«Силы Природы»: первый пошел. Долгострой начали сдавать
В деле завершения печально знаменитого долгостроя «Силы Природы» в Мурино наконец очевидны позитивные изменения. Первый корпус жилого комплекса получил разрешение на ввод. Впрочем, проблемы еще сохраняются.
Комитет Госстройнадзора и госэкспертизы Ленобласти выдал разрешение на ввод в эксплуатацию первого корпуса одного из самых проблемных объектов в регионе – ЖК «Силы Природы».
Напомним, компания O2 начала реализацию этого проекта в далеком уже 2013 году. На территории в 32 га между Охтой, шоссе в Лаврики и железной дорогой должны были появиться девять домов общей жилой площадью в 342 тыс. кв. м, три детских сада, школа, четыре паркинга. Однако в апреле 2016 года стройка встала. К этому моменту было продано около 2,5 тыс. квартир.
Реализация проекта продолжилась только в мае 2018 года, когда О2 нашла некоего анонимного инвестора, имя которого до сих пор не разглашается. При этом вторая очередь долгостроя пережила ребрендинг, став самостоятельным проектом – ЖК «Ромашки».
Благодаря содействию Правительства Ленобласти, соинвестором строительства «Сил Природы» выступило Ленинградское областное агентство ипотечного жилищного кредитования (ЛенОблАИЖК). Согласно схеме достройки, оно покупает квартиры в проблемном ЖК и получает возможность влиять на принятие решений. При этом деньги идут напрямую подрядчикам за строительные работы или ресурсоснабжающим организациям за подключение к сетям. Ход работ курируется лично губернатором Ленобласти Александром Дрозденко.
Хотя скорость работ на объекте отличалась от намечавшейся и изначальные планы реализовать не удалось (первый корпус долгостроя хотели сдать в I квартале 2019 года), ситуация с ЖК «Силы Природы» наконец сдвинулась с мертвой точки. Первый корпус был достроен к концу прошлого года и теперь сдан. «2020 год уже стал счастливым для владельцев жилья в «Силах Природы». Благодаря взаимодействию с Правительством Ленобласти, собственники более 800 квартир, а это несколько тысяч человек, могут получать ключи», – заявил представитель анонимного инвестора Анатолий Соболев.
В ближайшее время должен начаться процесс передачи ключей пайщикам. Проблема, однако, состоит в том, что тот ЖСК, который они образовали за время строительства, сейчас находится в стадии банкротства. Если суд продлит период наблюдения, тогда люди смогут получить ключи от квартир. Если ЖСК будет объявлен банкротом – пайщикам придется вновь бороться за свои права.
Впрочем, есть еще одна хорошая новость. Банк «Россия» утвердил условия кредитного договора с ЛеноблАИЖК на выделение 226 млн на достройку ЖК «Силы Природы». В течение двух недель будет заключен кредитный договор. Деньги также пойдут напрямую подрядчикам, производителям материалов и поставщикам ресурсов. Отметим, что по заключенному летом 2019 года договору в строительство долгостроя уже было направлено около 75 млн рублей. Именно они позволили активизировать работы на объекте и, в частности, сдать первый дом.
«Схема достройки ЖК «Силы Природы» через инвестирование дочерней структурой администрации в договоры долевого участия показала себя рабочей – мы сумели обеспечить контроль за расходованием средств, организовали эффективное взаимодействие с застройщиком и смогли довести первый дом до сдачи. Схема непрямая, искусственная, но завершение каждого долгостроя требует уникального решения. Больше такой практики в Лениградской области нет: инвестор, как правило, или заходит на объект сам или заключает договор с кооперативом», – отметил заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин.
