Петербург торгуется с Минстроем РФ. Параметры нацпроекта для города еще не согласованы
Петербург – единственный субъект РФ, который до сих пор не заключил соглашения с Минстроем РФ по объемам строительства в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда». Город продолжает вести переговоры.
Об этом сообщил замглавы Комитета по строительству Петербурга Евгений Барановский в ходе круглого стола, организованного Союзом строительных объединений и организаций в рамках подготовки XXII практической конференции «Развитие строительного комплекса Петербурга и Ленобласти».
Нацпроект «Жилье и городская среда» предполагает ввод 120 млн кв. м жилья ежегодно, начиная с 2024 года. Минстрой распределил «квадраты» по регионам. На долю Петербурга пришлось 25 млн кв. м – столько необходимо построить в 2019–2024 годах (в частности, в 2024-м – 5,4 млн). Смольный настаивает на показателе 18,8 млн кв. м.
Как сообщил Евгений Барановский, администрация запросила в Минстрое методику расчетов. Выяснилось, что прогнозные планы города учитывают гораздо больше факторов, включая обеспеченность рабочими местами и приток приезжих в город. Также петербургские специалисты обращают внимание на темпы продаж: зачем строить больше, чем люди в состоянии купить?
По мнению чиновника, продавать 120 млн кв. м. жилья ежегодно – нереально, особенно при существующих ипотечных ставках. «Чтобы нарастить объем ввода, нужно стимулировать спрос», – заявил он.
Кстати, о том же недавно заявил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. «Я считаю, что ставка по ипотеке в 9% – преступление. Нам необходимо снижать ее, для этого нужно проработать ряд мер, обсудить этот вопрос с банками. Мы программу по жилью не выполним, если не решим вопрос ипотеки. Даже если будет 5%, в наших мечтах, нам и то надо жилы порвать, чтобы построить 120 млн кв. м и продать их. Построить можно, кому мы их продавать будем?» – подчеркнул он.
Еще одна ключевая проблема – дефицит социальных объектов. В декабре губернатор Петербурга Александр Беглов, выступая на съезде строителей города, озвучил официальные данные: дефицит мест в детсадах составляет 37 тыс., в школах – 24 тыс. При строительстве до 2025 года в Петербурге 25 млн кв. м жилья для их обеспечения инфраструктурой надо 189 соцобъектов. На это требуется 310 млрд рублей. На прочую инфраструктуру требуется еще 320 млрд.
«Дефицит социальных объектов надо наверстывать. Проблема гигантская», – подчеркнул Евгений Барановский. По его словам, в 2019 году сдано около 3,5 млн кв. м, в 2020-м планируется сдать 3,7 млн – столько обеспечат действующие разрешения на строительство, к которым добавятся индивидуальные дома.
Разрешительной документации с датой завершения проектов до 2024 года – 18 млн кв. м, это жилые дома и апартаменты. Новых проектов мало. Как пояснил Евгений Барановский, в ожидании реформы привлечения средств в жилищное строительство застройщики заранее «затарились» разрешениями на строительство.
Отсутствие соглашения с Минстроем означает для Петербурга некоторые потери. Например, не будет федерального финансирования некоторых проектов, программ. Но, по словам чиновника, город и так их не получал – по формальной причине «высокой бюджетной обеспеченности».
Пока договоренности между городом и Минстроем нет, однако установка Смольного – наращивать объемы ввода жилья, используя для этого разные инструменты. Посетивший Петербург в конце февраля Марат Хуснуллин определил задачи, которые придется выполнять и застройщикам, и местной власти. В частности, необходимо вовлекать в оборот новые земельные участки под жилищное строительство. Возможно, Правительство РФ возьмет на себя часть расходов по подготовке участков. Главное – развивать новые территории в комплексе, в том числе с созданием рабочих мест и открытием производств. А чтобы стимулировать строительство, федеральная власть готова принимать заявки на выкуп социальных объектов на три года вперед.
