ПЗЗ: Один раз отмерь, семь раз отрежь
Не позже чем с 1 марта 2009 г. в Петербурге одновременно вступят в силу закон «О Правилах землепользования и застройки» и закон «О границах зон охраны объектов культурного наследия». Казалось бы, теперь от общественности следует ожидать умиротворения, а от застройщиков – строгого следования регламентам, что компенсируется легкостью получения согласований. Однако практическое применение ПЗЗ и особенно охранного законодательства не избавляет от сохранения ряда серьезных проблем. Так ли невозможно было их избежать?
Финиш с препятствиями
С 1 января 2009 г. в градостроительном законодательстве Петербурга должен был наступить прозрачный, четкий и непротиворечивый порядок, снимающий с застройщиков хлопотную обязанность перед планировкой и межеванием участка за свой счет заказывать временный регламент застройки (ВРЗ). Тем не менее эта аббревиатура оставалась востребованной еще несколько недель. Во-первых, у большинства застройщиков не было уверенности в том, что закон «О ПЗЗ» будет принят в соответствии с планами, тем более что в его доработку вмешалась прокуратура. Во-вторых, некоторые заявители рассчитывали «протолкнуть» свои проекты до вступления ПЗЗ в силу. В этом был резон: прописанная в новом законе процедура рассмотрения проектов, отклоняющихся от регламентов, по оценке заместителя вице-президента холдинга RBI Евгения Наталенко, может занять 9 месяцев.
Нервно развивались и события в ЗакСе. Из-за политических дрязг, поправки КГА были приняты по существу без рассмотрения, единым пакетом. По мнению председателя Комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам ЗакСа Сергея Никешина, подобная практика не способствует прозрачности градостроительного законодательства.
В итоге закон все же был принят. Вице-губернатор Александр Вахмистров, покидавший пост куратора строительного блока, констатировал, что передает полномочия с чувством исполненного долга. На прощание он признал, что до вступления в силу закона «О ПЗЗ», то есть до истечения 10 дней после их официальной публикации, отдельные застройщики могут успеть-таки получить чаемые разрешения на строительство еще по старому законодательству. Каким образом в уже принятый закон могут быть внесены требуемые для этого графические изменения, осталось непонятно.
Кто-то теряет, а кто-то находит
Как и было обещано, из рассмотренных 14 января Комиссией по землепользованию и застройке 300 высотных строений урезана высота не менее 75, еще несколько и вовсе исчезло с карты. Ссохлись и поредели вершины «Измайловской перспективы», ссутулился Морской вокзал. Впрочем, новая очередь Биржи на карте сохранилась, а урезанный на 5 м 125-метровый «Графъ Орловъ» обрел еще две дополнительных вершины. Кроме того, КЗЗ озаботилось немалым количеством не точек доминант, а целых районов. На картах, представленных ко II чтению, к примеру, понижен участок, размахнувшийся было на 150 м, на пересечении пр. Народного Ополчения и Ленинского пр. Впрочем, в соседнем к западу квартале, очевидно для симметрии, предел поднят до 90 м.
В безопасной для панорам города Усть-Славянке фрагмент 140-метровой застройки вырос до 200 м, а севернее, у устья Мурзинки, - с 90 до 110. Из чего можно заключить, что даже в пору кризиса недавно заштатный Невский район сохранил инвестиционную привлекательность.
На нескольких других картах, представленных КГА ко II чтению закона «О ПЗЗ», обнаруживаются следы мучительной борьбы. На углу Бухарестской и Салова сохранен 18-метровый предел, а к западу от него установлен 63-метровый. В северо-западной части Морского фасада, на еще не намытом острове корректировщики пытались было урезать на 20 м высотность сразу всех 6 сформированных кварталов. Судьба инвестора хранила: в итоге проектные высоты остались прежними – от 80 до 120 м.
Очевидно, что некоторые из внесенных в ЗакС поправок к текстовой части регламентов для всего города также были предметом не только теоретического интереса. К II чтению один из депутатов предложил смягчить регламенты для зоны Пулковской обсерватории, и устранить из закона 2009 г. ссылку на постановление Совнаркома 1946 г. Впрочем, к III чтению абзац вернулся на место по настоянию КГХ ЗакС. Как следовало из адресованного ЗакСу письма директора Обсерватории Александра Степанова, инициатива преследовала не борьбу с архаизмами, а интерес ЗАО «Мегалит», рассчитывавшего построить 80-метровое здание у подножия Пулковского холма.
Бесполезные дары
Борцы за неприкосновенность исторического ландшафта могли возрадоваться, что некоторые из 300 ранее утвержденных объектов, превышающих предельную высотность, свернуты из-за кризиса. Как признал вице-губернатор Михаил Осеевский, отечественные банки не спешат кредитовать офисное строительство. Действительно, ЗАО «Адамант» и ОАО «ЛСР» уже объявили об отказе от проектов соответственно на Пулковском шоссе и пр. Медиков, что и было оперативно отражено на картах.
В других случаях трудности инвесторов не нашли отражения в корректировке. Так, 28 января была внесена поправка, повышающая предельную высотность в Сестрорецке, где реализуется проект «Петровский арсенал». Между тем 19 января на заседании Градсовета проект подвергся критике именно за повышение высотности задуманных пентхаусов. К моменту II чтения закона было известно и об отказе ОАО «Макромир» от строительства торгово-развлекательного комплекса у метро «Ломоносовская». Тем не менее, в исправленных картах высота 0 м заменена на 15 м.
Корректировщики карт в одних случаях стерли явно технические нелепости (например, обозначение высоты 85 м на водной глади Ивановского карьера), а в других – забыли. Так, вообще не установлен предел высотности в квартале северо-западнее пересечения Малой Митрофаньевской ул. с продолжением Новоизмайловского пр., равно как и на южном углу Дунайского и Витебского. Возможно, заказчики запроектированных здесь офисных объектов задумались над своими планами и возможностями, а об окончательном решении не оповестили. Отсутствие определенности пойдет на пользу тем, кто будет осваивать эти территории после кризиса.
