Земля в обмен на завершение долгостроев. Новая инициатива Минстроя
Минстрой РФ инициировал передачу без торгов земельных участков застройщикам, которые возьмутся завершить проблемный объект. Если Правительство РФ одобрит идею, соответствующие правила будут действовать до конца 2021 года.
Проект Постановления Правительства РФ «О порядке предоставления в соответствии с подпунктом 31 пункта 2 статьи 396 Земельного кодекса РФ земельного участка, находящегося в собственности субъекта РФ» опубликован на портале проектов нормативно-правовых актов для обсуждения.
Безусловно, ряд застройщиков может быть заинтересован в предоставлении им земельных участков, находящихся в государственной собственности, без проведения торгов, в качестве компенсации по возмещению понесенных расходов по достройке проблемных объектов, считают в Комитете по строительству Санкт-Петербурга.
Обычно у компании уже сформирована собственная адресная программа, в которую не вписано завершение проблемных объектов, говорит начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. «Это бывает очень затратно, особенно если речь идет о достройке крупного объекта, где остались обманутыми сотни дольщиков. Застройщику приходится отвлекать ресурсы, причем не только материальные – дополнительная нагрузка ложится на экспертов, специалистов разных отделов», – говорит она.
Тема земельной компенсации поднимается во власти не впервые. Комментируя один из прежних вариантов аналогичного документа, бизнес-омбудсмен Борис Титов указал на несовместимость эскроу-схемы с достройкой проблемных объектов: застройщик не может тратить кредитные средства на эти цели, а собственных у него, возможно, не хватит.
Земельный кодекс разрешает предоставлять земельный участок без торгов – по распоряжению главы региона. Однако основания для этого должно определять федеральное правительство. «Чтобы появились правила, применение которых даст результат, нужен честный диалог бизнеса и власти», – отмечает вице-президент Российского Союза строителей в СЗФО, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Олег Бритов.
Уже в ближайшие дни вопрос земельных компенсаций чиновники и застройщики обсудят в рамках круглого стола.
Мнение
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Если у застройщиков еще не все проекты переведены на эскроу-схему, то пока есть окно возможностей. Но после перехода на новые правила оно закроется. Скоро на рынке не останется таких компаний. При этом продолжается правка законодательства, поэтому не известно, какие преференции в будущем смогут привлечь застройщиков к завершению проблемных объектов сторонних компаний.
Олег Бритов, вице-президент РСС в СЗФО, исполнительный директор СООО:
– Строители и раньше брались за достройку проблемных объектов, помогая государству в решении этого важнейшего социального вопроса. Преференции застройщикам тоже предлагались и прежде, но решение об их содержании принималось в формате узких кулуарных переговоров. Сейчас государство решило сформулировать внятные правила. И то, что вопрос обсуждается на федеральном уровне, – хороший знак. Другое дело, что проблемные объекты требуют разного количества ресурсов от застройщика. Важно, чтобы помощь государству с недостроями не была в ущерб строительным компаниям.
Кстати
В разных регионах страны застройщики уже не первый год могут рассчитывать на земельные преференции, если берутся завершить долгострой. Например, в Ленобласти еще в 2016 году власти пообещали предоставить инвестору, который возьмется за достройку проблемного ЖК в Гатчине, земельный участок – в качестве компенсации. И уже в 2017 году областное правительство заключило договоры с ООО «Лидер» на достройку дома на улице Генерала Кныша в обмен на участки, расположенные также в Гатчине. По расчетам, их стоимость должна была покрыть затраты на достройку.
Правительство Ленобласти продолжает подобную практику привлечения инвесторов – не только за землю, но также за разрешение увеличить предельно допустимые параметры по плотности и высотности, в приоритетном порядке выкупить социальные объекты застройщика и пр.
Обвинения в произошедшем пока никому не предъявлены, однако судя по тому, что уголовное дело возбуждено по ст. 216 УК РФ («Нарушение правил безопасности при ведении строительных или иных работ»), виноватой может оказаться компания «ПетербургРеставрация», которая работала в здании.
16 февраля, около 17:00, в корпусе Санкт-Петербургского национального исследовательского университета информационных технологий, механики и оптики (ИТМО) на улице Ломоносова, 9, обрушилось пять этажей.
На данный момент известно, что обрушение началось со второго этажа, где со 2 февраля работала «ПетербургРеставрация».
Как рассказали в Комитете по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Петербурга, проектная документация по реставрации объекта, подготовленная ООО «СПбПроектРеставрация», успешно прошла историко-культурную экспертизу. После в КГИОП обратилась подрядная организация «ПетербургРеставрация» с просьбой выдать разрешение на начало работ, и 31 января чиновники дали согласие.
