Некрасиво», – сказал Александр Дрозденко.
Он заявил о необходимости сооружать не только школы и детсады, но также медицинские и спортивные учреждения, отделения полиции, почты, пожарные депо. При этом, полагает губернатор, следует прибегать к совместному финансированию.
Разное
Большая часть времени на съезде была отведена под вопросы, жалобы и предложения, которые застройщики имели возможность задать главе региона напрямую. Глава ЛенОблСоюзСтроя Руслан Юсупов озвучил предложение строителей – создать рабочую группу, чтобы стандартизировать Правила землепользования и застройки и другие градостроительные документы на уровне муниципальных образований. Сейчас в регионе около 200 муниципалитетов и столько же ПЗЗ. «Ждем поддержки Комитета по архитектуре и градостроительству», – отметил он.
Руслан Юсупов обозначил также проблему взаимодействия застройщиков с банками в рамках перехода жилищного строительства на новую схему финансирования. Банки запрашивают у застройщиков дополнительные «справки», пересматривают документы, критикуют решения госэкспертизы. С этим региональные власти, к сожалению, ничего поделать не могут, поскольку не имеют права вмешиваться в деятельность финансовых организаций, признал губернатор.
Генеральный директор АО «Ленстройтрест» Валерия Малышева попросила рассмотреть вариант сотрудничества власти и банков, чтобы облегчить застройщикам получение кредитов для строительства соцобъектов. Например, под гарантии областного правительства о последующем выкупе таких объектов.
Она также пожаловалась на полигон ТБО в Янино, который объявил о увеличении объемов и, соответственно, площадей, что приблизит его к жилищным проектам. Александр Дрозденко заверил: полигон расширяться не будет – не получится нарастить мощности переработки с 90 тыс. до 500 тыс. т. И землю на эти цели обещал не предоставлять.
Застройщики подняли тему сроков передачи сооруженных ими дорог на баланс местных властей. Муниципалы не торопятся, поскольку никакого регламента по срокам, составу документации и прочему не существует. Пока застройщик не передал дорогу на баланс муниципального образования, он вынужден организовывать дорожное движение, а это вовсе не его обязанность. Процесс в отдельных случаях затягивается не на месяцы – на годы. Губернатор поручил разработать регламент по передаче дорог на баланс местной власти и пояснил: муниципалы не торопятся принимать, потому что тогда дороги надо будет содержать.
Была также затронута тема высотного регламента. Как показывает практика, чтобы уложиться в заданное количество этажей, застройщики жертвуют техническими этажами. Александр Дрозденко заявил, что готов обсудить регламент с застройщиками. При этом он высказал опасение, что если в регламенте будут указана высота в метрах, а не в этажах, застройщики начнут возводить дома с этажами в 2,2 м.
Главное
Однако более всего и власть, и бизнес волнуют проблемы строительства социнфраструктуры. И больше всего вопросов застройщики задали именно по этому вопросу.
Например, девелоперы признают, что область куда активнее города выкупает у них социальные объекты, однако цена выкупа в современных условиях – «просто грабительская». По словам руководителя проектов КОТ компании «Строительный трест» Анзора Берсирова, нормативная цена выкупа позволяет покрыть максимум 70% затрат. Он предложил поднять вопрос на федеральном уровне. При этом застройщики готовы предоставить необходимые расчеты по реальным проектам.
Одна из причин такого положения – то, что затраты на землю и инженерию не входят в выкупную цену, отметил заместитель генерального директора компании Bonava Александр Свинолобов. Генеральный директор Setl City Илья Еременко добавил, что низкая цена выкупа не позволяет строить более оригинальные социальные объекты. А при ее повышении это станет возможно.
Заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин заявил, что если застройщики готовы взяться за незавершенный объект, цена выкупа будет несколько больше. В целом, к сожалению, этот момент пока упирается в бюрократию. Для отчета по программе «Стимул» надо одновременно вводить жилье и инфраструктурные объекты, а сдача «социалки» сильно отстает.