Распиленные пополам
Согласно Градостроительному кодексу РФ, земельный участок не может находиться одновременно в двух и более территориальных зонах. Однако на карте ПЗЗ таких «раздвоений» множество. В этом, по словам главного специалиста КГХ Николая Журавского, и состояло то замечание городской прокуратуры, которое труднее всего исправить. Особенно там, где строительство давно началось.
Ко II чтению pакона о ПЗЗ в общую часть был внесен пункт, гласящий, что на земельном участке, при планировании поделенном на две и более территориальных зоны, действуют регламенты наибольшей из них, но лишь до 1 января 2010 г. Другими словами, если в течение года несоответствия не будут исправлены, то потом действия, совершенные с «раздвоений» недвижимостью, могут оказаться юридически ничтожными.
Как известно, действующий петербургский Генплан был принят в 2005 г., когда Градкодекс уже вступил в силу. Таким образом, имеющееся расхождение можно было предотвратить уже тогда. Однако межевание продолжало производиться без учета этого требования. По словам директора Центра экспертиз ЭКОМ Александра Карпова, при составлении проекта планировки и межевания территории, включавшей «Охта-центр», граница территории разделила по диагонали надвое один из земельных участков. Однако в КГА замечание независимых экспертов проигнорировали.
Более того, при корректировке Генплана число земельных участков, пересеченных границами территориальных зон, не сократилось, а возросло. Это произошло потому, что проектировщики решили сформировать новые зоны основных магистралей (У), а существующие – к примеру, Приморский пр. – расширить. Когда в соответствии с Генпланом на картах ПЗЗ отображалось территориальное зонирование, с этим ничего нельзя было поделать, благо в пределах функциональной зоны У иной территориальной зоны, кроме ТУ, сформировать невозможно.
По решению КГА для территорий, где при изменении Генллана изменилось зонирование, ВРЗ были признаны недействительными, и застройщикам пришлось заказывать новую документацию. Однако множество пересеченных участков сохранилось. По существу, как подтверждает С.Никешин, принятые с таким трудом ПЗЗ фактически действительны до 1 января 2010 г.
Недолговечность ПЗЗ следует и из еще одной корректировки в общей части. Она уточняет, что при изменении границ объектов культурного наследия на освобожденные от режимов КГИОП участки будут распространяться регламенты «прилегающего участка». Речь идет, очевидно, прежде всего, о вновь выявленных объектах наследия, еще не включенных в реестр. Таковых, по словам заместителя главы КГИОП Алексея Комлева, более 2000, а уточнение статуса Совет по культурному наследию должен произвести в течение года с момента выявления.
Таким образом, как раз к 1 января 2010 г. все неясности со статусом и границами памятников и предполагается устранить. Неопределенность термина «прилегающий участок» оставляет КГА немалую свободу действий, если учесть, что некоторые вновь выявленные памятники (например, Удельный парк) имеют площадь в десятки гектаров, а «прилежат» к нему и жилые зоны, и деловые, и спортивные.
Можно прогнозировать взаимные обиды между претендентами на «прилегание». Зато не будут обиженыо сами проектировщики. В самом деле, 2000 уточнений предполагает переписывание как минимум трехзначного числа проектов планировки и межевания. К этому, похоже, подготовились и девелоперы «Новой Голландии», «отрезав» на откорректированном ВРЗ участок территории федерального памятника с ценными строениями от участка, где Градсовет разрешил новую застройку. А поскольку, как бы ни изменились границы памятника, остров непременно окажется в зоне действия режимов КГИОП, этому ведомству разработчики доверили и уточнение предельной высотности.
В этот момент общественность в лице ВООПиК вдруг осознала, что если для согласования «отклоняющегося» объекта на территориях, где действуют регламенты КГА, с вступлением в силу ПЗЗ потребуется сложная процедура с общественными слушаниями, то на «территории КГИОП» такие формальности не обязательны. Благо и сам закон «О зонах охраны» с его странной двойной классификацией зон регулируемой застройки центра города на слушания не выносился, ибо федеральные законы этого не требуют. Итогом размышлений ВООПиК стало обращение к Уполномоченному по правам человека Игорю Михайлову, который со свойственной ему энергией решил заняться мониторингом не только «Новой Голландии», но и других объектов. По предложению зампреда петербургского ВООПиК Александра Кононова к независимой экспертизе решили подключить и Росохранкультуру.
Таким образом, 2009 г. сулит не только множество корректив в ПЗЗ, но и немалое число скандалов. У застройщиков к КГА не меньше претензий, чем у общественности. Не случайно, должно быть, новый куратор архитектурно-строительного комплекса Роман Филимонов так пристально прислушивается к сетованиям застройщиков и проектировщиков. Как явствует из высказываний главы ЗАО «Пятый трест» Вадима Мовчанюка и председателя совета НП «Союзпетрострой-Проект» Эдуарда Витлина, неразбериха между различными ведомствами КГА и «перетягивание одеяла» КГА и КГИОП уже давно никого не удивляет.
За что боролись?
Другим дефектом ПЗЗ, который пришлось устранять в последние недели перед принятием закона, было совмещение функций при территориальном зонировании. Большинство совмещенных зон ТЖД пришлось разделить на ТЖ и ТД, а ТПД – соответственно на ТД и ТП. Совмещенные зоны остались в основном в центральных районах, где сочетание двух функций оправдано. В свою очередь, зоны ТП по инициативе КЭРППТ были детализированы в соответствии с профилем имеющегося и планируемого размещения производственных мощностей.