Согласно договору, «ПетербургРеставрация» должна была провести работы по ремонту и приспособлению помещения к современному использованию. Подрядчик планировал заменить конструкции и покрытие пола, оштукатурить стены и отремонтировать потолок. Договор предусматривал сохранение всех несущих конструкций.
Причины обрушения пока не установлены, однако всерьез обсуждается версия о том, что всему виной тяжелые строительные материалы, которые «ПетербургРеставрация» хранила на втором этаже здания. «По свидетельству должностных лиц, осматривавших здание после обрушения, на втором этаже поперечного флигеля было складировано большое количество строительных материалов, в том числе керамзита. В соответствии с согласованным КГИОП проектом предполагалось складирование строительных материалов и мусора на территории заднего двора здания. Кроме того, в качестве утеплителя и звукоизолятора по согласованному проекту предполагалось использовать не керамзит, а минеральную вату», – говорится в заключении Комитета.
В СМИ курсировала информация о том, что перекрытия второго этажа были признаны аварийными, поэтому и рухнули под тяжестью стройматериалов, однако руководство ИТМО, а также КГИОП это опровергают. «Обследование, проведенное до начала работ, показало, что отдельные элементы здания находятся в аварийном состоянии, однако обрушившихся площадей это не касалось. Кстати, аварийные оси до сих пор стоят», – рассказал ректор ВУЗа Владимир Васильев. Что касается помещений второго этажа, то они были признаны «ограниченно-работоспособными». «Перед началом реставрации была проведена экспертиза помещений второго этажа – и она не показала, что ремонтные работы могут привести к обрушению здания», – добавил глава ИТМО.
Совладелец «ПетербургРеставрации» Никита Барабанщиков после ночи с 16 на 17 февраля, проведенной в СК РФ по Санкт-Петербургу, заявил, что действия его компании не могли привести к обрушению, так как рабочие даже не успели толком приступить к реставрации. Более того, руководство подрядчика уверяет, что ИТМО предоставило не все документы о состоянии здания.
В университете эту информацию опровергают, однако признают, что реставрация объекта началась еще в мае 2018 года, в корпусе работали разные подрядчики, а единую экспертизу состояния всего здания никто никогда не проводил, только отдельных элементов. «Мы действовали в рамках закона, КГИОП никогда не рекомендовал нам провести подобное масштабное обследование», – отметил Владимир Васильев.
Также ректор ИТМО уверяет, что действия предыдущих подрядчиков, работавших на объекте, не могли спровоцировать обрушение: «Там шли подготовительные работы, осуществлялся вынос мусора».
Эксперты, опрошенные «АСН», полагают, что тяжелые стройматериалы действительно могли обрушить пол второго этажа. «Работы предстояли с выходом большого количества строительного мусора, здание старое. Штукатурка и другие материалы весят много. В любом случае, если обрушение происходит до сдачи работ заказчику, то отвечать придется именно подрядчику. Возможно, не ему одному, но он точно в стороне не останется», – считает президент Союза инженеров-сметчиков Павел Горячкин.
«Стройматериалы действительно могли перегрузить старые перекрытия и спровоцировать обрушение, такое возможно», – добавил профессор Санкт-Петербургского политехнического университета (СПбПУ) Николай Ватин.
При этом, добавил Павел Горячкин, обрушение можно было бы предотвратить, остановившись на одном подрядчике: «Ситуацию усугубило то, что на проекте работали разные компании, потому что аукционы зачем-то разбили на части. По-хорошему, эксплуатацию здания стоило полностью прекратить, найти одну компанию и спокойно провести все работы».
Отметим, разбор завалов еще не завершен, поэтому оценить финансовый ущерб пока невозможно. Также неизвестна и судьба развалившегося объекта культурного наследия. «Все зависит от состояния капитальной стены здания, которая устояла. Там есть трещина, по итогам разбора специалисты ИТМО, Госстройнадзора и МЧС решат, укрепить ее или демонтировать», – сообщил ректор ВУЗа, добавив, что восстановление коробки здания займет около двух лет.
В свою очередь, КГИОП уже обратился в суд с требованием обязать ИТМО провести противоаварийные работы на объекте. Хотя чиновники признают, что после итоговой экспертизы состояния объекта их мнение может измениться.
Николай Ватин считает, что если разрушение действительно началось со второго этажа, то объект восстановлению подлежит: «Если несущие конструкции уцелевшей части здания хотя бы ограниченно работоспособны, то можно думать о его восстановлении».