Илья Еременко также спросил об озвучивавшихся ранее планах выкупать инженерные объекты в рамках программы «Стимул». Александр Дрозденко сообщил, что подобное предложение уже направлено в адрес нового вице-премьера РФ Марата Хуснуллина.
Застройщики также выразили готовность возводить соцобъекты по схеме государственно-частного партнерства.
Александр Дрозденко поручил все просчитать, подготовить проекты документов – в том числе по передаче инфраструктурных объектов, включая дорожные на баланс муниципалитетов. Однако, по его словам, в первую очередь надо наполнить регион детскими учреждениями. «Давайте поднапряжемся, доработаем 2020–2021 годы, закроем проблему с детсадами и школами и начнем уже строить инженерные и социальные объекты», – сказал губернатор.
Мнение
Михаил Москвин, заместитель председателя Правительства Ленобласти:
– Формат Съезда строителей уже устоялся: мы отводим большую часть времени на свободное общение застройщиков и производителей стройматериалов с губернатором и руководителями комитетов. Хотя встречи девелоперов с представителями власти региона происходят регулярно, Съезд строителей – особенное событие, в рамках которого можно обсудить именно стратегическое развитие отрасли. Вместе с тем застройщики приходят с конкретными вопросами, которые надо решать прямо сейчас. По итогам съезда обычно формируется перечень поручений губернатора, куда попадают решения, принятые на съезде в ходе живого общения.
Владимир Мозговой, исполнительный директор ЛенОблСоюзСтроя:
– XII Съезд строителей прошел именно в том формате, в каком и планировалось. Мы очень довольны, что нам удалось наладить прямой диалог между властью и бизнесом. Формат «вопрос – ответ» намного продуктивнее множества докладов, и застройщикам удалось задать интересующие их вопросы и озвучить текущие проблемы, решение которых напрямую зависит от правительства региона. Уже в ходе съезда губернатор дал ряд поручений, а это значит, нам удалось дать старт изменениям, которые могут значительно облегчить работу строителей и улучшить взаимодействие компаний и представителей власти.
Строительная отрасль РФ переживает очередную эпоху законодательных перемен. Для того, чтобы игроки рынка могли быстрее адаптироваться к новым условиям, Kомитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области собрал предпринимателей на семинар и рассказал о типичных ошибках, которые те совершают. Причем не всегда намеренно.
«Получить разрешение на строительство и ввод объекта в эксплуатацию без правильно оформленной документации нельзя», – заявил председатель областного Госстройнадзора Денис Горбунов. Вместе с тем ведомство с завидной регулярностью получает неправильно оформленные документы.
Сначала думаем, потом пишем
Как рассказал начальник отдела надзора за строительством зданий и сооружений Госстройнадзора Валентин Борушко, за последний год ведомство зафиксировало множество случаев, когда информация в положительном заключении экспертизы значительно отличается от сведений в проектной документации. Причем большинство противоречий касалось наиболее важных показателей, влияющих на надежность и безопасность капстроений. «Застройщики часто указывают взаимоисключающие абсолютные отметки «нуля», неправильно указывают отметки подошвы фундаментов, расчетное значение веса снегового покрова зачастую не соответствует району строительства, величина защитного слоя арматуры на разрезах и сечениях конструкций опять же не соответствует заявленной и т. д. Бывали случаи, когда количество планируемых этажей не совпадает в различных разделах заключения экспертизы», – рассказал чиновник.
Приводя примеры особо выдающихся ошибок, г-н Борушко вспомнил, как одна компания указала, что дом не предназначен для проживания маломобильных групп населения (к которым помимо инвалидов закон относит беременных женщин, пожилых граждан, людей с детскими колясками и т. д.). «При этом застройщик не указал, каким образом будет осуществляться соблюдение запрета на проживание в доме маломобильных граждан. Даже если среди покупателей квартир таковых не окажется, то где гарантия, что маломобильные граждане не будут приходить к кому-нибудь в гости?» – задался вопросом чиновник, добавив, что нарушение технических регламентов, норм и правил, направленных на создание безбарьерной среды, также не редкость.
