Реконструкция центра на новый лад. В Петербурге появится новая программа
В Санкт-Петербурге разработана новая программа сохранения исторического центра города. Речь идет о жилых домах, признанных объектами наследия. Инвесторы смогут получить для реконструкции и реставрации объекты, в которых располагаются коммунальные квартиры, а после реконструкции продать их на открытом рынке.
Программа разработана по заказу Комитета по экономической политике и стратегическому планированию (КЭПСП), имеет статус законопроекта, который прошел первое чтение в ЗакС. Как пояснил председатель КЭПСП Валерий Москаленко, дома-памятники – актив города, который помогает развивать туризм. Следовательно, сохранение исторического центра – экономическая задача.
Инициатор проекта, депутат ЗакС Петербурга Оксана Дмитриева, рассказала, что выполнено обследование всех жилых домов – объектов наследия в центре города, разработаны подзаконные акты, просчитана экономика, мероприятия программы классифицированы в зависимости от сложности работ.
Всего обследованы 1,2 тыс. домов (6,4 млн кв. м) в которых располагаются 43,7 тыс. квартир, из них 9,6 тыс. – коммунальные. Выбраны 605 домов, в которых доля коммуналок составляет не менее 20%. Эти объекты, по мнению Оксаны Дмитриевой, привлекательны для инвесторов.
Предлагаемая схема проста. Инвестор получит право на приспособление дома к современному использованию, если жильцы коммуналок соглашаются на расселение, а две трети жильцов дома - на реставрацию общедомового имущества. При этом расселение проводит инвестор, а бюджет возмещает часть расходов, в том числе – в рамках городских программ. Инвестор получает право продавать отремонтированные коммуналки на открытом рынке.
По словам генерального директора НИиПИ «Спецреставрация» Игоря Пасечника, институт разработал четыре пилотных варианта реконструкции жилых объектов наследия – по одному в каждом районе исторического центра: Центральном, Петроградском, Василеостровском и Адмиралтейском. Так, в доме на улице Достоевского предполагается замена сетей и реставрация, в доме на Каменностровском – перепланировка коммунальных квартир и т. д. «Для каждого здания есть своя понятная схема», – говорит он. При этом, как подчеркнула Оксана Дмитриева, расчеты показывают: проекты окупаются в обозримое время.
По словам Валерия Москаленко, предполагается компенсировать инвесторам стоимость работ по ремонту и реставрации имущества общего пользования – до 100%. Поскольку характер программы заявительный, а реализация поэтапна, расходы не подорвут городской бюджет. Однако для начала инвестор должен стать собственником помещений в доме-памятнике.
Реализация схемы требует 434,76 млрд рублей. При этом она вдвое дешевле предыдущей программы сохранения исторического центра. Этого удается достичь благодаря идее частичного расселения. Эксперты признали, что прежние инициативы в этой сфере – по реконструкции кварталов исторического центра (Конюшенной площади, Коломны, Новой Голландии) и аренде зданий-памятников по «рублю за квадратный метр» – не работают. Причина – очевидная невыгодность для инвесторов.
Оксана Дмитриева отметила, что новый законопроект прошел первое чтение, но уже больше полугода лежит без движения, несмотря на заинтересованность городской администрации.
Но, полагает замглавы Петербургского отделения ВООПИиК Александр Кононов, даже если не удастся запустить новую программу, уже проделана большая работа – создан банк данных нескольких сотен объектов наследия. «Это один из возможных подходов к их реконструкции, но в городе дефицит с подходами», – отметил он.
Мнение
Оксана Дмитриева, депутат ЗакС Петербурга:
– Конечно, в историческом центре, в домах-памятниках с квартирами такой площади, не может быть жилья эконом-класса. Но далеко не всегда это будет элитное жилье. Потому что для премиального сегмента нужны парковки, лифты. А лифты у нас есть только в половине домов, и их нельзя поставить, не утратив статус объекта наследия. По нашим исследованиям, кроме элитного жилья это будет также жилье бизнес- и комфорт-классов.
Александр Кононов, замглавы Петербургского отделения ВООПИиК:
– При существующем уровне содержания жилищного фонда и количестве коммуналок мы ежегодно теряем какие-то элементы декора. Если мы не предпримем серьезных мер в ближайшие годы, мы утратим очень многое. Но пока у нас есть шанс сделать стремительный рывок, чтобы поддержать такой жилфонд и расселить коммуналки.
Девелопер проблемного жилого комплекса «Силы Природы», который до сих пор предпочитает оставаться неизвестным, заручился поддержкой Правительства Ленинградской области и соседа по площадке. Воодушевились даже ожидающие своих квартир по шесть лет дольщики.