Между тем, как известно, основной причиной коренной переработки Генплана служило вовсе не проектирование новых дорог, а именно намерение избавиться от излишней детализации зонирования. Но теперь на картах ПЗЗ город разделен на еще более детально сформированные территориальные зоны, чем в первоначальном проекте Правил.
Исторический оптимизм проектировщиков из НИПЦ Генплана и НИПИГрад произвел сильное впечатление на прокуратуру, поразившуюся немногочисленности резервных территорий – то есть земель, до которых до 2015 г. руки строителей не дойдут. Вопреки реалиям кризиса, ко II чтению на картах окраин – от Московской Славянки на юге до станции Девяткино на севере – возникло множество новых зон деловой застройки. В последний момент появились и две деловых зоны в Павловске и одна инженерно-транспортная в Мартышкино.
От проекта ПЗЗ, который представлялся на общественные слушания в августе-сентябре, вообще мало что осталось. Первоначальные карты в части зонирования были малодифференцированы, а в части высотного регламента – благодушно либеральны (так, в Невском районе ограничения по высоте устанавливались на 11% территории, а в Колпинском таковых вовсе не было). В последующем вся городская территория была детальнейшим, но при этом не совсем понятным способом расписана по зонам и регламентам, притом в центральных районах и большинстве пригородов – с разделением на мельчайшие островки. В связи с чем, по мнению А.Карпова, проблема разделенных участков и оказалась настолько запутанной.
Любопытно, что в период корректировки Генплана проектировщики критиковали Градкодекс за механистический подход к функциональному зонированию, не учитывающий развития мегаполиса, выражая солидарность с одним из основных критиков документа – замглавы московского НИИ Генплана Георгием Юсиным. И те же проектировщики сковали город детальным дифференцированием видов использования и регламентов территорий, уничтожающим возможность гибких изменений при необходимости. Благодаря этим усилиям «Измайловская перспектива», в случае полного застоя офисного строительства из-за кризиса, не сможет быть использована для застройки социальным жильем, хотя, с учетом наличия инфраструктуры, оно бы здесь обошлось дешевле, чем даже в Шушарах. Другие территории, где строительство жилья уместно, выгодно, удобно и интересно для инвесторов – окрестности Пушкина, Сестрорецка и Парголова – парализованы крайне жесткими высотными ограничениями.
Вопросы о логике распределения высотных ограничений на карте ПЗЗ неуместны. Высотный регламент в тексте Правил вообще не прописан, а соответствующие предложения застройщиков, по словам президента АСПК Алексея Белоусова, были отвергнуты без объяснений. Если с охраной культурного наследия высотные параметры кое-как увязаны, то с возможностями улично-дорожной сети и размещения паркингов, они не согласуются.
Гарантировав себя от предъявления претензий, КГА и КГИОП фактически заложили в ПЗЗ «мины замедленного действия», которые еще дадут о себе знать, притом совсем не обязательно на фоне благоприятной конъюнктуры. Учитывая сокращение бюджета на инфраструктуру, несогласование высот с транспортными возможностями неизбежно даст о себе знать. А с возникновением непроходимых транспортных «мешков» вновь аукнется несоответствие зон ТР2 на картах ПЗЗ ранее принятому закону «О зеленых насаждениях общего пользования».
Главное и второстепенное
Еще при прежнем губернаторе депутат ЗакСа Никита Ананов предлагал управлять городом на основе «дерева целей». Сначала ставится весьма отдаленная конечная цель, потом определяются реальные подцели, являющиеся условиями ее достижения, и наконец, малые веточки представляют задачи, без решения которых не достигнуть и подцелей.
Рассуждая подобным образом, можно было взять за точку отсчета стратегический план развития города, благо таковой был уже разработан коллективом Леонида Лимонова в Леонтьевском центре, и модернизировать его с учетом новых индустриальных проектов.
При осмыслении подцелей уместно было бы в первую очередь обозначить перечень промышленных отраслей, которые целесообразно развивать с учетом как их значения их для Петербурга и страны, так и сохранности научного и кадрового потенциала. Необходимым условием реализации этой подцели стало бы выявление тех мощностей, которые возможно без ущерба для производства вывести за пределы городского центра. Составив таким образом картин размещения производительных сил, можно было точно рассчитать и спроектировать всю инфраструктуру грузового транзита.
Второй подцелью может быть определение потребности города в новом жилищном строительстве. И опять же не только в количестве квадратных метров, но и в машиноместах, и коммерческих площадях, и в локальной рекреации, и в параметрах улично-дорожной сети, и целом ряде других факторов.
Третья подцель касалась бы общественно-делового строительства. Что подразумевало бы в первую очередь расчет необходимой инфраструктуры государственного образования, здравоохранения и социального обеспечения, затем – инфраструктуры административного назначения, далее – спорта и массовой культуры с учетом соответствующих потребностей. Одновременно следовало бы навести порядок с зелеными насаждениями: существующие и используемые по назначению (включая буферную и декоративную функции) – в соответствии с городским и районными планами инвентаризировать, паспортизировать и нанести на карту, а проектируемые – разместить по нормативам обеспечения.
Разумеется, уже при обеспечении всех трех подцелей целесообразно оставить экономически выгодные места для бизнес-проектов. Оставляя привлекательные пятна для создание деловых, культурно-развлекательных и спортивных центров, имело бы смысл предусмотреть возможность гибкого перепрофилирования офисного бизнеса в гостиничный и позволить инвестору вносить коррективы на разных этапах разработки проекта.
Торгово-развлекательные объекты в современном городе склонны расти не только вверх, но и вниз. Прежде чем приступить к планированию, градостроительному ведомству имело бы смысл занять гидрогеологов и специалистов по фундаментам и основаниям подробным изучением как гидрогеологической карты, так и испытанием современных технологий на пробных участках. Разумеется, с привлечением заинтересованных инвесторов.