Застройщики часто пренебрегают расчетами на прогрессирующее разрушение конструкций объекта и их элементов, а также неправильно оценивают количество требуемой инфраструктуры.
В ходе проверки качества строительно-монтажных работ часто выясняется, что застройщики изменили технические характеристики и параметры стройматериалов (например, класс бетона) и не обеспечили несущие конструкции огнезащитным покрытием.
Г-н Борушко напомнил, что по новым требованиям застройщик после окончания работ обязан представить в орган госнадзора перечень всей исполнительной документации, составленной при строительстве или реконструкции капобъекта. Кроме того, Ленобласть окончательно перешла на местную систему координат МСК-47. «Это значит, что документы для внесения сведений в ЕГРН, подготовленные по результатам выполнения кадастровых и землеустроительных работ, необходимо представлять в МСК-47», – пояснил он.
Пожарная опасность
По данным Госстройнадзора, на стройплощадках в Ленобласти ежегодно фиксируется минимум один пожар. Как сообщил консультант сектора пожарного надзора ведомства Михаил Крутиков, причиной возгорания могут стать неосторожное обращение с огнем, проведение огневых работ, хранение строительных материалов в не предназначенных для этого местах и многое другое.
Для того, чтобы избежать форс-мажорных ситуаций, чиновник призывает внимательно относиться к соблюдению пожарной безопасности. В частности, места для курения должны определяться строго в соответствии с разделом утвержденной проектной документации «Проект организации строительства»; строительные бытовки необходимо оборудовать сигнализацией, строительный городок – противопожарным инвентарем и первичными средствами пожаротушения, а места для проведения огневых работ – огнетушителями.
Также необходимо следить за состоянием пожарной техники и систем противопожарной защиты, однако многие застройщики об этом забывают. «Зачастую в представленных актах испытаний отсутствует информация об используемом методе испытаний. Часто в актах обследования систем приточно-вытяжной противодымной вентиляции и внутреннего водопровода имеется информация с одинаковыми показателями на всех точках измерений. Это наводит на мысль, что испытания проводились не в полном объеме или вообще не проводились, а коэффициенты взяты из проектной или нормативной документации», – отметил г-н Крутиков.
За строительный мусор ответят строители
2018 год областной Госстройнадзор намерен посвятить вопросам санитарии и экологии, однако далеко не все предприниматели понимают всю серьезность вопроса.
Как рассказал ведущий специалист сектора экологической и санитарно-эпидемиологической безопасности Госстройнадзора Олег Кругликов, в области растет количество незаконных свалок и мест для сжигания мусора. На «серых» полигонах часто отсутствуют очистные сооружения дождевых стоков. Если же строительство идет возле водоемов, то мусор нередко попадает в воду. Кроме того, в последнее время сложилась практика бесконтрольной утилизации строительных отходов под видом производства работ по вертикальной планировке и рекультивации земельных участков.
Размещение или утилизация строительных отходов на землях сельскохозяйственного назначения категорически запрещены, однако есть компании, которые этим запретом пренебрегают.
«Никто кроме вас строительный мусор не производит, поэтому и спрашивают с вас. Так что призываю всех очень серьезно подходить к вопросу вывоза мусора», – обратился Денис Горбунов к представителям стройотрасли.
Руководство Госстройнадзора подчеркивает, что всегда готово прийти на помощь предпринимателям, у которых сложности с оформлением документов или просто есть вопросы. «Вы всегда можете обратиться за консультацией по телефону или прийти к нам во вторник (у нас приемный день). Разберемся вместе», – подчеркнул Денис Горбунов 
Они регламентируют дальнейшую работу застройщиков через эскроу-счета. Единый счёт в уполномоченном банке придется открывать под каждое разрешение на строительство. Нормы закона касаются и проектов, стартовавших до 1 июля 2018 года.
