Земля в обмен на завершение долгостроев. Новая инициатива Минстроя
Минстрой РФ инициировал передачу без торгов земельных участков застройщикам, которые возьмутся завершить проблемный объект. Если Правительство РФ одобрит идею, соответствующие правила будут действовать до конца 2021 года.
Проект Постановления Правительства РФ «О порядке предоставления в соответствии с подпунктом 31 пункта 2 статьи 396 Земельного кодекса РФ земельного участка, находящегося в собственности субъекта РФ» опубликован на портале проектов нормативно-правовых актов для обсуждения.
Безусловно, ряд застройщиков может быть заинтересован в предоставлении им земельных участков, находящихся в государственной собственности, без проведения торгов, в качестве компенсации по возмещению понесенных расходов по достройке проблемных объектов, считают в Комитете по строительству Санкт-Петербурга.
Обычно у компании уже сформирована собственная адресная программа, в которую не вписано завершение проблемных объектов, говорит начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. «Это бывает очень затратно, особенно если речь идет о достройке крупного объекта, где остались обманутыми сотни дольщиков. Застройщику приходится отвлекать ресурсы, причем не только материальные – дополнительная нагрузка ложится на экспертов, специалистов разных отделов», – говорит она.
Тема земельной компенсации поднимается во власти не впервые. Комментируя один из прежних вариантов аналогичного документа, бизнес-омбудсмен Борис Титов указал на несовместимость эскроу-схемы с достройкой проблемных объектов: застройщик не может тратить кредитные средства на эти цели, а собственных у него, возможно, не хватит.
Земельный кодекс разрешает предоставлять земельный участок без торгов – по распоряжению главы региона. Однако основания для этого должно определять федеральное правительство. «Чтобы появились правила, применение которых даст результат, нужен честный диалог бизнеса и власти», – отмечает вице-президент Российского Союза строителей в СЗФО, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Олег Бритов.
Уже в ближайшие дни вопрос земельных компенсаций чиновники и застройщики обсудят в рамках круглого стола.
Мнение
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Если у застройщиков еще не все проекты переведены на эскроу-схему, то пока есть окно возможностей. Но после перехода на новые правила оно закроется. Скоро на рынке не останется таких компаний. При этом продолжается правка законодательства, поэтому не известно, какие преференции в будущем смогут привлечь застройщиков к завершению проблемных объектов сторонних компаний.
Олег Бритов, вице-президент РСС в СЗФО, исполнительный директор СООО:
– Строители и раньше брались за достройку проблемных объектов, помогая государству в решении этого важнейшего социального вопроса. Преференции застройщикам тоже предлагались и прежде, но решение об их содержании принималось в формате узких кулуарных переговоров. Сейчас государство решило сформулировать внятные правила. И то, что вопрос обсуждается на федеральном уровне, – хороший знак. Другое дело, что проблемные объекты требуют разного количества ресурсов от застройщика. Важно, чтобы помощь государству с недостроями не была в ущерб строительным компаниям.
Кстати
В разных регионах страны застройщики уже не первый год могут рассчитывать на земельные преференции, если берутся завершить долгострой. Например, в Ленобласти еще в 2016 году власти пообещали предоставить инвестору, который возьмется за достройку проблемного ЖК в Гатчине, земельный участок – в качестве компенсации. И уже в 2017 году областное правительство заключило договоры с ООО «Лидер» на достройку дома на улице Генерала Кныша в обмен на участки, расположенные также в Гатчине. По расчетам, их стоимость должна была покрыть затраты на достройку.
Правительство Ленобласти продолжает подобную практику привлечения инвесторов – не только за землю, но также за разрешение увеличить предельно допустимые параметры по плотности и высотности, в приоритетном порядке выкупить социальные объекты застройщика и пр.
«Группа ЛСР» подала заявку на изменение функционального назначения нескольких бывших промышленных территорий – около рынка «Юнона», в Рыбацком и на Октябрьской набережной. Там может появиться более 750 тыс. кв. м жилья.
«Группа ЛСР» Андрея Молчанова обратилась в Смольный с просьбой изменить в Генплане назначение четырех промышленных зон, которые находятся у нее в собственности. Там в перспективе девелопер рассчитывает построить многоквартирное жилье.
Речь идет об участке площадью 17,3 га на ул. Маршала Казакова, недалеко от рынка «Юнона». Там сейчас располагается принадлежащая «Группе ЛСР» пескобаза «Красненькая». «Мы планируем перевести ее на другую площадку. Развивать это предприятие на прежнем месте невозможно, поскольку улично-дорожная сеть района не выдержит возрастающую нагрузку транспортировки сырья. Также у территории есть ограничения по инженерии», – пояснили в компании.
Второй участок – 10 га на Тепловозной ул., 32, где находится одно из производств OOО «ЛСР. Железобетон». «Это предприятие находится на изолированной территории, где отсутствует сформированная улично-дорожная сеть. Мы также будем его переводить на другую площадку. А поскольку пятно расположено близко от станции метро «Рыбацкое» и на берегу реки Славянки, самое перспективное его использовать под застройку жильем. Но для этого придется изменить его функциональное назначение», – пояснили в «Группе ЛСР».
Третий участок площадью 12,9 га (тоже пескобаза) находится на Октябрьской наб., 102. Последний (2,7 га) – на Партизанской ул., 5 (там расположены промышленные активы «ЛСР. Базовые»). Причина та же – редевелопмент эффективней сохранения промышленной функции.