Архитектурное сообщество, имея в распоряжении уже подготовленные данные по возможности размещения объектов и кластеров различного профиля на городской территории, могло было, в соответствии с рассчитанным регламентом плотности застройк,и выработать объемно-пространственную концепцию развития всего города, а не «территорий КГА» отдельно, а «территории КГИОП» отдельно. Чтобы планы восстановления или использования исторических доминант, как и распределения и конфигурации новых потенциальных «высоток» на карте города, были в равной степени непреложны для всех ведомств и инвесторов.
Для того, чтобы все эти шаги производились последовательно и непротиворечиво, потребовались бы консультации с экспертами, ветеранами проектирования и охраны памятников. Нашлись бы осмысленные задачи для профильных общественных организаций – например, по инвентаризации памятных мест.
Нашлась бы работа и петербуржцам в Госдуме: со ссылкой на поправки к закону «О местном самоуправлении» - предоставить петербургским градостроителям право на особое истолкование положений Градкодекса, касающихся архитектурных доминант, подземного пространства, использования лесов, лесопарков, водных артерий городского поселения. Поправки к кодексу расширили бы возможности разработки региональных нормативов градостроительного проектирования с детализацией по районам. Здесь и представляется наиболее уместным принцип децентрализации, который отстаивает С.Никешин в применении к Генплану. Слишком сложно город устроен, и нормативы, идеальные для Купчина, не годятся для Комарова. Возможно, поэтому Р.Филимонов и считает разработку РНГП непростым занятием.
Разобравшись, таким образом, и с планами развития, и с ограничениями, и точно зная, где, что и как разумно и целесообразно строить, чтобы не только сохранить, но и творчески развить облик города, можно было, наконец, составить целостный проект Генплана.
Все эти рассуждения можно, разумеется, считать маниловщиной, тем не менее, учитывая достаточный интеллектуальный потенциал Петербурга, эта система целей и задач представляется не более трудоемкой, чем сумма непроизводительных расходов как города, так и застройщиков в период двух планировочных авралов 2005 и 2008 г. и за все время действия уходящих в прошлое ВРЗ.
Как теперь всем известно, всемирный финансовый кризис явился закономерным итогом отказа правительств от планирования, а частных лиц - от самоограничения. Губернатор Валентина Матвиенко признает, что у этого несчастья есть и свои положительные стороны: он отрезвляет и финансистов, и политиков, и строителей. Санкт-Петербург, изначально возникший как «умышленный город», а не как детище торговой стихии, может воспользоваться новой ситуацией не просто для корректировки городского планирования, но и для пересмотра его принципов. И возможно, главным уроком станет различение главного и второстепенного в градостроительном планировании.
Федор Хлебников
Начало реконструкции Восточного крыла Главного штаба – проекта, который 6 лет вынашивал и энергично продвигал директор Государственного Эрмитажа Михаил Пиотровский - совпало с периодом горячих споров о возможном объеме и характере вмешательства современных архитекторов в застройку исторического центра. Как известно, наиболее ревностные защитники облика города считают, что в «золотом треугольнике», главной жемчужиной которого является ансамбль Дворцовой пл., недопустимы никакие работы, кроме реставрации. Между тем, проект, необходимый Эрмитажу для расширение площади экспозиции, предполагает не только реставрацию, но и реконструкцию здания Главного штаба. И даже после того, как по архитектурной концепции был найден компромисс, функциональное использование новых площадей остается предметом дискуссии.
Соломоново решение
М.Пиотровского упрекают в двух взаимно противоположных вещах. Одни приписывают ему излишний консерватизм, другие, напротив, опасное стремление к новаторству. Своими многочисленными письмами в высокие инстанции, руководитель богатейшего в стране музея раздражает столичных и местных пиар-менеджеров, настаивающих на использовании Дворцовой пл. в качестве подмостков для всевозможных концертных шоу и гуляний со звуковыми и световыми эффектами. К примеру, руководителю московской компании Bosco di Cillegi Михаилу Куснировичу трудно понять, почему Красную пл. ему легко позволили использовать под ледяной каток, а вокруг Дворцовой возникли споры и общественное возмущение. Точно так же директор Агентства городского маркетинга Виталий Рицци не понимает, почему там нельзя выпекать блины и ходить с факелами.
С другой стороны, стоило М.Пиотровскому завести разговор о реконструкции здания Главного штаба, как его самого заподозрили в покушении на святое: сопредседатель петербургского ВООПиК Александр Марголис назвал проект «по сути противозаконным», а директор Института искусствознания Алексей Комеч охарактеризовал его как «глобалистический ампир», и уличил во вторжении в историческую архитектуру.
За годы, пока вынашивался проект реконструкции, федеральные и городские ведомства, придирчиво рассматривавшие инициативы М.Пиотровского, столкнулись прецедентами настоящего варварства. Сначала в новогоднюю ночь сгорела, задетая петардой, статуя богини Ники на Колеснице Славы. Когда посетители нелюбезного директору, но дозволенного Минкультом катка отвинтили от воссозданной решетки Александровской колонны 12 орлов, а после их восстановления постепенно «улетело» еще 40 железных птиц, претензии М.Пиотровского на контроль Эрмитажа над всей Дворцовой пл. перестали рассматриваться как амбиционная блажь. Сейчас злополучная решетка находится под охраной музея, а передача колонны осложняется только противоречиями в юридической трактовке: то ли это недвижимость, то ли экспонат.
Разноречия законодательных трактовок затормозили и сам проект работ на Главном штабе: в федеральном законе №73 нечетко прописан термин «реконструкция». Когда законы бессильны, решить вопрос может только государственная воля. В данном случае ее вмешательство подготовили зарубежные друзья Эрмитажа, и российские предприниматели-меценаты. Немаловажную роль сыграла и готовность Всемирного банка предоставить кредит на осуществление проекта.