Он подчеркнул также, что застройщик сейчас должен сконцентрироваться на двух направлениях: выдача ключей во введенном доме и завершение других домов. «Сейчас финансирование завершения остальных корпусов подтверждено, мы уверены, что в 2020 году будут завершены другие дома одного из самых сложных жилых комплексов в области», – резюмировал чиновник
Мнение
Михаил Москвин, заместитель председателя Правительства Ленобласти:
– Ленобласть не уменьшает усилий в борьбе с долгостроями. Регион первым разработал схему предоставления компенсационных участков для инвесторов, которые завершают проблемные дома. Кроме того, была предложена программа компенсаций компаниям-«донорам» за достройку банкротов. Это целый ряд мер: приоритетный выкуп соцобъектов, строительство инфраструктуры за бюджетный счет, скидки на подключение к сетям и пр. Только в прошлом году без прямого бюджетного финансирования было введено 22 дома (более 4 тыс. квартир), достроенных силами инвесторов. В этом году заработал федеральный механизм помощи пострадавшим дольщикам: достройка домов или выплата компенсаций Фондом защиты прав участников долевого строительства. Деньги на эти цели пойдут при почти равном софинансировании из федерального и областного бюджетов. Еще будут задействованы средства компенсационного Фонда, в который делали отчисления застройщики. Всего на восстановление прав дольщиков Ленобласти в ближайшие три года будет направлено около 8 млрд рублей – областная часть в размере 2,8 млрд уже утверждена и зарезервирована в бюджете.
Госдума РФ приняла Закон «О внесении изменений в Градкодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ», который вносит ряд поправок, направленных на совершенствование правового регулирования в сфере градостроительной деятельности.
Одним из предполагаемых положений закона, вызвавших оживленные споры еще до принятия документа, стала возможность изъятия недвижимости у собственника в целях реализации проектов комплексного развития территорий (КРТ).
Под КРТ понимается обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности гармоничного сочетания различных видов разрешенного использования земли и объектов капитального строительства, а также необходимой для их функционирования инфраструктуры. Предполагается, что развитие таких проектов позволит ликвидировать депрессивные городские территории при участии собственников недвижимости самостоятельно, а также муниципальных органов.
Одной из главных препон на пути развития проектов КРТ стал «синдром последнего собственника» – владельца небольшого объекта недвижимости, отказывающегося включаться в процесс преобразования территории или требующего за свое согласие непомерных компенсаций. В Петербурге аналогичный «синдром» стал одной из причин срыва реализации программы реновации. Для решения проблемы в законопроекте предусматривалась возможность изъятия земельных участков, занятых объектами инфраструктуры, а также недвижимости, включая жилые дома.
В июне Общественный совет Минстроя РФ выступил против этого положения, поскольку изъятие жилых помещений в домах, не признанных аварийными, как и других жилых и нежилых объектов, «необоснованно и не соответствует современной политике защиты имущественных и жилищных прав граждан». Несмотря на это, проект с возможностью изъятия получил поддержку Правительства РФ.
Однако на этапе рассмотрения законопроекта во втором чтении Госдумой председатель думского Комитета по транспорту и строительству Евгений Москвичёв заявил, что документ не содержит в себе норм, позволяющих изымать недвижимость у граждан.
Опрошенные «Строительным Еженедельником» эксперты отмечают, что положения закона, касающиеся КРТ, призваны урегулировать вопросы, имеющиеся в этой сфере. «Теперь сведения о границах территории, на которой реализуется проект КРТ, с графическим описанием местоположения границ территории, являются обязательным приложением к решению о КРТ и подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости», – отмечает руководитель практики недвижимости и ГЧП юридической компании «Дювернуа Лигал» Ольга Батура.
Кроме того, по ее словам, предусматривается возможность включения в границы КРТ смежных земельных участков, не обремененных правами третьих лиц, в целях размещения объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры по инициативе правообладателей земельных участков, реализующих КРТ. «Указанные изменения необходимы и носят уточняющий характер, поскольку направлены на совершенствование механизма реализации КРТ», – подчеркивает эксперт.
Однако проблема «синдрома последнего собственника» остается. «Закон в текущей редакции не предусматривает новых механизмов изъятия земель для реализации проектов КРТ по инициативе правообладателей земельных участков. Отмечу, что механизм изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости в целях КРТ по инициативе органов местного самоуправления предусмотрен положениями ст. 56.12 Земельного кодекса РФ, действующей с 1 января 2017 года», – говорит старший юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры» Вероника Перфильева.
Таким образом, приобретение прав на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах соответствующей территории, возможно при условии получения согласия собственника соответствующего участка, резюмирует она.
