Земля в обмен на завершение долгостроев. Новая инициатива Минстроя
Минстрой РФ инициировал передачу без торгов земельных участков застройщикам, которые возьмутся завершить проблемный объект. Если Правительство РФ одобрит идею, соответствующие правила будут действовать до конца 2021 года.
Проект Постановления Правительства РФ «О порядке предоставления в соответствии с подпунктом 31 пункта 2 статьи 396 Земельного кодекса РФ земельного участка, находящегося в собственности субъекта РФ» опубликован на портале проектов нормативно-правовых актов для обсуждения.
Безусловно, ряд застройщиков может быть заинтересован в предоставлении им земельных участков, находящихся в государственной собственности, без проведения торгов, в качестве компенсации по возмещению понесенных расходов по достройке проблемных объектов, считают в Комитете по строительству Санкт-Петербурга.
Обычно у компании уже сформирована собственная адресная программа, в которую не вписано завершение проблемных объектов, говорит начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. «Это бывает очень затратно, особенно если речь идет о достройке крупного объекта, где остались обманутыми сотни дольщиков. Застройщику приходится отвлекать ресурсы, причем не только материальные – дополнительная нагрузка ложится на экспертов, специалистов разных отделов», – говорит она.
Тема земельной компенсации поднимается во власти не впервые. Комментируя один из прежних вариантов аналогичного документа, бизнес-омбудсмен Борис Титов указал на несовместимость эскроу-схемы с достройкой проблемных объектов: застройщик не может тратить кредитные средства на эти цели, а собственных у него, возможно, не хватит.
Земельный кодекс разрешает предоставлять земельный участок без торгов – по распоряжению главы региона. Однако основания для этого должно определять федеральное правительство. «Чтобы появились правила, применение которых даст результат, нужен честный диалог бизнеса и власти», – отмечает вице-президент Российского Союза строителей в СЗФО, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Олег Бритов.
Уже в ближайшие дни вопрос земельных компенсаций чиновники и застройщики обсудят в рамках круглого стола.
Мнение
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Если у застройщиков еще не все проекты переведены на эскроу-схему, то пока есть окно возможностей. Но после перехода на новые правила оно закроется. Скоро на рынке не останется таких компаний. При этом продолжается правка законодательства, поэтому не известно, какие преференции в будущем смогут привлечь застройщиков к завершению проблемных объектов сторонних компаний.
Олег Бритов, вице-президент РСС в СЗФО, исполнительный директор СООО:
– Строители и раньше брались за достройку проблемных объектов, помогая государству в решении этого важнейшего социального вопроса. Преференции застройщикам тоже предлагались и прежде, но решение об их содержании принималось в формате узких кулуарных переговоров. Сейчас государство решило сформулировать внятные правила. И то, что вопрос обсуждается на федеральном уровне, – хороший знак. Другое дело, что проблемные объекты требуют разного количества ресурсов от застройщика. Важно, чтобы помощь государству с недостроями не была в ущерб строительным компаниям.
Кстати
В разных регионах страны застройщики уже не первый год могут рассчитывать на земельные преференции, если берутся завершить долгострой. Например, в Ленобласти еще в 2016 году власти пообещали предоставить инвестору, который возьмется за достройку проблемного ЖК в Гатчине, земельный участок – в качестве компенсации. И уже в 2017 году областное правительство заключило договоры с ООО «Лидер» на достройку дома на улице Генерала Кныша в обмен на участки, расположенные также в Гатчине. По расчетам, их стоимость должна была покрыть затраты на достройку.
Правительство Ленобласти продолжает подобную практику привлечения инвесторов – не только за землю, но также за разрешение увеличить предельно допустимые параметры по плотности и высотности, в приоритетном порядке выкупить социальные объекты застройщика и пр.
Минстрой России подготовил поправки в законодательство о долевом строительстве, в соответствии с которыми взносы застройщиков в Фонд защиты прав дольщиков вырастут в 5 раз. Эксперты рынка признают новацию объяснимой, но указывают, что это дает очередной стимул для подорожания жилья, которых в последнее время и без того было более чем достаточно.
Поправки №29
Законопроект Минстроя России с соответствующими поправками в закон 214-ФЗ размещен на портале законопроектов для публичного обсуждения. Это, кажется, будет уже 29-я редакция злосчастного закона «О долевом строительстве…».
По планам ведомства, с 1 октября 2018 года размер обязательных отчислений застройщиков в компенсационный фонд должен будет составлять 3% от стоимости каждого договора участия в долевом строительстве, а с 1 января 2019 года – уже 6 %. Напомним: в настоящее время застройщики перечисляют в Фонд защиты прав дольщиков 1,2 % от цены каждого договора.