Кстати
Во время обрушения в здании ИТМО находилось 86 человек, включая рабочих компании «ПетербургРеставрация», сотрудников университета, абитуриентов, студентов из России, Монголии, Китая и Вьетнама. Примерно за 15 мин. до обрушения один из рабочих услышал треск и обежал почти все здание, призывая к немедленной эвакуации. Группу одиннадцатиклассников, которые находились на пятом этаже корпуса с педагогом, спас опоздавший абитуриент. Зайдя в аудиторию, он сообщил, что слышал странные звуки, а в здании очень пыльно. Педагог сразу прекратила занятие и вывела учеников на улицу. Благодаря всему этому обошлось без жертв и пострадавших.
В здании оказались иностранцы, происшествие приобрело международный масштаб. Как рассказал Владимир Васильев, консулы Вьетнама, Китая и Монголии лично проведали студентов и убедились, что с ними все в порядке.
Сотрудники «Газпром нефти» не будут переезжать в небоскреб «Лахта Центр», который построили за счет их компании. Для них в Петербурге возведут отдельное здание. А высотку в Лахте выкупит «Газпром» за 120 млрд рублей.
«Газпром нефть» не будет переезжать в «Лахта центр», который находится на ее балансе. Небоскреб за 120 млрд рублей в ближайшее время выкупит «Газпром». А для «Газпром нефти» в Петербурге построят отдельное здание, но не такое большое и не настолько высокое. Участок под проект выберут в течение года. В настоящее время инвестор изучает четыре площадки в разных районах города.
Пока головной офис «Газпром нефти» размещается в деловом комплексе Quattro corti площадью 10 тыс. кв. м на Почтамтской улице. Там работают более 1,6 тыс. специалистов. Но несколько подразделений компании находятся в других местах города. Если вспомнить, что по нормативам офисов класса А на одного сотрудника бизнес-центра надо не менее 10 кв. м, то получается, что полезная площадь нового здания для «Газпром нефти» будет 16 тыс. кв. м, а общая – более 30 тыс. кв. м. Но поскольку в смежных подразделениях «Газпром нефти» работает гораздо больше народу, чем в головном офисе (примерно в 10-15 раз), речь может идти о строительстве до 200 тыс. кв. м.
«Полные инвестиции (с учетом стройки, отделки, оборудования) в такой проект можно оценить в 150–200 тыс. рублей на 1 кв. м. То есть, это будет до 40 млрд рублей. Проект хоть и масштабный, но не гигантский. Для его размещения хватит 6–8 га. Его можно уместить на территории одного старого завода, которых в центре города еще предостаточно», – говорит один из собеседников «Строительного Еженедельника», пожелавший остаться неназванным.
А какие именно подразделения «Газпрома» займут «Лахта Центр», пока не известно. Напомним, что эту высотку компания строила с 2011 года и сдала в конце 2018-го. Общая площадь небоскреба – около 400 тыс. кв. м, из которых 180 тыс. кв. м приходится на башню-доминанту высотой 462 м. Это самое высокое здание Европы, в нем 86 надземных этажей и 3 подземных. Еще примерно год будут идти работы по отделке и благоустройству. Также предстоит завершить работы по обустройству набережных и подключению комплекса к улично-дорожной сети. После этого будет определена дата заселения небоскреба.
В нем около трети площадей отведено под концептуальные общественные пространства: открытый амфитеатр, пешеходную набережную, обзорную площадку, концертный зал-трансформер, детский научно-образовательный центр с планетарием, панорамные рестораны и галереи. Лишь около 40% комплекса отдадут под офисные помещения для структур самого «Газпрома», который переводит свои подразделения из Москвы в Петербург. Этих площадей для размещения всех структур «Газпрома» не хватит.
Переезд «Газпрома» в Петербург был локомотивом офисного рынка города последних лет. За последние 8 лет газовый монополист и его структуры арендовали и приобрели в собственность в Петербурге более 500 тыс. кв. м высококлассной офисной недвижимости. «Фактор Газпрома» поддерживал рынок в кризис и задавал ему высокую планку всё это время, обеспечивая большой объем чистого поглощения.
Сейчас рынок замер: арендаторы ждут освобождения высококлассных офисных блоков, девелоперы – не начинают новых проектов, считая, что переезд «Газпрома» спровоцирует рост вакансий и ставок аренды.
Кстати
Рынок офисов в Петербурге переживает период дефицита свободных площадей. За 2018 год было введено в эксплуатацию всего 150 тыс. кв. м качественных офисных площадей – и лишь 10% попали на рынок (остальное компании строили для собственных нужд). По объему ввода год поставил антирекорд пятилетки.