Компания О2 Group начала реализацию проекта эконом-класса «Силы Природы» еще в 2013 году. На территории в 32 га между рекой Охта, шоссе в Лаврики и железной дорогой должны были появиться девять домов суммарной жилой площадью в 342 тыс. кв. м, три детских сада, школа, четыре паркинга. Однако в апреле 2016 года стройка встала. О2 потеряла право аренды на 24 га. К этому моменту было продано около 2,5 тыс. квартир первой и второй очередей проекта, каждая из которых состоит из двух домов.
В отношении застройщика первой очереди «Сил Природы» – ЖСК «Муринское-1» – началась процедура наблюдения, однако в О2 уверяют, что завершению проекта это не мешает, более того – компания надеется вообще избежать банкротства.
Реализация проекта возобновилась только в мае 2018 года, когда О2 нашла нового инвестора, однако его имя до сих пор держится в секрете. Аноним провел ребрендинг второй очереди проекта, сделав ее самостоятельным проектом – ЖК «Ромашки». Его застройщиком выступает ООО «Романтика». По планам компании, к 30 июня 2020 года будут построены два каскадных корпуса переменной этажности (15-18 этажей) на 2470 квартир.
О2 Group долго ждала приезда губернатора на стройплощадку, так как у дольщиков не было уверенности в том, что правительство поддерживает такой путь завершения проекта. Новый инвестор не признается, однако такие сомнения, скорее всего, были и у него. Визит Александра Дрозденко воодушевил всех. Кроме того, можно предположить, что, по крайней мере, правительству имя нового инвестора все-таки известно.
«Мы предлагали О2 свой вариант завершения проекта, но они решили достроить его сами. Ну так стройте, никто не мешает. Главное, не молчите. Если у вас есть проблемы, приходите в правительство, и мы вместе все решим», – сказал Александра Дрозденко, обращаясь к представителям инвестора и О2 Group.
О возможных проблемах тут же рассказали дольщики проекта, которые также были приглашены на стройплощадку. На данный момент наиболее остро стоит вопрос подключения двух домов к инженерным сетям. Девелопер обещает, что строительство первого корпуса завершится уже в декабре этого года, а второго – в июле 2019-го, а значит, вопрос с водоснабжением и водоотведением необходимо решать срочно.
Представитель анонимного инвестора Анатолий Соболев отметил, что решить проблему могут уже проложенные инженерные сети ЖК «Тридевятое царство», который группа компаний «УНИСТО Петросталь» возводит неподалеку. «Если компания пойдет нам навстречу, то дома будут подключены к сетям примерно на четыре месяца раньше, чем планировалось. Кроме того, это обойдется значительно дешевле, а сэкономленные средства мы направим на строительство второго корпуса», – сообщил он.
У Александра Дрозденко возражений по данному вопросу не было: «Если договоритесь со всеми сторонами процесса, то замечательно», – отметил он, сразу поручив замглавы Правительства Ленобласти Михаилу Москвину включиться в переговоры.
Генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев рассказал, что подобные разговоры идут уже около года, однако окончательное решение пока не принято. «На наш взгляд, технологическая возможность существует, но для реализации проекта нашего согласия мало. Требуется участие поставщиков, которые там работают, а также УК «Мурино» и местной администрации, ведь необходимы перепроектирование и пересогласование проекта. Это очень серьезный план мероприятий, который надо разработать и утвердить», – подчеркнул он.
Что касается непосредственно строительства ЖК «Силы Природы», то Анатолий Соболев утверждает, что работы идут строго по графику, поэтому озвученные ранее сроки ввода домов в эксплуатацию остаются актуальными: январь-февраль 2019 года – первый корпус; и август – второй.
Александра Дрозденко, однако, смутило малое количество рабочих и техники на стройплощадке. Кроме того, компания до сих пор не представила дорожную карту проекта, поэтому проследить график выполнения работ на объекте невозможно. «Мы подготовим дорожную карту к 3 сентября», – пообещал губернатору Анатолий Соболев.
В завершение визита глава региона отметил, что пока причин не доверять новому анонимному девелоперу проекта у Правительства Ленобласти нет.
Американский фонд Morgan Stanley отказался покупать универмаг «Невский центр» в Петербурге. Одна из причин - новые американские санкции против России. Так что, вопрос о новом собственнике ТЦ оценочной стоимостью 10-12 млрд рублей остается открытым.