Проект преобразования Главного штаба оказался в итоге тем редким случаем, когда здравый смысл прорвался и сквозь лабиринты правового крючкотворства, и через заведомо неразрешимые противоречия между консерваторами и новаторами, и через различия между европейским и российским подходом к реконструкции объектов культурного наследия. Инициативы «внешних сил» в лице Фонда Соломона Гугенхайма не зря настораживали петербургскую общественность. Чего стоило высказывание директора Фонда Томаса Кренца, что внутреннее пространство Главного штаба должно выглядеть неожиданно, «как начинка традиционного русского пирога». Однако подлинное соломоново решение вынесло жюри архитектурного конкурса, в котором европейские архитектурные бюро, включая мастерскую Рема Колхааса, были побеждены петербургской «Студией 44», которая и предложила самый «нежный» вариант преобразования внутренних дворов здания в анфиладу.
В победе «Студии 44» была особая историческая логика: ее руководитель Никита Явейн в недавнем прошлом возглавлял КГИОП и стоял на страже культурного наследия в ту пору, когда права этого комитета еще не были урезаны федеральным законодательством. Неудивительно, что архитектурному бюро регулярно достаются самые ответственные проекты, предусматривающие творческую переработку архитектурной классики или ее качественную имитацию – как, к примеру, в придворцовом квартале Петергофа.
Столь же логичной была победа в конкурсе на роль генпроектировщика реконструкции консорциума петербургских компаний ООО «Интарсия» и ЗАО «ПО «Возрождение», доказавших свое мастерство в десятках проектов реставрации. Работа в здании-памятнике требует досконального знания материала XIX в. в прямом и переносном смысле, а трансформация военного учреждения под музейные цели стала по существу эксклюзивной специализацией «Интарсии».
Возвращаясь к замыслу Росси
Объем необходимых работ впечатляет. Предстоит произвести ремонт и реставрацию 9200 кв. м интерьеров восточного крыла Главного штаба, 14000 кв. м фасадов. Предполагается не только усилить существующие фундаменты и укрепить грунты несущего слоя основания, но и заглубить дворы и подвалы на 0,5 м ниже отметки существующих фундаментов, а также укрепить арку Главного штаба путем протезирования поясов ферм. Деревянные перекрытия здания будут заменены на железобетонные, что, без ущерба для внешнего облика, обеспечит долговечность нового музейного комплекса. В процессе полной реновации всех инженерных систем будут проложены газопроводы среднего давления, а на кровле здания будет установлена газовая котельная. По специальному проекту изготавливаются 10 нестандартных лифтов для здания. Общая площадь реконструируемого пространства составит около 60 тысяч кв. м, 80% которых займут музейные экспозиции.
«Мы ничего не будем менять во внутренней планировке зданий, расположенных по контуру восточного крыла штаба», - обещает главный архитектор «Студии 44» Олег Явейн. Действительно, снаружи ничего не изменится. Даже перекрашивать фасады Главного штаба в россиевский жемчужно-серый никто не будет. И входы во внутренние дворы, нетрадиционно низкие со стороны площади останутся прежними, как и расположение кабинетов по обе стороны от центральных проходов внутри тех зданий, которые мы привыкли видеть с Дворцовой и Мойки.
Вместе с тем архитекторы намерены кардинально изменить роль внутреннего объема дворов, сделав их центральной осью всего здания. Внутридворовое пространство будет впервые открыто для города и для музея, превратившись в Новую Большую анфиладу.
Решение было «выращено изнутри», сложившись в ходе третьей переработки проекта после пристального изучения чертежей Карла Росси. Как поясняет О.Явейн, триумфальная арка с Колесницей Славы исторически вовсе не была отправной точкой проекта. В центре замыслов Росси была именно организация сквозных цепочек залов – анфилад.
Анфилада соединит внутренние дворы восточного крыла здания Главного штаба, прорезав высокими воротами перемычки, отделяющие друг от друга дворы между площадью и наб. Мойки. Через эти врата Новая Большая анфилада пройдет на уровне второго этажа. Подняться на нее можно будет с двух сторон по лестницам, спроектированным в виде амфитеатров. Пространство Большой анфилады по направлению от Большой Морской к Певческому проезду будет сужаться по мере сужения внутридворового пространства. Когда анфилада будет построена, существующие министерские анфилады станут играть роль, которую играют в схеме средневековой трехнефной базилики боковые арки.
Трехэтажные двери, вращающиеся стены и пирамидальные фонари
«Нежное» вмешательство новых технологий в архитектурную композицию Росси будет ощущаться лишь в определенные часы. Так, ступени амфитеатров, ведущих на анфиладу, будут обогреваться по утрам – специально для пришедших заранее посетителей. А массивные врата будут открываться и закрываться под музыку.
Кроме того, в определенный час в одном из залов Большой анфилады можно будет наблюдать поворот вращающихся стен. Таким образом, авторы проекта заложили возможность поменять установленную на них экспозицию. В анфиладе предполагается разместить выставочные залы высотой в 3 этажа. Рассматривается возможность создания на перекрытии-стилобате нового «висячего сада», по аналогии с существующим в Зимнем дворце. Сверху Большая анфилада будет закрыта от стихии стеклянным потолком, образующим два атриума площадью 2400 и 1900 кв. м.
Именно организация верхнего света вызвала самые бурные споры архитектурной общественности, равно как и проект использования чердачного этажа самого здания Главного штаба, не имеющего окон, для музейной экспозиции. Здесь также задуман верхний свет, для чего решено сконструировать специальные светорассеивающие конструкции, снаружи неотличимые от труб. Пирамидальные конструкции в этих залах будут трехчастными – так, чтобы свет идущий с неба отражался от косых светлых стен средней части и, минуя затемненную нижнюю часть, рассеивался вблизи картин. Посетитель, не подозревая о сложности оптической системы, увидит изнутри лишь плоское окно на плоском потолке.