Предложение повысить размер отчислений в Фонд дольщиков вносилось в Госдуму в рамках ранее принятых поправок к закону 214-ФЗ, но из итогового варианта эта мера была исключена.
«Если вспомнить, что еще в апреле Михаил Мень, бывший тогда главой Минстроя, заявлял о планах повышения процентной ставки взноса в Фонд защиты дольщиков до 6,75 %, то ее снижение на 0,75 п.п. уже можно назвать хорошей новостью, - отмечает генеральный директор СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов.
Кому оно надо?
Как полагает председатель Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Госдумы РФ Николай Николаев, повышение размера взносов должно стимулировать застройщиков к тому, чтобы они как можно быстрее отказывались от классических договоров «долевки» и переходили на систему эскроу-счетов.
Того же мнения придерживается директор по правовым вопросам Группы «Эталон» Виктория Цытрина. Об этом же говорит ведущий аналитик ГК «Доверие» Антон Банин. «Логика инициативы понятна – Минстрой изыскивает все возможные способы стимулировать застройщиков переходить на эскроу-счета. Однако эта мера может оказаться неэффективной по одной причине – банки не готовы в полном объеме предлагать такой продукт застройщикам, как эскроу-счет. Не проработана схема рассмотрения заявки, не сформированы механизмы определения процентной ставки и перечисления средств дольщиков. Поэтому на сегодняшний день лишь два банка готовы открывать эскроу-счета – Сбербанк и «Российский Капитал», – отмечает он.
Но это еще не все резоны федерального ведомства. «Вторая цель законопроекта – увеличение объема денежных средств в Фонде, т.к. сейчас их недостаточно для достройки проблемных объектов», – отмечает Виктория Цытрина. О том же говорит Алексей Белоусов. «В ближайшее время строительная отрасль будет переходить на проектное финансирование, а значит, Фонд не сможет выполнить свои функции в полном объеме: за столь короткий срок существования он просто не успеет накопить достаточное количество средств для решения задачи защиты дольщиков», – отмечает он.
Заплатит покупатель
При этом эксперты сходятся в одном: дополнительные расходы застройщики (по крайней мере, полностью) на себя не возьмут. А значит, цены на квартиры вырастут, и за защиту прав одних покупателей жилья заплатят другие. «Безусловно, увеличение размера взносов приведет к дополнительному росту цен на недвижимость», – уверена Виктория Цытрина. «Новая инициатива может вызвать небольшое повышение цен, но его потенциал ограничен спросом, поэтому рост может быть в пределах 3-5 %. Впрочем, для покупателя это существенные деньги», – добавляет директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов.
«Застройщики окажутся в патовой ситуации. С одной стороны, повышенная ставка 6 % отчислений в компенсационный фонд ухудшит экономику проекта на 5-6 %. С другой стороны, не сформированы организационные механизмы перехода на эскроу-счета с доступной ценой проектного финансирования. Какой бы вариант застройщики не выбрали, себестоимость строительных работ все равно вырастет: в случае повышенных отчислений в компенсационный фонд – на 5-6 %, в случае проектного финансирования 85% строительно-монтажных работ по ставке 10-12 % для эскроу-счетов – на 5-10 %. Соответственно, цены квадратного метра повысятся примерно на эти же величины в зависимости от выбранного способа привлечения средств дольщиков. Это, безусловно, отразится на снижении спроса, если он не будет компенсирован соответствующим снижением процентных ставок по ипотечным кредитам», – отмечает Антон Банин.
А смысл?
При этом эксперты отнюдь не уверены, что инициаторы законодательных новаций достигнут желаемого результата. «Повышение ставки взноса ухудшит и без того непростое положение застройщиков, ускорит их переход на работу с эскроу-счетами. В итоге это приведет к сокращению и так скудных поступлений в Фонд защиты дольщиков, следовательно, поставит под сомнение саму необходимость его дальнейшего существования», – отмечает Алексей Белоусов.
«Новая инициатива увеличивает расходы застройщиков, что, конечно же, ляжет дополнительным бременем на расходную часть всех проектов. Девелоперы, честно и добросовестно выполняющие свои обязательства, солидарно отвечают за недобросовестную и рискованную политику других застройщиков. Доходность проектов будет уменьшаться. Это может стать «последней каплей» для небольших компаний, которые балансируют на грани рентабельности и вызвать новый виток невыполнения обязательств и банкротств застройщиков», – считает Павел Брызгалов.
В общем, эксперты рынка опасаются, что новую инициативу Минстроя ждет судьба, описанная в одном из бессмертных афоризмов бывшего премьер-министра России: «хотели как лучше, а поучилось как всегда».