Американский фонд Morgan Stanley не будет покупать у финской Stockmann Group торговый комплекс «Невский центр» на пересечении Невского проспекта и улицы Восстания в Петербурге. Об этом сообщили «Ведомости» со ссылкой на источники, знакомые с ходом переговоров. Один из них назвал и причину отказа от актива. Оказывается, это решение связано с новыми экономическими санкциями, которые США вводят против России. В Morgan Stanley и Stockmann Group ситуацию не комментируют. Брокеры, которые продают торговый центр, а также консультанты, которые проводили его оценку, от комментариев воздержались.
«Невский центр» - последний актив российской недвижимости в портфеле финской Stockmann Group. Комплекс был открыт в 2010 году. Общая площадь 9-этажного здания составляет 91 тыс. кв.м. (арендопригодная - 45 тыс. кв.м.). Два верхних этажа занимают офисы класса А (их площадь – около 5 тыс. кв.м.), а под зданиями находится трехуровневый паркинг на 550 автомобилей. Якорным арендатором является универмаг Stockmann.
Впервые о намерениях продать "Невский центр" его собственник объявил в ноябре 2012 года. Тогда стоимость актива эксперты оценивали в $500 млн. Но финская компания изменила планы, поскольку рентабельность комплекса после частичной смены арендаторов улучшилась. А с ноября 2016 года комплекс снова оказался в активной продаже. На него претендовали несколько покупателей, в числе которых называли московскую O1 Group, Morgan Stanley, Hines и PPF Real Estate. Но, в итоге, Morgan Stanley остался единственным претендентом. О том, что сделка по «Невскому центру» находится в финальной стадии «Строительному Еженедельнику» еще в марте этого года сообщали несколько источников на рынке. Называли даже предполагаемую сумму сделки – 10-12 млрд рублей. Теперь понятно, что ее не будет.
Между тем, сам Morgan Stanley ищет покупателя на ТРК «Галерея» в Петербурге. Но о потенциальных интересантах на этот актив и о каких-либо серьезных переговорах пока не сообщалось.
Эксперты отмечают, что, несмотря на кризис, рынок Петербурга до последнего времени был очень интересен инвесторам, как локальным, так и крупным западным инвестфондам, так как предлагал активы с хорошей доходностью. «Если до последнего кризиса инвесторы прежде всего фокусировались на активах в Москве как наиболее доходных, то сегодня по этому параметру они нередко проигрывают на 1-2% объектам в Петербурге. Если в столице в экспозиции находятся объекты со ставками капитализации менее 10%, то на петербургском рынке встречаются предложения с двузначной доходностью при сопоставимом качестве», - говорят в Colliers International.
По данным Colliers International, cегмент торговой недвижимости занимает лидирующую позицию (36%) в объеме инвестиционных сделок второй год подряд. «В 2017 году ключевой сделкой здесь стала покупка компанией MALLTECH ТРК «Лето» за $173 млн. А основное число инвестиционных сделок закрывалось в ценовом диапазоне до $25 млн – на такие сделки пришлось более 80% от общего количества сделок. В то же время 2017 год отметился несколькими сделками свыше $50 млн, что последний раз мы наблюдали в 2014 году. Крупнейшей сделкой на рынке стала упомянутая покупка ТРК «Лето», - заключили в Colliers International.
«Рынок ТРК в Петербурге вернулся к докризисным показателям: ставки подросли, вакансия вернулась к уровню 5%, посещаемость растет. При этом новых объектов в прошлом году не появилось и в ближайшее время не предвидится, если только не появятся проекты на намывных территориях», - говорит директор центра развития недвижимости NAI Becar Ольга Шарыгина.
Всего, по данным Colliers International, по итогам первого полугодия 2018 года в Петербурге представлено 118 действующих классических и специализированных торговых центра. Средний уровень вакантности в торговых центрах города достиг 4,2% – своего минимального значения за пять лет. «В текущем году прирост торговых площадей возможен за счет увеличения специализированных торговых комплексов. Ввод классических торговых центров остается на минимальном уровне 2017 года, вакансия в них к концу второго полугодия не превысит 3%. К концу 2018 года вакансия в классических торговых центрах не превысит 3%, что станет самым низким показателем за последние десять лет», - говорят аналитики.
По данным руководителя отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислава Фадеева, ставки аренды в торговых комплексах города колеблются в зависимости от сегмента и занимаемой площади. «Так, например, для гипермаркетов площадью свыше 5 тыс. кв.м. они могут составлять от 4 тыс. до 8 тыс. рублей за 1 кв.м. в год (здесь и далее указаны ставки без НДС и Opex). Для тех же развлекательных операторов от 5 до 15 тыс. рублей за 1 кв.м. в год, если говорить о сегменте fashion, то этот разбег ещё больше: от 8 тыс. до 60 тыс. рублей за 1 кв.м. в год», - заключил Владислав Фадеев.