Поправки в ФЗ-214, принятые Госдумой РФ сегодня, серьёзно ужесточают требования к застройщикам. Им отныне будет запрещено привлекать в стройку средства граждан через жилищные сертификаты и различные кооперативы, за исключением текущих строек и тех случаев, когда ЖСК создавались для завершения проблемных объектов с дольщиками и возведения жилья на муниципальных землях для льготных категорий граждан.
Вопреки ожиданиям, строительным компаниям все-таки разрешили работать по нескольким разрешениям на строительство, но для каждого разрешения застройщику придется открывать отдельный счёт в уполномоченном банке.
Правила работы через эскроу-счета, вообще, прописаны в поправках очень детально. Суть сводится к тому, что с 1 июля 2019 года строители смогут привлекать деньги дольщиков только через эти счета. Вклады на них будет в обязательном порядке страховать АСВ (на сумму до 10 млн рублей). При этом застройщики, которые будут работать через эскроу-счета не должны будут делать отчисления в Фонд защиты прав дольщиков, на них не будет распространяться требование закона о резервировании под проект собственных средств в размере 10% от его общей стоимости и требование о наличии опыта работы в жилищном строительстве не менее 3-х лет. Кроме того, участок под объектом, который возводит компания, работающая через эскроу-счета, не будет находиться в залоге у дольщиков.
Неожиданностью для многих стало то, что через единый счёт в уполномоченном банке придется работать всем компаниям, даже тем, кто получил разрешение на строительство домов до вступления поправок в ФЗ-214 в силу (до 1 июля 2018 года). Кроме того, деятельность всех застройщиков будет контролировать Фонд защиты прав дольщиков. По его требованию Росреестр будет останавливать регистрацию договоров долевого участия во всех стройках России. Вести дела о банкротстве всех застройщиков будут управляющие, аккредитованные Фондом. Тот же Фонд будет участвовать в завершении проблемных строек через «имущественный взнос РФ и иных публично-правовых образований».
Эксперты и участники рынка обеспокоены появлением поправок и теми недостатками, которые остались в законе. «Мне как юристу грустно видеть, что поправки, вызванные плохой юридической техникой из-за спешки в прошлый раз, в этот раз также приняты в спешке и, создали много новых проблем. Отрасль большого размера (по деньгам, по количеству участвующих лиц и т.п.) не должна быть заложником сиюминутных решений. В ее развитии должна быть стратегия и последовательные и выверенные шаги», – переживает партнер юридической компании «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
По его словам, дополнительные ограничения закона и возникшие из-за этого затраты, которые не получится в первое время учесть в цене продажи квартир, дестабилизируют финансовое положение нормальных застройщиков. «В итоге круг замкнется на дольщиках. Кроме того, поправки окажут существенное влияние на рынок и разделят проекты на "до" и "после", так как у них будет разная экономика и себестоимость стройки», - говорит Дмитрий Некрестьянов.
Строители тоже к грядущим изменениям в работе относятся настороженно. «Отмена долевого строительства, с одной стороны, позволит людям покупать недвижимость с меньшим риском. Но, с другой стороны, это вытеснит с рынка небольшие строительные компании, ослабит конкуренцию, увеличит стоимость квадратного метра, а также ужесточит требования к застройщикам со стороны банков. Снизить негативные последствия от нововведений может доступная ипотека. Низкая ставка сбалансирует рынок и позволит поддержать покупательский интерес к рынку первичной недвижимости на том же уровне, который был во время долевого строительства», - говорит исполнительный директор ЗАО «Ойкумена» Роман Мирошников.
«Если смотреть глобально, то отказ от долевого строительства - это шаг к более цивилизованному рынку. Но дальше начинаются вопросы. Главный из них - это состояние российской экономики и покупательской способности в частности. Понятно, что строительство при отмене « долевки » станет дороже, хотя бы потому, что будет финансироваться полностью за счет банковского кредитования. О конкретных цифрах подорожания квартир можно рассуждать, но то, что оно произойдет - факт. Насколько эта плата за риск целесообразна - каждый покупатель должен ответить для себя сам», - добавляет Дмитрий Михалев из «СПб Реновация».