Компания «УНИСТО Петросталь» выставила на продажу ДСК «Муринский». Актив оценен в 700 млн рублей. Участники рынка отмечают, что актив продают за полцены. Но такова конъюнктура рынка – загрузить предприятие работой помешал кризис и изменения в отраслевом законодательстве.
Объявление о продаже ДСК появилось на днях на портале domofond.ru. В нем говорится, что собственник продает производство, расположенное на Лесной улице поселка Муринский, недалеко от КАД. Актив включает в себя 3-этажное заводское здание общей площадью 15,9 тыс. кв.м. (в том числе, 5,4 тыс. кв.м. – склад готовой продукции) и земельный участок площадью 6 га. Завод занимает только половину территории. Оставшуюся часть участка можно застроить другими объектами. «А в случае продажи заводского оборудования можно изменить назначение актива с производства ЖБИ на что-нибудь другое, например, под склады или под выпуск другой продукции. Дополнительным преимуществом являются усиленные фундаменты здания», — говорится в описании объекта. Там также указано, что коммунальные платежи по этой недвижимости составляют 1,2 млн рублей.
Актив оценен в 700 млн рублей. Ранее сообщалось, что компания вложила в проект 1,3 млрд рублей, без учета займов и лизинга.
ДСК «Муринский» был запущен в 2015 году. Его мощность - 150 тыс. кв.м. жилья в год. Он выпускает все виды железобетонных изделий. Предполагалось, что завод будет обслуживать собственные объекты «УНИСТО Петросталь» и сформирует портфель внешних заказов. На тот момент у «УНИСТО Петросталь» в работе было три проекта комплексного освоения территорий в Ленобласти на 600 тыс. кв.м. жилья и несколько объектов складского и торгового профиля общей площадью более 50 тыс. кв.м. Компания с оптимизмом смотрела в будущее, заявляя, что при наличии спроса сможет за пол года увеличить мощность завода до 220-240 тыс. кв.м. продукции в год. Но в реальности до наращивания мощностей дело не дошло. По данным СМИ, чистая прибыль комбината по итогам 2017 год составила всего 38 тыс. рублей.
«Завод был обречен уже при открытии, поскольку собственник допустил ошибки в бизнес-планировании. Загрузить предприятие работой собственник не смог. А кризис довершил начатое. Уход от концепции «сам строю - сам произвожу материалы» оказался фатальным. Для того, чтобы переориентировать завод, изначально заточенный под собственные нужды, требуется около двух лет. Поэтому в реальности сокращение собственных строек приводит к остановке производственных процессов. Так было с ДСК-3, ДСК-5 и Кировским ДСК», - говорит эксперт рынка Вячеслав Засухин.
По его словам, модель, когда через собственника связаны производитель ЖБИ и компания-застройщик неконкурентоспособна. «Менеджмент завода-производителя должен ориентироваться либо на рынок, либо на потребности «своей» строительной компании. В первом случае менеджмент для выживания ищет ниши с наибольшей рентабельностью, во втором – старается обеспечить объемы поставок по минимальным ценам. В этом случае происходит «уход» прибыли от производителя к застройщику и завод лишается ресурса для дальнейшей модернизации и использования инновацией, что приводит в итоге к деградации и уходу с рынка», - поясняет он.
«Цена этого завода может еще сократиться. Транспортная доступность этой территории не самая удачная. Поэтому использовать ее под склады – проблематично», — говорит руководитель проектов девелопмента Александр Кириятских.
В пресс-службе "УНИСТО Петросталь" сообщили, что продажа актива связана с потребностью компании в деньгах на достройку текущих проектов. "На продажу выставлен не только ДСК "Муринский", но и земля площадью 60,5 тыс. кв. м. с разрешительной документацией под строительство второй очереди ЖК "Чудеса света" в Колтушах (она оценена в 310 млн рублей), а также складские и торговые помещения, находящиеся в собственности застройщика. Продажи организованы через Банк "Санкт-Петербург", с которым у девелопера партнерские отношения", - говорят в компании. В настоящее время в "УНИСТО Петросталь" в стройке находятся три жилых комплекса, в сдаче которых уже возникли задержки. В ЖК "Тридевяткино царство" строятся 3 корпуса. Сдача жилья намечена на конец 2019 года, а на достройку школы в этом проекте компания подала заявку в региональную программу "Стимул", поскольку возвести объект за свой счет не сможет. В ЖК "Аннинский парк" строится 2 корпуса.Компания объявит сроки окончания строительства проекта в конце года, поскольку сейчас ведет работы по уточнению технических параметров проектной документации. А в первой очереди ЖК "Чудеса света", где будет 15 домов, в настоящее время сдают 5 зданий, строятся еще 2 дома.