По оценке экспертов ГК Docklands development, на ул. Маршала Казакова можно построить 270 тыс. кв. м жилья эконом-класса, в Рыбацком – 180 тыс. кв. м, на Октябрьской набережной – 230-240 тыс. кв. м, а на Партизанской улице – 65 тыс. кв. м. «Общие инвестиции в развитие территорий, с учетом перевода промышленных активов, рекультивации и вложений в стройку, могут достичь 45-50 млрд рублей», – считает коммерческий директор Docklands development Екатерина Запорожченко.
Пока процесс редевелопмента серого пояса Петербурга движется медленно. В ColliersI nternational SPb подсчитали, что на территории Петербурга находятся 60 крупных промышленных зон. Из них 26 площадью около 6 тыс. га подлежат редевелопменту. Но за последние 7 лет в него удалось вовлечь всего 536 га бывших заводских земель. Там построено 4,3 млн кв. м жилья.
«Промышленные территории вовлекаются в оборот. Но медленно – 1-4 % в год. Главная причина – активная смена градостроительного законодательства в Петербурге, в результате чего меняются параметры застройки участков и их функциональное назначение», – заключил гендиректор компании «Петерлэнд» Юрий Зарецкий.
Мнение
Максим Мейксин,
глава Комитета по промышленной политике и инновациям Петербурга:
– Редевелопмент разрешают лишь тем территориям, где оставить производства невозможно, где экономика и перспективы предприятий туманны. Но даже те предприятия, которые придется выводить, мы постараемся разместить там, где есть жилье и рабочие руки. Иначе возникнет эффект «маятниковой миграции» и проблемы города только усугубятся.
Девелопер построит апарт-отель в Московском районе и будет самостоятельно обслуживать его. Объем инвестиций в проект составит 1,1 млрд рублей.
Группа RBI заявила о новом направлении своей работы. Ведущий петербургский девелопер намерен строить и управлять сетью сервисных апарт-отелей. Первый гостиничный объект под названием Studio Moskovsky компания начнет возводить до конца третьего квартала этого года в Московском районе города на Заозерной улице. Открытие апарт-отеля запланировано на начало 2022 года. Инвестиции в проект составят 1,1 млрд рублей.
Апарт-отель будет состоять из двух корпусов в 10-13 этажей и рассчитан на 357 номеров (юнитов). Сдаваться номера будут с полной отделкой и мебелью. Площадь их составит от 19 до 55 кв. метров. Концепцией проекта также предусмотрены коммерческие помещения общего пользования на первых этажах, которые будут сдаваться в аренду, а не продаваться.
По словам президента Группы RBI Эдуарда Тиктинского, в настоящее время на рынке наблюдается повышенный спрос на апартаменты. «Такой формат недвижимости запрашивают и наши клиенты. Для многих из них апартаменты цивилизованная форма вложения средств. Нам это направление бизнеса также интересно. Сейчас рассматриваем локации под запуск и строительство других апарт-отелей», - отметил девелопер.
Для управления апарт-отелями RBI создало отдельную структуру – компанию RBIPM. Возглавила ее Карина Шальнова, ранее управлявшая апарт-отелями YE'S ГК «Пионер».
Предполагается, что продажи апартаментов начнутся этой осенью с использованием схемы ДДУ. Стоимость их составит от 145 тыс. рублей за кв. м. С управляющей компанией инвесторы смогут заключать на выбор три вида договорных программ. В зависимости от задействованных в них сервисов будет зависеть комиссионное вознаграждение УК.
В RBI подчеркивают, что несмотря на выход холдинга на рынок сервисных апартаментов, они не собирается снижать свое присутствие в жилищном строительстве. «Оба рынка (жилье и апартаменты) сейчас очень сложные. Они скромные по доходности, но отвечают на запросы дальнейшего развития компании», - полагает Эдуард Тиктинский.
По данным аналитиков Knight Frank St Petersburg рынок сервисных апартаментов в Петербурге в настоящее время активно развивается. Предложения в этом сегменте за первое полугодие 2018 года по отношению к аналогичному периоду прошлого года выросли на 34% до 3340 номеров. Продажи увеличились в 2,6 раза – с января по июль было продано 1230 апартаментов.
Руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко считает, что такая динамика в сегменте сервисных апартаментов обусловлена в первую очередь их популярностью у инвесторов. «Многие рантье сегодня действительно рассматривают апартаменты как альтернативу покупке квартиры для сдачи в аренду. По сравнению с другими сегментами недвижимости, например, помещениями street retail или отдельными офисами, апартаменты имеют заметно более низкий порог входа, при этом заявленные показатели доходности у существующих проектов выше, чем у жилья», - делает вводы эксперт.
Мнение
Константин Сторожев, председатель экспертного совета РГУД по апартаментам, генеральный директор УК «Вало Сервис»
Апарт-отели – формат, в котором на данный момент очень небольшая конкуренция. Это основная причина привлекательности такого формата для девелоперов. Из порядка 40 проектов на рынке, к апарт-отелям относятся единицы. Остальные представляют собой так называемое «псевдожилье», то есть они спроектированы как жилые дома, без необходимых для гостиниц технологических решений.
Грамотные инвесторы предпочитают вкладываться именно в проекты с гостиничной инфраструктурой, что формирует высокий спрос на апарт-комплексы. Например, в нашем апарт-комплексе VALO более 80% покупателей – инвесторы.
В Московском районе уже есть несколько как реализованных, так и строящихся проектов апарт-отелей. Важный вопрос - на какой сегмент данный отель будет ориентирован. На мой взгляд, для отеля в черте "серого пояса" больше подошел бы уровень 3 "звезды". В нашем комплексе VALO мы также ориентировались на этот сегмент. Удачное расположение в непосредственной близости к станции метро - один из важнейших факторов успеха.