Стеклянная крыша, разумеется, изменит облик здания с высоты. Насколько допустима подобная вольность в обращении с архитектурной средой самого сердца исторического центра города? Глава петербургского Союза архитекторов Владимир Попов отмечал, что гениальность петербургских зодчих проявлялась в том, что их шедевры представляют совершенство гармонии и при взгляде с высоты, хотя в их времена не было вертолетов. Но если обратиться к фотографиям с высоты, сделанным в то время, когда и Главный штаб, и Крюковские казармы, и Новая Голландия были заняты объектами Минобороны, мы увидим в обшарпанных дворах временные технические пристройки. Неужели солнечный блик, отраженный от галереи с зимним садом, больше повредит музейному пространству?
Пространство фантазии
Проект реконструкции, подготовительный этап которого уже начался в июле, открыт как для российской, так и для международной общественности. Неделю назад он был представлен на обсуждение директоров всемирно известных музеев – нью-йоркского Музея современного искусства, Художественного музея Филадельфии, Королевского музея Амстердама, Русского музея Санкт-Петербурга, Государственного исторического музея Москвы, Третьяковской галереи, музея «Московский Кремль», Художественно-исторического музея Вены, афинского Акрополя и Государственных музеев Берлина.
Слушая рассказы гостей, можно было лишний раз убедиться в том, что проект «Студии 44» несравнимо более тактично обходится с культурным наследием, чем проекты реконструкции в других странах мира. В то же время модернизируемое архитектурное пространство отвечает всем требованиям современного музея. Это признают и спонсоры из Всемирного банка, который, несмотря на кризис, предоставляет на реализацию проекта очередной транш 150-миллионного займа. Как рассказал Вернер Панов, заместитель гендиректора Фонда инвестиционных строительных проектов – заказчика реконструкции, Всемирный банк согласен на продление договора о софинансировании проекта до 2011 г. По его словам, на весь 2009 г. проект обеспечен финансовой поддержкой.
Доверив проект отечественным архитекторам, руководство Эрмитажа не закрывает двери для творческой фантазии зарубежных коллег. Так, Рем Колхаас представляет проект реконструкции внутренних помещений первого этажа Эрмитажа для экспозиции искусства Востока. Ее можно будет развернуть после того, как часть экспозиции Зимнего дворца переместится в Главный штаб вместе с коллекциями, ныне хранящимися в запасниках, а в части второго этажа дворца будет восстановлено убранство царских покоев.
Западные мастера предложат свои соображения и по устройству первого этажа восточного крыла Главного штаба под анфиладой. Спекуляции о том, что новое пространство станет большой «торговой точкой», явно преждевременны. М.Пиотровсикй напоминает о том, что музею требуется создать помещения не столько для арт-магазинов и экскурсионных бюро, сколько для много лет существующих при музее «эрмитажных клубов».
Таким же пространством фантазии остается использование самой Дворцовой площади, на которой М.Пиотровский намерен устроить развод караула. В имперские времена эта церемония осуществлялась в центральном дворе Зимнего дворца. Опять новаторство? Несомненно. Как и музей русской гвардии, который директор Эрмитажа предлагает военным открыть в западном крыле Главного штаба, остающемся в пользовании Минобороны. Но эта новация – из той категории, которая прямо противоположна стихии разрушения. Как сама площадь, так и пространство под анфиладой, и вновь созданные сквозные переходы предназначены для создания такого общественного пространства, которое формирует петербургскую душу, а не открывает волю низменным инстинктам. И не столь важно, будет ли сама площадь, не являющаяся предметом охраны, собственностью музея или нет: более существенна та новая тенденция в организации пространства культурного наследия, которая придает ему предназначенный «строгий, стройный вид», ничуть не ущемляя творческой фантазии.
Наталья Черемных
Газета «Строительный Еженедельник» провела семинар «Тенденции и перспективы развития рынка строящейся жилой недвижимости. Ценовой прогноз» на Ярмарке недвижимости в СКК. По мнению участников рынка, цены на жилье могут стоять на протяжении полутора лет. В итоге предложение жилья в новостройках сократится вдвое и за короткий период квартиры могут существенно подорожать.
Вячеслав Семененко, член совета директоров холдинга Setl Group:
– Сегодня люди разделились на две категории. Первая – те, кто сидят с деньгами. Они не верят никому и держат деньги в сейфе. Вторая – те, кто верит в материальные ценности, а сегодня это только объекты недвижимости. Я помню 1998 г., когда мы переживали первый кризис. Многие тогда тоже обращали внимание на квартиры как единственный понятный способ сбережения денежных средств. Недвижимость – жизненный актив, и не важно, что с ней произойдет через полгода. Важно, что с ней будет через десять лет. Это способ реально сохранить сбережения.
В 1998 г., когда рухнуло все, включая банки, люди потеряли работу, те, у кого были квартиры, продолжали их сдавать. Эта ситуация длилась 1,5-2 года. Потом жизнь отыграла все, и их вложения себя многократно оправдали. Есть две альтернативы: держать деньги в чулке, при том что сейчас идет большая дискуссия о возможном реальном обесценивании денег, или купить жилье. Причем девальвация коснется не только российских рублей, а любой мировой валюты. Потому что финансовую дыру во всем мире будут затыкать печатанием новых необеспеченных денег. Это значит, что стоимость денег просто упадет.
Павел Созинов, вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области:
– За три квартала 2008 года в Петербурге построено более миллиона квадратных метров жилья. Это повторяет тенденцию последних четырех лет. Половина жилья сдается за первые 9 месяцев, вторая половина – за три последних, под Рождество. В конце 2008 г. потенциальный покупатель жилья впервые может видеть такое разнообразие предложений. На вторичном рынке количество предложений с начала лета увеличилось в 1,5 раза. Время экспозиции квартир в листингах удвоилось. Покупатель торгуется только за «однушки» экономкласса. Дефицитные ранее «двушки» и «трешки» простаивают в листингах до двух месяцев. «Первичка» наиболее нервными застройщиками торгуется с 10-15-процентными скидками.