Мнение
Ольга Батура, руководитель практики недвижимости и ГЧП юридической компании «Дювернуа Лигал»:
– Закрепленная законом необходимость получения лицом, осуществляющим реализацию проекта КРТ, согласия собственника земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества, включенного в границы КРТ, а также требование о подготовке инициатором КРТ проекта планировки территории в соответствии с действующими документами территориального планирования и ПЗЗ – не будут способствовать активизации таких проектов. Во-первых, отсутствует понимание, что делать при отсутствии согласия собственника на включение его земельного участка в границы КРТ. Во-вторых, часто проекты КРТ предполагают необходимость внесения изменений в действующие документы территориального планирования, а это с учетом указанных изменений оказывается невозможным.
Индустриальный парк «Марьино» в Петродворцовом районе Санкт-Петербурга пополнился еще одним резидентом. На днях там был заложен символический камень в основание завода немецкой компании Sarstedt.
Соглашение о реализации проекта между Санкт-Петербургом, банком ВТБ и компанией Sarstedt AG & Co было подписано в 2018 году на Петербургском международном экономическом форуме. К 2020 году на участке площадью 4 га появится завод по производству медицинской техники. Объем инвестиций со стороны Sarstedt планировался в размере 750 млн рублей, однако уже в процессе обсуждения эта сумма выросла до 1,5 млрд. Продукция предприятия рассчитана на Петербург и другие российские регионы, в планах – экспорт в страны СНГ.
«Мы заинтересованы в создании высокотехнологичных производств в городе», – отметил вр. и. о. губернатора Петербурга Александр Беглов. Он подчеркнул, что проекты немецких партнеров (а в Северной столице работает более 500 компаний с германским капиталом) всегда отличаются надежностью и высоким качеством.
Как сообщил генеральный директор ООО «Сарштедт» Александр Белунин, на заводе будут созданы технологические линии по производству систем взятия крови, в том числе машин для маркировки медицинских пробирок. Площадь комплекса превысит 9,5 тыс. кв. м, включая склад и административное здание. В ходе общественного обсуждения проекта представители компании заверили, что отходы производства не являются токсичными и подлежат переработке в установленном порядке.
Место для реализации проекта определилось не сразу. Инвесторы колебались между Подмосковьем и Петербургом, но в итоге остановились на Северной столице. «Выбирая проект для инвестирования (что заняло у нас более одного года), мы убедились – индустриальный парк «Марьино» обеспечивает все преимущества, которые мы искали: близость к клиентам, доступ к квалифицированному персоналу, хорошо развитую инфраструктуру, высокопрофессиональную управленческую команду от АО «ВТБ Девелопмент» и поддержку нашей работы городом», – говорят в компании.
Говоря об окончательном выборе в пользу Петербурга, глава совета правления Sarstedt AG & Co Юрген Сарштедт подчеркнул, что «мы инвестируем не только в Петербург, но и во всю российскую промышленность. Это – развитие нашей семейной компании, ведущей свою историю в РФ с 1991 года». «Компания Sarstedt имеет производственные площадки в Германии, Франции, США, Бразилии, Австралии. Приобретая землю в собственность в России, мы хотим сказать, что пришли сюда всерьез и надолго», – добавляет Александр Белунин.
Подрядчиком выступает компания из Нижнего Новгорода, ООО «Металлимпресс». Как сообщил Александр Белунин, никаких особенных технологий, связанных со спецификой производства, в строительстве использовать не планируется. Коварные петербургские грунты подрядчика не пугают: компания давно уже строит в России и реализовала более 200 проектов.
Отметим, что первая очередь индустриального парка «Марьино» (58 га) уже фактически заполнена резидентами. Среди них – компании «Текнос», DIPO, «ДСК Пластик Омниум Инержи», «Адмирал-Терминал-СВ», ПО «Дизель-Энерго». В конце 2017 года промышленный кластер «Автопром Северо-Запад» выбрал «Марьино» ключевой площадкой проекта.
Мнение
Денис Бортников, заместитель президента – председатель правления банка ВТБ:
– Выступая финансовым партнером индустриального парка «Марьино», мы стремимся обеспечить бизнесу комфортные условия для ускоренного развития. Строительство производственного комплекса откроет новые возможности для компании Sarstedt и послужит хорошей рекомендацией индустриального парка для других инвесторов.