Фонд социальных обязательств застройщиков в Петербурге должен заработать с 1 января 2019 года. Однако пока нет четких правил, как он должен функционировать. В частности, не определена сумма отчислений в фонд для застройщиков.
На прошлой неделе в Смольном прошло совещание по вопросу участия застройщиков в создании объектов городской социальной инфраструктуры. На совещании вице-губернатор Санкт-Петербурга Игорь Албин сообщил, что Фонд социальных обязательств (он же Фонд социального участия), вероятнее всего, заработает с 1 января 2019 года.
Напомним, о создании Фонда социальных обязательств для застройщиков начали говорить в конце прошлого года. Хотя эта инициатива звучала и ранее. Этот фонд должен аккумулировать и расходовать средства девелоперов для строительства объектов социальной инфраструктуры в Петербурге. Сумма взносов в него стала предметом споров. Изначально в общую «кубышку» чиновники хотели брать с застройщиков по 11 тыс. рублей с каждого квадратного метра возводимого жилья. Позже городские власти понизили планку до 6 тыс. рублей, но окончательно сумму взноса так и не утвердили.
Каковым будет «налог на соцобъекты», Смольный не смог сказать и на последнем заседании. Игорь Албин отметил, что за последние годы в городе существенно выросли объемы ввода жилья, чего не сказать об объемах ввода социальных объектов. «Чтобы эту ситуацию изменить, мы пошли по пути консультаций и предложили создать Фонд социальных обязательств. Понимаем, что в полном объеме переложить на вас ответственность по созданию «социалки» нельзя – это обрушит рынок. С другой стороны, хотели бы видеть ваше полноценное участие в формировании комфортной городской среды», – обратился к строителям вице-губернатор.
Директор СПб ГБУ «Управление строительными проектами» Арам Гукасян сообщил, что в настоящее время в действующий Реестр инвестиционных обязательств застройщиков включена 61 строительная компания, с общим объемом заявленного строительства жилья – 23,1 млн кв. м. В денежном выражении нормативная потребность в соцобъектах для такого объема жилищного фонда составляет 252 млрд рублей. Фактически за девелоперами зафиксировано обязательств на 123 млрд рублей, или 49% от нормативной потребности, в том числе на безвозмездной основе – 67 млрд рублей.
Представители профессионального сообщества, присутствовавшие на совещании, отметили, что схему деятельности фонда необходимо сделать более понятной и прозрачной. Было предложено более четко зафиксировать обязательства, которые возлагаются на застройщиков, и дифференцировать их в зависимости от территории ведения строительства.
Предполагается, что все точки над i будут расставлены уже в ближайшие дни на совещании с участием вр. и. о. губернатора Петербурга Александра Беглова. Вероятнее всего, тогда и будет определена сумма отчислений в Фонд социальных обязательств. Также власти Петербурга готовы выслушать другие предложения бизнеса о том, как быстро увеличить объемы социнфраструктуры.
Мнение:
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– На эту ситуацию нужно обязательно смотреть с точки зрения потребителя, для которого любые выплаты непременно будут заложены в цену квадратного метра. Как говорится, мы бы рады отчислять в городской бюджет и бОльшие суммы, если бы это позволяла платежеспособность населения. Но она на сегодняшний день такова, что даже планомерное снижение ставок по кредитам не приводит к взрывному росту продаж. Я бы предложила администрации обязательно принять во внимание эти важнейшие соображения и действовать чрезвычайно аккуратно. Можно заложить механизм пересмотра ставки отчислений в Фонд социальных обязательств, если это позволит рыночная ситуация. Законопослушное строительное сообщество Петербурга работает прозрачно и ответственно, оно обязательно будет делать шаги в сторону улучшения социального вопроса.
Российский аукционный дом (РАД) готовит к торгам два дома на Миллионной улице. В одном из них в начале XX века жила Анна Ахматова. Актив оценен в 55 млн долларов. Эксперты говорят, что цена адекватна, а сами дома идеально подходят для гостиничного проекта.