Цены, хотя и дрогнули в сторону уменьшения, в абсолютном выражении не опускаются ниже 0,5% в неделю. При сохранении такой тенденции до конца года они снизятся не более чем на 4-5%. Сложнее ситуация следующего года. Отсрочка ряда заявленных проектов, особенно комплексного развития территорий, приведет к снижению объемов предлагаемых к продаже строящихся объектов в 1,5 раза в течение 2009 г. Точечная застройка спальных районов не может покрыть потребности города. Здесь объем застройки вряд ли может превысить 1,5 млн. кв. м в год. Если город не будет заниматься инженерной подготовкой новых территорий, то к 2010 г. неизбежно получение значительного дефицита строящегося жилья.
Выкуп городом малогабаритных квартир экономкласса на городские нужды и для жилищных программ приведет к их вымыванию из листингов после первых аукционов. Следует учитывать, что экономкласс составляет около 55% объема рынка. Запланированные в бюджете 12 млрд. рублей позволят выкупить 200 тысяч кв. м строящегося жилья, то есть поддержат 10% рынка. Проблемы с ипотекой и кредитованием строительства, а также выжидательная позиция индивидуальных инвесторов, не говоря уже о сложной макроэкономической ситуации и относительной девальвации рубля, приведет в 2009 г. к сокращению предложения и в среднесрочной перспективе – к существенному росту цен.
Ирина Онищенко, заместитель генерального директора центрального управления недвижимости «ЛенСпецСму»:
– В этом году получилось, что пик кризиса пришелся на рождественские праздники. В нашей компании цена в прайс-листе на жилье не меняется, но мы предлагаем различные скидки и делаем специальные предложения. Выбор квартир высокой степени готовности и в сданных домах небольшой. Сейчас многие строительные компании отложили проекты, которые планировалось сдать в 2010–2011 гг. Если проекты будут перенесены на 1-1,5 года, то мы будем видеть вымывание интересных предложений на рынке. Город для социальных целей выкупает много жилья эконом-класса. В итоге происходит сокращение объема предложения. Поэтому тенденций к сильному падению цен нет.
Еще одна проблема – ситуация с ипотекой. Для тех, кто хочет купить квартиру на первичном рынке, предлагается небольшое количество программ. Все больше банков уходит с первичного рынка и не работает с застройщиками. Поэтому нам приходится самим находить какие-то варианты, чтобы поддержать клиентов. Например, сейчас мы предлагаем программы рассрочки до 55 месяцев. У нас остаются программы с минимальным первым взносом и оплаты 40–60% до сдачи дома, дальше возможен переход на ипотеку.
Мы думаем, что через год начнут работать ипотечные программы банков, и начнется снижение ставок. Они сейчас упорно ползут вверх, но это не может продолжаться до бесконечности. Сейчас основная роль крупных застройщиков заключается в поддержке рынка, чтобы он существовал, и были введены все строящиеся объекты. Сейчас можно получить максимально возможные скидки на строящееся жилье и выбирать из максимального объема предложения. Рост цен, правда, незначительный, начнется весной или осенью, в зависимости от ситуации на мировых рынках. Он будет составлять 1,5-2% в месяц.
Илья Логинов, директор по маркетингу корпорации «Строймонтаж»:
– Сейчас, кроме проблем с получением ипотеки, увеличены ставки и ужесточены условия предоставления кредита. Строительные компании вынуждены искать новые возможности для того, чтобы обеспечить клиентам доступ к ипотеке. В частности, наша компания совместно с банком «Санкт-Петербург» предлагает ипотеку по ставке 9%, которая значительно ниже рыночной.
Ситуацию на рынке недвижимости определяют спрос и предложение. Предложение сейчас сокращается, закрытие проектов приведет к тому, что через 1-1,5 года оно сократится в два раза. При этом много квартир выкупает город, но они не поступят в продажу, а будут использованы в городских жилищных программах. Большим спросом пользуется жилье на финальной стадии строительства – готовые объекты. Спрос на них даже вырос. На объекты на начальной стадии строительства спрос уменьшился, но во многом это связано с психологическим эффектом – покупатели заняли выжидательную позицию.
В 2004 г. на рынке была похожая ситуация. Люди ждали год, цены стояли, но затем они начали резко расти, потому что покупатели устали ждать обещанного падения цен. При этом дополнительно уменьшился объем предложения, и в итоге в 2006 г. цены выросли в 2 раза. Аналогичная ситуация кратного роста цен может произойти в 2010 г. До этого времени цены будут меняться несущественно. Возможен как рост в пределах 2%, так и падение в этих рамках. Все будет зависеть от финансовой устойчивости конкретной строительной компании. В зависимости от ситуации они могут давать скидки в большем или меньшем размере. В целом цены останутся на текущем уровне.
Много разговоров идет о реальной себестоимости строительства. Могу сказать, что только строительно-монтажные работы обходятся в 1,5 тысячи долларов за 1 кв. м жилья. Прибавьте расходы на инфраструктуру, инженерное обеспечение, стоимость земли и другие. В итоге минимальная себестоимость составляет 2,5 тысячи долларов и более за 1 кв. м. Продавать ниже себестоимости бессмысленно. Если компания дает большие скидки на строящееся жилье, значит, растут риски того, что оно не будет достроено и сдано в срок. Если скидок нет, то это может быть своеобразной гарантией того, что объект будет возведен. Если получить меньше денег сегодня, то завтра просто не на что будет строить.
Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования Санкт-Петербургского филиала банка «ВТБ-24»:
– Застройщики сейчас практически не начинают новые проекты. Как правило, они завершают строительство начатых объектов. Это большой плюс для заемщиков, которые взяли кредит на строящееся жилье. Цены на возводимые дома не растут. Государство к рынку недвижимости подходит очень взвешенно, поскольку это большой социальный вопрос. Квартиры, которые не будут покупаться, выкупит государство, чтобы продать нуждающимся по себестоимости. Текущий рынок характеризуется выжиданием. Причем это касается не только первичного, но и вторичного рынка.
Клиент сейчас не массово идет в банки за ипотекой. Многие банки, отказавшись от кредитования новостроек, предоставляют кредиты на вторичном рынке. При этом даже те заемщики, которые получили одобрение в банке на кредит, получают его только в том случае, если жилье им действительно нужно. Аналогичная ситуация и с продажами. Сейчас реализуют жилье только те частные продавцы, кому это необходимо. Рынок в целом затих, все замерли в ожидании. Я думаю, что мы ушли с рынка кредитования новостроек не навсегда, это временное явление. Когда ситуация прояснится, мы вернемся на этот рынок и будем активно кредитовать. Доля кредитования возводимого жилья в портфеле нашего банка была достаточно велика и достигала 30-40%.
Надо понимать, что риски при приобретении квартир в новостройках существуют. Сейчас риски при покупке новостроек выросли в два раза. Люди, которые взяли кредит «на котлован», могут оказаться в ситуации, когда у застройщика не хватит средств на достройку объекта. В итоге заемщики могут остаться с необходимостью выплачивать кредит, но без квартиры. Конечно, в итоге дом будет построен, но задержка может составить 2-3 года. Для минимизации рисков мы приостановили программу кредитования новостроек. Думаю, что в дальнейшем мы будем кредитовать застройщиков более взвешенно. Уже не на стадии котлована, а на высокой степени готовности дома, чтобы быть уверенными в том, что объект сдадут в срок.
При существенном снижении стоимости залога по ипотеке банк может потребовать внести дополнительное обеспечение или вернуть кредит досрочно. В частности, один банк разослал письма, в которых просит погасить 30% стоимости кредита на основании снижения стоимости залога. Однако думаю, что другие банки так поступать не будут. Начнем с того, что на 30% стоимость жилья не упала.
Кроме того, по большинству кредитов первый взнос был достаточно большой, поэтому дополнительное обеспечение не требуется. Например, наш банк давал ипотеку с нулевым первым взносом, но клиентов, которые ее брали, – единицы. В целом соотношение «кредит/залог» у нас составляет 30% собственных средств, остальные – заемные. Кроме того, если клиент брал у банка 100 тысяч долларов на квартиру, а затем она упала в цене до 50 тысяч, это не означает, что его долг уменьшился вдвое. Если он брал 100 тысяч долларов, значит, именно эту сумму с процентами он и обязан вернуть.
Валерий Виноградов, президент АН «Авентин-недвижимость»:
– Сегодня сделок стало меньше. Например, в нашей компании снижение составляет 25%. При этом значительно увеличился риск принятия решения при проведении сделки. В каждом сегменте недвижимости – эконом, бизнес или элитное жилье – свои тенденции. Важно понимать, для каких целей приобретается жилье. Если мы говорим о целях покупки, то, приобретая для себя, мы видим большой выбор вариантов и падение цен, особенно в долларах.
Если это инвестиционная сделка, то надо понимать, покупаете вы на свои деньги или используете заемный капитал и какой срок инвестиций вас интересует. В долгосрочной перспективе цены на жилье будут расти. Текущее снижение спроса будет нивелировано уменьшением предложения. Нужно тщательно подходить к выбору объекта. Важно, на каком этапе вы его выбираете. Думаю, в дальнейшем будет более серьезная дифференциация цен по видам недвижимости. Сейчас цена на новый дом отличается от цены «хрущевки» или «брежневки» в среднем на 10%. Это неправильно и нелогично.
Константин Иващенко, руководитель направления жилищных проектов Санкт-Петербургского филиала GVA Sawyer:
– В краткосрочной перспективе, 1-2 года, произойдет сокращение предложения новых проектов. Темпы реализации существующих проектов будут корректироваться с учетом сокращения денежного потока. После реконцепции на рынок будут выведены проекты, которые были заявлены ранее. При этом будет происходить рост цен. В среднесрочной перспективе, 3-5 лет, мы прогнозируем, что после некоторого периода стагнации в течение ближайших 1,5 лет ежегодный рост цен на жилье в Петербурге будет составлять 20-25% в год.
Дмитрий Щегельский, генеральный директор АН «Бенуа»:
– Рынок находится в ожидании. В долгосрочной перспективе недвижимость будет расти в цене, являясь самым надежным активом по сохранению средств, по мнению большинства россиян. Вторичный рынок занял выжидательную позицию начиная с июня 2008 г. Уже тогда активность продавцов и покупателей снизилась. Все думали, что это временно – лето, но сейчас уже ноябрь. Есть тенденция небольшого прироста предложения. Продавцы выставляют свои объекты, но не стремятся снизить стоимость. Можно говорить о торгах на понижение при наличии конкретного покупателя. Общей тенденции обвала цен нет.
Сейчас есть сокращения на работе, которые в ряде компаний достигают 30%. Это напрямую влияет на доход граждан, ипотеку и прочее. Хотя даже на этом фоне наш клиент недавно получил кредит на 200 тысяч долларов по ставке 9,7% в долларах. Нынешняя ситуация на рынке продлится до весны 2009 г., когда начнется оздоровление мировой экономики. Поскольку рынок недвижимости инертный, строительный рынок переживет стагнацию и выйдет из этого положения, ипотека тоже вернется. Думаю, что к концу следующего года мы почувствуем по-настоящему положительные тенденции на рынке жилья.
Дмитрий Малышев,
Строительный Еженедельник