Два дома на Миллионной улице в Петербурге выставят на торги РАД в начале 2019 года. Это дом № 5 площадью 11,6 тыс. кв. м и дом № 6 площадью 14,4 тыс. кв. м. Активы продает один частный собственник. Они оценены в 55 млн долларов. Эксперты считают, что цена адекватна.
«Мы делали концепцию приспособления этих объектов под новые функции. Согласно рыночной и экономической целесообразности, там возможны следующие варианты. Здание на Миллионной, 5, идеально подходит под высококлассную гостиницу. Также были покупатели, которые рассматривали его под бизнес-центр класса «А». Это федеральный памятник, у объекта сложная структура, поэтому создание там жилья или апартаментов маловероятно. А здание на Миллионной улице, 6, с достаточно универсальными планировками и меньшим количеством охранных ограничений, может, пройдя через редевелопмент, превратиться в бизнес-центр, апартаменты или гостиницу», – говорит генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.
«Место уникальное, прежде всего благодаря высокой концентрации памятников архитектуры и достопримечательностей – в шаговой доступности Эрмитаж, Спас-на-Крови, Мраморный дворец, Летний сад. Максимальный возврат инвестиций обеспечит реализация проекта апартаментов на продажу. Но практически любая другая функция в этой локации также будет хорошо востребована. История дома № 5 по Миллионной улице, связанная с именем Анны Ахматовой, может стать изюминкой проекта, дополнительным мотивом остановиться именно в этом здании для иностранных и российских туристов-ценителей русской литературы. Исторический флёр гостиницы – то, что любят путешественники во всех точках мира, и один из ключевых инструментов в руках искусных маркетологов», – говорит заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Евгения Тучкова.
По данным Colliers International, сегодня в Петербурге представлено 22 отеля категории «пять звезд», это 3,2 тыс. номеров. Люксовые гостиницы сосредоточены преимущественно в Адмиралтейском и Центральном районах – 17 отелей на 2,7 тыс. номеров. А в сегменте элитных апарт-отелей основной объем, находящийся в экспозиции, сформирован комплексами в Петроградском районе – шесть апарт-отелей на 433 апартамента совокупно. Еще два элитных комплекса находятся в Адмиралтейском районе города («Голландия» и «Монферран»).
«Для отеля класса люкс в здании на Миллионной, 5, прямую конкуренцию по локации могут составить «Kempinski Мойка 22», «Гранд Отель Европа», Taleon Imperial и, в перспективе, Jumeraih на Невском проспекте, 7–9. Также может ощущаться конкуренция со стороны отелей, расположенных в зоне Исаакиевской площади (So/Sofitel, Four Seasons, «Астория», «Англетер», Lotte, Domina)», – говорит Евгения Тучкова.
«Здания на Миллионной улице действительно могут привлечь потенциальных покупателей, желающих инвестировать в гостиничную недвижимость, благодаря премиальной локации в центре города, а также и достаточному объему площадей для размещения полноформатного гостиничного проекта сегмента люкс или высокого ценового. Мы не сомневаемся, что большинство международных гостиничных сетей будут заинтересованы в управлении подобным объектом», – заключила заместитель руководителя департамента гостиничного бизнеса компании JLL Маргарита Найштут.
Кстати
Фондом имущества Петербурга совместно с городским Комитетом имущественных отношений готовит к торгам особняк Челищева, расположенный по адресу Вознесенский проспект, дом 36, лит. А (предполагается продать право аренды с обязательством по восстановлению здания).
Победивший на торгах инвестор должен уплачивать рыночную арендную плату, определенную по результатам аукциона, на период проектирования и проведения работ по приспособлению объекта под гостиничную функцию. По окончании работ, после ввода объекта в эксплуатацию, арендатор получает право на минимальную арендную плату, в размере 1 рубль за 1 кв. м общей площади объекта в год.
Здание на Вознесенском проспекте, 36, является памятником регионального значения – «Дом Ф. Н. Челищева (М. В. Кольбе)» постройки середины XVIII века. Четырехэтажный каменный особняк с атриумом площадью 7,3 тыс. кв. м расположен на участке площадью 3,5 тыс. кв. м.